Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-262274/18-60-2102

г. Москва

04 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 14.05.2019

Полный текст решения изготовлен 04.06.2019

Арбитражный суд г. Москвы в составе: 

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА МЫТИЩИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ЦЕНТР ЭССЕТ

МЕНЕДЖМЕНТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо Публичное акционерное общество «Мосэнерго»

о взыскании 1 385 007 руб. 89 коп.  

по встречному иску 

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ЦЕНТР ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА МЫТИЩИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании сделки недействительной 

при участии: 

от истца – ФИО2 по дов. от 04.06.2018 № 108-ДВ

от ответчика – ФИО3 по дов. от 01.11.2017 № б/н

от третьего лица – ФИО4 по дов. от 14.11.2018 № ДG100-18-489

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Акционерному обществу Управляющая компания «Центр Эссет Менеджмент» о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9663 в размере 1 384 937 руб. 89 коп. 

Определением суда от 04.06.2019 принято встречное исковое заявление  АО УК «Центр Эссет Менджмент» о признании договора аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9663 недействительной сделкой. 

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в представленном отзыве, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.

Представитель третьего лица поддержал позицию истца по первоначальному иску, возражал против удовлетворения встречного иска.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного и встречного исков, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу, об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Из материалов дела следует, что 30.12.2014 между Администрацией Мытищинского муниципального района (арендодатель) и ОАО «Мытищинская теплосеть» (арендатор) заключен договор № 9663 аренды земельного участка (договор аренды).

В соответствии с п.п. 1.1., 2.1. договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду на 49 лет земельный участок, общей площадью 81 889 кв.м. с кадастровым номером 50:12:0000000:53734, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу Московская область, Мытищинский район, городское поселение г. Мытищи, ТЭЦ-27, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27 с учетом обременений и ограничений в пользовании.

Разделом 3 договора предусмотрены порядок расчета и внесения арендной платы. Согласно п. 3.1, арендная плата за участок устанавливается расчетным путем в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» по формуле:

Апл= Аб*Кд*Пкд*Км*S, где

Аб = 67,38 руб./кв.м. – базовый размер арендной платы, установленный в 2018 году;

Кд = 1 – коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд = 1 – корректирующий коэффициент;

Км = 1 – коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S = 81 889 кв.м. – площадь земельного участка.

Таким образом, стоимость аренды земельного участка в 2018 г. составляет -

67,38*1 *7*7*81 889 = 5 517 680,84рублей в год (1 379 420,21 руб. ежеквартально).

Арендные платежи вносятся равными долями ежеквартально до 5 числа каждого первого месяца текущего квартала (п. 3.4 договора аренды). Размер арендной платы может быть изменен в предусмотренных законом случаях без согласования с арендатором (п. 3.5 договора аренды). 

31.03.2015 между ОАО «Мытищинская теплосеть» и ООО «Гефест» заключен договор переуступки прав аренды земельного участка по договору аренды, по которому к ООО «Гефест» переходит право первоначального арендатора в полном объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту заключения договора переуступки прав.

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним между ООО «Гефест» и ООО «ИНЖТЕХ» заключен договор переуступки прав аренды земельного участка от 15.12.2015 по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9663.

20.10.2017 между ООО «ИНЖТЕХ» и АО УК «Центр Эссет Менеджмент» заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора № 143-8/Ц на земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53734.

В соответствии с п. 1.4. договора о передаче № 143-8/Ц до момента заключения данного договора расходы по арендной плате несет ООО «ИНЖТЕХ», АО УК «Центр Эссет Менеджмент» становится ответственным перед арендодателем с момента заключения договора переуступки. Договор зарегистрирован 02.11.2017. 

Решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-17205/18 от 05.12.2018, вступившим в законную силу договор аренды расторгнут.

В связи с тем, что за 3 квартал 2018 года за АО УК «Центр Эссет Менеджмент» образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 379 420 руб. 21 коп. и пени по состоянию на 13.07.2018 в размере 5 517 руб. 68 коп., истец обратился к ответчику с претензией от 24.07.2018 № И-7045 об оплате образовавшейся задолженности в срок до 20.08.2018, которая оставлена ответчиком без ответа, что явилось основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.

АО УК «Центр Эссет Менджмент» предъявило встречный иск о признании договора аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9663 недействительной сделкой. 

В обоснование встречного иска АО УК «Центр Эссет Менджмент» ссылается на то, что земельный участок не передавался арендодателем никому из арендаторов, никто из арендаторов спорный земельный участок во владение и пользование не получал, в связи с чем арендную плату не вносил.

Однако указанные доводы опровергаются пояснениями ответчика по встречному иску, а также пояснениями третьего лица, а также представленными доказательствами.

Факт передачи земельного участка АО «Мытищинская теплосеть» подтверждается представленным в дело письмом указанного арендатора от 06.04.2015 с гарантией произвести оплату по арендной плате (т. 2 л.д. 64).

Как следует из пояснений ответчика по встречному иску предыдущий арендатор земельного участка (ООО «Гефест») производил на спорном земельном участке земляные работы для планировки территорий двух земельных участков с кадастровыми номерами 50:12:0000000:53736, 50:12:0000000:53734, что подтверждается (1) обращением Генерального директора ООО «Гефест» ФИО5 от 10.03.2016 №МЭ-947 к главе Мытищинского округа ФИО6 о предоставлении соответствующего ордера (т. 2, л.д. 67), (2) ордером от 31.03.2016 № 81, выданного начальником управления ЖКХ и благоустройства городского округа Мытищи ФИО7 (т. 2 л.д. 65-66); (3) письмом ПАО «Мосэнерго» от 20.07.2016 № 2227-645 (т. 2 л.д. 89-100), (4) письмом администрации от 23.08.2016 № И-10871-УД (т. 2 л.д. 101-112).

