АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-54577/2023

г. Краснодар

10 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 2 октября 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе судьи Глуховой В.В., рассмотрев с вызовом лиц, участвующих в деле, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Егоровой М.Е. и участии в судебном заседании от ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 – ФИО6, ФИО7 (доверенность от 27.01.2025) (до перерыва), от индивидуального предпринимателя ФИО8 – ФИО9 (до перерыва), ФИО10 (после перерыва) (доверенность от 19.02.2024), от ФИО11 – ФИО12 (доверенность от 18.09.2024) (до перерыва), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в порядке части 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), кассационную жалобу конкурсных кредиторов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2025 по делу № А32-54577/2023 (Ф08-4420/2025), установил следующее.  

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "СК Грань"» (далее также – должник) индивидуальный предприниматель ФИО8 (далее – предприниматель) обратилась в суд с заявлением о включении задолженности в реестр требований кредиторов должника (далее – реестр) в размере 18 млн рублей как обеспеченной залогом имущества должника.  

Определением суда от 27.11.2024 принято к рассмотрению заявление предпринимателя о включении требований в реестр в порядке абзаца второго пункта 3  

статьи 100 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).  

Определением суда от 10.01.2025, вынесенным в виде резолютивной части, требования предпринимателя включены в третью очередь реестра в размере 18 млн рублей; отказано в удовлетворении требований о признании за предпринимателем залогового статуса. Мотивированное определение изготовлено 30.01.2025.  

Определением апелляционного суда от 10.02.2025 жалоба предпринимателя принята к рассмотрению в порядке статьи 272.1 АПК РФ. Определением апелляционного суда от 13.03.2025 назначено судебное заседание для рассмотрения жалобы.  

Постановлением апелляционного суда от 11.06.2025 определение суда от 30.01.2025 отменено в обжалуемой части. Требования предпринимателя в размере 18 млн рублей признаны обеспеченными залогом следующих семнадцати жилых помещений (квартир), расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, 

<

...>: квартира № 1, кадастровый номер 23:47:0117031:2578; квартира № 2, кадастровый номер 23:47:0117031:2517; квартира № 7, кадастровый номер 23:47:0117031:2522; квартира № 8, кадастровый номер 23:47:0117031:2523; квартира № 9, кадастровый номер 23:47:0117031:2524; квартира № 18, кадастровый номер 23:47:0117031:2555; квартира № 23, кадастровый номер 23:47:0117031:2560; квартира № 30, кадастровый номер 23:47:0117031:2567; квартира № 31, кадастровый номер 23:47:0117031:2568; квартира № 32, кадастровый номер 23:47:0117031:2569; квартира № 37, кадастровый номер 23:47:0117031:2574; квартира № 38, кадастровый номер 23:47:0117031:2575; квартира № 42, кадастровый номер 23:47:0117031:2529; квартира № 43, кадастровый номер 23:47:0117031:2530; квартира № 48, кадастровый номер 23:47:0117031:2535; квартира № 53, кадастровый номер 23:47:0117031:2540; квартира № 54, кадастровый номер 23:47:0117031:2541.  

В кассационной жалобе кредиторы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 просят отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе определение суда первой инстанции. По мнению подателей жалобы, суд апелляционной инстанции не учел то обстоятельство, что срок действия обременения, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в пользу предпринимателя, ограничен временным периодом с 01.04.2019 по 25.06.2019. С июня по сентябрь 2020 года должник по договорам купли-продажи произвел отчуждение залогового имущества (квартир) в пользу физических лиц ФИО1 (квартира № 9), ФИО3 (квартира № 31), ФИО2 (квартира № 32), ФИО4 (квартира № 38). Указанные лица после расчетов по  

договору купли-продажи квартир с должником с переданными ключами и технической документацией осуществили ремонт, вселились и стали проживать в квартирах, производя оплату коммунальных услуг и расходов на общее содержание дома (включая крышу и газификацию). Таким образом, залоговое имущество выбыло из владения должника, в связи с чем требования предпринимателя не могут быть признаны обеспеченными залогом. Суд не принял во внимание решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2023 по делу № А32-29106/2022, которым установлено отсутствие у предпринимателя права залога на недвижимое имущество должника.  

