ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672007, Чита, ул. Ленина, 145

тел. (3022) 21-24-91

Е-mail: info@4aas.arbitr.ru http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А78-8094/2022

г. Чита

20 декабря  2023 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 20 декабря  2023 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой И.Н.,

судей: Мацибора А.Е., Лоншаковой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 307752425300018, ИНН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Забайкальского края  от 25 октября 2023 года по делу А78-8094/2022 по исковому заявлению  Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 307752425300018, ИНН 

<

***>) о взыскании 186 541,28 рублей основного долга по арендным платежам за период с 22.10.2019 по 27.01.2020, неустойки в сумме 742 653,21 руб. за период с 01.11.2019 по 09.02.2022, и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 307752425300018, ИНН 

<

***>) к Федеральному государственному казенному учреждению "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным договора аренды  №141/3/5/АИ-68 от 22.10.2019, третьи лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство обороны Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Федеральное государственное казенное учреждение "Санаторно-курортный комплекс "Дальневосточный" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Федеральное государственное автономное учреждения "Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

с участием в судебном заседании: от ответчика ФИО2 ее представителя ФИО3

установил:

Федеральное государственное казенное учреждение "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 186 541,28 рублей основного долга по арендным платежам за период с 22.10.2019 по 27.01.2020 по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления, №141/3/5/АИ-68 от 22.10.2019, неустойки в сумме 742 653,21 рублей за период с 01.11.2019 по 09.02.2022.Требования мотивированы принадлежностью истцу на праве оперативного управления с 23.11.2011 нежилого помещения, расположенного по адресу: Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт-Дарасун, ДОС, д. 13, кв. 1, площадью 88,6 кв.м. и наличием  договорных отношений с ответчиком по факту аренды указанного имущества  и неисполнением последним своих обязательств по оплате арендованного имущества.

Стороной ответчика  подан встречный иск, согласно которому  указывается на  то, что фактически  ключи от спорного помещения не передавались, ответчик помещением не пользовался, кроме того помещение не соответствовало техническому описанию (пять из шести окон на объекте были заложены кирпичной кладкой, шестое окно капитально закрыто металлической решеткой), не соответствовало требованиям пожарной безопасности, к электроснабжению объект не был подключен, электропроводка находилась в аварийном состоянии, водоснабжение в помещении отсутствовало, арендодатель не мог приступить к исполнению договора аренды по независящим от арендатора обстоятельствам, так как объект требовал не косметического ремонта, а капитального. Ссылаясь на указанные недостатки объекта и введение истцом ответчика в заблуждение при подписании договора в отношении состояния объекта, считал, что  имеются  основания предъявления к истцу требований о  признании договора аренды недействительным. Также заявлено о применении к первоначальным требованиям  положений ст.333 ГК РФ.

Решением суда первой инстанции иск ФГКУ "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации удовлетворен частично,  с ответчика в пользу истца взыскано   в счет основного долга 186 541 руб. 28 коп., в счет неустойки 96 839 руб. 67 коп., всего – 283 380 руб. 95 коп., во встречном иске отказано.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу,  в которой указывает на неполное выяснение обстоятельств по делу, отказав истцу в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы для подтверждения  невозможности использования арендованного имущества, в связи с чем, нарушен баланс сторон и с ответчика необоснованно взысканы денежные средства.

О месте и времени судебного заседания, истец, третьи лица   извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии  с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов  дела и установлено судом первой инстанции, принадлежность истцу на праве оперативного управления с 23.11.2011 нежилого помещения, расположенного по адресу: Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт-Дарасун, ДОС, д. 13, кв. 1, площадью 88,6 кв.м., подтверждена выписками  из Единого государственного реестра недвижимости.

14.02.2019 между ООО «СтандаРт Оценка» (оценщик), Федеральным государственным казенным учреждением "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (заказчик) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (плательщик) был подписан договор №18 на проведение оценки рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды нежилым помещением с кадастровым номером 75:08:280101:62, общей площадью 88,6 кв.м., расположенного по адресу: Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт-Дарасун, ДОС, д. 13, кв. 1.

ООО «Стандарт Оценка» был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки.

Согласование передачи помещения по адресу: Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт-Дарасун, ДОС, д. 13, кв. 1, в аренду подтверждено Приказом №1622 от 02.08.2019 Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации.

12.09.2019 на официальном сайте госзакупок, истцом размещено  извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России и расположенного по адресу: Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт-Дарасун, ДОС, д. 13, кв. 1, также размещена информация  о сроке аренды и содержится описание и технические характеристики объекта.

В документации об аукционе указан график осмотра объекта аренды 19.09.2019 и 26.09.2019 в 15:00 по местному времен, указан  порядок получения заинтересованными лицами сведений об объекте, порядок проведения осмотра объекта (раздел 7 документации)

Ответчик был допущен до участия в аукционе и  по итогам его проведения признан победителем, по результатам аукциона ежемесячная арендная плата определена в размере 59 008 рублей.

