ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-29798/2022

г. Саратов

01 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена «18» марта 2024 года

Полный текст постановления изготовлен «01» апреля 2024 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Степуры С.М.,

судей Борисовой Т.С., Котляровой А.Ф.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 05 июля 2023 года по делу № А57-29798/2022

 

по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Боконцепт Отель» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Комитет по управлению имуществом г. Саратова, Комитет по архитектуре Администрации МО «Город Саратов», Министерство инвестиционной политики Саратовской области,  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов

о расторжении договора аренды, 

 

при участии в судебном заседании: от Администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО2, представителя по доверенности от 17.11.2023 №01-04/119 (пост.); ФИО3, представителя по доверенности от 05.09.2023 № 01-04/74 (пост.); от общества с ограниченной ответственностью «Боконцепт Отель» - ФИО4, представителя по доверенности от 09.12.2022 (пост.); от Комитета по управлению имуществом г. Саратова – ФИО5, действующий по доверенности от 08.09.2023 № 13-05/21401 (пост.); ФИО6, представителя по доверенности от 08.09.2023 №13-05/21406 (пост.); от Министерства инвестиционной политики Саратовской области – ФИО7, представителя по доверенности от 09.01.2024, от Комитета по архитектуре г. Саратова – ФИО8, представителя по доверенности от 07.07.2023 № 01-33/1757 (пост.); иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда; 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Боконцепт Отель» (далее – ООО «Боконцепт Отель», общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05 июля 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

ООО «Боконцепт Отель» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представлен отзыв на апелляционную жалобу, письменные объяснения в порядке статьи 81 АПК РФ, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Министерством инвестиционной политики Саратовской области представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддерживает доводы, изложенные в жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных администрацией требований.

В судебном заседании участвовали представители Администрации муниципального образования «Город Саратов», общества с ограниченной ответственностью «Боконцепт Отель», Комитета по управлению имуществом г. Саратова, Комитета по архитектуре г. Саратова, Министерства инвестиционной политики Саратовской области.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 АПК РФ, путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Согласно отчету о публикации информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

Информация о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

В соответствии со статьёй 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом в судебном заседании 11.03.2024 объявлен перерыв до 14 часов 00 минут 18.03.2024. Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в пунктах 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2013 года № 99 «О процессуальных сроках», на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда. После перерыва судебное заседание продолжено.

Представители Администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитета по управлению имуществом г. Саратова, Комитета по архитектуре г. Саратова, Министерства инвестиционной политики Саратовской области поддерживают доводы апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзывах и письменных пояснениях, представленных в порядке статьи 81 АПК РФ, указывая на то, что основная часть мероприятий по освоению земельного участка, на которую ссылается ответчик, проведена после обращения в суд с заявлением о расторжении договора аренды и после вынесения оспариваемого судебного акта; истекли сроки давности инженерно-топографических планов в составе технического отчета по результатам инженерно-геодезических изысканий, материалов, содержащих результаты инженерно-геологических изысканий прошлых лет, гидрологические условия в составе технического отчета по инженерно-геологическим изысканиям, инженерно-экологические изысканий при архитектурно-строительном проектировании, строительстве и реконструкции объектов капитального строительства; наружных сетей; договоры № 0201ИИ2-2020 от 05.02.2020 на проведение инженерно-геологических изысканий, № 0304ИИ3-2020 от 23.03.2020 на выполнение инженерно-экологических изысканий, № 0304ИИ3-2020 от 15.04.2020 на выполнение инженерно-экологических изысканий; № 0308ИИ4-2020 от 15.04.2020 на выполнение инженерно-гидрометеорологических изысканий, № 0702ПР-2020 от 01.07.2020 на выполнение проектных работ для установки ограждения земельного участка; № 06/20-И от 06.07.2020 на выполнение проекта № 02/2020 от 20.02.2020 по разработке проектной и рабочей документации для строительства; № 02/2020 от 09.01.2022 по разработке рабочей документации для строительства; № РИ-47/2022 от 28.09.2022 по корректировке специальных технических условий на проектирование в части обеспечения пожарной безопасности; № 8959-20-ип от 19.05.2020 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям не подтверждены фактами оплаты и (или) актами приема-передачи выполненных работ; доказательств передачи проектной документации в полном объеме на получение положительного заключения не представлено, как не представлено и само заключение на проектную документацию; разрешение на строительство не получено до настоящего времени; срок действия градостроительного плана земельного участка истек.

