740/2018-26166(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-42975/2016

г. Краснодар

06 июля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2018 года. Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2018 года. 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном  заседании от истца – общества с ограниченной ответственности «Энергетик»  (ИНН 2353015485, ОГРН 1022304844759) – Петрий Н.Г. (доверенность от 13.04.2016), в  отсутствие ответчиков: администрации Тимашевского городского поселения  Тимашевского района (ИНН 2353021545, ОГРН 1052329691732), администрации  муниципального образования Тимашевский район (ИНН 2353011258,  ОГРН 1022304839182), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного  заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте  арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев  кассационную жалобу общества с ограниченной ответственности «Энергетик» на решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2017 (судья Боровик А.М.)  и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2018 (судьи  Илюшин Р.Р., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу № А32-42975/2016, установил  следующее.  

ООО «Энергетик» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым  заявлением к администрации Тимашевского городского поселения Тимашевского района  (далее – администрация поселения), администрации муниципального образования  Тимашевский район (далее – администрация района) со следующими требованиями:  

– возложить на администрацию поселения обязанность в течение десяти рабочих  дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить дополнительное  соглашение об изменении условий договора купли-продажи от 14.08.2015 № 102 в  следующей редакции:  

1. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 и пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона  от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской  

Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) стороны согласовали внесение в договор № 102  следующих изменений.  

2. Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «2.1. Цена выкупа  земельного участка составляет 35 575 рублей».  

3. Обязательства сторон, измененные настоящим соглашением, к исполнению  которых стороны уже приступили, подлежат исполнению следующим образом:  

3.1 Администрация поселения в течение 30 календарных дней с момента  подписания соглашения производит возврат денежных средств в размере 177 875 рублей,  которые перечислены на расчетный счет администрации поселения, указанный в  пункте 2.2. договора от 14.08.2015 № 102, сверх цены выкупа, по следующим банковским  реквизитам: р/с 40702810130000099198, к/с 30101810400000000700, в филиале «Южный»  ОАО «УРАЛСИБ» г. Краснодар, БИК 040349700, ИНН 2353015485, КПП 2353010014.  

Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами. 

5. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора  от 14.08.2015 № 102 между сторонами и все вопросы, связанные с ним, сторонами договора  будут разрешаться во исполнение и в соответствии с нормами и положениями измененного  договора и нормами законодательства Российской Федерации;  

– взыскать с администрации поселения денежных средств в размере  88 937 рублей 50 копеек;  

– взыскать с администрации района денежных средств в размере  88 937 рублей 50 копеек.  

Исковые требования мотивированны тем, что общество (покупатель) имеет право на  приобретение земельного участка в собственность по цене, рассчитанной исходя из 2,5%  от кадастровой стоимости земельного участка на основании пункта 1 статьи 2 и пункта 2.2  статьи 3 Закона № 137-ФЗ, как лицо, которое переоформило право постоянного  (бессрочного) пользования участком на право аренды до 01.01.2012. Договор от 14.08.2015   № 102 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:31:0312079:15 в  части условия о выкупной цене нарушает нормы действующего законодательства, поэтому  подлежит изменению путем заключения дополнительного соглашения, а незаконно  полученные администрацией денежные средства возврату обществу.  

Решением от 12.10.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд  пришел к выводу о том, что истец утратил право на выкуп земельного участка по льготной  цене (2,5% его кадастровой стоимости) в соответствии с пункта 1 статьи 2 и пункта 2.2  статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Понуждение ответчика заключить с истцом дополнительное  соглашение об изменении условия договора о выкупной цене является ненадлежащим  способом защиты нарушенного права, так как договор от 14.08.2015 № 102 купли-продажи  спорного земельного участка исполнен, выкупная цена не подлежит уменьшению. Кроме  

того, суд критически оценил доводы истца о наличии у него права на применение льготной  цены при приобретении участка в собственность.  

Апелляционным постановлением от 26.02.2018 решение от 12.10.2017 оставлено без  изменения. Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции об  отсутствии у общества права на выкуп спорного участка по льготной цене, поскольку для  приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене,  установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, достаточно установить факт  своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного)  пользования земельными участками на право аренды. Поскольку материалы дела  подтверждают, что истец являясь собственником объектов недвижимости, расположенных  на спорном земельном участке, переоформил право постоянного (бессрочного)  пользования земельным участком на право аренды в 2006 году, то выкупная цена такого  участка должна составлять 2,5% от его кадастровой стоимости. При этом в силу прямого  указания Закона (пункт 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ) факт отчуждения недвижимости из  государственной или муниципальной собственности значения не имеет. В остальной части  апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.  

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и направить дело  на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает, что общество при выкупе земельного  участка произвело переплату установленной законом выкупной цены, поскольку имеет  право на выкуп земельного участка по цене, равной 2,5% его кадастровой стоимости (35  575 рублей), в связи с чем договор в указанной части является недействительным, а  излишне уплаченные денежные средства подлежат возврату. Суды не учли, что в силу  пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский  кодекс) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда  содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами  (статья 422 данного Кодекса). В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского  кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам,  установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам),  действующим в момент его заключения. Согласно пункту 9 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11  «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»,  определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в  соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный  кодекс), стороны должны руководствоваться Законом № 137-ФЗ, содержащим  императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.  Размер выкупной стоимости земельного участка для общества должен быть рассчитан  исходя из 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка на основании пункта 1  

статьи 2 и пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, как лицу, которое переоформило право  постоянного (бессрочного) пользования участком на право аренды до 01.01.2012. Исходя  из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ такое право предоставлено не только  первым собственникам зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. Суд  апелляционной инстанции обосновано пришел к выводу о том, что стороны не вправе  своим соглашением изменять размер выкупной стоимости земельного участка. Суду  следовало рассмотреть факт недействительности пункта 2.1 договора купли-продажи в  части стоимости участка превышающей 35 575 рублей в соответствии со статьей 168  Гражданского кодекса. Вывод судов о пропуске истцом годичного срока исковой давности  основан на неверной квалификации договора купли-продажи как оспоримой сделки. Одно  из требований истца по настоящему делу направлено на взыскание денежной суммы,  уплаченной сверх цены, определяемой в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Закона   № 137-ФЗ. Из материалов дела следует, что исполнение спорного договора началось не  позднее 18.08.2015 (момент перечисления выкупной стоимости), в связи с чем срок  исковой давности по требованию о признании указанного договора недействительным в  части выкупной стоимости истек 18.08.2018. Аналогичная правовая позиция содержится в  постановлениях Арбитражного суда Центрального округа по делу № А09-5322/2016,  А14-645/2015, А68-9954/2016, определениях Верховного суда Российской Федерации по  делам № 10-ЭС17-2119, 310-ЭС16-1609.  

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной  жалобы.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное  постановление подлежат частичной отмене.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество является  собственником земельного участка с кадастровым номером 23:31:0312079:15,  расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Тимашевск, ул. Котляра, 2ж  (регистрационная запись от 09.09.2015 № 23-23/005-23/005/802/2015-3792/1).  

На спорном земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве  собственности строения с кадастровыми номерами 23:31:0312079:48, 23:31:0312079:50,  23:31:0312079:49 и 23:31:0312062:226. Основанием для регистрации права собственности  послужил договор от 25.10.2006 купли-продажи недвижимости, решения от 03.11.2006  третейского суда для разрешения экономических споров при Тимашевской торгово- промышленной палате, решения третейского суда от 15.12.2005 и дополнительное решение  третейского суда от 31.03.2008.  

Объекты недвижимости перешли в собственность общества от его  правопредшественника ЗАО «Энергетик», в свою очередь ЗАО «Энергетик»  

(учредительный договор от 20.05.1998) являлось правопреемником ТОО «Энергетик»  (учредительный договор от 28.10.1992З), а последнее – правопреемником  производственного хозрасчетного объединения (далее – ПХО по энергетике) по энергетике  АПК «Кубань» (решение Совета АПК «Кубань» от 25.08.1987 № 339).  

Государственный акт № 2335010000142 на право постоянного (бессрочного)  пользования ранее был выдан ПХО по энергетике на земельный участок площадью 1,5 га.  

Согласно постановлению главы администрации Тимашевского городского округа  от 17.01.2002 № 39 (в редакции постановления от 26.01.2006 № 30) прекращено право  постоянного (бессрочного) пользования ЗАО «Энергетик» на часть земельного участка  площадью 1124 кв. м. Постоянное (бессрочное) пользование за ЗАО «Энергетик»  закреплено на участок площадью 13 874 кв. м.  

Постановлением главы муниципального образования Тимашевского округа  от 23.05.2006 № 1653 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования  на земельный участок площадью 8837 кв. м, расположенный по адресу: ул. Котляра, 2ж,  в связи с его передачей в аренду обществу (договор от 05.06.2006).  

14 августа 2015 года администрация поселения (продавец) и общество (покупатель)  заключили договор № 102 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером  23:31:0312079:15, расположенного по адресу: г. Тимашевск, ул. Котляра, 2ж по цене  равной 213 450 рублям.  

Общество, полагая, что выкупная стоимость спорного земельного участка  определена с нарушением закона (не учтена льготная ставка при определении цены),  обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к выводу о том, что  понуждение ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение об изменении  условия договора о выкупной цене является ненадлежащим способом защиты нарушенного  права, так как договор от 14.08.2015 № 102 купли-продажи спорного земельного участка  исполнен, выкупная цена не подлежит уменьшению; у суда отсутствуют основания для  изменения условий договора, предусмотренные статьей 450 Гражданского кодекса. Кроме  того, истец пропустил годичный срок исковой давности.  

Вместе с тем выводы судов сделаны без учета следующего.  

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом  требований и должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических  обстоятельств). Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих  значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по  делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном  спорном правоотношении (определение Верховного Суда Российской Федерации  от 25.01.2016 № 307-ЭС15-17878).  

В постановлениях от 16.11.2010 № 8467/10, от 06.09.2011 № 4275/11, от 19.06.2012   № 2665/12, от 07.02.2012 № 12573/11, от 24.07.2012 № 5761/12, от 09.10.2012 № 5377/12  и от 10.12.2013 № 9139/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации сформулировал следующие правовые позиции. При очевидности  преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске  ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого  правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к  квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает  разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и  стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что  способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и  интересов всех причастных к спору лиц.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора  определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего  условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).  

По смыслу пункта 1 статьи 422, абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса  и статьи 2 Закона № 137-ФЗ выкупная цена в договоре купли-продажи земельного участка,  находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется в  соответствии с требованиями закона.  

На основании пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ до 01.07.2012 осуществляется  продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной  собственности: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям,  являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий,  строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из  государственной или муниципальной собственности; юридическим лицам, являющимся  собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений,  сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования  земельными участками.  

С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в  собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене,  установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2  настоящего Федерального закона, в случае, если в период со дня вступления в силу  настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков  осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право  аренды. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность  находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был  

заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу  Земельного кодекса (пункт 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).  

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением  земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11) разъяснено  следующее. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи,  заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса (в настоящее время  статья 39.20), стороны должны руководствоваться Законом № 137-ФЗ, содержащим  императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.  

С учетом изложенных правовых норм и положений в рассматриваемом случае  размер выкупной стоимости земельного участка (при переоформлении права постоянного  (бессрочного) пользования) определяется в соответствии с требованиями закона.  Поскольку выкупная цена определена без учета названных требований, условие о цене  является недействительным и влечет за собой применение соответствующих последствий.  

Вывод апелляционного суда о пропуске истцом годичного срока исковой давности  по требованию о признании недействительным пункта 2.1. договора является ошибочным.  

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого  нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). Срок исковой давности по требованию о  применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого  начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, составляет три года (часть 1  статьи 181 Гражданского кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).  

Включение в договор аренды условия о цене земельного участка, противоречащего  императивной норме закона влечет нарушение публичных интересов, что влечет признание  такого условия недействительным (ничтожным).  

В ходе рассмотрения конкретного спора общество указывало, что в данном случае  фактически требует признать недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи в  части установления выкупной цены спорного земельного участки и вернуть часть  уплаченных денежных средств, в связи с чем подлежит применению срок исковой  давности, названный в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса.  

При этом основания для внесения в договор купли-продажи изменений о цене  отсутствуют ввиду недействительности условия о выкупной стоимости земельного участка  с кадастровым номером 23:31:0312079:15. В связи с чем вывод судов об отказе в  удовлетворении иска в части отказа во внесении изменений в договор купли-продажи  является верным, а в части возврата излишне внесенных денежных средств решение  от 12.10.2017 и апелляционное постановление от 26.02.2018 не могут быть признаны  законными, основанными на верном применении норм права, а фактические  

обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и  всестороннего исследования доказательств.  

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия  находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных  мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки  представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).  

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки на  основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, дать  правильную квалификацию требованиям общества о возврате денежных средств, после  чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального  права.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2017 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2018 по делу № А32-42975/2016  в части отказа во внесении изменений в договор купли-продажи оставить без изменения,  кассационную жалобу – без удовлетворения. В остальной части судебные акты отменить,  дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Я.Е. Волков  

Судьи Н.С. Мазурова   А.И. Мещерин