ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-36525/2023-ГК

Дело № А40-291640/21

г. Москва

04 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2023 года

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Г.С. Александровой, Е.А. Мезриной, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А40-291640/21 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Никитское»

(ОГРН: 

<

***>, 140104, Московская область, г.о. Раменский, г. Раменское, ул.

Десантная, д. 10, пом. 7, ком. 10)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2

(ОГРНИП 306500517900039)

третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, ФИО6

Владимирович

о расторжении договора аренды

и по встречному иску Индивидуального предпринимателя ФИО2

Альбертовича

к Обществу с ограниченной ответственностью «Никитское»

о взыскании задолженности

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3 по доверенности от 12.10.2022, диплом ИВС 1735708 от

23.10.2003;

ФИО4 по доверенности от 12.10.2022, диплом АВС 0252248 от 28.06.1997;

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 01.08.2022, диплом ИВС 0043323 от

23.06.2003;

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились - извещены; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Никитское» (далее –                          ООО «Никитское», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о расторжении договора субаренды недвижимого имущества № 13/03-2017 от 13.03.2017, о взыскании                    9 598 918 рублей убытков, 652 000 рублей неосновательного обогащения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Московской области, ФИО6.

ИП ФИО2 в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с встречными требованиями к                ООО «Никитское» о взыскании 1 258 065 рублей задолженности по арендной плате,              29 248 рублей 26 копеек пени, 2 213 385 рублей упущенной выгоды, 5 917 949 рублей 44 копейки убытков.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.04.2023 в удовлетворении первоначальных исковых требований ООО «Никитское» отказано. 

Встречные исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены частично. 

Взыскано с ООО «Никитское» в пользу ИП ФИО2 1 258 065 рублей задолженности, 14 908 рублей 26 копеек пени, 2 162 460 рублей 32 копеек убытков. 

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, ООО «Никитское» обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд  с жалобой, в которой просил отменить состоявшееся решение. 

Определением от 27.07.2023 суд перешел к рассмотрению дела № А40-291640/21 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В заседании суда 11.09-13.09.2023 представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований, просил удовлетворить встречный иск.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в суд апелляционной инстанции не направили.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд находит оснований для отмены решения Арбитражного суда города Москвы от 18.04.2023 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ИП ФИО2 на основании договора аренды, заключенного 25.01.2017 с собственниками арендованного имущества - ФИО7 и ФИО6 является арендатором нежилых помещений площадью 238,9 кв.м по адресу: МО, Раменский р-н, с/п Ульянинское,         

<

...>. 

ИП ФИО2 (арендодатель) заключил с ООО «Никитское» (арендатором) 13.03.2017 договор субаренды № 13/03-2017 недвижимого имущества в виде нежилых помещений, поскольку пункту 2.2 договора  субаренды допускает передачу нежилых помещений в субаренду при отсутствии согласия третьих лиц (собственников нежилых помещений). 

Согласно пункту 8.1 договор субаренды заключен на срок до 25.01.2027, под кафе быстрого обслуживания (пункт 2.3 договор субаренды).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2022 по делу                       № А40-165277/21, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2022, договор субаренды от 13.03.2017  № 13/03/2017 расторгнут судом с момента вступления в законную силу решения суда по делу            № А40-165277/21 в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ, то есть с 12.08.2022.

В обоснование заявленных требований ООО «Никитское» указало на то, что  текущая оплата (с 01.12.2020) по договору субаренды осуществлялась на основании дополнительного соглашения № 2 от 01.12.2020, действовавшего на момент расторжения договора субаренды.

По нему стороны договорились, что: «В связи со сложной эпидемиологической обстановкой в стране, а также установлением бетонных блоков, запрещающих въезд к недвижимому имуществу, стороны пришли к соглашению, временно с 01 декабря 2020 года до снятия ограничений запрещающих въезд, изменить размер постоянной части арендной платы и установить её в размере 120 000 рублей» (пункт 1 дополнительного соглашения № 2).