Представитель общества просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, письменных объяснениях, представленных в порядке статьи 81 АПК РФ, в которых указал, что в трехлетний период не включается время, необходимое для освоения участка; для строительства масштабного проекта необходимо подготовить проектную документацию с учетом требований управляющей компании; изначально интерес к проекту проявила международная отельная организация Mercure и проект разрабатывался, в том числе с учетом требований указанной организации, которая впоследствии отказалась от дальнейшего сотрудничества; возникла потребность определить новую организацию, согласившуюся сотрудничать в условиях уже начатого проектирования объекта. Ответчик в подтверждение надлежащего исполнения договора аренды ссылается на план-графики проведения мероприятий по освоению земельного участка  и документы, подтверждающие проведение таких мероприятий (градостроительный план, эскизные проекты, получение технических условий, разработка технических условий, документация по искательским работам, проектная и рабочая документация, различные согласования и т.п.), указывает, что подготовительные работы, предшествующие использованию спорного земельного участка, осуществлены.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 07.06.2019 между Правительством Саратовской области и ООО «Боконцепт Отель» (инвестор) заключено соглашение о намерениях реализовать инвестиционный проект на территории Саратовской области, в соответствии с пунктом 1.1, 2.2.1 которого инвестор за счет собственных и/или привлеченных денежных средств планировал построить в г. Саратове гостиничный комплекс на 230-250 номеров под маркой Mercure; конгресс центр вместимостью 500 человек с рестораном и баром; организовать яхт-клуб с причалом для катеров и ресторанов. Планируемые сроки реализации 2019-2021 гг. 

26 августа 2019 года ООО «Боконцепт Отель» обратилось в Министерство экономического развития Саратовской области с заявлением о рассмотрении документов на соответствие инвестиционного проекта критериям, установленным пунктами «а», «б» части 2 статьи 16 Закона Саратовской области от 30.09.2014 № 122-ЗСО «О земле» (далее – Закон № 122-ЗСО). К указанному заявлению были приложены заверенные копии решения от 04.09.2018 № 1, приказа № 1-К, свидетельства о постановке на налоговый учет, листа записи от 10.09.2018, устава и изменений в устав, краткое резюме проекта, бизнес-план проекта, технико-экономическое обоснование, справка о компании, биографическая справка подписанта.

Согласно распоряжению Губернатора Саратовской области от 16.09.2019 № 750-р (л.д. 54 т.2) установлено, что инвестиционный проект «Строительство гостинично-апартаментного комплекса с расширенной инфраструктурой для организации и проведения мероприятий (конференции, симпозиумы, саммиты, выставки и пр.) в г. Саратове на набережной р. Волга)», реализация которого планируется ООО «Боконцепт Отель» на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050372:19, соответствует критерию масштабного инвестиционного проекта, установленному пунктом «б» части 2 статьи 16 Закона № 122-СЗО.

Между Администрацией муниципального образования «Город Саратов» (арендодателем) и ООО «Боконцепт Отель» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5, с кадастровым номером 64:48:050372:19, расположенного по адресу: г. Саратов, Соляные склады в Октябрьском районе, площадью 4509 кв. м, предоставленного для размещения гостиницы, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство гостинично-апартаментного комплекса с расширенной инфраструктурой для организации и проведения мероприятий (конференций, симпозиумов, саммитов, выставок и пр.) в г. Саратов на набережной р. Волга». Договор заключен сроком на десять лет (пункт 2.1. договора).

26.09.2022 года при осмотре предоставленного в аренду земельного участка арендодателем установлено, что спустя три года после заключения договора арендатор не приступил к застройке территории; за получением разрешения на строительство не обращался. Арендодатель полагает, что арендатор существенно нарушил условия договора, что является основанием для расторжения договора аренды земельного участка от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5. 

27.09.2022 года арендодатель направил ответчику предупреждение с предложением сообщить в 30-дневный срок о проведённых мероприятиях, направленных на освоение земельного участка. Предупреждение направлено по адресу, указанному в договоре аренды  заказной корреспонденцией  ШПИ 80102276751795. Согласно Отчету об отслеживании почтовых отправлений (официальный сайт Почты России) заказная корреспонденция возвращена органом связи в связи с отсутствием адресата.

