АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск                                                                      

28.03.2018                                                                     Дело № А62-9918/2017

Резолютивная часть решения оглашена 21 марта 2018 года

Полный текст решения изготовлен 28 марта 2018 года

 

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Печориной В. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Закрытому акционерному обществу «РегионТрансАвто» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 в сумме 2044664,80 рублей, пени за период с 21.01.2016 по 20.06.2017 в сумме 280303,82 рубля,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: открытое акционерное общество "Смоленскэнергоремонт" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>).

 

при участии:

от заявителя: ФИО2– представитель (доверенность от 12.01.2018),

от ответчика: не явились, извещены надлежаще,

от третьего лица: удовлетворено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя 

 

установил:

Администрация города Смоленска (далее по тексту – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с заявлением  к       Закрытому акционерному обществу         «РегионТрансАвто»    (далее по тексту – Общество, ответчик)  о   взыскании   задолженности   по   арендной   плате   за   период   с   01.01.2016   по 30.06.2017    в    сумме    2044664,80    рублей,    пени    за    период    с    21.01.2016    по  20.06.2017 в сумме 280303,82 рубля.

Определением Арбитражного суда Смоленской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Открытое акционерное общество "Смоленскэнергоремонт".

         Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (Арендодатель) с одной стороны и закрытым акционерным обществом «РегионТрансАвто» (Арендатор), с другой стороны, 07.06.2013 заключен договор № 1740/з аренды земельного участка с кадастровым  номером 67:27:0030905:106       площадью 27002  кв.м.,

расположенного по адресу: 

<

...>, с установленным видом разрешенного использования: под бытовыми помещениями АТЦ, закрытой стоянкой для автомобилей, зданием кислородной станции, проходной, диспетчерской и мастерскими АТЦ, складом АТЦ, складом ГСМ и складом для хранения строительных керамических изделий.

Согласно ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ с 01.03.2015) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Решением Смоленского городского Совета от 20.02.2015 № 1323 с 01.03.2015 уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, определена Администрация города Смоленска.

Согласно   пункта   3.5.    вышеуказанного    договора   арендная    плата исчисляется,   начиная   со   дня,   следующего   за   днем   издания   решения   о предоставлении участка в аренду, независимо от месяца, в котором была осуществлена государственная регистрация договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата рассчитывается по формуле:

Ап=Скад х Буч х Сап х К х т\12, где

Ап - размер арендной платы;

Скад. - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр);

Sy4 - площадь земельного участка (или его части), являющегося предметом договора аренды (кв. метров);

Сап - ставка арендной платы, установленная постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192;

К - понижающий коэффициент;

m - количество месяцев аренды. 

Так согласно п. 3.2. договора размер арендной платы с 08.06.2013 по 31.12.2013 составляет 716 606, 67 руб. (семьсот шестнадцать тысяч шестьсот шесть рублей 67 копеек) с изменением в последующем на каждый календарный год в соответствии с действующим законодательством (п. 3.3. договора). В силу пункта 3.4. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20-го числа последнего месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

   Арендная плата уплачивалась арендатором в неполном объеме, в связи с чем за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 у Общества образовалась задолженность по арендной плате в размере 2044664,80  рубля.

В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

В связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы арендодателем в адрес арендатора направлено предложение о погашении задолженности по арендной плате, уплате неустойки.

         В связи с неисполнением требований арендодателя в досудебном порядке истец обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

         Ответчиком представлен отзыв на заявление, в котором указано на то обстоятельство, что в период с 22.12.2016 по 26.12.2016 на основании решения суда о признании сделки купли-продажи недействительной право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, прекращено, в связи с чем с указанной даты Общество перестало быть фактическим арендатором земельного участка, что исключает внесение арендной платы.

         Указанные фактические обстоятельства, связанные с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества, подтверждены в отзыве на заявление третьим лицом. 

         Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд приходит к следующему.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 24.12.2013 по делу № 62 - 6773/2013 заявление руководителя закрытого акционерного общества «РегионТрансАвто» от 03.12.2013 года о признании должника закрытого акционерного общества «РегионТрансАвто», несостоятельным (банкротом) принято к производству суда, возбуждено производство по делу о банкротстве должника.

Определением от 04.02.2014 в отношении должника введена процедура наблюдения на срок до 04.07.2014.

Решением от 04.07.2014 закрытое акционерное общество «РегионТрансАвто» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство сроком до 24.12.2014.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей определяются на дату подачи в арбитражный суд заявления о признании должника банкротом, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия арбитражным судом такого заявления и об открытии конкурсного, производства, определяются на дату введения каждой процедуры, применяемой в деле о банкротстве и следующей после наступления срока исполнения соответствующего обязательства.

Под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено данным Федеральным законом.

Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими (пункт 1 статьи 5 Закона о банкротстве).

Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве (пункт 2 статьи 5 Закона о банкротстве).

Учитывая изложенное, предъявленные Администрации требования относятся к текущим.

         Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

  В соответствии с частью 7 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

         В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

         На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

         В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязательств.

         В силу статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 №18 (пункт 2.1) арендная плата определяется по следующей формуле: 

Ап=Скадастр х Сап х m/12 х К, где 

Ап – размер арендной платы (рублей); 

Скадастр – кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы; 

Sуч – площадь земельного участка (или его части), являющегося предметом договора аренды (кв.м.); 

Сап – ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) Смоленской области или нормативным правовым актом Администрации Смоленской области (процентов от кадастровой стоимости земельного участка); 

m – количество дней аренды; 

К – понижающий коэффициент. 

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (абзац 2 пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 2 статьи 223 ГК РФ закреплено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а не с момента его передачи, у покупателя возникает право собственности на это имущество.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Смоленской области от 04 июля 2014 года по делу №А62-6773/2013 в отношении ЗАО «РегионТрансАвто» открыто конкурсное производство.

В конкурсную массу должника было включено следующее недвижимое имущество, принадлежащее ЗАО «РегионТрансАвто» на праве собственности:

Закрытая стоянка для автомобилей, общей площадью 111,90 кв.м., этажность-1;

Бытовые помещения АТЦ, общей площадью 478,4 кв.м., этажность - 3;

Диспетчерская и мастерские АТЦ, общей площадью 2037,5 кв.м., этажность - 3;

Здание кислородной станции, общей площадью 713,8 кв.м., этажность - 1;

Склад для хранения строительных керамических изделий, общей площадью 33

кв.м,

Склад ГСМ, общей площадью 275,3 кв.м., этажность - 1;

Проходная, общей площадью 71,0 кв.м., этажность - 1;

Склад АТЦ, общей площадью 49,5 кв.м., этажность - 1.

Все недвижимое имущество расположено на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены на территории города Смоленска по договору №1740/з от 07.06.2013.

Недвижимое имущество, перечисленное выше, принадлежало ЗАО «РегионТрансАвто» на праве собственности до 26.12.2016.

В деле №А62-6714/2014 рассматривалось заявление и.о. конкурсного управляющего ОАО «Смоленскэнергоремонт» о признании недействительным договора №66/2013 купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2013 и применении последствий недействительности ничтожной сделки к Закрытому акционерному обществу «РегионТрансАвт»

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 30.12.2015 по делу № А62-6714/2014 по заявлению конкурсного управляющего открытого акционерного общества «Смоленскэнергоремонт» к закрытому акционерному обществу «РегионТрансАвто» о признании договора № 66/2013 купли-продажи недвижимого имущества недействительным, суд удовлетворил заявление ОАО «Смоленскэнергоремонт» и признал договор № 66/2013 купли-продажи недвижимого имущества недействительным.

На   основании   вступившего   в   законную   силу   судебного   акта указанное недвижимое имущество пообъектно в период с 22.12.2016 по 26.12.2016  зарегистрировано за новым собственником ОАО «Смоленскэнергоремонт».

Таким образом, учитывая то обстоятельство, что на спорном земельном участке расположены были лишь перечисленные выше объекты, объектов, принадлежащих ответчику нет, с 26.12.2016 ответчик перестал быть фактическим арендатором земельного участка, что исключает обязанность по внесению арендной платы с указанной даты.

         На основании изложенного, предъявленные истцом требования о взыскании задолженности подлежат частичному удовлетворению: арендная плата подлежит взысканию с ответчика за период с 01.01.2016 по 25.12.2016 в размере 1344447,29 рубля.

         Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

   Соглашение о неустойке (пене) в соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса РФ содержится в пункте  5.2 договора аренды, которым за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

         В соответствии с расчетом истца, произведенным по предложению суда, на задолженность  по арендной плате за 1 – 4 кварталы (по 25.12.2016) 2016 года за период с 31.03.2016 по 10.07.2017 начислена неустойка в размере 253500,95 рубля.

         В соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

         Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда РФ, изложенной в пунктах 69,71 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» в том случае, когда должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

         От ответчика заявление о снижение размера неустойки в суд не поступало, в связи с чем вопрос о снижении размера неустойки судом не рассматривался.

         На основании изложенного, предъявленные Администрацией требования о взыскании неустойки в соответствии с вышеприведенным расчетом подлежат удовлетворению.

         Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Закрытого акционерного общества "РегионТрансАвто"  (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Администрации города Смоленска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2016 по 25.12.2016 в размере 1344447,29 рубля, неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы за 1 – 4 кварталы (по 25.12.2016) 2016 года за период с 31.03.2016 по 10.07.2017 в размере 253500,95 рубля.

В удовлетворении требований Администрации города Смоленска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в остальной части отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "РегионТрансАвто"  (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 28979 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                  В.А. Печорина