Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-14049/2019

04 декабря 2019 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2019 г.

 

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Гавриш С.А., при ведении протокола  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Сургута (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 07.07.1997, место нахождения: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) к окружному фонду развития жилищного строительства «ЖИЛИЩЕ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 05.10.2002, место нахождения: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

 с участием представителей:

от истца и третьего лица – не явились, 

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 30.07.2019,

установил:

Администрация города Сургута (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд  Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к окружному фонду развития жилищного строительства «ЖИЛИЩЕ» (далее – ответчик, Фонд) с требованием об изъятии  у ответчика объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 86:10:0000000:18707, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299  «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Определением суда от 10.10.2019 судебное разбирательство отложено на 21.11.2019.

Истец в судебное заседание не явился, направил заявление об уточнении исковых требований, согласно которому просит изъять у ответчика объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 86:10:0101112:187, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0000000:18707 путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, суд принял уточнение исковых требований.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, иск не признал по доводам отзыва на исковое заявление, представил дополнительные доказательства в обоснование своих возражений; суду пояснил, что своевременно осуществить строительство не представилось возможным по причине бездействия органов местного самоуправления, интерес к строительству на спорном земельном участке у ответчика не пропал, такая возможность у ответчика имеется.

В порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании, открытом 21.11.2019, был объявлен перерыв до  28.11.2019. Об объявлении перерыва в судебном заседании, а также о времени и месте продолжения судебного заседания участники арбитражного процесса извещены путем размещения объявления на официальном сайте Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети «Интернет». 

После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в указанное время в том же составе суда, без участия представителей сторон и третьего лица.

Суд, исследовав с учетом требований статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 30.11.2015 № 445 (том 1 л.д. 17-21) согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, в территориальной зоне Ж.З.-37, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 37, с кадастровым номером 86:10:01011112:187, площадью 4 380 кв.м.

Срок аренды установлен с 26.12.2015 по 25.12.2018 (пункт 1.5 договора).

Участок предоставлен для строительства жилого дома № 250 (корпуса 4) (пункт 1.4 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законном порядке, о чем имеется отметка Росреестра (том 1 л.д. 23)   

Администрацией выдано Фонду разрешение на строительство от 17.05.2006 № 73 (том 1 л.д. 28-29).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10.01.2019 № 99/2019/23814064 Фонду принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0000000:18707 со степенью готовности 4 процента  (том 1 л.д. 24-26).

Поскольку ответчиком строительство объекта не завершено в установленный срок, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против исковых требований, ответчик указывает на следующие обстоятельства.

Правительством Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в соответствии с протоколом совещания от 07.02.2011 Фонду поручено приобрести у ОАО «ПКС «Сибпроектстрой» объекты незавершенного строительства (корпусы 1,2,3,4,5) для решения проблемы дольщиков, путем достройки домов.

Объекты незавершенного строительства приобретены ответчиком у ОАО «ПКС «Сибпроектстрой» по договору купли-продажи от 13.04.2011 № 6284/С/ХМ/СУР путем участия в торгах (аукционе) (том 1  л.д. 58-62). 

Спорный объект незавершенного строительства располагается на земельном участке с кадастровым номером 86:1060101112:188, который был сформирован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101112:0027.

После покупки объектов незавершенного строительства между истцом, ответчиком и ОАО «ПКС «Сибпроектстрой» 04.07.2011 заключено соглашение о переходе прав на земельный участок, по которому Фонд приобретает права аренды земельных участков под объектами незавершенного строительства (том 1 л.д. 82-86).

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 01.02.2013 № 60 6803/г/ХМ/Сур со сроком действия с 26.12.2012 по 25.12.2015. Данный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 19.02.2013.

 Далее между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 30.11.2015 № 445 со сроком действия с 26.12.2015 по 25.12.2018.

Строительство спорного объекта незавершенного строительства осуществляется в составе застройки мкр. 37 г. Сургута, а именно строительства группы жилых 25-и этажных домов (корпусы 1, 2, 3, 4, 5). 

В соответствии с постановлением Администрации от 05.11.2008  № 4066 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания части территории микрорайона 37» (том 1 л.д. 132) в застраиваемом микрорайоне предусматривалось строительство двух 8-ми этажных автостоянок, одна из которых (№ 10 в проекте планировки) предназначалась для обеспечения парковками строящихся многоквартирных жилых домов (корпусы 1, 2, 3, 4, 5).

