АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-12045/2022

05 декабря 2022 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 28.11.2022

Полный текст решения изготовлен 05.12.2022

 Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1.,  рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 311645026400046, ИНН 

<

***>, третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, ИНН 

<

***>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> Комитет по архитектуре администрации муниципального образования "Город Саратов", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, о расторжении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:050214:280, расположенный по адресу: 

<

...> б/н в Октябрьском районе, площадью 1468 кв. м, для строительства фитнесклубов, спортивных, тренажерных залов № А-15-211Ф-5 от 25.02.2015. 

при участии: 

от истца- ФИО3, представитель по доверенности №01-08/1 от 18.01.2022 года, ФИО4, по доверенности, паспорт и доверенность обозревались, 

от ответчика- ФИО5, представитель по доверенности от 17.03.2022 года,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление Администрации муниципального образования «Город Саратов».

Отводов не заявлено.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Выслушав представителя истца, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

  Как видно из материалов дела, 25.02.2015 на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 18.02.2015 № 568 «О предоставлении ФИО6 в аренду земельного участка в Октябрьском районе для строительства фитнес-клубов, спортивных, тренажерных залов» между Комитетом по управлению имуществом города Саратова от имени администрации муниципального образования «Город Саратов» и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка № А-15-211Ф-5.

В соответствии с вышеуказанным договором ФИО6 был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:050214:280, расположенный по адресу: 

<

...> б/н в Октябрьском районе, площадью 1468 кв. м, для строительства фитнес-клубов, спортивных, тренажерных залов, в аренду сроком на 49 лет с 25.02.2015 по 05.02.2064.

20.04.2017 на основании договора замены стороны в обязательстве ФИО6 передала, а индивидуальный предприниматель ФИО2 принял на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка № А-15-211Ф-5 от 25.02.2015.

02.11.2021     администрацией муниципального образования «Город Саратов» ФИО2 выдан градостроительный план № РФ-64-2-04-0-00-2021-0436 земельного участка с кадастровым номером 64:48:050214:280, расположенного по адресу: 

<

...> б/н в Октябрьском районе. Сведения о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050214:280, в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности отсутствуют.

25.01.2022  консультантом отдела контроля за использованием земельных участков проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 64:48:050214:280, площадью 1468 кв. м, расположенного по адресу 

<

...> б/н в Октябрьском районе. В результате визуального осмотра земельного участка установлено, что участок не огорожен, на земельном участке расположено одноэтажное кирпичное нежилое здание, наземная линия теплоснабжения, имеются элементы детской площадки. Земельный участок покрыт снежным покровом.

В соответствии с выпиской ЕГРН от 20.05.2022 № КУВИ-001/2022-76660920 до настоящего времени арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:050214:280 является индивидуальный предприниматель ФИО2.

Ответчик возражает по основаниям, изложенным в отзыве.

ИП ФИО2 считает исковое заявление Администрации муниципального образования «Город Саратов» не подлежащим удовлетворению, ссылаясь на то, что приобрел право аренды спорного участка на основании договора замены стороны в обязательстве от 20 апреля 2017 года и использует участок в соответствии с целевым назначением, что подтверждается следующими доказательствами, представленными в материалы дела, в частности:1. Получены следующие  документы, необходимые для строительства:

-    градостроительный   план   земельного   участка   №   RU   64304000-656   от . 24.09.2018г.;

-  градостроительный план земельного участка № РФ-64-2-04-0-00-2021-0436 от 02.11.2021г.;

-    лист согласования Филиала Федерального государственного казенного военного образовательного учреждения высшего образования Военный учебно-научный центр военно-воздушных сил «Военно-воздушная академия имени профессора Н. Е. Жуковского и Ю. А. Гагарина» от 17.12.2019г. № 2910;

- лист согласования Войсковой части 58417 от 30.11.2020г. №2355;

- письмо Приволжского МТУ Росавиации от 16.12.2019г. исх-17.8673/пту;

- лист согласования Восковой части 85927 от 28.12.2019г. № 5872;

-    письмо Саратовского аэроклуба ДОСААФ имени Ю.А. Гагарина от 20.12.2019г. №1490;

- письмо СГТУ имени Гагарина Ю.А. от 14.05.2021г. № 07/23-672;

- письмо КУИ г. Саратова от 14.01.2021г. № 11-09/427;

-   договор № 719-ЕЦУ-ТП от 24.03.2021г. о подключении ОКС к сети газораспределения;

-  дополнительное соглашение от 02.06.2022 года к договору № 719-ЕЦУ-ТП от 24.03.2021 года о подключении к сетям газораспределения;

- технические условия № 03/168 от 17.03.2021г. АО «Саратовгаз»;

- договор № ДТП-003 84-21 /КВС от 01.04.2021 г. о подключении к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения;

-  условия подключения ООО «КВС» от 18.03.2021г. № УП-165-21/КВС;

-  договор № 9763-21-ип от 24.03.2021г. об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям;

- технические условия для присоединения к электрическим сетям ЗАО «СПГЭС» от 01.03.201г. №9763;

-   договор № 10041-21-в об осуществлении временного технологического присоединения к электрическим сетям от 30.04.2021 года;

-  технические условия для присоединения к электрическим сетям № 10041 от 30.03.2021 года (к договору № 10041-21-в от 30.04.2021 года);

- расчет потребности тепла и топлива (2021 год);

- технический отчет топосъемка площадки под проектирование фитнес клуба по адресу: г. Саратов, Октябрьский район, ул. Политехническая угол 2-я Садовая б/н (2020 год);

- технический отчет «инженерно-геологические изыскания по адресу: ул. Политехническая, б/н в Октябрьском районе г. Саратова, кад. Ном. 64:48:050214:280»   (2020 год);

- проектная документация раздел 1. Пояснительная записка (2021 год).

-  "проектная   документация   раздел   2;  Схема   планировочной   организации земельного участка (2021 год) ;

- проектная документация раздел 3. Архитектурные решения (2021 год) ;

- проектная документация раздел 4. Конструктивные решения (2021 год) ;

-   проектная документация раздел 5. Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов (2021 год);

-    проектная документация раздел 6. Проект организации строительства (2021 год);

-    проектная документация «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений», «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети», содержащая лист согласования плана тепловой сети с ректором СГТУ(2021 год);

-   проведены инженерно-геодезические изыскания со всеми необходимыми сверками с АО «Саратовгаз», ПАО «МРСК Волги», ЗАО «СПГЭС», ПАО «Ростелеком»;

Все вышеуказанные документы были переданы в Комитет по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова для получения разрешения на строительство фитнес-клуба.

Кроме того, ответчик ссылается на факт установления забора, по периметру земельного участка, что подтверждается фотоматериалом (в последующем ограждение было украдено); а также на возведение вспомогательного объекта недвижимости, необходимого для строительства фитнес-клуба и оформление его в собственность в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Ответчик считает, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание доводы истца и ответчика, суд приходит к следующему.

Установленное статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации основание расторжения договора аренды в виде не освоения земельного участка, направлено на защиту публичных интересов при использовании в публичной собственности земель (обеспечение эффективной планировки). 

Федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 309 и статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Также пункт 5.2.2 договора аренды земельного участка № А-15-211Ф-5 от 25.02.2015 устанавливает, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Подпункт 7 пункта 4.1.2 договора аренды земельного участка № А-15-211Ф-5 от 25.02.2015 предусматривает, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. 

Согласно статьям 44, 47, 48 ГрК РФ обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства Из содержания статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство. 

Разрешение на строительство ответчику в рассматриваемом случае не выдавались. Обратного суду не представлено.

Уведомлением от 13.04.2022 Администрация МО «Город Саратов» отказала в выдаче разрешения на строительство фитнес-клуба на спорном земельном участке.

Основанием для отказа послужило несоответствие проектной документации требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, выданного 17.03.2021. (ГПЗУ); истечение срока действия техусловий на подключение к сети газораспределения; проектная документация не содержит сведений об утверждении ее застройщиком. Приказ об утверждении проектной документации не представлен, элементы, необходимые для обслуживания здания запроектированы на территории, не принадлежащей заявителю на каком-либо праве.

В процессе рассмотрения дела представлена расписка о сдаче документов в Администрацию МО «Город Саратов» Комитет по архитектуре и градостроительству, в том числе, Приказ об утверждении проектной документации. 

Между тем, На момент рассмотрения спора доказательств рассмотрения представленных ответчиком документов 10.09.2022 в Комитет по архитектуре и градостроительству МО «Город Саратов» и результата их рассмотрения, суду не представлено. 

Не представлено и доказательств оспаривания отказа Администрации от 13.04.2022 в выдаче разрешения на строительство.

При перемене лиц в обязательстве новый арендатор принимает на себя ответственность за неиспользование земельных участков предыдущими арендаторами с момента заключения договоров. Риск последствий не осуществления ИП  как застройщиком предпринимательской деятельности не может возлагаться на органы местного самоуправления. Кроме того, договор замены стороны в обязательстве по спорному договору аренды  заключен 20.04.2017.

С момента заключения договора аренды земельного участка от 25.02.2015 ответчик не приступил к строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, и не представил доказательств использования участка по назначению в установленные сроки. 

Ответчиком достаточных доказательств совершения арендодателем противоправных действий, направленных на лишение ответчика возможности использования спорного земельного участка, в материалы дела не представлено.

Поскольку неиспользование земельного участка по назначению, явившееся последствием несвоевременного освоения ответчиком,  является существенным нарушением условий договора аренды, суд, руководствуясь статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации считает исковые требование о расторжении договора аренды подлежащим удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Иск Администрации муниципального образования «Город Саратов», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 311645026400046, - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:050214:280, расположенный по адресу: 

<

...> б/н в Октябрьском районе, площадью 1468 кв. м, для строительства фитнес-клубов, спортивных, тренажерных залов № А-15-211Ф-5 от 25.02.2015. 

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области

Е.В. Михайлова