№ 09АП-62583/2024

Дело № А40-193537/23

г. Москва

24 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2024 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 24 декабря 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи В.В. Валюшкиной, 

судей Ю.Н. Кухаренко, Б.В. Стешана,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.В. Гришкиевой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, ООО "Семо" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.08.2024 по делу № А40-193537/23, 

принятое по иску ООО "Семо" к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор, 

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1 по доверенности от 02.10.2024,

ответчика: ФИО2 по доверенности от 25.12.2023, уд. № 358/22, 

у с т а н о в и л:

ООО «Семо» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях истца.

Решением арбитражного суда от 08.08.2024 суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «Семо» договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, этаж 1, пом. III, комн. 1-21, кадастровый номер 77:04:0004017:5981, общей площадью 215,3 кв.м. по цене 39 262 000 руб. на условиях прилагаемого проекта договора истца. 

            Истец и ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратились в арбитражный суд с апелляционными жалобами. 

            В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

            Представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца.

            Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционных жалоб и отзыва, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором помещения общей площадью 215,3 кв.м, кадастровый номер 77:04:0004017:5981, по адресу: 

<

...>/1 на основании договора аренды № 00-00583/17 от 12.12.2017.

Согласно п. 1.3 договора аренды объект аренды передан истцу для использования в целях: гостиница, магазин продуктов, клиника, офис, бытовые услуги. Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 08.11.2017 по 08.11.2027, в связи с чем договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец 14.06.2023 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Уведомлением, исх. № ДГИ-1-33623/23-1 от 05.07.2023, ответчиком отказано в заключении договора купли-продажи со ссылкой на расторжение договора аренды на основании уведомления № 33-6-20630/22-(0)-1.

Истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений, что послужило основанием для обращения истцом в суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

По результатам проведенной в процессе производства по делу судебной экспертизы рыночная стоимость определена в сумме 39 262 000 руб.

Суд первой инстанции, признав заключение судебной экспертизы соответствующим нормам процессуального законодательства и законодательства об оценке, удовлетворил заявленные истцом требования.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что экспертное заключение является ненадлежащим доказательством по делу, просит назначить повторную экспертизу по делу. 

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Согласно статье 16 указанного Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам. 

Исходя из буквального толкования приведенных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. 

Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта. 

Судом апелляционной инстанции установлено, что заключение экспертизы по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, эксперт в полном объеме ответил на поставленные арбитражным судом вопросы, в выводах эксперта отсутствуют противоречия, сомнений в обоснованности выводов эксперта также не имеется. 

Доводы истца носят критичный характер по отношению к экспертному заключению как письменному документу, одному из доказательств по делу. 

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте 12 Постановления от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. 

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. Из положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав заключение эксперта, не усматривает его несоответствия нормам процессуального законодательства, законодательства об оценке. Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание положения ст. 71, 75, 82, 87 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что договор аренды от 12.12.2017 № 00-00583/17 расторгнут, направленным уведомлением об одностороннем отказе от договора; у истца отсутствует преимущественное право на выкуп нежилого помещения в связи с расторжением договора аренды и отсутствием арендных отношений; в случае наличия действующих арендных отношений, вопреки имеющимся фактам свидетельствующим о расторжении договора, истец на момент обращения в любом случае не отвечал бы требованиям для реализации преимущественного права. Истец не арендовал помещение в течение 2-ух лет в качестве субъекта малого предпринимательства на момент обращения; истцом заявлено требование о заключении договора купли-продажи по цене 18 300 500 руб., не соответствующее требованиям действующего законодательства; большая часть разногласий основана на исключении из проекта договора купли-продажи пунктов, содержащие обязанности покупателя. 

Суд отклоняет приведенные доводы апелляционной жалобы. 

Ответчик указал на отсутствие оснований реализации истцом преимущественного права выкупа с учетом указанных обстоятельств. 

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается сведениями из реестра № ЮЭ9965-23-23231290 от 15.08.2023.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2022 о взыскании задолженности и расторжении договора аренды отменено постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2022 по делу № А40-116745/17. Судом апелляционной инстанции установлено отсутствие задолженности за период по 28.02.2022.

Согласно выписке по финансово-лицевому счету, по состоянию на 09.06.2023 задолженность по арендной плате и пени отсутствует, имеется переплата.

В отказе в заключении договора купли-продажи ответчик ссылался на уведомление от 26.01.2022 № 33-6-20630/22-(0)-1 об одностороннем отказе от договора на основании ст. 450.1 ГК РФ и п. 9.5 договора аренды.

Судом кассационной инстанции в постановлении от 20.10.2022 по делу № А40-280827/2021 ссылка Департамента городского имущества города Москвы на уведомление от 26.01.2022 о расторжении договора как на основание для удовлетворения требований о выселении из занимаемого помещения отклонена.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2023 по делу № А40-93359/23 ответчику отказано в удовлетворении требований об обязании освободить помещение со ссылкой на прекращение договора на основании указанного уведомления.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о прекращении действия договора аренды на момент обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права выкупа подлежат отклонению судом.

Площадь выкупаемого нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как установлено судом, нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 08.11.2017 (дата регистрации 28.12.2017). Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия истцом соблюдены.

При таких обстоятельствах доводы ответчика об отсутствии у истца на момент обращения преимущественного права выкупа арендуемого помещения подлежат отклонению, оснований принятия решения об отказе в реализации преимущественного права выкупа не имелось.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.

Таким образом, Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки. 

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Ввиду изложенного при рассмотрении спора суд первой инстанции обосновано руководствовался результатами экспертного заключения, соответствующего требованиям процессуального законодательства, законодательства об оценке.

Иные условия договора, предложенные истцом, не противоречат нормам действующего законодательства с учетом того факта, что ответчик уклонился от заключения договора во внесудебном порядке и позиция ответчика сводится к отсутствию оснований для его заключения.

Обязательные в силу Федерального закона № 159-ФЗ условия включены в договор, в иных случаях сторонам следует руководствоваться нормами закона, если конкретные условия в договоре не определены, что не нарушает норм действующего законодательства.

            Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционные жалобы по изложенным в них доводам удовлетворению не подлежат.

            В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

            При разрешении вопроса о назначении экспертизы на депозитный счет арбитражного суда истцом перечислены денежные средства в сумме 60 000 руб., зачисленные по платежному поручению № 887289 от 08.11.2024. 

            Поскольку судебная экспертиза судом не назначена, денежные средства подлежат возврату ООО «Семо» (плательщик ФИО3) с депозитного счета. 

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 08.08.2024 по делу № А40-193537/23 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

            Возвратить ООО «Семо» с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 60?000 руб., перечисленные на основании платежного поручения № 887289 от 08.11.2024 (плательщик ФИО3).

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья                                                                              В.В. Валюшкина

Судьи:                                                                                                                                  Ю.Н. Кухаренко 

                                                                                                                        Б.В. Стешан