28.10.2022 года арендатору направлено соглашение о расторжении договора, соглашение арендатором не подписано. 

Администрация, указывая на то, что ответчик не использует спорный земельный участок, к строительству не приступил, заявление от общества о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства в орган местного самоуправления не поступало, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, поскольку арендатор в разумные сроки формирует документы, необходимые для получения разрешения на строительство; последовательность его действий  указывает на заинтересованность в использовании земельного участка по назначению. 

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, в том числе в виде электронных образов, размещенных в системе «КАД Арбитр» (далее – материалы дела), изучив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, письменные пояснения и отзывы сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 606, пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В силу пп. 3 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунальнобытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Согласно части 2 статьи 16 Закона № 122-ЗСО  (в редакции от 10.06.2019 года) предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в целях реализации масштабных инвестиционных проектов допускается в случае, если такие проекты в соответствии с обосновывающими документами, представленными инициаторами инвестиционных проектов, предполагают строительство каких-либо из следующих объектов: а) объекты, размещение которых позволит значительно (на 0,5 процента и более, но не менее чем на 125 рабочих мест) увеличить количество рабочих мест в муниципальном образовании, на территории которого они размещаются; б) объекты, размещение которых позволит значительно (на 0,5 процента и более, но не менее чем на 2,5 млн. рублей) увеличить ежегодные поступления от налогов, взимаемых на территории муниципального образования.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании распоряжения Губернатора Саратовской области от 16.09.2019 № 750-р между администрацией муниципального образования «Город Саратов» (арендодатель) и ООО «Боконцепт Отель» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5, сроком на десять лет.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

26.09.2022 года при осмотре предоставленного в аренду обществу земельного участка администрацией установлено, что спустя три года после заключения договора арендатор не приступил к застройке территории; за получением разрешения на строительство не обращался, о чем составлен акт осмотра. 

Администрация считает, что ответчик не использует спорный земельный участок, к строительству не приступил, заявление от общества о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства в орган местного самоуправления не поступало, что является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора аренды земельного участка от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу абзацев 1, 5 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 №18-КГ17-14).

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Несмотря на то, что договором не установлены конкретные сроки освоения спорного земельного участка, предшествующие началу строительства, данное обстоятельство само по себе не исключает обязанность ответчика освоить земельный участок и приступить к строительству в течение трех лет, а не в пределах срока действия договора аренды, по следующим обстоятельствам.

В данном случае спорный земельный участок предоставлен обществу в отсутствие публичных процедур, а, следовательно, в льготном порядке в целях реализации инвестиционного проекта. 

Заявленный ООО «Боконцепт Отель» инвестиционной проект распоряжением Губернатора Саратовской области от 16.09.2019 № 750-р признан соответствующим критерию масштабного инвестиционного проекта, установленному пунктом «б» части 2 статьи 16 Закона № 122-СЗО, который содержит организационный план проекта, включающий график реализации проекта и источники финансирования проекта по периодам.

Технико-экономическим обоснованием инвестиционного проекта установлен график проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта, согласно которому выполнение проектных работ и согласование проекта в течении 6-8 месяцев - 2019 год; выполнение строительно-монтажных работ в течение 1,5 г. – 2019-2020 год; закупка, монтаж, оснащение отеля и апартаментов оборудованием, мебелью, расходным инвентарем в течение 12 месяцев 2019-2020; закупка расходных материалов и подготовка к открытию  в течение 6 месяцев - 2020-2021 гг., запуск гостинично-апартаментного комплекса запланирован в первой половине 2021 г. 

В разделе 4 «Организационно-финансового плана проекта» установлено, что финансирование проекта за счет собственных средств и кредитных средств будет производится в течение первых двух лет развития проекта в период проектирования, строительства, оснащения и ввода в эксплуатацию.

Однако, получив преференции в виде права аренды спорного земельного участка без торгов на срок 10 лет, ответчиком не исполнено ни одно из мероприятий в срок, предусмотренный инвестиционным проектом. Такие мероприятия не выполнены обществом и на дату направления арендатору соглашения о расторжении договора (28.10.2022). 

Судом установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от объектов капитального строительства, присутствуют очаги строительного и бытового мусора, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 26.09.2022 года, протоколом осмотра от 18.09.2023 года и актом выездного обследования от 18.09.2023 года, фотоматериалами как на момент обращения истца с иском в суд первой инстанции, так и в период рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции (л.д.7-12, т. 4).

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 6 октября 2015 года N 2317-О). Однако бездействие арендатора приводит к затягиванию ввода в эксплуатацию соответствующих объектов недвижимого имущества, к неиспользованию представляющих для мегаполиса особую ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

Относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В частности, согласно технико-экономическому обоснованию инвестиционного проекта в качестве прямых положительных социальных эффектов для Саратовской области, которые должны возникнут в результате реализации проекта строительства и эксплуатации гостиничного комплекса являются дополнительные налоговые поступления, а именно суммы НДС, налог на прибыль, налог на имущество (объем предполагаемого поступления более 250 мл. в период с 2020 по 2030гг.); вновь создаваемые рабочие места на территории г. Саратова (130-140 штатных единиц), ежегодные увеличения фонда оплаты труда, включая отчисления во внебюджетные фонды, с 2021 год (с первого года эксплуатации комплекса). Кроме того, строительство объекта, в установленные проектом сроки, давало арендодателю право рассчитывать на развитие бизнес-туризма, создание благоприятных условий для проведения масштабных бизнес-мероприятий, общего улучшения имиджа города, увеличение об объемов реализуемых транспортных услуг, торговли, общественного питания и т.д.

Определяя проектом сроки освоения земельного участка и строительства объекта, арендатор тем самым принял на себя обязательства, результатом которых является введение в эксплуатацию объекта хозяйственной деятельности,  в исполнении которых состоит публичный интерес. В данном случае экономическая составляющая арендной сделки по предоставлению земельного участка без проведения публичных процедур не достигнута. 

Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут риски, связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта. 

Неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение предусмотренного абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетнего срока со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), но может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

Такие обстоятельства судебной коллегий не установлены.

Довод ответчика  об отказе международного гостиничного оператора под брендом Mercure в сотрудничестве в 2022 году и вынужденном поиске новой организации для реализации инвестиционного проекта на арендуемом земельном участке не могут квалифицироваться в качестве обстоятельств непреодолимой силы, поскольку выбор гостиничного оператора изначально был поставлен в зависимость от воли общества, а потому в силу статьи 2 ГР РФ последний несет риск предпринимательской деятельности.

Спорным договором не предусмотрено каких-либо отлагательных условий, зависящих от действий и решений органов государственной и муниципальной власти.

            Довод ответчика о существовании препятствий для организации стройплощадки из-за нахождения на смежном земельном участке самовольных гаражей, проезд к которым осуществлялся через спорный участок, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку данное обстоятельство не влечет невозможность исполнения обществом обязательств в соответствии с инвестиционном проектом и в сроки, установленные в нем.

Заключение кадастрового инженера от 13.04.2023 года (т. 1, л.д. 88-93), на которое ссылается ответчик, является субъективном мнением специалиста, составленным в одностороннем порядке без участия арендодателя. 

В силу статьи 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, случае если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Установлено, что арендатор ознакомлен с состоянием участка, претензий к качеству и техническим характеристикам участка не имеет. Указаний о том, что данный земельный участок обременен строениями и гаражами, наличие которых препятствовало его пользованию участком, не имеется, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 19.09.2019 года.

Заявляя о существовании препятствий для организации стройплощадки, арендатор не воспользовался ни одним из способов защиты своих прав, предусмотренным статьей 612 Гражданского кодекса РФ. 

Доказательств невозможности освоения земельного участка и строительства гостинично-апартаментного комплекса в трехлетний срок  по причинам, не зависящим от воли ответчика, не представлено.

Разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Частью 7 статьи 51 ГрК РФ установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет в соответствующий орган заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются документы, в том числе градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 настоящего Кодекса проектной документации; положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства.

В соответствии с пунктом 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, за исключением информации, предусмотренной пунктом 15 части 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается.

В связи с изложенным основными этапами строительства являются получение заказчиком или проектировщиком исходных данных, в том числе градостроительного плана; разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных Законом, ее экспертизы; утверждение проектной документации (получение разрешения на строительство);  выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;  регистрация права собственности на объект градостроительства.

Судом установлено и не опровергается лицами, участвующими в деле, что общество не обращалось в уполномоченный орган местного самоуправления за получением разрешения на строительство, заключение экспертизы проектной документации на строительство в установленном порядке не получено, срок действия градостроительного плана земельного участка истек в ноябре 2023 года.

Объективных причин, препятствующих разработке проектно-сметной документации, получению разрешения на строительство и принятию мер, направленных на реальное строительство заявленного объекта на спорном земельном участке в установленные инвестиционном проектом сроки, ответчиком не приведено. Общество, как землепользователь, не представило доказательств, не позволивших осуществить освоение и строительство объекта в течение трех лет, как это предусмотрено инвестиционным проектом, помимо его воли.

Так, согласно пункту 7.24 Свода правил СП 48.13330.2019 "Организация строительства. СНиП 12-01-2004", утвержденного и введенного в действие приказом Минстроя России от 24.12.2019 N 861/пр (далее - СП 48.13330.2019), внутриплощадочные подготовительные работы должны быть выполнены до начала строительно-монтажных работ.

Пунктом 6.2.10 СП 48.13330.2019 установлено, что внутриплощадочные подготовительные работы должны предусматривать сдачу-приемку геодезической разбивочной основы для строительства, освобождение строительной площадки для производства строительно-монтажных работ (расчистка территории, снос строений и др.), планировку территории, искусственное понижение (в необходимых случаях) уровня грунтовых вод, перекладку существующих и прокладку новых сетей инженерно-технического обеспечения, устройство постоянных и временных дорог, инвентарных временных ограждений строительной площадки с организацией в необходимых случаях контрольно-пропускного режима, размещение мобильных (инвентарных) зданий и сооружений, устройство складских площадок, организацию связи для оперативно-диспетчерского управления производством работ, обеспечение строительной площадки противопожарным водоснабжением и инвентарем, освещением и средствами сигнализации. В подготовительный период могут быть возведены постоянные здания и сооружения для нужд строительства, или приспособлены для этих целей существующие.

В материалы дела не представлено доказательств проведения обществом подготовительных работ в порядке, предусмотренном названными выше нормами СП 48.13330.2019.

Исследованием представленных ответчиком документов в обоснование довода о ведении работ по освоению земельного участка суд апелляционной инстанции установил, что  большая часть документов датирована 2023 годом, т.е. после даты отказа администрации от продолжения арендных отношений (28.10.2022 года). Кроме того, используемые ответчиком исходные данные в проектной документации не являются актуальными по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктом 4.4 СП 47.13330.2016. «Свод правил. Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 11-02-96» (далее - СП 47.13330.2016), утвержденных Приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1033/пр, к основным видам инженерных изысканий относятся: инженерно-геодезические; инженерно-геологические; инженерно-гидрометеорологические; инженерно-экологические; инженерно-геотехнические, к которым законодателем установлены сроки их действия.

В рассматриваемом случае срок давности инженерно-топографических планов, составляющий в силу пункта 5.1.20 СП 47.13330.2016 не более двух лет, истек, а потому представленная в техническом отчете по результатам инженерно-геодезических изысканий съемка участка от октября 2018 года не может использоваться при архитектурно-строительном проектировании, строительстве и реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно пункту 6.1.7 СП 47.13330.2016 при выполнении инженерно-геологических изысканий допускается использование результатов инженерно-геологических изысканий прошлых лет с учетом сроков давности материалов (период от окончания ранее выполненных изысканий до начала проектирования или корректировки проектной документации объектов капитального строительства) в соответствии с таблицей 6.1. Так, в частности, срок давности использования результатов инженерно-геологических изысканий прошлых лет гидрогеологических условий на застроенных (освоенных) территориях составляет не более 2 лет.

Судом установлено, что технический отчет по инженерно-геологическим испытаниям датирован 2023 годом, при этом по состоянию на указанную дату срок давности материалов, содержащих результаты инженерно-геологических изысканий прошлых лет, истек. Гидрологические условия в составе технического отчета по инженерно-геологическим изысканиям основаны на исследованиях, проведенных в феврале 2020 года, и с учетом срока давности не могут использоваться при архитектурно-строительном проектировании, строительстве и реконструкции объектов капитального строительства. 

Пунктом 8.1.7 СП 47.13330.2016 установлено, что при выполнении инженерно-экологических изысканий возможность использования результатов изысканий прошлых лет (без проведения новых изысканий) устанавливается с учетом их срока давности и произошедших изменений, экологической обстановки в соответствии с таблицей 8.1. В частности согласно указанной таблице срок давности использования результатов почвенных условий на застроенных (освоенных) территориях - 2 года, данных о радиационной обстановке, медико-биологическая и санитарно-эпидемиологическая информация на застроенных (освоенных) территориях - 2 года и т.д. 

Технический отчет по результатам инженерно-экологических изысканий датирован 2023 годом и содержит противоречивые данные относительно даты проведения исследования. В частности на стр. 6 указанного технического отчета содержатся сведения о проведении исследований в 2022 году, тогда как в приложении 4 к техническому отчету имеются протоколы лабораторных исследований, датированные 2020 годом, а именно протокол лабораторных исследований № 8868В от 13.07.2020 (почва), протокол № 9-Т/2020 радиационного обследования от 13.07.2020, протокол № 55-I.III.VII результатов измерений физических факторов от 13.07.2020 и другие.

При указанных обстоятельствах, все вышеназванные инженерные изыскания имеют пороки и не подлежат использованию при архитектурно-строительном проектировании, строительстве и реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно письму ООО «Риск - Инжиниринг» от 15.06.2023 №1.10-06/2023 специальные технические условия в части пожарной безопасности, разработанные во исполнение договора № РИ-13/2020, не актуальны ввиду изменения нормативной базы.

Иное ответчиком не доказано. 

Договоры № 0201ИИ2-2020 от 05.02.2020 на проведение инженерно-геологических изысканий, № 0304ИИ3-2020 от 23.03.2020 на выполнение инженерно-экологических изысканий, № 0304ИИ3-2020 от 15.04.2020 на выполнение инженерно-экологических изысканий; № 0308ИИ4-2020 от 15.04.2020 на выполнение инженерно-гидрометеорологических изысканий, № 0702ПР-2020 от 01.07.2020 на выполнение проектных работ для установки ограждения земельного участка; № 06/20-И от 06.07.2020 на выполнение проекта наружных сетей; № 02/2020 от 20.02.2020 по разработке проектной и рабочей документации для строительства; № 02/2020 от 09.01.2022 по разработке рабочей документации для строительства; № РИ-47/2022 от 28.09.2022 по корректировке специальных технических условий на проектирование в части обеспечения пожарной безопасности; № 8959-20-ип от 19.05.2020 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям не подтверждены фактами оплаты и (или) актами приема-передачи выполненных работ.

Из заявления ООО «Боконцепт Отель» от 26.08.2019 №34 и документов, прилагаемых к нему, следует, что предполагаемой объем инвестиций составляет 1,5 млрд. рублей, финансирование проекта должно осуществляться за счет собственных средств и кредитных средств. 

Однако, документы, подтверждающие получение кредитных средств, не представлены.

Письмо АО «Альфа-Банк» от 27.06.2023 года о достигнутой договоренности о финансировании реализации проекта строительства гостиничного комплекса в г. Саратове (т. 2, л.д. 97) таким доказательством не является, поскольку содержит сведения лишь о намерении сторон и получено обществом при разрешении спора по настоящему делу.

Суд апелляционной инстанции считает заслуживающими внимание доводы администрации о том, что согласно данным ЕГРЮЛ,  ответчик зарегистрирован 10 сентября 2018 года. Согласно данным ФНС, имеющимся в открытом доступе, среднесписочная численность работников ООО «Боконцепт Отель» за 2019 г. (в год предоставления земельного участка) - составляла 5 чел., однако уже в 2020 г. - численность сократилась до 1 человека, в 2021 г. составила 2 человека, в 2022 году - составляла 1 человек. По данным «Отчета о финансовых результатах», размещенного на сайте www.audit-it.ru, за 2021 год организация основной деятельности не вела. Согласно информации из Государственного информационного ресурса бухгалтерской отчетности за период с 2019 по 2021 годы какой либо выручки от деятельности ООО «Боконцепт Отель» не имело (в строке 2110 отчета «Выручка» указано 0,00 тыс.рублей), а также не производились расходы, связанные с изготовлением продукции, приобретением товаров, выполнением работ и оказанием услуг, другие коммерческие и управленческие расходы (в строке 2120 отчета «Расходы по обычной деятельности» указано 0,00 тыс. рублей). Более того, налоговым органом в отношении  арендодателя ООО «Боконцепт Отель» 13.05.2022 года внесена запись (№2226400207515) в Единый реестр юридических лих в раздел «Место нахождения и адрес юридического лица»: сведения недостоверны (результаты проверки достоверности содержащиеся в ЕГРЮЛ сведений о юридическом лице), что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на 07.11.2022 года. 

