АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-5591/2015

г. Краснодар«18» января 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 ноября 2017 года. 

Решение суда в полном объеме изготовлено 18 января 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-5591/2015 

по иску общества с ограниченной ответственностью «РЭНТОП-АГРО-5» (ОГРН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, арбитражному управляющему ФИО1, администрации Темрюкского района Краснодарского края 

о признании права собственности на земельный участок,

и по заявлению третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора – общества с ограниченной ответственностью «РЭНТОП-АГРО-5» (ОГРН 

<

***>) о признании права собственности на земельный участок,

 

при участии в судебном заседании представителя ООО «РЭНТОП-Агро-5» ФИО2 (по доверенности от 12.04.2017),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ИВК» (далее – ООО «ИВК») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее – Теруправление) о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0902000:0913, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Старотитаровская, общей площадью 280 497 кв.м.

Заявление мотивировано следующим. Земельный участок был приобретен ООО «ИВК» в рамках процедуры банкротства ООО «Агрофирма «Август». Право собственности продавца на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРП. Цена земельного участка в размере 2 155 174 рубля полностью оплачена. В настоящее время ООО «Агрофирма «Август» ликвидирована. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Определением от 30.03.2015 суд привлек Управление Росреестра по Краснодарскому краю  к участию в деле в качестве ответчика.

Общество с ограниченной ответственностью «РЭНТОП-Агро-5» обратилось с заявлением о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, просило признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0902000:0913.

В обоснование своего требования ООО «РЭНТОП-Агро-5» сослалось на следующие обстоятельства. В границах спорного земельного участка расположены многолетние насаждения, на которые было зарегистрировано в 2006 году право собственности ООО «Мариинский спиртзавод». По договору купли-продажи виноградников от 13.12.2007 право собственности на указанные многолетние насаждения было приобретено ООО «РЭНТОП-Агро-5». В 2008 году ООО «Агрофирма «Август» зарегистрировало право собственности на спорный земельный участок. По результатам торгов, проведенных конкурсным управляющим ООО «Агрофирма «Август» ФИО1, ООО «РЭНТОП-Агро-5» приобрело спорный земельный участок. 20.03.2013 стороны подписали договор купли-продажи земельного участка, однако Управление Росреестра по Краснодарскому краю уведомлением от 07.05.2013 приостановило государственную регистрацию перехода права собственности, а спустя три месяца в регистрации было отказано. Уплаченный на торгах аванс возвращен не был. В 2014 году тот же земельный участок был повторно продан конкурсным управляющим ФИО1 в собственность ООО «ИВК». Между тем, договор купли-продажи земельного участка с ООО «РЭНТОП-Агро-5» расторгнут не был, в связи с чем, ООО «РЭНТОП-Агро-5» считает себя собственником земельного участка, открыто и беспрепятственно владеет указанным земельным участком, а также расположенными на участке виноградниками, которые принадлежат ему на праве собственности. 

Определением от 01.06.2015 ООО «РЭНТОП-Агро-5» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора. 

ООО «ИВК» обратилось с ходатайством о привлечении к участию в деле в качестве соответчика арбитражного управляющего ФИО1

Определением от 22.07.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечен арбитражный управляющий ФИО1

ООО «ИВК» обратилось с заявлением от 28.08.2015 об уточнении требований, в котором просило:

- обязать арбитражного управляющего ФИО1 подать совместно с ООО «ИВК» в Управление Росреестра по Краснодарскому краю заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:30:09 02 000:0913, с учетом установленного срока исковой давности;

- установить срок совместного обращения арбитражного управляющего и ООО «ИВК» в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с совместным заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:30:09 02 000:0913, в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу, с учетом установленного срока исковой давности.

В том же заявлении ООО «ИВК» отказалось от иска к Теруправлению Росимущества в Краснодарском крае. 

Определением от 28.08.2015 ходатайство ООО «ИВК» об уточнении исковых требований от 28.08.2015 удовлетворено. Тем же определением принят отказ ООО «ИВК» от исковых требований к Теруправлению Росимущества в Краснодарском крае, в связи с чем, производство по иску в данной части прекращено.

Определением от 29.10.2015 по ходатайству ООО «РЭНТОП-Агро-5» к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация муниципального образования Темрюкский район.

