АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-19845/2017

г. Краснодар

04 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании представителей заявителя – акционерного общества сельскохозяйственного предприятия «Восход» (ИНН 2617013606, ОГРН 1092643000240) – Саловой З.Г. (доверенность от 27.11.2018), от заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю – Ситниковой В.Г. (доверенность от 09.01.2018), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Чуносовой Эльмиры Минатулаевны – Кустова А.О. (доверенность от 18.04.2018), в отсутствие третьих лиц: Бочарова Александра Александровича, Каправчук Оксаны Владимировны, Манаенко Светланы Анатольевны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества сельскохозяйственного предприятия «Восход» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.06.2018 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018 (судьи Цигельников И.А., Белов Д.А., Параскевова С.А.) по делу № А63-19845/2017, установил следующее.

Акционерно общество СХП «Восход» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление) о признании незаконными действий по государственной регистрации прекращения права аренды общества по договору аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей от 20.09.2007; погашении регистрационной записи от 18.10.2007 № 26-26-08/015/2007-015 о правах аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:08:000000:75.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Чуносова Э.М., Бочаров А.А., Каправчук О.В., Манаенко С.А.

Решением от 06.06.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.08.2018, в удовлетворении заявления отказано. Суды пришли к выводу о законности оспариваемых действий, поскольку договор аренды от 20.08.2007 прекращен ввиду истечения срока; решение арендодателей об отказе в продлении арендных отношений с обществом незаконным не признано.

В кассационной жалобе общество просит решение от 06.06.2018 и постановление апелляционного суда от 20.08.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование своих доводов, что управление нарушило нормы Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) о проведении государственной регистрации прекращения аренды за обществом, так как заявления поданы неуполномоченными лицами, не являющимися стороной договора аренды. Согласно протоколу от 19.07.2017 общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:08:000000:75 полномочия Горшкова Ю.А. не подтверждены. Управление приняло к регистрации протоколы общих собраний от 31.03.2017, 19.07.2017, оформленные в нарушение Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), не подписанные уполномоченным лицом органа местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, тогда как данное условие носит императивный характер. Суды не учли преюдициальные факты, установленные апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 20.06.2018 по делу № 33-4163/2018. Вывод судебных инстанций о том, что договор аренды от 20.08.2007 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:08:000000:75 прекращен, ошибочен. Письма от 23.05.2017, 20.06.2017, 07.08.2017, 14.09.2017 направлены в адрес общества Чуносовой Э.М. (неуполномоченной на совершение действий по выражению воли о продлении договора аренды от 20.09.2007) приняты управлением без надлежащей правовой оценки. Не все участники долевой собственности выразили волеизъявление на прекращение договора. Суды обеих инстанций неправомерно приняли в качестве основания прекращения договора от 20.09.2007 с арендатором (обществом) протокол общего собрания от 31.03.2017, поскольку в рамках повестки собрания решался вопрос о пролонгации договора с СПК «Восход», тогда как действующим арендатором являлось ОАО СХП «Восход». Договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателей от 20.09.2007, заключенный с ОАО СХП «Восход», является действующим на неопределенный срок, выводы о правопреемстве указанных лиц не имеют правового значения. Поскольку по итогам проведенного собрания изменения в спорный договор не внесены, – управление не имело права совершать оспариваемые действия.

В отзыве на кассационную жалобу Чуносова Э.М. просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, отмечая, что 31.03.2017 проведено общее собрание общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:08:000000:75, инициированное участником общей долевой собственности, по вопросу продления арендных отношений с обществом. На данном собрании участники долевой собственности выразили несогласие с передачей в аренду обществу спорного земельного участка, что отражено в протоколе от 31.03.2017. Решение, оформленное данным протоколом, не оспорено, недействительным не признано. При этом (как отражено в протоколе от 31.03.2017) представитель общества Шулеин И.Ф. присутствовал на собрании, что свидетельствует об осведомленности заявителя по делу о его результатах, в том числе по вопросу пролонгации договора аренды от 20.09.2007. Суды учли, что на общем собрании от 19.07.2017, проведенном участниками долевой собственности, принято решение об избрании в качестве уполномоченных, имеющих право без доверенности действовать при согласовании границ земельных участков, одновременно являющихся границей участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлением о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, Исакова А.Д. и Горшкова Ю.А. Решением Петровского районного суда Ставропольского края от 21.03.2018 по делу № 2-89/2018 (2-1245/2017), оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 05.07.2018 по делу № 33-4165/2018, в удовлетворении требований о признании решений собрания недействительными заявителю отказано. Горшков Ю.А. действовал в качестве уполномоченного собственниками земельных долей лица, имеющего право без доверенности действовать при государственной регистрации в отношении спорного земельного участка. Кроме того, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 20.06.2018 по делу № 33-4163/2018, на которое ссылается заявитель кассационной жалобы, отменено постановлением Президиума Ставропольского краевого суда от 11.10.2018 по делу № 4Г-1751/2018 (44Г-442/2018, 44Г-443/2018).

В судебном заседании представитель общества настаивала на удовлетворении кассационной жалобы, заявила ходатайство об отложении рассмотрения дела ввиду отмены определения апелляционной инстанции Ставропольского краевого суда от 20.06.2018 по делу № 33-4163/2018 с направлением дела на новое рассмотрение.

В силу части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании. Приведенные в ходатайстве доводы не свидетельствуют о невозможности рассмотрения кассационной жалобы по настоящему делу, ввиду чего ходатайство заявителя об отложении судебного заседания надлежит отклонить.

Представитель управления в судебном заседании окружного суда просила оставить в силе обжалуемые судебные акты, данную позицию поддержал представитель третьего лица – Чуносовой Э.М. Иные третьи лица явку представителей в суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 20.09.2007 собственники земельных участков (арендодатели) и общество (арендатор) заключили договор аренды, согласно которому арендатор принимает во временное владение и пользование часть земельного участка общей площадью 9720,56 га из земель сельскохозяйственного назначения для сельхозпроизводства, с кадастровым номером 26:08:000000:0075, местоположение: в границах муниципального образования с. Гофицкое, адрес ориентира: Ставропольский край, р-н Петровский, с. Гофицкое, сроком на 10. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.10.2007 № 26-26-08/015/2007-015/1.

Из содержания выписки от 07.11.2017 из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 27.10.2017 обществу стало известно, что регистрационная запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 26:08:000000:75 от 18.10.2007 № 26-26-08/015/2007-015/1 погашена.

Считая действия управления по погашению регистрационной записи общества об аренде названного земельного участка незаконными, нарушающими его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Часть 5 статьи 200 Кодекса возлагает обязанность доказывания законности оспариваемых актов, действий (бездействия) на орган или лицо, которые его совершили (допустили). При этом, по смыслу части 3 статьи 201 Кодекса отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с пунктами 3, 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН (часть 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ).

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (часть 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона № 218-ФЗ (статья 27 данного Закона).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ предусмотрено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила данного Кодекса применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13, 14 Закона № 101-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

По делу установлено, что 31.03.2017 на общем собрании участников долевой собственности собственники (98,69% от общего числа участников, 99,13% от общего числа долей, которыми обладают присутствующие) проголосовали против продления договора аренды от 20.09.2007 земельного участка с кадастровым номером 26:08:000000:007 с обществом, что отражено в протоколе (т. 4, л. д. 23 – 29).

19 июля 2017 года проведено общее собрание участников долевой собственности по вопросу, на котором принято решение об избрании в качестве уполномоченных Исакова А.Д. и Горшкова Ю.А., имеющих право без доверенностей действовать при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него участков, а также заключать договор аренды данного земельного участка, что отражено в протоколе(т. 4, л. д. 10 – 19).

13 октября 2017 года уполномоченное лицо (Горшков Ю.А.) обратилось в управление с заявлением о прекращении аренды общества по договору аренды от 20.09.2007 в отношении земельного участка (26:08:000000:75), по итогам рассмотрения которого регистрационная запись от 18.10.2007 № 26-26-08/015/2007-015 погашена.

Оценив в порядке статьи 71 Кодекса представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций правомерно заключили о прекращении действия договора аренды от 20.09.2007 ввиду истечения срока. Учитывая, что с заявлением о погашении записи об обременении земельного участка (26:08:000000:75) обратилось уполномоченное собственниками земельных долей лицо, суды пришли к правильному выводу о наличии у регистрационного органа (управления) законных оснований для совершения оспариваемых действий.

Доводы кассационной жалобы (относительно указания в протоколе общего собрания от 31.03.2017 СПК «Восход», прекратившего деятельность качестве юридического лица в 2009 году, об отсутствии надлежащих полномочий у представителя собственников по обращению в регистрирующий орган) были предметом исследования судов предыдущих инстанций и получили надлежащую правовую оценку. При вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства, дали им надлежащую правовую оценку. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу.

Основания для отмены или изменения решения от 06.06.2018 и апелляционного постановления от 20.08.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство заявителя об отложении судебного заседания отклонить.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.06.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018 по делу № А63-19845/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Я.Е. Волков

В.Е. Епифанов