ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-10683/2024

г. Челябинск

02 сентября 2024 года

Дело № А47-20054/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаптевой В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.06.2024 по делу № А47-20054/2023.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2 (доверенность от 01.07.2024 до 01.07.2029, паспорт, диплом).

 

Администрация муниципального образования город Новотроицк Оренбургской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик, ИП ФИО3, предприниматель), в котором просила:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.09.2005 № 1516 земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером 56:42:0231009:4, общей площадью 10000,0 кв.м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир (жилой дом). Участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на юговосток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с разрешенным использованием: для строительства временной (зона городской застройки) платной охраняемой стоянки для легковых автомобилей.

- обязать ФИО1 в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок с кадастровым - номером 56:42:0231009:4, общей площадью 10000,0 кв.м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир (жилой дом). Участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, и передать земельный участок по акту приема-передачи администрации муниципального образования город Новотроицк.

- обязать ФИО1 в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда демонтировать металлическое ограждение по периметру земельного участка с кадастровым номером 56:42:0231009:4, шлагбаум (с учетом изменений, принятых судом первой инстанции принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.06.2024 (резолютивная часть от 05.06.2024) исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением ответчик не согласился, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО3 (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации.

В обоснование доводов жалобы её податель указывает, что на изъятом из аренды земельном участке с кадастровым номером 56:42:0231009:4 расположен объект недвижимости ответчика - объект незавершенного строительства площадью 78,7 м.кв., строительство которого осуществлялось на основании Распоряжения Главы города Новотроицка № 1509р от 27.09.2005 «О выдаче разрешения на строительство», право собственности ИП ФИО3 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.10.2005 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

Апеллянт, ссылаясь на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости, указывает, что ответчик лишен возможности осуществлять все законные правомочия собственника, которыми он наделен в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 56:42:0231009:4. Податель жалобы также отмечает, что изъятый из аренды спорный земельный участок не может быть предметом аукциона в связи с нахождением на нем объекта незавершенного строительства, принадлежащего ответчику.

Также указывает на нарушение права на преимущественное приобретение в собственность земельного участка. Наличие просрочек по оплате аренды начиная с 2005 года не является существенным нарушением, поскольку Администрация продолжала сдавать ответчику спорный земельный участок и продлевать договор аренды. Ответчик считает, требование истца о расторжение договора, освобождение земельного участка и снос построек на нем является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, а  вынесенное решение является неисполнимым.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; в судебное заседание представитель истца не явился. 

С учетом мнения представителя ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Администрации.

К дате судебного заседания от Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на доводах, изложенных  в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) 15.09.2005 заключен договор аренды земельного участка (л.д.30-34) в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:42:0231009:4, общей площадью 10000,0 кв.м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир (жилой дом). Участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. с разрешенным использованием: для строительства временной  платной охраняемой стоянки для легковых автомобилей.

27.04.2021 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору об установлении нового срока аренды, согласно которому договор заключен на срок с 13.04.2015 по 31.12.2023 (л.д. 36). Соглашение зарегистрировано в установленном законодательством порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации 06.05.2021, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись за № 56:42:0231009:4-56/11 7/202 1 - 5 (оборот л.д. 36).

18.11.2022 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору о продлении его действия. Согласно п. 1.1 указанного соглашения. договор заключен на срок с 13.04.2015 по 31.12.2026 (л.д. 37). Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 23.11.2022, о чем в Едином государственном реестре сделана запись за № 56:42:0231009:4- 56/117/2022-8.

13.03.2023 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору о размере годовой арендной платы на 2023 год (л.д.40). Соглашение к договору зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 14.03.2023, о чем в Едином государственном реестре сделана запись за № 56:42:0231009:4-56/1 17/2023-9.

Пунктом 1.1 названного соглашения предусмотрено, что размер годовой арендной платы за используемый участок составляет 1/12 от годовой арендной платы, размер арендной платы за неполный месяц определяется пропорционально дням пользования участком в данном месяце.

Согласно п. 2.2 договора ежемесячная арендная плата вносится арендатором в размерах, указанных в п. 2.1 договора, не позднее 10 числа текущего месяца. 

В соответствии с пунктом 3.4.2 договора ответчик обязуется вносить арендную плату в размере и сроки, определенные договором.

Арбитражным судом Оренбургской области 14.07.2022 по делу № А47-10086/2022 выдан судебный приказ на взыскание с ИП ФИО3 в пользу Администрации суммы задолженности по договору аренды земельного участка от 15.09.2005 № 1516 за предыдущий период в размере 121 302 руб. 78 коп., в том числе основной долг по состоянию на 31.05.2022 в сумме 120 516 руб. 80 коп., пени в сумме 785 руб. 98 коп. за период с 11.10.2021 по 31.12.2021.