Кроме того, из пояснений истца по первоначальному иску (ответчика по встречному) следует, что предыдущим арендатором (ООО «ИНЖТЕХ») за предоставленный спорный земельный участок была внесена арендная плата по договору аренды земельного участка: в размере 80 000 руб. и 2 118 187 руб. 35 коп. в рамках исполнительного производства по взысканию арендной платы по договору аренды.

К тому же суд исходит из того, что в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-17205/18 по спору между теми же сторонами о взыскании задолженности по тому же договору аренды в отношении того же земельного участка за более ранний период установлено, что спорный земельный участок по оспариваемому договору аренды фактически был передан АО УК «Центр Эссет Менджмент».

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный земельный участок фактически был предоставлен ответчику.

АО УК «Центр Эссет Менджмент», обосновывая требования по встречному иску, ссылается на то, что земельный участок огорожен, доступ на огороженную территорию неопределенного круга лиц ограничен и осуществляется через въездные ворота, расположенные в юго-восточной части земельного участка. Расположенный на земельном участке забор, являющийся частью охранного периметра (периментального ограждения) со смонтированными на нем инженерно-техническими средствами охраны (ИТСО) принадлежит на праве собственности ПАО «Мосэнерго». Истец по встречному иску предполагает, что на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ПАО «Мосэнерго», что применительно к требованиям ст. 39.20 ЗК РФ означает, что ПАО «Мосэнерго» имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка. При таких обстоятельствах оспариваемый договор аренды противоречит ст. 39.20 Земельного кодекса РФ и нарушает исключительное право ПАО «Мосэнерго» на приобретение указанного земельного участка в собственность или аренду, следовательно, в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договор аренды является недействительной сделкой.

Ответчиком каких-либо доказательств наличия на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих третьему лицу не представлено. 

Как следует из пояснений третьего лица, на территорию земельного участка организован свободный доступ персонала и автотранспорта истца по встречному иску (ответчика по первоначальному), который осуществляется через отдельный въезд (ворота), истцом по встречному иску (ответчиком по первоначальному) организована физическая охрана территории данного земельного участка, а именно: установлена будка, дежурит охранник, на территории земельного участка расположены строительные бытовки, находится строительная техника.

Наличие ограждения вокруг земельного участка не свидетельствует о невозможности прохода истца по встречному иску (ответчика по первоначальному) на земельный участок, и не свидетельствует об отсутствии возможности использовать земельный участок, включая право аренды. 

Управлением земельно-имущественных отношений администрации городского округа Мытищи, по результатам осмотра составлен акт, согласно которому установлено, что на момент обследования земельный участок огорожен, доступ на огороженную территорию неопределенного круга лиц ограничен и осуществляется через въездные ворота, расположенные в юго-восточной части земельного участка, подъезд к которым на момент осмотра завален снегом. Земельный участок находится в аренде у АО УК «Центр Эссет Менеджмент» по договору аренды от 30.12.2014 № 9663 и договору передачи прав и обязанностей от 20.10.2017 № 143-8/Ц (т. 1 л.д. 93).

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом.

Представитель ПАО «Мосэнерго» о нарушении исключительного права на приобретение спорного земельного участка в собственность или в аренду не заявил. 

При таких обстоятельствах, поскольку истцом по встречному иску (ответчиком по первоначальному) не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих об ограничении доступа последнего на земельный участок, отсутствии у АО УК «Центр Эссет Менджмент» возможности использовать земельный участок, нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ПАО «Мосэнерго» (довод о наличии объекта недвижимости носит предположительный характер) у суда отсутствуют основания для признания договора аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9663 недействительной сделкой,  связи с чем суд отказывает в удовлетворении встречного иска АО УК «Центр Эссет Менджмент».

В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ). 

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. 

В соответствии с  ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Поскольку ответчиком по первоначальному иску (истцом по встречному) не представлено доказательств внесения предусмотренных договором платежей за указанный истцом по первоначальному иску (ответчиком по встречному) период в полном объеме, требование истца по первоначальному иску о взыскании задолженности за период с 01.07.2018 по 30.09.2018 в размере 1 379 420 руб. 21 коп., в соответствии со ст. ст. 309, 310, 606, 614  ГК РФ, подлежит удовлетворению.

Истцом по первоначальному иску предъявлено требование о взыскании с ответчика по первоначальному иску пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 06.07.2018 по 13.07.2018 в размере 5 517 руб. 68 коп.

В соответствии с п. 5.2. договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе, неустойкой. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, но не должна служить средством дополнительного обогащения кредитора за счет должника.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчик о снижении размера неустойки в порядке ст.333 ГК РФ не заявил.

Расчет неустойки (пени) судом проверен и признан верным.

Поскольку ответчик по первоначальному иску не исполнил обязанность по уплате предусмотренных договором аренды платежей в установленный срок, и доказательств обратного не представил, заявленное истцом по первоначальному иску требование о взыскании 5 517 руб. 68 коп. неустойки (пени) является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст. ст. 309, 330 ГК РФ.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст. ст. 4, 64, 65, 71, 102, 110, 112, 131, 132, 159, 167-170, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ЦЕНТР ЭССЕТМЕНЕДЖМЕНТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА МЫТИЩИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) основной долг в размере 1 379 420 (один миллион триста семьдесят девять тысяч четыреста двадцать) руб. 21 коп., пени в размере 5 517 (пять тысяч пятьсот семнадцать) руб. 68 коп.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ЦЕНТР ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета неоплаченную по иску государственную пошлину в размере 26 849 (двадцать шесть тысяч восемьсот сорок девять) руб. 

В удовлетворении встречных исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

Судья:Д.Н. Федорова