11.10.2019 истец подготовил письмо о направлении ответчику протокола проведения аукциона от 10.10.2019 и проекта договора аренды, 25.10.2019 -подготовил письмо о направлении в адрес ответчика  подписанных истцом экземпляров договора аренды.

22.10.2019 между сторонами  был подписан договор аренды  недвижимого имущества №141/3/5/АИ-68 от 22.10.2019, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество – нежилое помещение «Магазин» (кадастровый номер 75:08:280101:62)   общей площадью 88,6 кв.м., расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: Забайкальский край, Карымский район, пгт. Курорт-Дарасун, ДОС, д. 13, кв. 1, для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением.

Договор заключен на срок 5 лет и действует с 22.10.2019 по 22.10.2024, договор считается заключенным и вступает в силу с даты его подписания сторонами и подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 22.10.2019 (раздел 2 договора). Сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов на основании протокола проведения аукциона и определения победителя аукциона №6 от 10.10.2019 составляет 59 008 рублей. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно, первое внесение арендной платы арендатор производит в течение 10 календарных дней после подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи объекта.

В соответствии с условиями договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором; за свой счет производить текущий ремонт объекта, а также проводить капитальный ремонт объекта за счет собственных сил и средств (при необходимости),  в случае необходимости досрочного расторжения договора в порядке, предусмотренном разделом 7 договора, не менее чем за 90 календарных дней уведомить об этом арендодателя.(п.3.2.8,3.2.14,3.2.19,3.2.27  Договора)

За несвоевременную оплату аренды для  арендатора предусмотрена ответственность в виде пени в размере 0,5 % от  суммы долга (п.6.2.1 Договора), также предусмотрена возможность изменения или расторжения договора (п.7.1 Договора),

Факт передачи имущества от истца к ответчику  подтверждается актом приема-передачи имущества  от 22.10.2019, 27.11.2019 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации договора аренды в отношении арендованной недвижимости.

Соглашением от 13.01.2020, подписанным истцом и ответчиком, стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды 13.01.2020, при этом стороны предусмотрели, что соглашение не освобождает арендатора от исполнения неисполненных обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды, указали на наличие у арендатора обязанности возвратить объект недвижимого имущества в надлежащем состоянии и 27.01.2020 ими был подписан акт приема-передачи помещения от ответчика истцу.

25.02.2020 истец подготовил письмо ответчику о необходимости возвратить ключи от нежилого помещения, однако 26.02.2020 ответчик сообщил истцу о невозможности передачи ключей, поскольку они не были переданы ему и  помещение им не вскрывалось, деятельность не осуществлялась.

Позже, данный объект недвижимости,  на основании приказа директора Департамента военного имущества Министерства обороны Российской Федерации №2041 от 27.06.2022 «О закреплении недвижимого имущества на праве оперативного управления за федеральным государственным автономным учреждением «Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)» Министерства обороны Российской Федерации передан от истца третьему лицу по передаточному акту.

Удовлетворяя заявленные требования Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, суд первой инстанции, отказав в  ходатайстве ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, на основании статей 82, 159, 184 АПК РФ, исходил последовательных действий ответчика  по подписанию договора аренды и акта приема-передачи помещения, представлению договора аренды на государственную регистрацию, инициированию расторжения договора с принятием на себя обязательств уплатить арендные платежи и возвратить арендованное помещение, наличия у  ответчика  предусмотренной договором и законом обязанности  по внесению арендной платы, фактом и датами  передачи  недвижимого имущества от истца к ответчику  и наоборот.

Отказывая во встречном иске  суд первой инстанции учел отсутствие доказательств понуждения ответчика к заключению договора, установлению обстоятельств  о том, что сведениями о состоянии спорного объекта и возможностью совершить осмотр помещения перед проведением аукциона ответчик располагал, в связи с чем, пришел  к выводу о необоснованности доводов о введении ответчика в заблуждение(обмане) со стороны истца.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса в судебном заседании, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно требованиям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с условиями договора ответчик обязан был уплачивать арендную плату за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно, первое внесение арендной платы арендатор производит в течение 10 календарных дней после подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи объекта.

Суд апелляционной инстанции  отмечает, что заключая договор №141/3/5/АИ-68 от 22.10.2019, стороны действовали по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора.