Согласно пункту 6 соглашения о переходе прав на земельный участок от 04.07.2011 право на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101112:193 для строительства многоэтажного гаража сохраняется за ОАО «ПКС «Сибпроектстрой».

Вместе с тем, вместо 8-этажной автостоянки, предназначенной, в том числе для обеспечения парковками строящихся группы 25-и этажных домов, построен автосалон «Автоцентр КIА».

Администрация города Сургута обращалась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о сносе самовольной постройки – автосалона «Автоцентр КIА» (дело № А75-6570/2011).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13.12.2011 по делу № А75-6570/2011 (том 1 л.д. 144-153), оставленным без изменения  постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.08.2012 (том 2 л.д. 1-11, 12-18), в удовлетворении исковых требований было отказано.  

Размещение автосалона «Автоцентр КIА» привело к невозможности начать строительство корпусов 3-5 группы 25-и этажных жилых домов, в связи с тем, что отсутствует возможность обеспечить нормируемое количество парковочных мест в соответствии с решением Думы г. Сургута от 04.05.2011 № 30-У-ДГ «О местных нормативах градостроительного проектирования на территории муниципального образования городской округ город Сургут».

Фондом построено и введено в эксплуатацию два 25-и этажных жилых дома по 230 квартир – корпус 1 введен 28.03.2013 (разрешение на ввод объекта № ru86310000-22, том 2 л.д. 26-28) и корпус 2 введен 24.12.2015 (разрешение на ввод объекта № 86-ru 86310000-105-2015, том 2 л.д. 31-34).

Для реализации застройки остальной части территории ответчиком в августе 2014 года разработана схема планировочной организации застройки земельного участка, которым предусматривается строительство корпуса 3 (на 23 этажа) и корпуса 4 (на 19 этажей), а вместо строительства корпуса 5 строительство 3-х уровневой автостоянки для обеспечения строящихся домов парковочными местами (том 2 л.д. 68). Данная схема 23.06.2015 согласована Департаментом архитектуры  и градостроительства администрации г. Сургута (том 2 л.д. 49). 

При направлении схемы на согласование Департаменту архитектуры и градостроительства администрации г. Сургута, Фонд в письме от 09.09.2014 № 1594/14 просил внести соответствующие изменения в проект планировки мкр. 37 в части строительства жилых домов (корпусы 3-5) (том 2 л.д. 50).

Ответчик направил письмо от 30.10.2014 № 1866 в Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Сургута о предоставлении в аренду земельного участка под автомобильную стоянку согласно разработанной схеме (том 2  л.д. 52).

17.12.2014 Фонд повторно обратился с письмом за № 1924/14 в Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Сургута о предоставлении в аренду земельного участка под автомобильную стоянку согласно данной схеме (том 2 л.д. 55). 

Департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Сургута письмами от 14.11.2014 и от 08.12.2014 было отказано Фонду в предоставлении земельного участка для строительства автомобильной стоянки (том 2  л.д. 57-58, 54).

Фонд письмом от 11.12.2017 № 1608 просил Администрацию принять решение о внесении изменений в проект планировки территории мкр. 37 г. Сургута в части изменений строительства корпусов 3-5 согласно разработанной схеме организации застройки земельного участка (том 2 л.д. 59).

Фонд направил письма в Комитет по земельным отношениям администрацииг. Сургута и в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Сургута о том, что не имеет возможности продолжить застройку в 37 мкр. по указанным выше причинам с просьбой рассмотрения варианта застройки по указанной выше схеме организации застройки земельного участка (том 2, л.д. 60-61, 64-65).

На заявление ответчика  истцом принято постановление от 22.01.2019 № 389 «О корректировке проекта планировки и проекта межевания микрорайона 37 в части незастроенной территории в границах между земельным участком 86:10:0101112:308 и Грибоедовской развязкой» (том 2 л.д. 68). 