В установленный судом срок в материалы дела от предпринимателя поступил отзыв, в котором он просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

В материалы дела в установленный судом срок от кредитора ФИО13 также поступил отзыв, в котором она просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе определение суда первой инстанции, кассационную жалобу – удовлетворить.  

Определением суда от 21.08.2025 назначено судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы на 23.09.2025 в порядке части 2 статьи 288.2 АПК РФ.  

В судебном заседании представители заявителей и ФИО11 поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, просили отменить постановление апелляционного суда.  

Представитель предпринимателя в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить постановление апелляционного суда без изменения.  

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2025 в судебном заседании объявлен перерыв до 02.10.2025. После перерыва судебное заседание продолжено.  

Представитель предпринимателя в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить постановление апелляционного суда без изменения.  

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 АПК РФ кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.  

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к выводу о том, что определение  

суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене по следующим основаниям.  

Из материалов дела видно, что определением суда от 21.11.2023 по заявлению уполномоченного органа в отношении должника возбуждено дело о банкротстве. Определением суда от 30.05.2024 прекращено производство по делу о банкротстве. Постановлением апелляционного суда от 31.07.2024 определение суда от 30.05.2024 отменено. Должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре как отсутствующего должника, конкурсным управляющим утвержден ФИО14  

5 ноября 2024 года в суд обратился предприниматель с заявлением о включении требований в реестр как обеспеченных залогом имущества должника, ссылаясь на следующее.  

29 марта 2019 года ФИО15 (займодавец) и индивидуальный предприниматель ФИО16 (заемщик) заключили договор займа № 29-03/2019, в соответствии с условиями которого займодавец передает в собственность заемщика денежные средства в сумме 100 млн рублей, а заемщик обязуется вернуть займодавцу сумму займа в срок до 25.06.2020 (с учетом дополнительного соглашения от 23.06.2019) и уплатить проценты за пользование займом из расчета 7% годовых.  

В обеспечение исполнения обязательств заемщика (индивидуальный предприниматель ФИО16) по договору займа 29.03.2019 ФИО17 (залогодатель) и ФИО15 (залогодержатель) заключили договор залога (ипотеки) № 29-03/2019-И в отношении следующего недвижимого имущества:  

– земельный участок, кадастровый номер 23:47:0117031:1906; площадь 2094 +/- 11 кв. м, категория земель «земли населенных пунктов – малоэтажные многоквартирные жилые дома», находящийся по адресу: 353960, Краснодарский край, г. Новороссийск, 

<

...>;  

– объект незавершенного строительства, кадастровый номер 23:47:0117031:2025, проектируемое назначение «многоквартирный дом площадью 3078,7 кв. м», процент готовности 73, по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, 

<

...>.  

Обременение в виде ипотеки земельного участка с кадастровым номером 23:47:0117031:1906 зарегистрировано в ЕГРН 29.07.2019, запись о регистрации ипотеки № 23:47:0117031:1906-23/021/2019-22.  

Согласно акту приема-передачи от 14.05.2019 в соответствии с решением единственного участника должника ФИО16 от 22.04.2019 № 2 участник  

ФИО17 передал в уставный капитал ООО «Специализированный застройщик "СК Грань"» в качестве своего вклада названные земельный участок с кадастровым номером 23:47:0117031:1906 и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:47:0117031:2025.  

Приказом управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Новороссийск (далее – управление) от 22.03.2019 № 540-а земельному участку с кадастровым номером 23:47:0117031:1906 присвоен адрес: Краснодарский край, г. Новороссийск, 

<

...>.  

29 июля 2019 года зарегистрировано право собственности должника на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0117031:1906 и ипотека в пользу ФИО15  

Должник являлся застройщиком многоквартирного дома, расположенного на указанном земельном участке.  

15 апреля 2020 года управление выдало должнику разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: г. Новороссийск, 

<

...>.  

