ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-5675/2024

Дело № А41-61892/23

27 апреля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  23 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 апреля 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Погонцева М.И., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании: 

от ООО «Еремеевское ЛТД»: ФИО2, по доверенности от 23.03.2023;

от  Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово МО: ФИО3, по доверенности от 11.06.2021;

от Минмособлимущества: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово МО на решение Арбитражного суда Московской области от 30.01.2024 по делу № А41-61892/23, по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Еремеевское ЛТД" к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области, об урегулировании разногласий, третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Еремеевское ЛТД" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области, в котором с учетом уточнения принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ просит суд урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении Договора аренды земельного участка от 15.05.2023 N 18-КИЗ/23, изложив ниже указанные пункты и разделы Договора в следующей редакции:

-пункт 2.1. "Срок аренды Земельного участка устанавливается с момента заключения Сторонами настоящего Договора и по "31" декабря 2063 года";

-пункт 3.6 - Исключить;

-пункт 3.7. "Арендная плата изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором без согласования с Арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий Договор путем направления соответствующего уведомления арендатору, в каждом случае изменения компетентными органами, в т.ч. полномочным органом государственной власти Московской области и органом местного самоуправления данных, применяемых в формуле расчета арендной платы, отраженной в Приложении N 1 к настоящему Договору";

-пункт 3.8. "Размер арендной платы считается измененным с даты изменения данных, применяемых в формуле расчета арендной платы, отраженной в Приложении N 1 к настоящему Договору, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории, разрешенного вида использования Земельного участка";

- пункт 4.1.1. "Досрочно расторгнуть настоящий Договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ и настоящим Договором, в том числе при:

-использовании Земельного участка способами, приводящими к его порче;

-использовании Земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования, целевым назначением;

-не внесении арендной платы либо внесение не в полном объеме более чем 2 (два) периода подряд;

-в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к настоящему Договору, о внесении изменений, указанных в п. 4.1.3, если внесение данных изменений необходимо и обязательно для обеих Сторон в силу закона";

-в случае переуступки Арендатором прав и обязанностей по настоящему договору при наличии непогашенной задолженности Арендатора перед Арендодателем, превышающей месячный размер арендной платы";

-нахождения арендатора в любой стадии процедуры банкротства (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства);

-пункт 4.1.6 "В случае, заключения договора субаренды, ответственным по договору перед Арендодателем остается Арендатор";

-пункт 4.4.13 "Обеспечить проведение государственной регистрации договора за свой счет и своими силами. Арендатор обязан передать на государственную регистрацию договор аренды в тридцатидневный срок с момента его заключения. Арендодатель обязан предоставить полный комплект документов со своей стороны, необходимый для регистрации договора";

-пункт 5.2. - Исключить;

-пункт 7.2. - Исключить;

-Приложение N 1 к Договору аренды земельного участка от 15.05.2023 N 26-КИЗ/23.

Расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:28:0080106:793.

"Годовая арендная плата (Апл) за Земельный участок, определяется на основании Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582, ст. 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений Московской области" и Определения Арбитражного суда Московской области от 01.03.2023 г. по Делу N А41-2379/18, по формуле:

Апл = КС х 2%, но при этом размер арендной платы не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении Земельного участка.

где:

Апл - размер арендной платы (рублей в год).

КС - кадастровая стоимость земельного участка, на момент заключения договора составляет 35 272 500 рублей согласно выписки из ЕГРН N КУВИ-001/2023-92610005 от 19.04.2023 г., выданной Филиалом публично-правовой компании "Роскадастр" по Московской области.

Расчет годовой арендной платы: Апл = 35 272 500 руб. х 2% = 705 450 руб.

Годовая арендная плата за земельный участок на момент заключения договора составляет 705 450 рублей 00 копеек".

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.01.2024 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово МО обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта  Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и просил решение Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие иных представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований,  предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от 01.03.2023 года по делу №А41-2379/18 утверждено мировое соглашение на следующих условиях:

"Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (ИНН 

<

***> / ОГРН 

<

***>, адрес (место нахождения): Московская область, г. Домодедово, мкр. Центральный, площадь 30-летия Победы, дом 1), в лице председателя Комитета по управлению имуществом ФИО4, действующей на основании Положения, именуемый в дальнейшем "Истец", и Общество с ограниченной ответственностью "Еремеевское ЛТД" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 142032, Московская область, Домодедовский район, ГПЗ "Константиново", Объездное шоссе, д. 5), именуемое в дальнейшем "Ответчик", в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, совместно именуемые Стороны, заключили настоящее мировое соглашение (далее - "Мировое соглашение") о нижеследующем:

1. Настоящее Мировое соглашение заключается Сторонами в соответствии с Определением Арбитражного суда Московской области от 03.04.2019 года о прекращении производства по делу N А41-2379/18 в связи с заключением мирового соглашения (далее - "Определение суда от 03.04.2019 г.") и возбужденного исполнительного производства N 151325/21/50006-ИП от 23.09.2021 года, руководствуясь ст. 139 - 141 АПК РФ.