Учитывая, что ответчик, последовательно осуществлял  все действия для заключения договора аренды, в том числе  инициировал  выставление  помещения на аукцион, оплатил  проведение оценки  рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды нежилым помещением, был ознакомлен с отчетом ООО «СтандаРт Оценка» об оценке рыночной стоимости объекта оценки, располагал фотографиями магазина., в процессе проведения аукциона ответчик в соответствии с документацией об аукционе также имел возможность произвести осмотр помещения в целях определения его фактического технического состояния, соответствия требованиям пожарной безопасности, подключению к сетям, возможности использования в качестве магазина с учетом необходимости ремонта, определения позиции в части предложений размера арендной платы при проведении аукциона, целесообразности участия в аукционе с учетом пунктов 3.2.14 и 3.2.19 проекта договора аренды (приложение №7 к аукционной документации) об обязанности арендатора производить как текущий, так и капитальный ремонт объекта (при необходимости), в ходе аукциона в условиях конкуренции со вторым участником торгов сделал предложение ежемесячной арендной платы в размере 59 008 рублей, подписал договор аренды и акт приема-передачи помещения, представил договор  аренды на государственную регистрацию, инициировал расторжение договора с принятием на себя обязательств уплатить арендные платежи и возвратить арендованное помещение, осуществив  возврат  помещения магазина 27.01.2020,  суд первой инстанции, проанализировав указанное, обосновано, со ссылками на ст. 168,178,179 ГК РФ не нашел оснований для  удовлетворения  встречного иска.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Исходя из условий договора  аренды предусматривающего возможность для арендатора расторгнуть договор в любое время, предупредив арендодателя об  этом не менее чем за 90 дней,  в отсутствие  каких либо уведомлений о расторжении договора от арендатора, равно как и отсутствие каких либо претензий по качеству передаваемого объекта, при условии, что в силу также заключенного договора именно на арендаторе на лежала ответственность за свой счет производить текущий ремонт объекта, а также проводить капитальный ремонт объекта за счет собственных сил и средств при необходимости, суд апелляционной инстанции  полагает, что на стороне ответчика  также имеет  место быть недобросовестность поведения.

Таким образом, с учетом заключения сторонами соглашения о расторжении договора и 27.01.2020  подписания акта приема-передачи нежилого помещения, установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу  о том, что  ответчик арендовал нежилое помещение вплоть до 27.01.2020, т.е. до момента, когда последний, в предусмотренном договором порядке,  вернул арендованное имущество.

Фактическое отсутствие арендатора в арендованном помещение не свидетельствует об одностороннем отказе арендатора от договора и не прекращает действие договора аренды. Неиспользование арендатором помещения при наличии действующего договора аренды, обстоятельство чего установлено судом выше, не является основанием для его освобождения от внесения арендной платы. Данная позиция неоднократно выражался высшими судебными инстанциями, в том числе в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 "О последствиях расторжения договора", в п. 38 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66,.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции находит обоснованно заявленным и правомерно удовлетворёнными судом первой инстанции  требования  истца о взыскании арендной платы в размере 186541,28 руб.

Довод жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы подлежит отклонению, поскольку в силу статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Суд первой инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство, не усмотрел оснований для проведения экспертизы по определению состояния арендованного имущества и счел возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам, в том числе с учетом положений  ст.612 ГК РФ и условий договора аренды, возлагавших именно  на ответчика, в том числе, обязательства по проведению капитального ремонта  объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции также,  с учетом заявленных требований, установленных обстоятельств по делу, свидетельствующих о том, что ответчик  лично участвовал в инициировании заключения договора аренды указанного в иске имущества, лично подписывал все документы и был осведомлен о состоянии этого имущества, а в силу заключенного договора обязался к осуществлению капитального ремонта,  суд не находит оснований   и  необходимости в проведении судебной экспертизы на стадии апелляционного рассмотрения дела, в связи с чем,  в удовлетворении данного ходатайства ответчика  отказано.

Рассматривая вопрос о взыскании неустойки в заявленном в иске размере, суд первой инстанции, учитывая, что ответчик не исполнял обязанности по внесению арендных платежей,  а также то, что деятельность ответчика  по коду ОКВЭД 56 отнесена  постановлением Правительства 03.04.2020 №434 к категории отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции,   проверив расчет,  представленный  стороной истца, нашел его неверным  как в части  начала даты ее начисления, так  и в части  не  исключения  периодов в которые действовал мораторий,  введенный   Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №428 продленный  постановлением от 01.10.2020 №1587 "О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников", положения ст.330,331 ГК РФ, условия договора (п.6.2.1), в связи с чем,  обосновано, применив указанные постановления, исключил из расчетов периоды,  подпадающие по мораторий,  применил  также положения ст. 333 ГК РФ  к договорной неустойке и взыскал с ответчика  неустойку 96 839 руб. 67 коп, оснований не согласится с данными выводами суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Забайкальского края  является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

постановил:

решение Арбитражного суда Забайкальского края  от 25 октября 2023 года по делу А78-8094/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия, путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

 

Председательствующий:

И.Н. Филиппова

 

                           Судьи:

А.Е.Мацибора

 

 

Т.В. Лоншакова