Указанные выше обстоятельства, которые ответчиком не опровергнуты, обоснованно влекут сомнения арендодателя в возможности достижения арендатором цели договора. 

Документы, датированные после даты отказа арендодателя от договора аренды и полученные ответчиком после вынесения решения судом первой инстанции (договор от 20.10.2023 № 4120-ЕЦУ-ТП о подключении объектов капитального строительства к сети газораспределения, технические условия на присоединение к электрическим сетям от 31.08.2023 №8959-1, технические условия на подключение гостиничного комплекса к тепловым сетям на теплоснабжение объекта капитального строительства от 29.09.2023, заявление ООО «Боконцепт Отель» о подключении к центральной системе холодного водоснабжения и водоотведения от 07.09.2023, договор №76/33-к/23 от 11.08.2023 на проведение негосударственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, технический отчет по результатам инженерно-геодезических изысканий датирован октябрем 2023 годом, технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий от 17.08.2023 года, технический отчет по результатам инженерно-гидрометеорологических изысканий от 17.08.2023, технический отчет по результатам инженерно-экологических изысканий от 17.08.2023 года и т.п.) по существу подтверждают не исполнение ответчиком сроков строительства объекта, установленных инвестиционным проектом, что является недопустимым при использовании государственного имущества в льготном порядке и влечет нарушение прав арендодателя на получение ожидаемого им результата.

Заключая договор аренды в 2019 году, орган местного самоуправления не рассчитывал на сдачу объекта капитального строительства по истечении 10 лет, т.е. к окончанию срока действия договора, такие сроки инвестиционным проектом не предусмотрены, внесение изменений в инвестиционный проект с уполномоченным органом не согласовалось и такие изменения не утверждались.

В этой связи, довод ответчика о том, что в трехлетний срок не включается срок освоения земельного участка,  не может быть принят судом апелляционной инстанции и не отвечает принципам добросовестности сторон при исполнении договорных обязательств. 

В рассматриваемом случае поведение ответчика повлекло невозможность достижения публичных целей, поскольку темпы освоения обществом земельного участка привели к не реализации масштабного инвестиционного проекта.

При таких обстоятельствах, с учетом положений статей 45, 46 ЗК РФ, а также принимая во внимание предоставление земельного участка без проведения публичных процедур, администрация вправе ставить вопрос о прекращении арендных отношений с ответчиком, в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства в указанных целях, по истечении трех лет с даты заключения договора. 

В рассматриваемом случае судом апелляционной инстанции установлены существенные нарушения условий договора, что в силу статей 450,  619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22,  42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации является достаточным основанием для досрочного расторжения.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а также не полностью выяснены все обстоятельства имеющие значение для дела, в связи с чем, решение суда по данному делу подлежит отмене, с принятием нового судебного акта.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Часть 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, подлежит размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 05 июля 2023 года по делу №А57-29798/2022 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Расторгнуть договор аренды от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5 земельного участка с кадастровым номером 64:48:050372:19, расположенного по адресу: г. Саратов, Соляные склады в Октябрьском районе, площадью 4509 кв.м, предоставленного для размещения гостиницы, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство гостинично- апартаментного комплекса с расширенной инфраструктурой для организации и проведения мероприятий (конференций, симпозиумов, саммитов, выставок и пр.) в г. Саратове на набережной р. Волга, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Боконцепт Отель» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и  администрацией муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Боконцепт Отель» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в размере 6 000 рублей, за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                            С.М. Степура

 

Судьи                                                                                                           Т.С. Борисова 

 

А.Ф. Котлярова