Должник как застройщик на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию с мая по август 2020 года зарегистрировал за собой право собственности на квартиры в многоквартирном доме.  

1 октября 2020 года ФИО15 (цедент) и предприниматель (цессионарий) заключили договор уступки права требования, по условиям которого цедент уступил цессионарию право требования долга к ФИО16 по договору займа от 29.03.2019 № 29-03/2019 в размере 50 млн рублей.  

В тот же день ФИО15 (залогодержатель) и предприниматель (новый залогодержатель) заключили соглашение о замене лица в обязательстве. Все права и обязанности залогодержателя по договору залога (ипотеки) от 29.03.2019 № 29-03/2019-И перешли от залогодержателя к новому залогодержателю.  

9 марта 2021 года ФИО15 и предприниматель подали в регистрирующий орган заявление о внесении изменений в ЕГРН, представив договор уступки права требования и соглашение о замене лица в обязательстве от 01.10.2020.  

Ссылаясь на неисполнение ФИО16 обязательств по договору займа от 29.03.2019 № 29-03/2019 предприниматель обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о взыскании солидарно с ФИО16 и должника задолженности в сумме 50 млн рублей.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2021 по делу № А32-45706/2020 солидарно с индивидуального предпринимателя ФИО16 и должника в пользу предпринимателя взыскана задолженность в размере 50 млн рублей.  

Поскольку задолженность перед кредитором в полном объеме не погашена, в отношении должника введена процедура банкротства, предприниматель обратился с заявлением о включении требований в реестр 18 млн рублей как обеспеченных залогом имущества должника.  

Отказывая предпринимателю в удовлетворении заявления о признании требований обеспеченными залогом имущества должника, суд первой инстанции исходил из установленных обстоятельств в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023 по делу № А32-29106/2022, в котором суд пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя права залога на спорные объекты недвижимого имущества.  

Пересматривая дело в части отказа предпринимателю в удовлетворении требований как обеспеченных залогом имущества должника, апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции и исходил из следующего.  

Суд заключил, что введенные в эксплуатацию помещения многоквартирного дома сохраняют обременение в виде ипотеки. Проанализировав выписки из ЕГРН, суд апелляционной инстанции установил, что обременение в виде ипотеки зарегистрировано в пользу предпринимателя в отношении семнадцати квартир. Доказательства, свидетельствующие о прекращении права залога по основаниям, предусмотренным законом, в материал дела не представлены.  

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, установив, что обеспеченное залогом обязательство не прекращено, оснований прекращения залога, предусмотренных статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установлено, предмет залога не утрачен, право залогодержателя возникло в установленном законом порядке, пришел к выводу, что требования предпринимателя в размере 18 млн рублей подлежат признанию как обеспеченные залогом в отношении спорных семнадцати квартир.  

Между тем суды не учли следующего. 

Понятием «застройщик» для целей применения законодательства о несостоятельности охватывается более широкий круг лиц по сравнению с перечнем субъектов, которые относятся к застройщикам в соответствии с градостроительным законодательством. Различное содержание этого понятия отражает специфику отношений, урегулированных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, и обусловлено необходимостью предоставления дополнительной защиты участникам долевого строительства.  

Из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания должника застройщиком, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.  

При этом правила названного параграфа применяются независимо от того, имеет ли лицо какие-либо права в отношении земельного участка или объекта строительства (пункт 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве). Равным образом не исключено признание застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает.  

При обратном толковании механизмы, закрепленные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, являлись бы неэффективными и не обеспечивали бы достижение цели банкротства застройщика.  

Во избежание толкования норм упомянутого параграфа в противоречии с целями правового регулирования законодатель предоставил судам возможность признавать сделки, заключенные участниками строительства с застройщиком и (или) с действовавшими в его интересах третьими лицами, притворными (пункт 5 статьи 201.1 Закона о банкротстве), что, в конечном счете, позволяет верно квалифицировать состав и статус вовлеченных в процесс несостоятельности застройщика лиц.  