Администрация муниципального образования Темрюкский район направила ходатайство от 27.11.2017 о проведении судебного заседания 30.11.2015 в ее отсутствие.

В отзыве от 27.11.2015 арбитражный управляющий ФИО1 пояснил, что 13.10.2014 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ООО «Агрофирма «Август». На момент рассмотрения искового заявления ООО «ИВК» полномочия ФИО1 прекращены в силу закона. Публичные торги по продаже земельного участка проводились в соответствии с утвержденным залоговым кредитором ОАО «Сбербанк России» порядком продажи имущества должника. Победителем торгов признано ООО «ИВК». Обязанность по оплате полной стоимости земельного участка в размере 2 155 174 рубля 70 копеек исполнена ООО «ИВК» в полном объеме. После оплаты выкупной цены ООО «ИВК» и представитель арбитражного управляющего обратились с заявлением о регистрации перехода права собственности, однако в такой регистрации было отказано. ООО «РЭНТОП-Агро-5» участвовало в торгах 20.02.2013 по продаже в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника ООО «Агрофирма «Август», однако помимо задатка дальнейшая оплата произведена не была. ООО «ИВК» является надлежащим покупателем земельного участка. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2015 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обязано произвести государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0902000:0913 площадью 280 497 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ОАО АФ «Старотитаровская», к обществу с ограниченной ответственностью ИВК (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>). В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. В удовлетворении самостоятельных требований общества с ограниченной ответственностью «РЭНТОП-АГРО-5» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) отказать.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2015 по делу N А32-5591/2015 отменено. В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ИВК» отказано. Признано за обществом с ограниченной ответственностью "РЭНТОП-Агро-5" право собственности на земельный участок площадью 280497 кв. м (земли сельскохозяйственного назначения) с кадастровым номером 23:30:0902000:0913, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ "Старотитаровская".

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.08.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2016 по делу №А32-5591/2015 отменены. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал следующее. Отказывая в удовлетворении требований ООО "РЭНТОП-Агро-5", суд первой инстанции исходил из того, что последнее не полностью оплатило приобретенный земельный участок, в связи с чем не вправе требовать признания за собой права собственности на него. Данный вывод суда сделан с учетом положений пунктов 3, 4 договора купли-продажи от 20.03.2013, согласно которым денежные средства за приобретаемый участок покупатель обязуется перечислить продавцу в течение 30 дней на расчетный счет (приведен в договоре); в случае уклонения покупателя от оплаты участка договор считается расторгнутым во внесудебном порядке. Внесенный задаток в этом случае покупателю не возвращается, а участок подлежит продаже в порядке, предусмотренном Положением для стадии, на которой покупатель был признан победителем. Таким образом, вывод апелляционного суда относительно того, что договор от 20.03.2013 является действующим сделан без учета положений данной сделки, что повлекло за собой принятие неправильного судебного акта. Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции сослался на пункт 61 совместного постановления N 10/22, в котором разъясняется, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Между тем, вопрос исполнения обязанности продавца (ООО "Агрофирма "Август" в лице управляющего) по передаче покупателю (обществу) земельного участка (кадастровый номер 23:30:0902000:0913) надлежащим образом не исследован.

При новом рассмотрении дела определением от 22 марта 2017 года произведено процессуальное правопреемство на стороне истца, в форме замены общества с ограниченной ответственностью «ИВК» на общество с ограниченной ответственностью «РЭНТОП-Агро-5». Так же определено считать истцом по делу общество с ограниченной ответственностью «РЭНТОП-Агро-5». В определении было указано, что в связи с процессуальным правопреемством на стороне истца общество с ограниченной ответственностью «ИВК» выбывает из состава лиц, участвующих в настоящем деле.

Как следует из данного определения, в соответствии с договором уступки права требования от 21.03.2017, заключенным между ООО «ИВК» (цедент) и ООО «РЭНТОП-Агро-5» (цессионарий), ООО «ИВК» уступило ООО «РЭНТОП-Агро-5» право требования по договору купли-продажи, заключенному между ООО «Агрофирма «Август» и ООО «ИВК» от 24.06.2014 на земельный участок категории земель сельскохозяйственного производства площадью 280497 кв.м с кадастровым номером 23:30:09:02:000:0913, а также все иные имущественные и неимущественные права, вытекающие из договора от 24.06.2014. За уступаемое право требования ООО «РЭНТОП-Агро-5» оплатило ООО «ИВК» сумму 2 200 000 рублей (два миллиона двести тысяч рублей). 