20.10.2023 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия (требование об уплате задолженности по арендной плате №01-01-09-4330/2023) с указанием о необходимости погашения задолженности в размере 243 174 руб. 54 коп. за новый период в 10-дневный срок со дня получения требования (л.д. 44).

Требование ответчиком получено, о чем свидетельствует отметка о вручении адресату в отчете об отслеживании отправления (л.д. 45), однако требования, изложенные в требовании ответчик не исполнил.

Указав, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком не исполнялись неоднократно, истец  обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

До рассмотрения спора по существу ответчиком оплачена сумма основного долга и пени по договору аренды земельного участка, в связи с чем истец уточнил исковые требования, в которых просил расторгнуть договор аренды и обязать ответчика  освободить земельный участок, демонтировав металлическое ограждение по периметру участка и шлагбаум (л.д. 136-13). 

Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы по заключенному договору аренды  наличии оснований для расторжения договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Оценив договор аренды на предмет его заключенности на основании пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», суд пришел к выводу, что договор является заключенными, признаков ничтожности судом не установлено.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. К обязанностям арендатора отнесено внесение арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

В силу пункта 3.1.1 договора арендодатель имеет право расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более, чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 2.1 и нарушении других условий договора.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу пункта 2  статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор.

Истцом в материалы дела представлено требование об уплате задолженности от 20.10.2023, направленное в адрес ответчика и полученное последним 27.10.2023. Согласно указанному требованию у ответчика имеется задолженность по арендной плате в размере 197 004 руб. 63 коп. и пени в размере 46 169 руб. 91 коп., всего в сумме 243 174 руб. 54 коп., которую ответчику предложено оплатить в течении 10 дней с даты получения требования. Также в названном требовании ответчику сообщено, что в случае неоплаты задолженности в указанный выше срок, Администрация не намерена продолжать с предпринимателем арендные отношения и предлагает в срок не позднее 24.11.2023 расторгнуть договор аренды земельного участка №1516.

С учетом изложенного, досудебный порядок урегулирования спора по расторжению договоров аренды Администрацией соблюден.

Доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендных платежей на момент подачи искового заявления в суд первой инстанции, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. Требования Администрации по оплате задолженности по договору аренды за 2023 год были удовлетворены ответчиком в ходе судебного разбирательства.

В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Из материалов дела усматривается, что с момента заключения договора аренды ответчик систематически ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендных платежей, что также подтверждается судебным приказом, выданным Арбитражным судом Оренбургской области 14.07.2022 по делу № А47-10086/2022 на взыскание с ИП ФИО3 в пользу Администрации суммы задолженности по этому же договору аренды земельного участка от 15.09.2005 № 1516 за предыдущий период в размере 121 302 руб. 78 коп., в том числе основной долг по состоянию на 31.05.2022 в сумме 120 516 руб. 80 коп., пени в сумме 785 руб. 98 коп. за период с 11.10.2021 по 31.12.2021.

Таким образом, у суда имелись основания для расторжения договора аренды применительно к положениям пункта 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.1.1 договора.

Довод ответчика о нарушении судом норм материального права, обоснованный тем, что договор аренды не мог быть расторгнут в связи с нахождением на земельном участке принадлежащего ответчику объекта недвижимого имущества, подлежит отклонению.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости объект незавершенного строительства (временная платная охраняемая стоянка на 367 легковых автомобилей, состоящая из одноэтажного нежилого здания охраны с гаражом) с кадастровым номером 56:42:0232007:1104 расположен на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0232007:178, а не на спорном земельном участке с  кадастровым номером 56:42:0231009:4, как утверждает апеллянт.

Земельные участки с кадастровыми номерами 56:42:0232007:178, 56:42:0231009:4, несмотря на совпадение адресов - 

<

...> являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, имеют различные характеристики площади (10 000 и 4009 кв.м)  и по общедоступным сведениям  публичной кадастровой карты расположены по разные стороны от проспекта Комсомольский в городе Новотроицке.

Кроме того, спорный земельный участок с  кадастровым номером 56:42:0231009:4 предоставлялся арендатору с целью строительства временной платной охраняемой стоянки для легковых автомобилей. Такая цель не предполагает возведение объекта недвижимого имущества. 

 Учитывая, что расположение на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0231009:4 принадлежащего ответчику объекта недвижимости не подтверждено материалами дела, доводы апелляционной жалобы о нарушении преимущественного права ответчика на приобретение земельного участка в собственность, а также о том, что спорный земельный участок не может быть предметом аукциона, подлежат отклонению.

 Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя. 

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.06.2024 по делу № А47-20054/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

                И.Ю. Соколова

 

Судьи:

            А.Х. Камаев

 

 

                      Ю.С. Колясникова