Такой подход к определению статуса застройщика обусловлен, в первую очередь, необходимостью защиты прав участников строительства – лиц, профинансировавших возведение многоквартирного дома и справедливо рассчитывающих на получение встречного эквивалента в виде жилого помещения. Одной из основных целей включения в законодательство о несостоятельности специальных правил о банкротстве застройщика являлось создание эффективных механизмов, направленных на повышение вероятности исполнения обязательства перед дольщиками со стороны застройщика, в том числе посредством закрепления приоритетной очередности удовлетворения требований граждан – участников строительства (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).  

Именно для реализации названной цели должен разрешаться вопрос о допустимости применения упомянутых правил в каждом конкретном случае, формальный подход, не учитывающий цели законодательного регулирования соответствующего института, состоящей, в первую очередь, в необходимости защиты участников  

строительства от злоупотреблений застройщиков путем осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств, не допустим.  

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.  

Вопрос о том, является ли должник застройщиком по смыслу названных норм права и применимы ли в данном случае правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, судами двух инстанций не исследовался.  

Судами не исследовались и не устанавливались фактические обстоятельства по делу о банкротстве должника (не анализировался реестр требований кредиторов должника на предмет наличия в нем требований кредиторов – физических лиц, основанных на правоотношениях долевого участия в строительстве).  

Такой формальный подход судов не может считаться отвечающим целям действующего законодательства, направленным на обеспечение защиты жилищных прав граждан – участников строительства, в том числе от злоупотреблений застройщиков, осуществляющих манипуляции с правовыми схемами привлечения денежных средств. Граждане, будучи экономически слабой стороной правоотношений, лишенной реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий, порядка уплаты денежных средств, не должны нести негативные последствия.  

Как следует из материалов электронного дела о банкротстве ООО «Специализированный застройщик "СК Грань"», должник зарегистрирован в качестве юридического лица 18.03.2019, основным видом деятельности должника являлась деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика (71.12.2); дополнительным видом деятельности должника являлась деятельность в области строительства жилых и нежилых зданий (41.20).  

Приказом управления от 22.03.2019 № 540-а земельному участку с кадастровым номером 23:47:0117031:1906 присвоен адрес: Краснодарский край, г. Новороссийск, 

<

...>.  

29 июля 2019 года зарегистрировано право собственности должника на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0117031:1906. ООО «Специализированный застройщик "СК Грань"» являлось застройщиком многоквартирного дома, расположенного на указанном земельном участке.  

29 апреля 2019 года должник заключил договор долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 4/01 с ФИО18  

Должник заключил с рядом физических лиц следующие предварительные договоры купли-продажи квартир: договор от 31.03.2020 с ФИО19, договор от 05.02.2020 с ФИО20, договоры от 07.10.2019 и от 26.02.2019 с ФИО11, договор от 20.07.2019 с ФИО21, договор от 01.06.2020 с ФИО22, договор от 11.03.2020 с ФИО23, договор от 01.07.2020 с ФИО24  

15 апреля 2020 года управление выдало ООО «Специализированный застройщик "СК Грань"» разрешение на ввод в эксплуатацию МКД по адресу: г. Новороссийск, 

<

...>.  

Должник как застройщик на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию с мая по август 2020 года зарегистрировал за собой право собственности на квартиры в многоквартирном доме.  

Зарегистрировав право собственности на квартиры, ООО «Специализированный застройщик "СК Грань"» заключило следующие договоры купли-продажи квартир: договор от 20.08.2020 с ФИО25 (кадастровый номер 23:47:0117031:2517), договор от 09.06.2020 с ФИО19 (кадастровый номер 23:47:0117031:2522), договор от 27.07.2020 с ФИО13 (кадастровый номер 23:47:0117031:2523), договор от 20.08.2020 с ФИО1 (кадастровый номер 23:47:0117031:2524), договор от 24.08.2020 с ФИО26 (кадастровый номер 23:47:0117031:2530), договор от 20.08.2020 с ФИО21 (кадастровый номер 23:47:0117031:2535), договор от 20.08.2020 с ФИО27 (кадастровый номер 23:47:0117031:2541), договор от 21.08.2020 с ФИО11 (кадастровый номер 23:47:0117031:2555), договор от 08.09.2020 с ФИО3 (кадастровый номер 23:47:0117031:2568), договор от 09.06.2020 с ФИО2 (кадастровый номер 23:47:0117031:2569), договор от 18.08.2020 с ФИО5 (кадастровый номер 23:47:0117031:2573), договор от 12.07.2020 с ФИО4 (кадастровый номер 23:47:0117031:2575).  

