АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10 марта 2025 года

Дело №

А21-14231/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Сергеевой И.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от Администрации муниципального образования «Светловский городской округ» – ФИО1 (доверенность от 31.10.2024), от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 23.10.2023),

рассмотрев 20.02.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования «Светловский городской округ» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024 по делу № А21-14231/2023, 

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее -  Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Администрации муниципального образования «Светловский городской округ» (далее - Администрация) о расторжении договора аренды от 12.09.2022 № 53, а также взыскании денежных средств в размере 1 962 820 руб. 00 коп., уплаченных по договору аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство градостроительной политики Калининградской области (далее - Министерство).

Решением суда первой инстанции от 28.06.2024 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 15.10.2024 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым исковые требования Предпринимателя удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Администрация, считая, что выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебный акт принят с нарушением норм материального права, просит постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель просит оставить обжалуемое постановление без изменения, считая его законным и обоснованным. 

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Предпринимателя, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Министерство, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направило, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по состоянию на 20.05.2022 земельный участок с кадастровым номером 39:18:010024:1938 имел вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка. 

28.07.2022 Администрация опубликовала извещение о проведении аукциона по продаже права аренды указанного земельного участка с разрешенным использованием: среднеэтажная жилая застройка. 

По результатам аукциона с Предпринимателем был заключен договор аренды от 12.09.2022 № 53, в котором указано, что разрешенное использование земельного участка: среднеэтажная жилая застройка.

Однако, как указал истец, после заключения договора, получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и проведения предварительных переговоров с проектировщиками выяснилось, что строительство среднеэтажных жилых домов на данном земельном участке невозможно, поскольку вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка - не соответствует: 

1) Генеральному плану Светловского городского округа Калининградской области, утвержденному постановлением Правительства Калининградской области от 29.06.2021 № 375, так как участок расположен в функциональной зоне, предназначенной для застройки малоэтажными жилыми домами - до 4 этажей включительно; 

2) Правилам землепользования и застройки Светловского городского округа Калининградской области от 23.12.2022, утвержденным приказом Министерства № 528 от 23.12.2022, которые были приняты на основании Генерального плана Светловского городского округа Калининградской области от 29.06.2021. 

Во исполнение условий договора, Предприниматель перечислил Администрации 1 962 820 руб. 00 коп. в качестве задатка и арендной платы. 

Предприниматель, считая, что использование арендованного земельного для строительства среднеэтажных жилых домов не представляется возможным направил в адрес Администрации претензию о расторжении договора и возврате внесенной им арендной платы.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, признав исковые требования обоснованными, удовлетворил иск в полном объеме.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.

В соответствии со статьями 450, 450.1 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, решению суда, а в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором, на основании уведомления одной стороны об одностороннем отказе от договора с момента получения данного уведомления другой стороной.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Как в момент проведения аукциона, так и в момент заключения договора аренды в соответствии с Генеральным планом Светловского городского округа Калининградской области, утвержденным постановлением Правительства Калининградской области от 29.06.2021 № 375, спорный земельный участок отнесен к функциональной зоне - зона застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардные), предназначенной для застройки преимущественно малоэтажными жилыми домами и индивидуальными жилыми домами, домами блокированной жилой застройки, сопутствующими объектами в сфере услуг первичной ступени культурно-бытового, коммунального, социального обслуживания, а также сопутствующей инженерной транспортной инфраструктурой.

Правилами землепользования и застройки Светловского городского округа Калининградской области, утвержденными решением окружного Совета депутатов Светловского городского округа от 14.12.2016 № 98, действовавшими на дату проведения аукциона и в момент заключения между сторонами договора аренды (далее – Правила), земельный участок был отнесен к зоне застройки среднеэтажными и малоэтажными жилыми домами (Ж-2).

В соответствии с пунктом 156 названных Правил зона застройки среднеэтажными и малоэтажными жилыми домами установлена для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации многоквартирных домов этажностью не выше восьми надземных этажей, включая мансардный, а также сопутствующей инфраструктуры и объектов обслуживания населения преимущественно местного значения, коммунально-бытового назначения, стоянок автомобильного транспорта, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, иных объектов согласно градостроительным регламентам

Вместе с тем, в части 3 статьи 9, части 9 и 10 статьи 31, пункте 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) закреплен принцип первичности генерального плана городского округа как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего в себе долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки, о чем не могла не знать Администрация. Именно в связи с данным несоответствием Правила землепользования и застройки Светловского городского округа Калининградской области и были впоследствии изменены путем их приведения в соответствие с положениями Генерального плана Светловского городского округа Калининградской области.

Апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что вид разрешенного использования земельного участка, указанный Администрацией при его выставлении на торги, а также при заключении договора аренды, фактически исключал использование этого земельного участка для целей строительства среднеэтажных (более четырех этажей) жилых домов. 

Данное обстоятельство обоснованно квалифицировано апелляционным судом в качестве нарушения прав и законных интересов Предпринимателя, который фактически был лишен реальной возможности получить то, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора (осуществить строительство срежнеэтажных жилых домов).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Применительно к специфике спорных правоотношений Администрация как арендодатель обязана предоставить Предпринимателю земельный участок, на котором возможно строительство срежнеэтажных жилых домов. Невозможность строительства таких объектов может быть квалифицирована в качестве недостатков переданного в аренду имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

В данном случае именно такое требование правомерно предъявлено Предпринимателем. 

Поскольку Предпринимателем была внесена арендная плата за земельный участок, который не мог использоваться им для достижения предусмотренной договором аренды цели (строительство срежнеэтажных жилых домов), то соответствующее встречное представление со стороны Администрации нельзя признать осуществленным. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ, случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В данной ситуации арендная плата, внесенная Предпринимателем за земельный участок, который не мог быть использован по назначению, указанному в договоре, является неосновательным обогащением Администрации, которое подлежит возврату.  

 Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что требования Предпринимателя удовлетворены правильно, обжалуемое постановление апелляционного суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024 по делу № А21-14231/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации муниципального образования «Светловский городской округ» – без удовлетворения.

Отменить принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.12.2024 приостановление исполнения обжалуемого постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024 по делу № А21-14231/2023.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

И.В. Сергеева

 Е.В. Чуватина