ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-2073/2024

24 января 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Бугорской Н.А., Сухаревской Т.С.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 14.01.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-35046/2024) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.09.2024 по делу № А21-2073/2024 (судья Брызгалова А.В.), принятое по иску: 

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2, 

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО3, 

о взыскании, о встречном иске, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, ответчик) о взыскании суммы обеспечительного платежа по договору аренды от 27.06.2023 №42/110/23 в размере 70 000 руб.

В ходе судебного разбирательства ИП ФИО3 предъявила встречное исковое заявление о взыскании с ИП ФИО2 денежных средств в размере 238 201 руб., из которых: 189 109 руб. - убытки, связанные с восстановительным ремонтом помещения, 39 092 руб. – арендная плата за январь 2024 года, включая коммунальные платежи, 10 000 руб. - расходы на оплату услуг оценщика.

Решением от 23.09.2024 Арбитражный суд Калининградской области удовлетворил встречные исковые требования в полном объеме; в удовлетворении первоначального иска отказал.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал на порочность положенного в основу решения суда Отчета № 1757-к, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «СНОиК», поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие право ФИО4 на проведение объекта оценки, фотографирование. При этом, как подтвердил в ходе судебного разбирательства представитель ИП ФИО3, оценщик ФИО5 осмотр объекта и фотографирование не производил. Оценка была произведена ФИО4, который в Договоре № 1757-к от 31.01.2024 на оказание возмездных услуг по оценке объекта, как оценщик не упоминается, субъектом оценочной деятельности в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не является, как и не является членом ни одной из саморегулируемой организации оценщиков. Кроме того, Отчет не содержит сведений о том, когда и с применением каких материалов ранее был произведен ремонт спорных помещений,  расчет произведен без учета типа и качества отделки спорных помещений, в связи с чем, по мнению истца, расчет стоимости восстановительного ремонта нельзя признать обоснованным.

Истец также указал, что несвоевременный возврат арендатором имущества был вызван уклонением арендодателя от приемки имущества.

ИП ФИО2 считает, что суд первой инстанции неправомерно отказал во взыскании обеспечительного платежа, поскольку ИП ФИО2 были выполнены все условия договора, при этом согласно пункту 3.1. Договора обеспечительный платеж не может использоваться в качестве арендной платы.

Отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела ответчиком не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП ФИО3 (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) ранее был заключен договор аренды помещения № 42/110/23 от 27.06.2023 (далее – Договор аренды), согласно которому Арендатору было передано во временное пользование следующие нежилые помещения – № 42, № 60, общей площадью 110,5 кв.м. на 1-м этаже в здании с КН 39:15:140902:304 и помещение № 21 площадью 21 кв.м. в здании с КН 39:15:140902:319, расположенные по адресу: 

<

...>.

19.12.2023 арендатор направив в адрес арендодателя уведомление заявил отказ от исполнения договора.

12.02.2024 ИП ФИО2 направил в адрес ИП ФИО3 претензию с требованием о возврате обеспечительного платежа в размере 70 000 руб.

Неисполнение ответчиком требований в претензионном порядке послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

ИП ФИО3, в свою очередь, предъявила встречные требования о взыскании с ИП ФИО2 арендной платы за январь 2024 года,  указав,   что арендатор в нарушение п. 2.1.10 договора аренды своевременно не возвратил помещения по акту приема-передачи, в виду чего в силу п. 3.1 договора аренды обязан  внести арендную плату за январь 2024 года в размере 39 092 руб., включая коммунальные услуги.

Также в составе встречных требований ИП ФИО3 заявила о взыскании с ИП ФИО2 убытков, связанных с восстановительным ремонтом помещения № 42.

Для определения суммы причинённого ущерба Помещению Арендодатель заключил договор с ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» на оказание возмездных услуг по оценке объекта оценки.

По итогам осмотра помещения, ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» 31.01.2024 был подготовлен отчет № 1757-К об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения № 42 площадью 50,5 кв.м., распложенного по адресу: 

<

...> (далее – Отчет). Согласно Отчету рыночная стоимость восстановительного ремонта спорного помещения составила 189 109 руб.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, установив, что пунктом 3.2. Договора сторонами согласовано, что в случае расторжения договора аренды по инициативе арендатора обеспечительный платеж возврату не подлежит, отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Принимая во внимание, что наличие у истца перед ответчиком задолженности по арендной плате, включая коммунальные платежи, а также наличие у ответчика убытков в виде стоимости восстановительных работ, подтверждается материалами дела, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 15, 393, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил встречный иск в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела  следует и судами установлено, что в рамках договора аренды истцом в адрес ответчика был перечислен обеспечительный платеж в сумме 70 000 руб.

В соответствии со статьей 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1); в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

Согласно пункту 3.2 договора аренды, залог не возвращается в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Проанализировав и истолковав условия договора аренды, апелляционный суд пришел к выводу, что по смыслу пунктов 3.1., 3.2. Договора удержание обеспечительного платежа в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора является платой за односторонний отказ от договора.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел правильному выводу о том, что у ответчика отсутствуют основания для возврата обеспечительного платежа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором. Права собственника, в случае ненадлежащего состояния возвращаемого имущества могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших от ремонта помещений. При этом наличие недостатков в возвращаемом помещении должно подтверждаться надлежащими доказательствами - актом возврата, в котором отражается состояние возвращаемого имущества.

В соответствии с пунктом 2.1.10 договора аренды в случае прекращения договора по любым причинам арендатор обязан демонтировать всю имеющуюся рекламу в здании и освободить помещение не позднее13 часов последнего рабочего дня действия договора, передать помещение арендодателю по акту приема-передачи в исходном состоянии, не требующем косметического ремонта, провести санитарную уборку.