Переход права собственности к покупателям не зарегистрирован в связи с наличием в ЕГРН записей об обременении в виде ипотеки. При этом в отношении части квартир предприниматель давал согласие на отчуждение залогового имущества.  

Вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции в отношении ФИО19, ФИО5, ФИО28, ФИО13, ФИО1, ФИО3, ФИО11, ФИО29 отказано в удовлетворении исковых требований указанных лиц к должнику о признании права собственности на квартиры.  

Впоследствии в отношении должника на основании определения от 21.11.2023 по данному делу возбуждено дело о банкротстве.  

Полагая, что отсутствие государственной регистрации договоров не должно влиять на уровень правовой защищенности добросовестных участников строительства, в частности, лишать их возможности воспользоваться эффективными механизмами, предусмотренными на случай банкротства застройщика, указанные лица предъявили свои требования в рамках дела о банкротстве должника.  

Так, ФИО25, ФИО11, ФИО21, ФИО27 обратились в арбитражный суд с заявлениями о признании за ними права собственности на квартиры. Указанные заявления до настоящего времени не рассмотрены по существу. Как объяснил представитель заявителей, заявленное ФИО3 в суде общей юрисдикции требование о признании права собственности на квартиру передано по подсудности для рассмотрения в рамках дела о банкротстве.  

ФИО19, ФИО20, ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО30, ФИО5, ФИО23, ФИО22, ФИО24 обратились в арбитражный суд с заявлениями о включении требований в реестр требований кредиторов должника.  

Согласно правовой позиции, сформированной Верховным Судом Российской Федерации в определении от 16.10.2023 № 308-ЭС20-6795(4), в отсутствие введенной процедуры банкротства застройщика спор о признании права собственности сводится к распределению конкурсной массы, поскольку одновременно разрешается вопрос об исключении из конкурсной массы должника жилых помещений, построенных должником.  

Удовлетворение требований кредиторов должника осуществляется за счет его конкурсной массы в порядке, установленном статьей 134 Закона о банкротстве, и на принципах равенства кредиторов, очередности и пропорциональности, основанных на идее справедливости.  

Смысл указанных принципов заключается в том, чтобы равные по отношению к должнику кредиторы могли претендовать на равное и справедливое удовлетворение своих требований за счет распределения средств конкурсной массы между кредиторами пропорционально объему требований, включенных в реестр, от общей суммы задолженности. Если один из кредиторов (либо группа кредиторов) получает более полное удовлетворение требований, нежели другие, равные ему, то он без каких-либо оснований оказывается в преимущественном положении. Более того, этот кредитор получает преимущество за счет других кредиторов, так как удовлетворение его требований уменьшает размер конкурсной массы, что в условиях недостаточности имущества должника для покрытия всех требований неизбежно влечет уменьшение размера удовлетворения требований прочих кредиторов.  

Конституционный принцип равенства перед законом и судом (статья 19 Конституции Российской Федерации) гарантирует защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях и т. п.). Кроме того, осуществление прав и свобод человека должно быть основано на принципе уважения чужих прав и свобод (часть 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации).  