То есть, с 01.12.2020 и до расторжения 15.08.2022 договора субаренды субарендатор был обязан вносить арендную плату в размере 120 000 рублей, определённом дополнительным соглашением №2.

Вступившим в законную силу 26.01.2022 решением Раменского городского суда МО от 21.09.2021 по делу №2-4805/2021, имеющим преюдициальное значение, установлено, что со стороны: 

- арендатора арендованных помещений ИП ФИО2, письмом от 19.02.2021 предложившего истцу расторгнуть договор субаренды по обоюдному согласию;

- совладельца торгового центра и собственника земельного участка        ФИО7;

- совладельца торгового центра и собственника земельного участка ФИО6 на основании действий ФКУ «Центравтомагистраль» по закрытию для посетителей-автовладельцев доступа в арендованные помещения, с 19.02.2021 (дата совершения арендатором первых действий против субарендатора) начались чиниться препятствия истцу в реализации его уставной деятельности при выполнении договора субаренды;

С 18.04.2021 совместными действиями арендодателя и арендатора была осуществлена уже реальная блокировка доступа истца к арендованным помещениям (заблокирован вход для посетителей и работников истца) и в нарушение договора субаренды произведено отключение от водоснабжения.

Соответственно, истец с 18.04.2021 не пользовался арендованными помещениями. 

Для восстановления доступа в арендованные помещения Раменским городским судом МО был выдан и/л №ФС029362205 от 14.02.2022 по делу №2-4805/2021. 

На его основании судебным приставом-исполнителем (сп/и) Раменского РОСП ГУФССП России по МО по исполнительному производству №106342/22/50034-ИП возбуждённому 14.06.2022 совершены исполнительные действия в виде выхода сп/и на адрес арендованных помещений, актом от 29.06.2022 при фото-фиксации было зафиксировано, что на входе в арендованные помещения находится вскрытое опечатывание с надписью о запрете ООО «Никитское» доступа в помещение, за подписью ФИО6; зафиксировано отключённое водоснабжение; зафиксировано, что арендованные помещения освобождены от имущества ООО «Никитское» - столов и стульев, актом от 11.07.2022 зафиксировано, что в присутствии сотрудников ОПИ произведена покраска стен внутри арендованных помещений; демонтированы фирменная вывеска «Помпончик», прожекторы частично; отсутствует водоснабжение.

Актами сп/и от 29.06.2022 и 11.07.2022 зафиксировано чинение ФИО6 препятствий в совершении исполнительных действий.

По мнению ООО «Никитское», арендованные помещения с начала конфликта между сторонами находились и находятся в полном распоряжении ответчика, с ликвидацией истцу свободного доступа к ним, что доказывается актом преюдициального значения (часть 3 статьи 69 АПК РФ) и материалами исполнительного производства. 

Указанным актом суд основываясь на доказанности нарушений со стороны              ИП ФИО2, ФИО7, ФИО6, возложил на них обязанность не чинить истцу препятствия в пользовании.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (пункт 1 статьи 1107 ГК РФ).

Для установления факта неосновательного приобретения имущества необходимо в совокупности установить условия приобретения или сбережения имущества за счет другого лица, приобретение или сбережение имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Следовательно, распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного имущества должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.

С учетом изложенного, истец полагает, что арендная плата за период с 18.04.2021 по 30.09.2021 не подлежала внесению арендодателю, общая сумма неосновательного обогащения составила 652 000 рублей.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.

Недоказанность одного из указанных фактов, свидетельствует об отсутствии состава гражданско-правовой ответственности.

В пункте 4 статьи 393 ГК РФ установлены дополнительные условия для возмещения упущенной выгоды, которые должно доказать лицо, требующее возмещения таких убытков. В соответствии с названной нормой при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, соответственно, кредитор должен доказать, что допущенное должником нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду; все остальные необходимые приготовления для ее получения им были сделаны.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ бремя доказывания названных обстоятельств лежит именно на истце. Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления.