Пунктом 1 указанного постановления Фонду предписано принять решение о корректировке проекта планировки и проекта межевания микрорайона 37 в части незавершенной территории в границах между земельным участком 86:10:0101112:308 и Грибоедовской развязкой.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), которые установили порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии со статьёй 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно статье 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В рассматриваемом деле, между сторонами договор аренды заключен 30.11.2015, следовательно, он попадает под законодательное регулирование названных норм.

Договор аренды земельного участка действовал до 25.12.2018 (пункт 1.5 договора).

Однако согласно условиям договора аренды земельного участка от 30.11.2015 земельный участок был предоставлен ответчику не в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а для строительства  жилого дома (корпус 4).

Исходя из установленных по делу фактических обстоятельств следует, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

При этом, признаки недвижимости являются правовыми, установление которых является необходимым для суда, рассматривающего такой иск, на основании самостоятельной оценки всех доказательств по делу.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в пункте 38 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что фактически спорный объект (корпус 4), в том числе и свайное поле,  на земельном участке отсутствует.

Так, согласно акту по состоянию незавершенного строительством объекта (том 1 л.д. 74), являющемуся приложением № 9 к договору купли-продажи  от 13.04.2011, относительно корпуса 4 выполнены лишь подготовительные работы – валка леса, вырубка кустарника.

Администрация также подтвердила, что фактически никакого спорного объекта на земельном участке нет.

До судебного заседания от Администрации  поступили письменные пояснения, из которых следует, что согласно акту осмотра от 27.09.2019 № 04/1-К/19 (том 2 л.д. 120) на земельных участках с кадастровыми номерами 86:10:0101112:188, 86:10:0101112:187, 86:10:0101112:186, расположенных по адресу: мкр. 37, г. Сургут, зарегистрированный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0000000:18707 (спорный объект: корпус 4) в границах указанных земельных участков отсутствует, также по территории разбросан строительный мусор (плиты, арматура). Данная территория частично огорожена, доступ возможен, часть территории используется под парковочные места автотранспортных средств жителями прилегающих жилых домов. На вышеуказанных земельных участках размещены дорожные плиты для проезда автотранспортных средств.

Согласно акту обследования спорного объекта от 27.09.2019 на земельном участке отсутствуют объекты незавершенного строительства, территория огорожена частично, разбросан строительный мусор.

Из материалов дела следует,  что фактическое наличие спорного  объекта незавершенного строительства отвечающего признаку недвижимости не подтверждено, следовательно, не подтверждено, что он может выступать самостоятельным объектом гражданского оборота (быть реализован с торгов).

Таким образом, объект не может быть изъят и реализован с торгов, поскольку объекта фактически нет.

18.10.2019 в Администрации города Сургута состоялось рабочее совещание по вопросу о возобновления строительства многоквартирных жилых домов (корпусы 3-5) в микрорайоне № 37 города Сургута (копия протокола прилагается), согласно которому Фондом было высказано намерение завершить строительство объектов.

В судебном заседании представитель ответчика также подтвердил намерение ответчика провести работы по строительству спорных объектов.

Оценив установленные при рассмотрении дела фактические обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства в совокупности, принимая во внимание, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов местного самоуправления, и объект фактически на участке отсутствует, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от  26.07.2019 по настоящему делу были приняты обеспечительные меры.

            В силу части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска. 

Учитывая, что в удовлетворении  исковых требований судом отказано, указанные обеспечительные меры подлежат отмене.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на  лицо, не в пользу которого принят судебный акт.

В связи с тем, что  Администрация города Сургута освобождена от уплаты государственной пошлины в силу закона, ее распределение судом не производится.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Отменить принятые определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 26.07.2019 по делу № А75-14049/2019 обеспечительные меры в виде:

- запрета окружному фонду развития жилищного строительства «ЖИЛИЩЕ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 05.10.2002, место нахождения: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) отчуждать объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0000000:18707, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>;

- запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 11.12.1990, место нахождения: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) производить любые регистрационные действия в отношении объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 86:10:0000000:18707, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>.

Исполнительные листы Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры серии ФС №№ 030771578, 030771579, выданные 26.07.2019 по делу                   № А75-14049/2019, признать не подлежащими исполнению, отозвать исполнительные листы. 

Администрации города Сургута возвратить указанные исполнительные листы в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.  Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

 

  Судья                                                                                                     С.А. Гавриш