В рассматриваемом случае на основании предварительных договоров и основных договоров купли-продажи в реестр требований кредиторов включены денежные требования кредиторов, из которых с заявлениями о признании за ними права  

собственности обратилось 5 кредиторов. Соответственно, помимо 5 обратившихся с требованием о признании права собственности кредиторов (ФИО25, ФИО11, ФИО21, ФИО27, ФИО31), в аналогичных правоотношениях с должником состоят все обратившиеся с денежными требованиями кредиторы. При этом физические лица заключали договоры с должником в одно и то же время и на одних и тех же условиях, вносили денежные средства. Вступившим в законную силу определением суда от 20.01.2025 требования ФИО31 удовлетворены, за ней признано право собственности на квартиру № 16 с кадастровым номером 23:47:0117031:2553.  

Заявляя требование о признании статуса залогового кредитора, предприниматель в заявлении о включении в реестр ссылался на передачу в залог земельного участка и объекта незавершенного строительства, не уточняя конкретные квартиры, в отношении которых заявлены требования. В суде апелляционной инстанции требования уточнены и заявлено о признании их как обеспеченных залогом семнадцати квартир. Уточнение требований судом апелляционной инстанции не принято в связи с тем, что суд апелляционной инстанции не переходил к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, судебный акт отменен в части отказа в признании статуса залогового кредитора в отношении семнадцати квартир. Как объяснил представитель предпринимателя в заседании суда кассационной инстанции, возможны правопритязания и в отношении иных квартир, выбор семнадцати связан с тем, что они покрывают сумму задолженности 18 млн рублей.  

С учетом предъявленных требований физическими лицами о признании права собственности на спорные квартиры, а также денежных требований физических лиц вопрос о применении правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и правил об очередности требований предпринимателя имел существенное значение, однако судами не исследовался.  

Ссылка заявителей жалоб на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023 по делу № А32-29106/2022, которым установлено отсутствие у предпринимателя права залога на недвижимое имущество должника, не принимается судом округа и обоснованно не принята судом апелляционной инстанции, исходя из следующего. Как видно из обстоятельств данного дела предметом требований предпринимателя явилось признание права залога на квартиры с кадастровыми номерами 23:47:0117031:2525 (ФИО32), 23:47:0117031:2526 (ФИО33), 23:47:0117031:2533 (ФИО34, ФИО35), 23:47:0117031:2563  

(ФИО36), 23:47:0117031:2576 (ФИО37), 23:47:0117031:2577 (ФИО38, ФИО39, ФИО40). Требования предпринимателя заявлены к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю. Как указано выше, физические лица признаны добросовестными приобретателями, в связи с чем выводы приведенного судебного акта не могли быть распространены на требование о признании права залога в отношении земельного участка и иных квартир в многоквартирном доме.  

Кроме того, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к должнику об обращении взыскания на имущество по договору залога (ипотеки) от 29.03.2019 № 29-03/2019-И.  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.09.2024 по делу № А32-21502/2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2024 отменены в части отказа предпринимателю в удовлетворении исковых требований, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.  

Суд округа указал, что введенные в эксплуатацию помещения многоквартирного дома сохраняют обременение в виде ипотеки. Факт регистрации в ЕГРН изменений в виде замены залогодержателя ФИО15 на предпринимателя в отношении двадцати квартир подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН. В отношении шести квартир покупатели ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, при заключении договоров купли-продажи полагались на открытые данные, содержащиеся в ЕГРН, что позволяет признать их добросовестными приобретателями, а залог – прекратившимся. Вступившими в законную силу судебными актами суда общей юрисдикции по искам ФИО19, ФИО5, ФИО28, ФИО13, ФИО1, ФИО3, ФИО11, ФИО29 отказано в признании права собственности на квартиры и признании добросовестными приобретателями. Суды не исследовали и не учли то обстоятельство, что в настоящее время согласно представленным в материалы дела по запросу суда первой инстанции выпискам из ЕГРН по состоянию на 14.11.2023 зарегистрировано право собственности на квартиру с кадастровым номером 23:47:0117031:2573 за истцом (предпринимателем), на квартиру с кадастровым номером 23:47:0117031:2562 – за ФИО29, на квартиру с кадастровым номером 23:47:0117031:2570 – за ФИО41 Суды не привлекли к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, покупателя квартиры с кадастровым номером 23:47:0117031:2574 по договору купли-продажи от 20.08.2020 ФИО42 Вместе с  

тем рассмотрение спора об обращении взыскания на приобретенную ФИО42 квартиру может повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон.  

В данном случае суд округа не делал выводы по иску предпринимателя по обстоятельствам спора об обращении взыскания на предмет залога (земельный участок и многоквартирный дом, в том числе на двадцать шесть квартир), а указал на необходимость привлечения третьих лиц и исследования указанных обстоятельств нижестоящими судами при новом рассмотрении. Определением суда от 04.12.2024 спор передан на рассмотрение в рамках дела о банкротстве. Указанный спор до настоящего времени не разрешен.  

В данном споре предметом требования предпринимателя являлось установление статуса залогового кредитора в отношении земельного участка и объекта незавершенного строительства. Суд первой инстанции не исследовал вопрос о возникновении у предпринимателя прав залогового кредитора в отношении земельного участка и объекта незавершенного строительства, а также всех квартир, в то время как указанные обстоятельства входили в предмет доказывания по спору.  

Суд апелляционной инстанции указанные нарушения не устранил, исследовал вопрос о возникновении права залога в отношении конкретных 17 квартир. Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения спора не все граждане, права которых затронуты принятым судебным актом, предъявили свои требования к должнику и не были привлечены к участию в обособленном споре. Правопритязания на квартиру № 1 может иметь ФИО43, на квартиру № 23 – ФИО44, на квартиру № 30 – ФИО45, на квартиру № 37 – ФИО42, на квартиру № 42 – ФИО46, на квартиру № 48 – ФИО21, на квартиру № 53 – ФИО47, на квартиру № 54 – ФИО27  

В данном случае обстоятельства по спору требовали уточнения заявителем предмета, представление доказательств (выписок из ЕГРН), заслушивание объяснений лиц, участвующих в деле, привлечение третьих лиц и, следовательно, перехода к рассмотрению спора в общем порядке.  

 С учетом того, что исковое заявление предпринимателя об обращении взыскания на заложенное имущество по договору залога (ипотеки) от 29.03.2019 № 9-03/2019-И не рассмотрено, при новом рассмотрении суду следует вынести на обсуждение вопросы об объединении споров в одно производство для совместного рассмотрения в порядке статьи 130 АПК РФ и привлечении третьих лиц, а также перейти к рассмотрению спора в общем порядке.  

При рассмотрении судом вопроса о признании статуса залогового в отношении  

земельного участка необходимо учесть положения части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».  

Поскольку судом не рассматривался вопрос о применении правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, порядок и форма учета требования предпринимателя не получил надлежащей оценки. В соответствии с действующим законодательством указанные обстоятельства не должны влиять на уровень правовой защищенности граждан, вложивших свои сбережения в строительство жилья.  

При таких обстоятельствах вывод о наличии оснований для включения требований предпринимателя в реестр третьей очереди как обеспеченных залогом семнадцатью квартир является преждевременным, сделанным без надлежащего сбора и исследования доказательств. Имеющие существенное значение для правильного разрешения спора обстоятельства судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались.  

Таким образом, поскольку вопрос о порядке и форме учета в реестре заявленного предпринимателем требования не рассматривался, допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права существенны, без устранения которых невозможны восстановление прав и защита законных интересов заявителей, принятые судебные акты подлежат отмене, а обособленный спор – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении обособленного спора суду необходимо рассмотреть вопрос о применении правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в отношении должника, об объединении данного обособленного спора со спором по заявлению предпринимателя об обращении взыскания на заложенное имущество по договору залога (ипотеки) от 29.03.2019 № 29-03/2019-И, учесть указания суда кассационной инстанции, установить все фактические обстоятельства дела, полно, всесторонне их исследовать, в совокупности оценить все представленные в дело доказательства и доводы участвующих в деле лиц, результаты исследования и оценки отразить в судебном акте с учетом требований статьи 170 АПК РФ, распределить расходы по уплате государственной пошлины.  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2025 и постановление  

Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2025 по делу № А32-54577/2023 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Судья В.В. Глухова