В письменном ходатайстве от 22.03.2017 о процессуальном правопреемстве представитель ООО «РЭНТОП-Агро-5» указал, что на основании договора от 21.03.2017 уступки права требования к ООО «РЭНТОП-Агро-5» перешли права и обязанности по договору купли-продажи, заключенному между ООО «Агрофирма «Август» и ООО «ИВК» от 24.06.2014 на земельный участок с кадастровым номером 23:30:09:02:000:0913, в связи с чем, просил произвести процессуальное правопреемство по требованиям ООО «ИВК» на ООО «РЭНТОП-Агро-5». Представитель ООО «ИВК» указанное ходатайство поддержала, пояснила, что финансовые расчеты состоялись, финансовых претензий в связи с уступкой права требования отсутствуют. При таких обстоятельствах суд в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвёл процессуальное правопреемство на стороне истца, заменив ООО «ИВК» на ООО «РЭНТОП-Агро-5».

Определением от 22.09.2017 ООО «ИВК»привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора. Управление Росреестра по Краснодарскому краю привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица. Удовлетворено ходатайство ООО «РЭНТОП-Агро-5» от 22.09.2017 об уточнении заявленных требований.

Как следует из данного определения, представитель ООО «РЭНТОП-Агро-5» просил признать право собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи между ООО «Агрофирма Август» и ООО «РЭНТОП-Агро-5», а не на основании договора купли-продажи земельного участка с ООО «ИВК». Относительно договора купли-продажи между ООО «Агрофирма Август» и ООО «ИВК» представитель ООО РЭНТОП-Агро-5» пояснил, что данный договор носит мнимый характер, не был исполнен продавцом, земельный участок по данному договору ООО «ИВК» фактически не передавался. Земельный участок во владение ООО «ИВК» не поступил. Представитель ООО «РЭНТОП-Агро-5» также пояснил, что считает договор купли-продажи земельного участка с ООО «ИВК» недействительным. Представитель ООО «РЭНТОП-Агро-5» в порядке устного ходатайства просил зарегистрировать право собственности ООО «РЭНТОП-Агро-5» на земельный участок на основании первого договора купли-продажи земельного участка.

С учетом данных пояснений суд признал необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ООО «ИВК», поскольку доводы представителя ООО «РЭНТОП-Агро-5» касаются также договора купли-продажи между ООО «ИВК» и ООО «Агрофирма Август», чем могут быть затронуты права и обязанности ООО «ИВК» (сделаны выводы о правах и обязанностях ООО «ИВК»).

В судебном заседании, состоявшемся 30.11.2017, представитель ООО «РЭНТОП-АГРО-5» ходатайстваол об уточнении исковых требований, в котором просил:

- признать за ООО «РЭНТОП-АГРО-5» право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0902000:0913 площадью 280 497 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Старотитаровская»;

- обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности ООО «РЭНТОП-АГРО-5» на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0902000:0913 площадью 280 497 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Старотитаровская».

Рассмотрев указанное ходатайство, суд пришел к выводу о его удовлетворении в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО «РЭНТОП-АГРО-5» также пояснил, что в настоящем деле выступает в качестве истца и в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора, настаивал на удовлетворении иска на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ООО «Агрофирма Август» и ООО «РЭНТОП-АГРО-5».

Ходатайство о фальсификации доказательств представитель ООО «РЭНТОП-АГРО-5» отозвал.

Остальные участвующие в деле лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явки представителей не обеспечили. Судебное заседание проведено в отсутствие остальных участвующих в деле лиц в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ООО «РЭНТОП-Агро-5», арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении требований ООО «РЭНТОП-Агро-5».