Согласно пункту 3.1 договора аренды арендатор не позднее пяти дней после выставления счета арендодателем дополнительно возмещает арендодателю расходы по потребленной энергии в занимаемом помещении согласно показаниям счетчика и расчету арендодателя, по электроэнергии потребленной местами общего пользования, отоплению в отопительный сезон пропорционально занимаемым площадям согласно счету арендодателя до 30 числа текущего месяца. Арендатор не позднее 30-го числа текущего месяца возмещает арендодателю расходы на обслуживание и содержание мест общего пользования: обслуживание, текущий ремонт сетей и коммуникаций, уборка мест общего пользования, расходы по воде и канализации, использование контейнера для выноса мусора. Указанные платежи являются переменной составляющей арендной платы, и подлежат обязательной оплате.

Стороны не оспаривали, что датой расторжения договора и освобождения спорного помещения следует считать 19.01.2024. При этом подписанный двусторонний акт приема-передачи в материалах дела отсутствует.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 65, частью 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Согласно пункту 3.6 договора аренды расчетным периодом считается календарный месяц с первого до последнего числа месяца.

Согласно расчету арендодателя задолженность арендатора по арендной плате за январь 2024 года, включая коммунальные платежи, составляет 39 092 руб.

Указанный расчет проверен апелляционным судом и признан верным.

Объективных и допустимых доказательств, позволяющих установить размер задолженности в меньшем размере перед истцом, доказательств погашения спорной суммы долга, равно как и каких-либо обстоятельств, освобождающих от исполнения этой обязанности, Компанией в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Поскольку материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика по оплате, требования истца о взыскании задолженности в размере 39 092 руб., подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчиком стоимости восстановительных работ нежилого помещения в размере 189 109 руб.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, должен представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Таким образом, для взыскания убытков истцу необходимо доказать следующую совокупность обстоятельств: нарушение обязательства ответчиком, факт причинения и размер убытков, причинную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками.

Как следует из пояснений ИП ФИО3, арендодатель в назначенную дату явилась на объект, вместе с тем, арендатор явку не обеспечил. Вместо этого, явились два  лица, которыми были переданы ключи, однако полномочий на подписание акта приема-передачи помещений из аренды, данные лица не предъявили.

Указанные обстоятельства, также не отрицали свидетели ФИО6 и ФИО7 и подтвердили, что полномочий на подписание акта приема-передачи спорного объекта у них не имелось.

В виду указанных обстоятельств ИП ФИО3 в присутствии ФИО8 и ИП ФИО9 был составлен акт приема-передачи помещения от 19.01.2024, согласно которому, в период аренды ИП ФИО2 помещения № 27 (по плану) или № 42 на основании договора аренды помещения № 42/110/23 от 27.06.2023 (50,5 кв.м.) на окрашенных стенах появились пятна и отверстия от сверлений, на шлифованном полу отмечаются царапины, пятна, на пластиковой двери линия от маркера, на деревянной двери наблюдаются пятна и царапины.

Данный акт был направлен в адрес ИП ФИО2

Акт возврата помещений от 19.01.2024 с указанием на возврат помещений в удовлетворительном состоянии, составленный и подписанный им в одностороннем порядке не может быть принят в качестве доказательства передачи спорного объекта в надлежащем состоянии, в виду того, что сам арендатор в назначенный день на объект не явился, полномочий на составление акта по возврату имущества из аренды не оформил.

Утверждение о том, что объект возвращен с учётом нормального износа противоречит доказательствам, содержащимся в материалах дела (отчет № 1757-К от 31.01.2024).

Согласно сложившейся судебной практике не признаётся естественным (нормальным) износом повреждения стен, пятна/потёртости на обоях (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.08.2016 N Ф05-10510/2016 по делу №А40-192472/2015).

В Определении Верховного Суда РФ от 11.07.2016 № 301-ЭС16-7745 по делу №А82-6309/2015 судом установлено, что повреждение дверных полотен не является следствием нормального износа помещения.

Стоимость затрат на восстановительный ремонт определенная на основании отчета об определении величины рыночной стоимости восстановительного ремонта № 1757-К от 31.01.2024.

Доводы апелляционной жалобы о том, что указанный Отчет не может быть принят в качестве доказательства ввиду того, что на осмотр арендатор не приглашался, отклоняются судом, как опровергающиеся представленными в материалами дела доказательствами.

Уведомление о проведении экспертизы, назначенной на 31.01.2024, направлялось ИП ФИО2 как по почте, так и на электронный адрес. При этом, ссылка ответчика по встречному иску на то обстоятельство, что в почтовой квитанции неверно указан адрес получателя, в виду чего, по мнению представителя, ИП ФИО2 не был извещен о проведении осмотра спорного помещения специалистом, судом отклонен, поскольку данное уведомление было направлено также на электронную почту, указанную в договоре аренды, принадлежность которой предпринимателем не оспаривалась.

Доводы представителя ИП ФИО2 о порочности выполненного Отчета опровергнуты ИП ФИО3 представленными в материалы дела доказательствами (договор № 1757-к от 31.01.2024 на оказание возмездных услуг по оценке объекта оценки, справка ООО «СНОиК» от 24.07.2024, трудовой договор № 4/10 от 07.10.2016).

Кроме того, правом на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы общество не воспользовалось (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что предпринимателем доказана необходимая совокупность условий, необходимых для взыскания убытков, принимая во внимание Отчет об определении величины рыночной стоимости восстановительного ремонта, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания стоимости восстановительного ремонта в заявленном размере.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

По существу доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.09.2024 по делу № А21-2073/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Н.А. Бугорская

 Т.С. Сухаревская