По Мировому соглашению в новой редакции стороны договорились:

2. В связи с невозможностью исполнения пунктов: 2.3.1; 2.3.2; 2.3.3 заключенного между сторонами Мирового соглашения от 22.03.2019 г., утвержденного Определением суда от 03.04.2019 г., ввиду того, что:

- вновь образованные по Определению суда от 03.04.2019 г. из участка с кадастровым номером 50:28:0000000:333 земельные участки с кадастровыми номерами: 50:28:0050208:754 и 50:28:0050208:755 невозможно использовать по целевому назначению из-за их обременения охранными зонами инженерных сетей и газового хозяйства, водоохранной зоной и ее прибрежной полосой, а также уменьшения участков границами зоны планируемого размещения линейного объекта автомобильной дороги "М-4". "Дон" (г. Видное) западное Домодедово-Подольск-Домодедово-Раменское-ЦКАД;

- невозможно поставить на кадастровый учет земельный участок N 3 в координатах, указанных в Определении суда от 03.04.2019г, т.к. он имеет пересечения с земельными участками с кадастровыми номерами: 50:28:0000000:56630, 50:28:0000000:56631, 50:28:0000000:56656, 50:28:0000000:56087, 50:28:0050105:5064, 50:28:0050105:5065, 50:28:0050106:9717.

На основании ст. 612 ГК РФ из-за существенных ограничений (обременении) земельных участков, передаваемых в аренду Ответчику по Определению суда от 03.04.2019 г., и невозможности его исполнения Ответчику взамен предоставляются нижеследующие земельные участки:

2.1. Земельный участок N 1: Кадастровый номер: 50:28:0080106:793, площадью 10 000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, по документу: магазины, общественное питание, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, д. Ловцово, городской округ Домодедово;

2.2. Земельный участок N 2: Кадастровый номер: 50:28:0080106:150, площадью 4 000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: бытовое обслуживание, магазины, расположенный по адресу: Московская область, Домодедовский район, д. Ловцово;

2.3. Земельный участок N 3: Кадастровый номер: 50:28:0000000:53767, площадью 5 285 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: объекты дорожного сервиса, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, ул. Промышленная;

2.4. Земельный участок N 4: Кадастровый номер: 50:28:0000000:56123, площадью 7 755 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гостиниц, по документу: гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, д. Чурилково;

2.5. Земельный участок N 5: Кадастровый номер: 50:28:0050307:535, площадью 10 060 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, д. Крюково, городской округ Домодедово;

2.6. Земельный участок N 6: Кадастровый номер: 50:28:0000000:56631, площадью 7 637 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, по документу: магазины, общественное питание, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Домодедово, городской округ Домодедово;

2.7. Земельный участок N 7: Кадастровый номер: 50:28:0000000:56087, площадью 4 199 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: магазины, общественное питание, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Домодедово, г. Домодедово, с. Домодедово;

2.8. Земельный участок N 8: Кадастровый номер: 50:28:0000000:56630, площадью 7 316 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, по документу: магазины, банковская и страховая деятельность, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Домодедово, городской округ Домодедово;

2.9. Земельный участок N 9: Кадастровый номер: 50:28:0050105:5065, площадью 7 305 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, по документу: магазины, бытовое обслуживание, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Домодедово, городской округ Домодедово;

2.10. Земельный участок N 10: Кадастровый номер: 50:28:0050105:5064, площадью 3 000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, по документу: магазины, общественное питание, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Домодедово, городской округ Домодедово.