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2011 по делу №А60-4485/2011 ООО «Агрофирма «Август» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден ФИО1 

В соответствии с протоколом от 20.02.2013 о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника ООО «Агрофирма «Август», организатором которых выступал конкурсный управляющий ФИО1, победителем торгов признано ООО «РЭНТОП-Агро-5», в связи с чем, ООО «Агрофирма «Август» в лице конкурсного управляющего ФИО1 и ООО «РЭНТОП-Агро-5» был заключен договор купли-продажи от 20.03.2013 земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 280 497 кв.м., принадлежащего продавцу на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 23 АД 803521 от 16.05.2008. Стоимость земельного участка определена в пункте 2 договора в размере 2 835 756 рублей. В пункте 3 договора стороны указали, что денежные средства за приобретаемый участок покупатель обязуется перечислить продавцу в течение 30 дней на расчетный счет продавца. В соответствии с пунктом 4 в случае уклонения покупателя от оплаты участка договор считается расторгнутым во внесудебном порядке. Внесенный задаток в этом случае покупателю не возвращается. Передача участка продавцом и принятие его покупателем осуществляются по передаточному акту, подписываемому сторонами. Соответствующий акт приема-передачи земельного участка от 20.03.2013 был подписан сторонами.

ООО «РЭНТОП-Агро-5» изначально просило признать за ним право собственности на спорный земельный участок на основании указанного договора и акта приема-передачи, а также договора купли-продажи виноградников от 13.12.2007 №13/12, заключенного с ООО «Мариинский спиртзавод», которые, как указывает третье лицо, расположены на спорном земельном участке.

 В соответствии с протоколом о результатах  продажи в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника ООО «Агрофирма «Август» от 17.06.2014 победителем признано ООО «ИВК», с которым ООО «Агрофирма «Август» в лице конкурсного управляющего ФИО1 заключило договор от 24.06.2014 купли-продажи земельного участка площадью 280 497 кв.м. с кадастровым номером 23:30:09 02 00:0913, принадлежащего продавцу на праве собственности. В соответствии с пунктом 2 договора общая стоимость участка составляет 2 155 174 рубля. 

Представленными в материалы дела платежными поручениями от 17.06.2014 №86, от 24.07.2014 №116, от 25.07.2014 №120, от 01.08.2014 №124, от 06.08.2014 №126 подтверждается перечисление ООО «ИВК» на счет ООО «Агрофирма «Август» 2 155 174 рублей.

В пункте 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приведено следующее разъяснение.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В пункте 61 постановления от 29.04.2010 №10/22 указано следующее. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).  Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.  

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 04.03.2015, ООО «Агрофирма «Август» ликвидировано вследствие банкротства, запись о ликвидации внесена в ЕГРЮЛ 13.10.2014.

Согласно договору №13/12 купли-продажи виноградников от 13.12.2007 г. право собственности на указанные выше многолетние насаждения, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:0902000:0913, было приобретено ООО «РЭНТОП-АГРО-5». 16.05.2008 г. ООО «Агрофирмой «Август» было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0902000:0913, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район в границах ОАО АФ "Старотитаровская" категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, что подтверждается выпиской из ЕГРП (далее - спорный земельный участок). 22.02.2011 ООО «Агрофирма «Август» подало в Арбитражный суд Свердловской области заявление о признании ликвидируемого должника банкротом. Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2011 года ООО "Агрофирма "Август" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство. В рамках дела о банкротстве основной кредитор общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Август" - Уральский банк СБ РФ наложил арест на данный земельный участок. Арбитражный управляющий ООО "Агрофирмы "Август" ИП ФИО1 осуществил продажу земельного участка площадью 280 497 кв. м с кадастровым номером 23:30:0902000:0913 с электронной торговой площадки ЗАО "Сбербанк-АСТ" 20.02.2013 г. в 16:28:30. Торги были признаны состоявшимися, победителем торгов было признано ООО "РЭНТОП-Агро-5". Задаток, вносимый участником торгов для участия в торгах, был перечислен на счет ООО "Агрофирмы "Август" в счет договора купли продажи вышеуказанного участка. В течение месяца ООО "РЭНТОП-Агро-5" должно было оплатить оставшуюся стоимость земельного участка, а ООО "Агрофирма "Август" обеспечить снятие ареста с участка. 20.03.2013 года ООО "Агрофирмой "Август" был составлен и подписан обеими сторонами договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. Земельный участок по акту приема-передачи был передан ООО "РЭНТОП-Агро-5". 12.04.2013 г. данный договор и сопутствующие документы были поданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Темрюкский отдел. Уведомлением от 07.05.2013 N 44/038/2013-355 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок была приостановлена до 07.06.2013 г. ввиду того, что в договоре купли-продажи не были указаны кадастровый номер земельного участка, сведения об обременении, не был снят арест. Уведомление о приостановлении государственной регистрации было направлено ООО "Агрофирме "Август". Однако в срок, указанный в уведомлении, ООО "Агрофирма "Август" не исправило указанные недостатки документации, в связи с чем, управление продлило приостановление регистрации на 3 месяца до 06.09.2013 г. По истечении данного срока ООО "Агрофирма "Август" не устранило замечания регистрирующего органа. В связи с вышеизложенным управление направило ООО "РЭНТОП-Агро-5" и ООО "Агрофирме "Август" сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество N 44/038/2013-355 от 26.09.2013 г. Сумму аванса по вышеуказанному договору "Агрофирма "Август" обществу "РЭНТОП-Агро-5" не вернуло.