Кроме того, в связи с прекращением арендодателем подачи водоснабжения, арендатор с 18.04.2021 не может осуществлять хозяйственную деятельность на объекте аренды, ввиду чего истцом заявлены требования о возмещении 9 598 918 рублей упущенной выгоды, с обоснованием ее размера на основании отчета от 26.04.2021.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев обоснованность требований                              ООО «Никитское» о взыскании 9 598 918 рублей упущенной выгоды и 652 000 рублей неосновательного обогащения, полагает необходимым отметить следующее.

Из материалов дела следует, что решением Раменского городского суда по делу № 2-4805/2021 от 21.09.2021 возложена обязанность ИП ФИО2, ФИО7, ФИО6, не чинить истцу препятствия в пользовании спорным помещением.

Вместе с тем, указанное решение Раменского городского суда о нечинении препятствий не обязывало ИП ФИО2 подключать ООО «Никитское» к водоснабжению.

Суд апелляционной инстанции полагает, что обеспечение ООО «Никитское» водоснабжением не входило в обязанность ИП ФИО2 по договору субаренды.

Согласно пункту 3.2 договора переменная часть арендной платы складывается из компенсации  арендодателю расходов на оплату фактически понесенных арендодателем расходов по оплате коммунальных услуг и эксплуатационных расходов Арендодателя. При этом к  коммунальным услугам относятся: электроснабжение,  водоснабжение, прочие услуги по обслуживанию здания по действующим тарифам специализированных организаций, возмещение расходов на которые осуществляется арендатором на основании копий первичных документов актов, счетов-фактур, расшифровок и т.п.) организаций  -  поставщиков соответствующих услуг,   предоставленных арендодателем за соответствующий расчетный период. Дополнительно оплачиваются арендатором эксплуатационные расходы в размере 8% от суммы, предъявляемой к возмещению за коммунальные услуги за соответствующий расчетный период, на основании счета арендодателя.

Как следует из пункта 3.2. договора и условий договора в целом у арендодателя отсутствует обязанность по водоснабжению арендатора, в указанном пункте имеется обязанность арендатора возмещать ответчику расходы по оплате коммунальных услуг. 

В обязанности арендодателя входит в частности предоставление арендатору помещение со всеми коммуникациями.

Из представленных в дело доказательств не следует, что истцу ответчик передал помещение по акту без коммуникаций.

В свою очередь, ООО «Никитское» (субарендатором) заключены договоры на оплату переменной части арендной платы и производилась оплата только за аренду земельного участка для организации теплового пункта отопления и получения электроэнергии. 

Обеспечение ООО «Никитское» водоснабжением не входило в обязанность               ИП ФИО2 по договору субаренды.

Договор на обеспечение водой не заключался, оплата потребления воды как переменной части арендной платы ООО «Никитское» не производилось, акты по оказанию услуг водоснабжения не составлялись, обращений от ООО «Никитское» с просьбой заключить договор на водоснабжение к ИП ФИО2 не имелось.

Кроме того, в пункте 5.1.7 договора предусмотрена обязанность ИП ФИО2 только обеспечить субарендатора электроэнергией.

Согласно пункту 5.4.2. договора арендатор вправе от своего имени заключать с третьими лицами хозяйственные договоры на выполнение работ (оказание услуг), необходимых для использования недвижимого имущества в целях, указанных в договоре.

Ссылки ООО «Никитское» на решение Раменского городского суда и акты сп/и от 29.06.2022 и 11.07.2022 не подтверждают противоправность действий непосредственно ответчика, поскольку в обязанность арендодателя не входило водоснабжение арендатора, ввиду чего арендная плата вносилась с учетом фактического пользования помещением, возникновение расходов истца по вине ответчика не доказано.

Суд апелляционной инстанции полагает, что требования о взыскании                               9 598 918 рублей убытков и 652 000 рублей неосновательного обогащения подлежат оставлению без удовлетворения.

Требования о расторжении договора субаренды недвижимого имущества              № 13/03-2017 от 13.03.2017 подлежат оставлению без удовлетворения, поскольку решением Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2022 по делу № А40-165277/21-50-889, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2022, договор субаренды от 13.03.2017 № 13/03/2017 расторгнут судом с момента вступления в законную силу решения суда по делу                   № А40-165277/21 в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ, то есть с 12.08.2022.

ИП ФИО2 заявлены встречные требования о взыскании                                1 258 065 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.10.2021 по 15.08.2022, 29 248 рублей 26 копеек пени за просрочку арендных платежей за период с 16.11.2021 по 25.11.2022, 2 213 385 рублей упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы за период с 01.12.2020 по 15.08.2022, 2 513 469 рублей 25 копеек стоимости демонтированных неотделимых улучшений, 2 162 460 рублей 32 копеек стоимости устранения повреждений нанесенных при демонтаже неотделимых улучшений; 1 242 019 рублей 87 копеек стоимости нанесенного ущерба на земельном участке в результате возведенных сооружений, а также 60 000 рублей расходов на оплату услуг представителя.

Суд апелляционной инстанции удовлетворяет встречные исковые требования в части на основании следующего.

Согласно пункту 3.3. договора № 13/03-2017 от 13.03.2017 постоянная и переменная части арендной платы выплачиваются в рублях ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктами 3.1 и 5.2.2. договора установлено, что арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с условиями настоящего договора.

Фактически арендуемое помещение возвращено арендатором ООО «Никитское» арендодателю ИП ФИО2 15.08.2022 по акту приемки-передачи (возврата) недвижимого имущества от 15.08.2022.

Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 01.10.2021 по 15.08.2022 составила 10 месяцев и 15 дней. 

Доказательств оплаты арендатор суду не представил.

Итого задолженность по арендной плате по дополнительному соглашению № 2 от 01.12.2020 года к договору за период с 01.10.2021 по 15.08.2022 составила                               1 258 065 рублей.

Пунктом 7.2. договора № 13/03-2017 от 13.03.2017 установлено, что в случае просрочки внесения арендной платы, арендатор обязуется по требованию арендодателя уплатить ему пени в размере 0,01 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Пеня согласно пункту 7.2. договора в размере 0,01% от суммы задолженности по арендной плате за период с 16.11.2021 по 25.11.2022 составила 29 248 рублей                26 копеек.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статьи 330, 331 ГК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Поскольку арендатором не представлено доказательств внесения арендной платы за период с 01.10.2021 по 15.08.2022, требования о взыскании 1 258 065 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.10.2021 по 15.08.2022.

Постановлением № 497  введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Названный мораторий действует в отношении неустоек (пеней, штрафов), подлежавших начислению за период просрочки с 01.04.2022 до 01.10.2022, независимо от расчетного периода (месяца), по оплате которой допущена просрочка, в том числе, если сумма основного долга образовалась до 01.04.2022, если законом или правовым актом не будет установлен иной срок окончания моратория.

Следовательно, неустойка за период с 01.04.2022 по день окончания моратория начислению не подлежит вне зависимости от того заявлено ли ходатайство о применении моратория или нет.

Суд, проверив расчет пени, считает требование ответчика правомерным о взыскании пени в части, а именно с учетом действия моратория в сумме 14 908 рублей 26 копеек за период просрочки обязательства с 16.11.2021 по 31.03.2022.

ИП ФИО2 заявлены требования о взыскании 2 213 385 рублей упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы за период с 01.12.2020 по 15.08.2022, мотивированные тем, что ИП ФИО2 под влиянием заблуждения  по просьбе ООО «Никитское» согласился на временное снижение более чем в два раза арендной платы, подписав дополнительное соглашение № 2 от 01.12.2020, сумма упущенной выгоды образовалась исходя разницы между размером арендной платы, получаемой ежемесячно арендодателем от арендатора при обычных условиях гражданского оборота и арендной платы с учетом ее снижения сторонами.

Однако стороны самостоятельно согласовали дополнительное соглашение № 2 от 01.12.2020, принял встречное исполнение по его условиям, ввиду чего оснований для признания в действиях арендатора вины в возникновении убытков у                                  ИП ФИО2 не имеется.

В отношении требований о взыскании 1 242 019 рублей 87 копеек стоимости нанесенного ущерба на земельном участке в результате возведенных сооружений.

Ответчик не обосновал размер ущерба в результате возведенных сооружений. 

Так, земельный участок площадью 24 кв.м. был предоставлен истцу для размещения на нем временного сооружения с установкой теплогенераторного оборудования по договору субаренды земельного участка от 01.10.2017. 

Из условий договора субаренды земельного участка следует, что истцу была предоставлена часть земельного участка пл. 24 кв.м. от земельного участка площадью   3 000 кв.м., однако определить на какой именно части земельного участка был произведен расчет эксперта не представляется возможным. 

Более того, ответчик не является собственником земельного участка площадью 3000 кв.м., договор аренды, на основании которого ответчику передан в аренду земельный участок, в материалы дела представлен не был.

В отношении требований о взыскании стоимости демонтированных неотделимых улучшений и стоимости устранения повреждений, нанесенных при демонтаже неотделимых улучшений, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

ИП ФИО2 указал на пункт 4.5. договора, которым стороны предусмотрели условие о неотделимых улучшениях, а именно: «После прекращения действия настоящего договора по любым основаниям и неотделимые без вреда для его конструкции, переходят в собственность арендодателя без компенсации арендатору затрат на их производство».

При приемке арендуемого помещения от арендатора ООО «Никитское» арендодателем ИП ФИО2 в акте приемки-передачи (возврата) недвижимого имущества от 15.08.2022, подписанном арендодателем с замечаниями, комиссионно (комиссией в составе 5 человек), а также экспертным заключением № 789/10-22 от 20.10.2022 установлены многочисленные факты повреждения и демонтажа неотделимых улучшений арендованного имущества, включая внутренние системы инженерно-технического обеспечения, в том числе:

- система кондиционирования как неотделимые улучшения полностью демонтирована, в том числе 2 (два) кассетных потолочных кондиционера с внутренними и внешними блоками, кондиционеры на кухне, в кабинете - сплит системы кондиционера в количестве 3 (трех) штук, линия трубопроводов и наружные блоки на фасаде, итого демонтировано 5 кондиционеров;

- вентиляционная система демонтирована, в помещении демонтирован пластинчатый рекуператор, приточный вентилятор, на улице демонтирован вытяжной вентилятор.

Система вентиляции имеет частично демонтированные воздуховоды, демонтированы все вентиляторы, отверстия выхода вентиляции на улицу запенены без каких-либо последующих работ по отделке, герметизации и защиты пены от света и солнечных лучей, при которых она теряет свои свойства. Требуются дополнительные работы по демонтажу и утилизации испорченных сэндвич панелей наружных стен, в том числе поврежденных от крепления демонтированных вентиляторов, с сопутствующими работами по частичному демонтажу утепления и покрытия кровли с последующим восстановлением, монтажу новых панелей на 2 этажа (панели 6 метровые), демонтажу частичной отделки потолка и стен магазинов 2 этажа; демонтирована система очистки воды, а также накопительный бак;

- произведен демонтаж автономной канализационной системы, демонтирован воздушный насос в количестве 2 (двух) штук, демонтирован дренажный насос и фекальный насос;

- нарушена система отопления, в тепловом пункте отсутствует газовый котел, оборудование нагрева теплоносителя демонтировано;

- в лифтовой шахте отсутствует оборудование лифта;

- частично демонтирована керамическая плитка облицовки стен (лист 7 акта);

- в сантехнических помещениях (5 комнат) демонтированы умывальники, сушилки и унитазы, один унитаз расколот, дозирующая система в виде пустых пластиковых бачков без какого-либо дозирующего оборудования, все шланги отсоединены от нагнетателей, какое-либо оборудование подачи давления отсутствует (лист 7 акта);

- часть потолка «Армстронг» повреждена в связи с протечками и заменена на дешевые китайские аналоги, имеющие отличие по толщине, цвету и рисунку потолочного покрытия (лист 4 Акта);

- блоки оконные пластиковые ПВХ и наличники повреждены, подлежат демонтажу и замене (лист 5 Акта);

- двери одностворчатые навесные с замками и ключами - в трех проемах с коробами без дверных полотен, которые демонтированы и являются неотделимыми улучшениями (листы 4, 7 Акта);

- другие повреждения неотделимых улучшений имущества арендодателя, зафиксированные в акте возврата от 15.08.2022 и экспертном заключении.

Согласно расчету, указанному в экспертизе, проведенной независимой экспертной организацией, стоимость демонтированных ООО «Никитское» неотделимых улучшений составила 2 513 469 рублей 25 копеек.

При приемке арендуемого помещения от арендатора ООО «Никитское», арендодателем ИП ФИО2 в акте приемки-передачи (возврата) недвижимого имущества от 15.08.2022  установлены многочисленные факты повреждения арендованного имущества при демонтаже неотделимых улучшений и инженерных коммуникаций, а именно:

- прорезка проема для дверей подъёмника (фото № 49 экспертизы) и произведенные отверстия под системы вентиляции и кондиционирования в ограждающих конструкций стен (фото № 76-78 экспертизы, листы 4-6 акта), были выполнены без проекта и в нарушение требований строительных правил, отсутствует гидро и теплоизоляция в монтажных швах. В результате чего на стенах выявлены многочисленные следы протечек от атмосферной влаги;

- Арендатор нарушил несущую способность конструктива здания путем проделывания проема в стене здания для доступа в шахту лифта без предварительных обследований и расчетов, без проекта, самовольно создал дополнительную нагрузку на фундамент и на конструктив здания (лист 6 акта);

- Арендатор допустил самовольную двухэтажную пристройку к зданию с размещением в ней грузового подъемника, нарушив при этом статью 222 ГК РФ - самовольная постройка и часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, так как на реконструкцию в виде пристройки не было проекта и разрешения на строительство (лист 6 Акта);

- в связи с демонтажем оборудования теплового котла в помещении отсутствует отопление. В результате выше изложенных нарушений теплоизоляционных и герметичных свойств несущей стены на стенах и на полу появился грибок и плесень (фото № 50-56 экспертизы). Необходимо проведение мероприятий по устранению грибка, ревизии системы отопления на предмет размораживания труб и радиаторов (лист 7 акта);

- на заднем фасаде здания выявлены сквозные отверстия после демонтажа системы вентиляции и кондиционирования, а также отверстия от крепежей этих систем (фото № 4,18-21 экспертизы, листы 5, 8 акта). Для устранения данных повреждений необходимо провести строительно-монтажные работы по замене поврежденных стеновых сэндвич панелей на новые. Для замены стеновых сэндвич панелей необходимо демонтировать часть кровельных сэндвич панелей с последующей обратной установкой;

- на оконных конструкциях, выполненных из ПВХ, выявлены отверстия, возникшие в результате установки на них светодиодных гирлянд (фото № 85-89, 95-97 экспертизы, лист 5 акта). На дверных конструкциях, выполненных из ПВХ, выявлены отверстия от запирающих устройств (фото № 90-94 экспертизы, лист 7 акта);

- на одноэтажной пристройке, примыкающей к заднему фасаду здания, выявлены отверстия на кровле из стального профилированного листа от креплений вентиляционного оборудования (фото № 17, 22-26, 28). Также на одноэтажной пристройке, примыкающей к переднему фасаду здания, выявлены отверстия на кровле из стального профилированного листа предположительно появившиеся в результате очистки кровли от льда (фото № 36-40 экспертизы, листы 6, 9, 10 акта);

- на переднем фасаде здания на кровле из многослойных панелей заводской готовности выявлены установленные крепежи светильников для освещения рекламы (фото № 31-35 экспертизы, лист 10 акта). Светильники демонтированы;

- в санитарных узлах (5 комнат) на настенной керамической плитке выявлены отверстия от крепежей, от снятия умывальников, сушилок (фото № 57-60, 64-66, 68, 69, 74, 75 экспертизы, листы 1, 7 Акта). Все сантехнические приборы демонтированы. 

На двух напольных унитазах на станине в нижней части выявлены трещины (фото № 62,71 экспертизы, лист 4 Акта). В связи с многочисленными отверстиями от демонтажа неотделимых улучшений плитка нуждается в замене. Дозирующая система в виде пустых пластиковых бачков без какого-либо дозирующего оборудования, все шланги отсоединены от нагнетателей, какое-либо оборудование подачи давления отсутствует (лист 7 акта);

- фасадные сэндвич панели испорчены отверстиями от проходящих ранее коммуникаций и отверстиями от крепления блоков (требуются дополнительные работы по демонтажу и утилизации испорченных сэндвич панелей наружных стен, с сопутствующими работами по частичному демонтажу утепления и покрытия кровли с последующим восстановлением, демонтажу и монтажу новых панелей на 2 этаже (панели 6 метровые), демонтажу частичной отделки потолка и стен магазинов 2 этажа (листы 5, 6, 8, 10 акта);

- фасад со стороны главного входа после снятия рекламы названия кафе испорчен, ранее висевший баннер пришёл в негодность из-за отверстий от крепления (лист 10 акта);

- фасад с торцевой стороны испорчен, металлические кассеты выполненные как неотделимые улучшения пробиты и не загерметизированы в местах крепления рамы под рекламу. Облицовка красного цвета вопреки требованиям арендодателя демонтировать только буквы, была демонтирована (лист 10 акта);

- двери одностворчатые навесные с замками и ключами - в трех проемах с коробами без дверных полотен, которые демонтированные и являются неотделимыми улучшениями (листы 4, 7 акта);

- входные стеклянные двухстворчатые двери ПВХ с замками и ключами - 2 шт., 4 полотна испорчены отверстиями от болтов и саморезов при устройстве арендатором навесных петель для замков, двери подлежат замене (листы 4, 7 акта);

- другие повреждения, зафиксированные в акте возврата от 15.08.2022 и в отчете эксперта.

При возврате арендодателю помещения, в котором арендатор произвел перепланировку, он должен привести его в первоначальное состояние либо компенсировать арендодателю соответствующие расходы 

Согласно расчету, указанному в экспертизе проведенной независимой экспертной организацией, стоимость устранения повреждений, нанесенных арендованному имуществу при демонтаже неотделимых улучшений, составила 2 162 460 рублей          32 копейки.

Согласно разъяснению пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15, 393 ГК РФ, кредитор должен представить доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Обязанность доказывания факта неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства (противоправности), наличия убытков (вреда), причинной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками возложена законом на истца.

Действующее гражданско-правовое регулирование института ответственности по общему правилу исходит из того, что лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (пункт 1 статьи 401 ГК РФ).

В абзаце 4 пункта 5 Постановления ВС РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Таким образом, требование о взыскании убытков, может быть удовлетворено при доказанности факта нарушения стороной обязательств по договору, наличия причинной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением обязательств, документальным подтверждением размера убытков, вины лица, нарушившего обязательство, если в соответствии с законом или договором вина является основанием ответственности за причинение убытков.

Из материалов дела следует, что 13.03.2017 между истцом и ИП ФИО2 подписан акт приемки помещения.

Согласно пункту 2 акта приемки помещения от 13.03.2017 по настоящему акту арендодатель передал, а арендатор осмотрел и принял указанное недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (статья 71 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что для взыскания стоимости демонтированных ООО «Никитское» неотделимых улучшений и стоимости устранения повреждений, нанесенных арендованному имуществу при демонтаже неотделимых улучшений, арендодателю необходимо доказать, что должником совершено нарушение, связанное с состоянием помещения, то есть причинно-следственная связь между действиями арендатора и возникшими убытками арендодателя.

Между ООО «Никитское» и ИП ФИО2 15.08.2022 подписан акт возврата помещения по договору субаренды № 13/03-2017.

Согласно пункту 2 указанного акта нежилое помещение передается в удовлетворительном состоянии.

В пункте 3 стороны указали на техническое состояние помещения.

Согласно пункту 4 акта между сторонами имеется спор по неотделимым улучшениям, движимым и недвижимым имуществом.

Судом апелляционной инстанции усматривается, что к акту возврата помещения по договору субаренды № 13/03-2017 имеется приложение, на основании которого           ИП ФИО2 обосновывает причинение убытков.

При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что ООО «Никитское» не подписывало приложение к акту возврата помещения, ввиду чего указанное приложение не может оцениваться судом как основанием для признания вины арендатора в возникших повреждениях арендованного имущества.

Вместе с тем, техническое состояние помещения при передаче стороны в акте от 13.03.2017 не указали, а помещение возвращено по акту от 15.08.2022 в надлежащем состоянии, претензий у арендодателя не возникло.

В пункте 4 акта от 15.08.2022 указано на имеющийся спор по неотделимым улучшениям, движимым и недвижимым имуществом, однако описание наличие повреждений арендованного имущества, возникших по вине арендатора, акт не содержит, ввиду чего причинно-следственная связь между убытками по демонтажу неотделимых улучшений, стоимости устранения повреждений, нанесенных при демонтаже неотделимых улучшений, и действиями арендатора, не установлена.

Ввиду изложенного, экспертное заключение № 789/10-22 от 20.10.2022 не может подтверждать стоимость устранения недостатков, поскольку составлено на основании документа, не подписанного арендатором, тогда как помещение передано в надлежащем состоянии.

Доводы ответчика о том, что факты причинения убытков ИП ФИО2 и противоправность поведения субарендатора - причинителя ущерба ООО «Никитское», а также причинно-следственная связь между возникшими убытками и действиями                  ООО «Никитское» по неисполнению и ненадлежащему исполнению обязательств по договору субаренды недвижимого имущества № 13/03-2017 от 13.03.2017 подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2022 года по делу № А40-165277/21, подлежат отклонению, поскольку выводы указанных судебных актов не свидетельствуют о доказанности убытков арендатора, тогда как стороны в акте возврат помещения по настоящему делу подтвердили удовлетворительное состояние помещения.

С учетом изложенного, оснований для взыскания 2 513 469 рублей 25 копеек стоимости демонтированных неотделимых улучшений и 2 162 460 рублей 32 копеек стоимости устранения повреждений нанесенных при демонтаже неотделимых улучшений не имеется.

Ответчик заявил о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 60 000 рулей по договору от 01.08.2022, представил платежное поручение от 05.09.2022 № 84 об оплате. 

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся в частности расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей). 

Согласно статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Так как иск удовлетворен частично, то судебные расходы по госпошлине и оплату услуг представителя относятся ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт.

Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобы подлежит распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.04.2023 по делу                               № А40-291640/21 отменить.

Первоначальные исковые требования оставить без удовлетворения.

Встречные требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Никитское»                    (ОГРН: 

<

***>, 140104, Московская область, г.о. Раменский, 

<

...>, ком. 10) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 306500517900039) 1 258 065 (Один миллион двести пятьдесят восемь тысяч шестьдесят пять) рублей задолженности, 14 908 (Четырнадцать тысяч девятьсот восемь) рублей 26 копеек неустойки, а также 7 800 (Семь тысяч восемьсот) рублей расходов на оплату услуг представителя и 9 473 (Девять тысяч четыреста семьдесят три) рубля расходов по иску.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                 Левченко Н.И.

 

 

Судьи:                                                                                                         Александрова Г.С.

 

 

Мезрина Е.А.