3. Истец в течение 30-ти дней с момента вступления в законную силу Определения суда об утверждении данного Мирового соглашения, учитывая, что земельные участки, указанные в пп. 2.1 - 2.10 настоящего Мирового соглашения, предоставляются Ответчику в аренду без торгов, взамен арендуемого земельного участка с кадастровым номером 50:28:0000000:333, в связи с невозможностью его использования по целевому назначению, обязуется:

- направить Ответчику на подписание договоры аренды на земельные участки N 1 -N 10 (пп. 2.1 - 2.10 настоящего Мирового соглашения) с сохранением в них срока аренды и иных условий, содержащихся в Договоре аренды земельного участка N 835- КИЗ/14 от 24.12.2014.

3.1. Истец гарантирует, что предоставляемые взамен земельные участки N 1 - N 10, указанные в пп. 2.1.-2.10 Мирового соглашения, на момент заключения настоящего Мирового соглашения находятся в его распоряжении, никому не проданы, не подарены, не заложены, не сданы в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременены иными правами третьих лиц, в споре и под запрещением/арестом не состоят, не переданы и не внесены в уставной капитал хозяйственных обществ и некоммерческих организаций, не обременены иными гражданско-правовыми сделками и правами третьих лиц.

3.2. Стороны в установленные настоящим Мировым соглашением сроки обязуются осуществить все необходимые юридические и фактические действия по заключению Договоров аренды на земельные участки N 1 - N 10, указанные в пп. 2.1. 2.10 Мирового соглашения, и оформить на них права аренды на Ответчика.

3.3. После утверждения настоящего Мирового соглашения судом и вступления Определения суда об его утверждении в силу, Договор аренды земельного участка N 835-КИЗ/14 от 24 декабря 2014 г. считается расторгнутым, что является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении действия Договора аренды земельного участка N 835-КИЗ/14 от 24 декабря 2014 г.

3.4. Расходы по оплате услуг адвокатов, представителей и иные, не указанные в Мировом соглашении судебные издержки Сторон по данному делу, Сторонами друг другу не возмещаются и лежат исключительно на той Стороне, которая их понесла.

3.5. Стороны договорились, что предоставляемые Ответчику взамен земельные участки N 1 - N 10, указанные в пп. 2.1. - 2.10. настоящего Мирового соглашения, являются равнозначной заменой в счет утраченной им площади арендуемого земельного участка.

3.6. Стороны не имеют претензий друг к другу после вступления в законную силу Определения суда об утверждении настоящего Мирового соглашения.

4. После утверждения настоящего Мирового соглашения судом и вступления Определения суда об его утверждении в силу, ранее заключенное между сторонами Мировое соглашение от 22.03.2019 г., утвержденное Определением Арбитражного суда Московской области от 03.04.2019 г., не подлежит исполнению.

Во исполнение Определения Арбитражного суда Московской области от 01.03.2023 об утверждении мирового соглашения по делу №А41-2379/18, на основании Постановления Главы г.о. Домодедово МО N 2237 от 15.05.2023 г., ответчиком подготовлены, подписаны и переданы ООО "Еремеевское ЛТД" для подписания Договоры аренды земельных участков, в том числе Договор аренды земельного участка от 15.05.2023 №18-КИЗ/23 на земельный участок с кадастровым номером 50:28:0080106:793.

Истец подписал Договор аренды с протоколом разногласий от 15.05.2023 (далее Протокол разногласий т. 1 л.д. 52-53) и направил его для согласования в адрес Ответчика вместе с Заявлением N 30/05 от 30.05.2023, передав подписанный Договор и протокол разногласий по акту приема-передачи от 01.06.2023.

Ответом ответчика N 35-8/320 от 16.06.2023, полученным нарочно Истцом 19.06.2023, Ответчик отказался от заключения Договора аренды в редакции протокола разногласий, что явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Положениями части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно части 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Возражая против заявленных требований, ответчик заявил о пропуске истцом срока на обращение в суд с заявлением об урегулировании разногласий.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 этой статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

В абзаце 9 пункта 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14, отмечено, что в случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом (в первом случае) или акцептантом (во втором случае) протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.

Как разъяснено в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в случае пропуска управомоченной стороной тридцатидневного срока, установленного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны.

Учитывая представленные в материалы дела доказательства, а также тот факт, что истец обратился в суд 14.07.2023, что подтверждается оттиском печати на конверте, при этом отказ ответчика от заключения Договора аренды в редакции протокола разногласий был получен 19.06.2023, истцом срок об урегулировании разногласий пропущен не был.

Положениями части 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, срок действия договора аренды Земельного участка устанавливается с момента заключения Сторонами договора (даты вступления в законную силу решения суда) по "31" декабря 2063 года.

Мировым соглашением установлено, что спорный земельный участок предоставляется в аренду в замен земельного участка КН 50:28:0000000:333, предоставленного истцу по договору аренды земельного участка №18- КИЗ/23 от 24.12.2014.

По условиям договора аренды №18- КИЗ/23 земельный участок КН 50:28:0000000:333 был предоставлен ему в результате переоформления права бессрочного пользования.

Арендная плата по Договору №18- КИЗ/23 на аренду земельного участка от 24.12.2014 рассчитывалась исходя из двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрены особенности установления размера платы по договорам аренды для земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования на которые было переоформлено на право аренды.

В соответствии с данными нормами права в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Доводы ответчика, что арендная плата должна определяться в соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений Московской области" отклоняются судом, так как определением Арбитражного суда Московской области от 01.03.2023 года по делу N А41-2379/18 утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым стороны обязаны заключить договоры в отношении земельных участков взамен 50:28:0000000:333 с сохранением в них срока аренды и иных условий, содержащихся в Договоре аренды земельного участка №18- КИЗ/23 от 24.12.2014.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В связи с изложенным, пункт 3.6. Договора подлежит исключению, а пункты 3.7. и 3.8. договора, подлежат изложению в редакции, предусматривающей возможность изменения арендной платы в случае принятия компетентными органами власти решения об изменении порядка и размера арендной платы в указанном случае.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Вместе с тем, в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Так же не соответствует закону и предложенное Комитетом условие о возможности расторжения договора аренды в случае введения в отношении истца процедуры банкротства, поскольку права долгосрочной аренды являются активом должника, обладающим имущественной ценностью, и подлежат продаже для пополнения конкурсной массы. ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).

В связи с изложенным п. 4.1. Договора подлежит изложению в следующей редакции Арендодатель имеет право:

4.1.1. "Досрочно расторгнуть настоящий Договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ и настоящим Договором, в том числе при:

-использовании Земельного участка способами, приводящими к его порче;

-использовании Земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования, целевым назначением;

-не внесении арендной платы либо внесение не в полном объеме более чем 2 (два) периода подряд;

-в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к настоящему Договору, о внесении изменений, указанных в п. 4.1.3, если внесение данных изменений необходимо и обязательно для обеих Сторон в силу закона";

-в случае переуступки Арендатором прав и обязанностей по настоящему договору при наличии непогашенной задолженности Арендатора перед Арендодателем, превышающей месячный размер арендной платы".

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В связи с изложенным, пункт 4.1.6 Договора подлежит изложению в редакции истца.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании ст. ст. 329, 330, 332 ГК РФ неустойка (штраф, пени) как один из способов обеспечения исполнения обязательств может быть установлена только законом или договором.

Возможность установления договорной неустойки без согласия одной из сторон (в том числе и решением суда) законом не предусмотрена.

В связи с изложенным, пункт 5.2. Договора, предусматривающий неустойку за нарушение Обществом сроков передачи на государственную регистрацию договора аренды, подлежит исключению.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 ГрК РФ, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 г., сформулирована правовая позиция, в силу которой самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектов.

Таким образом, поскольку возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка не может быть поставлена в зависимость от воли истца и ответчика, пункт 7.2. Договора подлежит исключению.

Годовая арендная плата (Апл) за Земельный участок, определяется на основании Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582, ст. 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений Московской области" и Определения Арбитражного суда Московской области от 01.03.2023 г. по Делу N А41-2379/18, по формуле:

Апл = КС х 2%, но при этом размер арендной платы не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении Земельного участка.

где:

Апл - размер арендной платы (рублей в год).

КС - кадастровая стоимость земельного участка, на момент заключения договора составляет 35 272 500 рублей согласно выписки из ЕГРН N КУВИ-001/2023-92610005 от 19.04.2023 г., выданной Филиалом публично-правовой компании "Роскадастр" по Московской области.

Расчет годовой арендной платы: Апл = 35 272 500 руб. х 2% = 705 450 руб.

Годовая арендная плата за земельный участок на момент заключения договора составляет 705 450 рублей 00 копеек".

Иные доводы ответчика апелляционным судом отклоняются, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, судебному акту в рамках дела №А41-2379/18,.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал развернутую оценку доводам участвующих в деле лиц и представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Все содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы основаны на представленных в материалы дела доказательствах и соответствуют им.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 30.01.2024 по делу № А41-61892/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

С.А. Коновалов

Судьи:

 

М.И. Погонцев

 

В.Н. Семушкина