Позже, обществу ООО "РЭНТОП-Агро-5" стало известно о том, что конкурсный арбитражный ФИО1 выставил повторно вышеуказанный земельный участок на торги (код торгов SBR013-1406040003) и согласно протоколу о результатах продажи в электронной форме от 17.06.2014 победителем торгов признано ООО "ИВК". По итогам повторных торгов 24.06.2014 между ООО "ИВК" и конкурсным управляющим ООО "Агрофирма "Август" заключен договор купли-продажи спорного участка. Однако, регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок также осуществлена не была, поскольку 17.10.2014 УФРС по Краснодарскому краю отказало в государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок ввиду судебного запрета регистрационных действий, отсутствия согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога. 13.10.2014 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ООО "Агрофирма "Август". 

Судом установлено, что в адрес ООО "РЭНТОП-Агро-5" уведомлений и претензий о расторжении договора купли-продажи земельного участка не поступало, аванс возвращен не был, следовательно, договор купли-продажи земельного участка от 20.03.2013 г. не расторгнут. В случае возникновения задолженности по договору купли-продажи, конкурсный управляющий ФИО1 должен был, действуя разумно и добросовестно, обратиться к покупателю ООО "РЭНТОП-Агро-5" с предложением о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 20 марта 2013 года, а в случае неполучения согласия от покупателя незамедлительно обратиться в суд с заявлением о расторжении данного договора купли-продажи. Однако конкурсный управляющий данным правом не воспользовался, и вместо этого 17.06.2014 году провел торги по повторной продаже земельного участка посредством публичного предложения. Таким образом, недвижимое имущество было реализовано конкурсным управляющим при отсутствии доказательств расторжения предыдущего договора и совершения действий, направленных на его расторжение в одностороннем порядке. Как следует из пояснений ООО "РЭНТОП-Агро-5", ввиду приостановления государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, оплата оставшейся части выкупной цены также была приостановлена.

Положения статьи 398 Гражданского кодекса РФ устанавливают, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. 

Указанное разъяснение Пленума позволяет сделать вывод о том, что одновременное возникновение обязательств в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц не является основанием недействительности какого-либо из этих обязательств, а влечет лишь такое последствие, как конкуренция требований кредиторов, разрешаемая в пользу того из них, перед кем обязательство возникло раньше. В этом случае у других кредиторов возникает право требовать от должника (конкурсного управляющего) возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства, не связанное с его недействительностью (ст. ст. 396, 398 ГК РФ).

Между ООО "РЭНТОП-Агро-5" и ООО "Агрофирмой "Август" заключен договор купли продажи 20.03.2013, т.е. раньше, чем с ООО "ИВК" (24.06.2014). Более того, во исполнение договора купли-продажи от 20.03.2013 г. спорный земельный участок был передан непосредственно ООО "РЭНТОП-Агро-5", что подтверждается соответствующим актом приема-передачи объекта недвижимости, Волеизъявление сторон было направлено на регистрацию указанного договора, о чем свидетельствует подача обеими сторонами заявлений о регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. Регистрация перехода права собственности была приостановлена ввиду отсутствия в договоре от 20.03.2013 кадастрового номера спорного земельного участка, наличия ареста и отсутствия согласия залогодержателя, т.е. по причинам не зависящим от покупателя (ООО "РЭНТОП-Агро-5"), устранить которые должен был арбитражный управляющий. ООО "РЭНТОП-Агро-5", приняв спорный объект, не передавало его обратно ООО "Агрофирмой "Август" или третьим лицам, не подписывало какие-либо акты, направленные на отчуждение и/или передачу спорного объекта.

Таким образом, ООО "Агрофирма "Август" во исполнение договора купли-продажи земельного участка, заключенного с ООО "ИВК", не могло его передать, а ООО "ИВК" принять в свое владение и распоряжение спорный объект, то есть по сегодняшний день не приступило и не могло приступить к открытому владению спорным земельным участком. Фактически спорный земельный участок с момента заключения договора ООО "ИВК" передан не был.

Из материалов дела видно, что ООО "РЭНТОП-Агро-5" открыто владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером 23:30:0902000:913, выращивает на нем виноград, обрабатывает земельный участок, систематически проводит лабораторные исследования почвы с целью осуществления контроля за ее агрохимическими свойствами и выявлению необходимости внесения удобрений для получения урожая винограда, расположенного на данном земельном участке и принадлежащего обществу "РЭНТОП-Агро-5" на праве собственности. Данные обстоятельства подтверждаются представленной в материалы дела первичной документацией, справками государственных органов, контролирующих процесс выращивания, сбора и реализации винограда.

ООО "РЭНТОП-Агро-5" связывает возникновение у него права собственности на спорный земельный участок с фактом его продажи, то есть после вступления в силу Закона о государственной регистрации; следовательно, право собственности могло возникнуть у ООО "РЭНТОП-Агро-5" только с момента государственной регистрации такого права.

Согласно пояснениям ООО "РЭНТОП-Агро-5", оно не оспаривает законность отказа регистрирующего органа в регистрации права собственности на спорный объект, более того, считает такой отказ правомерным, поскольку в нарушение требований пункта 6 статьи 12 Закона N 122-ФЗ в договоре купли-продажи от 20.03.2013 не содержалось надлежащего описания спорного объекта недвижимости (отсутствовал кадастровый номер, позволяющий идентифицировать спорный участок), поэтому оно избрало такой способ защиты как предъявление иска о признании права. Суд считает, что указанный способ защиты является единственно возможным в рассматриваемой ситуации, поскольку установить идентичность объекта, в отношении которого заявлен настоящий иск, объекту, указанному в документах, представленных на регистрацию, при условии ликвидации продавца, может только суд путем исследования представленных в дело доказательств, а не регистрирующий орган.

В результате проведенного при новом рассмотрении дела процессуального правопреемства в связи с уступкой права требования в виде замены ООО «ИВК» на ООО «РЭНТОП-Агро-5» устранена конкуренция притязаний на спорный земельный участок, вытекающих из двух заключенных в отношении одного и того же земельного участка договоров его купли-продажи, совершенных в результате двойной продажи земельного участка конкурсным управляющим. 

Суд считает, что вторая продажа земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «ИВК», при наличии первоначального договора купли-продажи с ООО «РЭНТОП-Агро-5» и без фактической передачи земельного участка во владение ООО «ИВК», не могла породить на стороне ООО «ИВК» ни законное владение земельным участком, ни право собственности на него, поскольку ООО «ИВК» во владение земельным участком не вступило и вступить не могло ввиду нахождения земельного участка в законном владении ООО «РЭНТОП-АГРО-5» на основании ранее заключенного, исполненного продавцом в части передачи вещи и не расторгнутого впоследствии договора купли-продажи земельного участка, действительность которого сторонами не оспаривалась. Таким образом, ООО «ИВК», выступая стороной договора купли-продажи земельного участка, вещные права на земельный участок не приобрело.

Поскольку оплата спорного земельного участка по договору его купли-продажи произведена в полном объеме, земельный участок находится во владении ООО «РЭНТОП-Агро-5», которое выступает его законным владельцем, притязания ООО «ИВК» на спорный земельный участок устранены в результате уступки права требования и процессуального правопреемства по настоящему делу, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «РЭНТОП-Агро-5» о признании права собственности на спорный земельный участок в рассматриваемой ситуации подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «РЭНТОП-АГРО-5» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0902000:0913 площадью 280 497 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, р-н Темрюкский, в границах ОАО АФ «Старотитаровская».

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю права собственности общества с ограниченной ответственностью «РЭНТОП-АГРО-5» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в Едином государственном реестре недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0902000:0913 площадью 280 497 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, р-н Темрюкский, в границах ОАО АФ «Старотитаровская».

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков