АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-33221/2020

г. Краснодар

12 января 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 12 января 2023 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Драбо Т.Н. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Плаксий А.В. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области (судья Захарченко О.П.), от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313616532900030) – ФИО2 (доверенность от 26.02.2021), от органа, осуществляющего публичные полномочия, – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 18.01.2022), в отсутствие третьих лиц: акционерного общества «Донской кирпич», общества с ограниченной ответственностью «Второй кирпичный завод», департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, ФИО4, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022 по делу № А53-33221/2020, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) с заявлением, в котором просил: 

– признать незаконным выраженный в письме от 11.09.2020 № 59-30-18243/14 отказ департамента в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору аренды от 12.07.2001 № 21182 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:32, 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34; 

– обязать департамент в тридцатидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта по данному делу подготовить, подписать и направить предпринимателю дополнительные соглашения к договору аренды от 12.07.2001 № 21182 о замене стороны арендатора по договору в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:32, 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34 (требования уточнены по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс). 

Заявление основано на положениях статей 39.6 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы незаконностью оспариваемого отказа и наличием у департамента обязанности по заключению с предпринимателем дополнительного соглашения, которым будет изменен арендатор по договору от 12.07.2001 № 21182.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «Донской кирпич», ООО «Второй кирпичный завод» и департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее – департамент архитектуры).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2021, заявление удовлетворено. Признан незаконным выраженный в письме от 11.09.2020 № 59-30-18243/14 отказ департамента в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 12.07.2001 № 21182 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:32, 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34. На департамент возложена обязанность в тридцатидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта по данному делу подготовить, подписать и направить предпринимателю дополнительные соглашения к договору от 12.07.2001 № 21182 о замене арендатора по договору в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:32, 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34. С департамента в пользу предпринимателя взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 тыс. рублей.

Суды установили, что на основании соглашения об оставлении предмета залога за залогодержателем от 15.01.2020, заключенным между предпринимателем и конкурсным управляющим ООО «Второй кирпичный завод», предприниматель приобрел право аренды по договору от 12.07.2001 № 21182 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34, а также право собственности на объекты недвижимости, расположенные на данных участках. Предмет залога передан предпринимателю по акту приема-передачи от 27.01.2020. Право аренды предпринимателя на земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34 зарегистрировано 31.03.2020 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Между предпринимателем (правопреемник) и конкурсным управляющим ООО «Второй кирпичный завод» (правообладатель) 06.07.2020 заключен договор о переуступке прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды от 12.07.2001 № 21182 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32. Департамент решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору от 12.07.2001 № 21182 (письмо от 11.09.2020 № 59-30-18243/14) мотивировал тем, что по данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 принадлежит на праве аренды ООО «Второй кирпичный завод». В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34 департаментом в письме от 11.09.2020 № 59-30-18243/14 не указано оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору аренды. Материалами дела подтверждено, что предприниматель является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34. Поэтому у заявителя имеются законные основания для вступления в качестве арендатора в договор от 12.07.2001 № 21182. Суды при разрешении спора учли также вступившее в законную силу определение Арбитражного суда Ростовской области от 01.02.2021 по делу № А53-1644/2018. Данным судебным актом департаменту отказано в удовлетворении иска о возложении на должника (ООО «Второй Кирпичный Завод») обязанности по освобождению 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32 и передаче по акту департаменту в связи с отказом последнего от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Этим же определением отменены обеспечительные меры, ранее принятые определением от 07.07.2020. При рассмотрении требований департамента установлено, что после окончания срока действия договора аренды должник (ООО «Второй Кирпичный Завод») продолжал пользоваться земельным участком с кадастровым номером 61:44:0051101:32. Права арендатора земельного участка перешли от ООО «Второй кирпичный завод» к предпринимателю на основании договора о переуступке прав и обязанностей (перенайма) от 06.07.2020. С учетом осведомленности департамента о возбуждении в отношении должника дела о банкротстве, действия департамента, осуществляющего права собственника имущества должника по отказу от договора аренды, противоречат целям и задачам конкурсного производства, направленным на наиболее полное удовлетворение требований кредиторов. Отказ департамента от договора аренды в конкурсном производстве препятствует реализации имущества должника (права аренды), противоречит целям и задачам конкурсного производства, фактически направлен на вывод ликвидного актива из конкурсной массы должника, чем причиняет вред имущественным правам кредиторов последнего. С учетом обстоятельств, установленных судом при рассмотрении дела № А53-1644/2018, имеющих преюдициальное значение для рассмотрения данного спора (часть 2 статьи 69 Кодекса), право аренды ООО «Второй кирпичный завод» в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32 на момент приобретения предпринимателем прав по договору аренды, не прекратилось. Участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 фактически используется для проезда и прохода к земельным участкам с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34. Таким образом, у департамента в данном случае отсутствует право на односторонний отказ от договора аренды от 12.07.2001 № 21182 в отсутствие виновного поведения собственника строений. Изложенные департаментом в письме от 11.09.2020 № 59-30-18243/14 основания отказа в заключении с предпринимателем дополнительного соглашения, не соответствуют закону, а также нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. В этой связи суды возложили на департамент обязанности по подготовке, подписанию и направлению предпринимателю дополнительных соглашений к договору от 12.07.2001 № 21182 о замене стороны арендатора в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:32, 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.11.2021 решение от 26.04.2021 и апелляционное постановление от 12.07.2021 в части удовлетворения требований предпринимателя к департаменту в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34 оставлено без изменения. В остальной части решение и апелляционное постановление отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Окружной суд исходил из того, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии у предпринимателя исключительного права на приобретение в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34 для целей эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости. С учетом обстоятельств, установленных судебными инстанциями в рамках рассмотрения дела № А53-1644/2018, у департамента отсутствовало право на односторонний отказ от договора аренды от 12.07.2001 № 21182, который является действующим. Приведенные департаментом доводы о соответствии решения (письмо от 11.09.2020 № 59-30-18243/14) об отказе в заключении с предпринимателем дополнительных соглашений к договору аренды (о замене арендатора) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34 закону признаются судом округа несостоятельными. Вместе с тем, вывод судебных инстанций о наличии у предпринимателя законных оснований для заключения с департаментом дополнительного соглашения к договору аренды (о замене арендатора) в отношении земельного участка площадью 2 719 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051101:32 не может быть признан обоснованным. Данный вывод сделан судами по неполно исследованным доказательствам, а также без учета всех обстоятельств, установленных в рамках дела № А53-1644/2018 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Второй кирпичный завод» по заявлению департамента. Из представленных департаментом документов следует, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 предоставлялся не только ООО «Аристотель» (правопредшественнику ООО «Второй кирпичный завод») по договору аренды от 12.07.2001 № 21182, но и АО «Донской кирпич» – по договору аренды от 16.05.2000 № 18649, заключенному на срок до 09.02.2049 (на 49 лет). Пунктом 3 постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 09.02.2000 № 284 предусмотрено, что земельный участок площадью 0,2973 га по ул. Курской, 18, предоставляется ООО «Второй кирпичный завод» и АО «Донской кирпич» в равных долях для эксплуатации проезда общего пользования. ООО «Аристотель» данный участок также предоставлялся в аренду для целей эксплуатации проезда совместного пользования с АО «Донской кирпич». В кадастровом плане от 18.10.2006 № 4414/06-256 отражено, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 обременен арендой как в пользу ООО «Аристотель», а так и в пользу АО «Донской кирпич». Сведения из ЕГРН по состоянию на 19.06.2020 также подтверждают, что участок обременен арендой в пользу двух юридических лиц – АО «Донской кирпич» и ООО «Второй кирпичный завод». Данный участок из категории земель населенных пунктов имеет вид разрешенного использования – проезд общего пользования. Из акта обследования от 27.08.2020 № 2283 следует, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 граничит как с участками, предоставленными ранее в аренду ООО «Второй кирпичный завод», так и с земельными участками, арендуемыми АО «Донской кирпич». Территория участка не огорожена, который используется для прохода, проезда и складирования готовой продукции (кирпича). Согласно сведениям, содержащимся в ИСОГД и данным ЕГРН, строения на данном участке отсутствуют. В дополнительных соглашениях от 18.06.2013 № 1 (с ООО «Аристотель») и от 18.10.2016 № 4 (ООО «Второй кирпичный завод») к договору аренды от 12.07.2001 № 21182, стороны предусмотрели внесение арендной платы за 1/2 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32. В дополнительном соглашении № 12 к договору аренды от 16.05.2000 № 18649, заключенному департаментом и АО «Донской кирпич», стороны также предусмотрели внесение арендной платы за 2015 год в отношении 1/2 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32. В рамках дела № А53-1644/2018 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Второй кирпичный завод» по заявлению департамента об обязании последнего освободить 1/2 доли земельного участка площадью 2719 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051101:32 и передать по акту департаменту установлено, что арендатором указанного участка является также АО «Донской кирпич» на основании договора аренды от 16.05.2000 № 18649 со сроком действия до 09.02.2049. По условиям договора аренды АО «Донской кирпич» предоставлены земельные участки общей площадью 24 629 кв. м для эксплуатации производственных помещений, расположенные по адресу: 

<

...>, с кадастровыми номерами 61:44:0051101:32, 61:44:0051101:31, 61:44:0051101:30 и 61:44:0051101:29. Участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 представляет собой проезжую часть (дорогу), через которую осуществляется проезд к земельным участкам с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33, 61:44:0051101:34, на этом участке складируется кирпич АО «Донской кирпич». Сдаваемые в аренду доли земельного участка в установленном порядке не выделены, не прошли кадастровый учет, характеристики, позволяющие конкретно установить доли, переданные арендаторам (ООО «Второй кирпичный завод» и АО «Донской кирпич»), не определены. Порядок пользования земельным участком также не определен. Департаментом представлена в материалы дела выписка из Генерального плана города Ростова-на-Дону, утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.04.2007 № 251 (в редакции от 14.08.2018; с картой функциональных зон) в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32. Из пояснений уполномоченного органа следует, что указанный участок относится к землям (территориям) общего пользования (зона улично-дорожной сети). Также представлена выписка из Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденных решением городской Думы Ростова-на-Дону от 21.12.2018 № 605 (в редакции от 22.12.2020) в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32. Из данной выписки следует, что испрашиваемый предпринимателем участок входит в границы территории осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию – зону коммунальную, производственную, инженерно-транспортную. Учитывая изложенное, вывод судебных инстанций о наличии у предпринимателя законных оснований для вступления в договор аренды от 12.07.2001 № 21182 в отношении земельного участка площадью 2719 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051101:32 является преждевременным. Судам при разрешении спора следовало достоверно установить правовую возможность предоставления департаментом в индивидуальное арендное пользование предпринимателя указанного земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, исходя, в том числе, из документов, представленных департаментом в материалы данного дела. Поскольку спорный участок предоставлен в аренду АО «Донской кирпич» по долгосрочному (и действующему) договору от 16.05.2000 № 18649, заключенному с департаментом до заключения договора аренды от 12.07.2001 № 21182, позиция указанного юридического лица по вопросу о возможности такого предоставления предпринимателю также имеет существенное значение. С учетом вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32, подтвержденного сведениями ЕГРН (проезд общего пользования), также подлежит проверке довод департамента о том, что данный участок относится к территориям общего пользования (о законности возложения на уполномоченный орган обязанности по заключению с предпринимателем дополнительного соглашения).

При новом рассмотрении суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022, заявление удовлетворено. Признан незаконным выраженный в письме от 11.09.2020 № 59-30-18243/14 отказ департамента в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 12.07.2001 № 21182 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32. На департамент возложена обязанность в тридцатидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу подготовить, подписать и направить предпринимателю дополнительное соглашение к договору от 12.07.2001 № 21182 о замене стороны арендатора по договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32.

Суды установили, что между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО «Аристотель» (правопредшественник ООО «Второй кирпичный завод», арендатор) заключен договор от 12.07.2001 № 21182 аренды земельного участка, по условиям которого (с учетом дополнительных соглашений от 18.06.2013 № 1, от 18.10.2016 № 4) арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 50 877 кв. м с кадастровым номером 61:44:051101:0034, земельный участок площадью 675 кв. м с кадастровым номером 61:44:051101:0033 и земельный участок площадью 2719 кв. м с кадастровым номером 61:44:051101:0032, расположенные по адресу: 

<

...>, для эксплуатации производственных помещений, на срок до 30.10.2017. Договор зарегистрирован в установленном порядке 24.08.2001. На основании соглашения об оставлении предмета залога за залогодержателем от 15.01.2020, заключенным между предпринимателем и конкурсным управляющим ООО «Второй кирпичный завод», предприниматель приобрел право аренды по договору от 12.07.2001 № 21182 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34, а также право собственности на все объекты недвижимости, расположенные на указанных земельных участках. Предмет залога передан предпринимателю по акту от 27.01.2020. Право аренды предпринимателя на земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34 зарегистрировано 31.03.2020 в ЕГРН. Между предпринимателем (правопреемник) и конкурсным управляющим ООО «Второй кирпичный завод» (правообладатель) 06.07.2020 заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайме), по условиям которого правообладатель передал правопреемнику права и обязанности по договору аренды от 12.07.2001 № 21182 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32. Денежные средства по договору от 06.07.2020 оплачены предпринимателем в полном объеме (чек-ордер от 28.07.2020 № 147). Определением Арбитражного суда Ростовской области от 07.07.2020 по делу № А53-1644/2018 приняты обеспечительные меры в виде запрета управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление Росреестра) осуществлять любые регистрационные действия, в том числе, регистрацию перехода права аренды и иных сделок, направленных на отчуждение имущества или его обременения правами третьих лиц, в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32. Это воспрепятствовало государственной регистрации за предпринимателем права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32. Предприниматель 04.08.2020 обратился в департамент с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 12.07.2001 № 21182 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:32, 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34. В письме от 11.09.2020 № 59-30-18243/14 департамент сообщил предпринимателю об отказе в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору от 12.07.2001 № 21182. Отказ мотивирован тем, что по данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 принадлежит на праве аренды ООО «Второй кирпичный завод». В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34 департаментом в письме от 11.09.2020 № 59-30-18243/14 не указано оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору аренды. Полагая, что отказ, выраженный в письме департамента от 11.09.2020 № 59-30-18243/14, не соответствует закону, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением. Суд первой инстанции, с учетом указаний кассационного суда в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32, обязал департамент архитектуры представить сведения об установлении красных линий на территории кадастрового квартала 61:44:0051101 и на смежной с кадастровым кварталом 61:44:0051101 территории; документы нормативного (ненормативного) характера об отнесении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32 к категории земель – земли населенного пункта, вид разрешенного использования – проезд общего пользования. Суд также обязал управление Росреестра представить следующие сведения: на основании каких документов (с приложением копии этих документов) земельный участок с кадастровым номером 61:44:00511010:32 отнесен к виду разрешенного использования как «проезд общего пользования». Кроме того, в целях проверки доводов департамента суд первой инстанции обязал лиц, участвующих в деле, совместно провести натурный осмотр земельного участка, представить акт натурного осмотра с фототаблицей. Департаментом совместно с заявителем проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32, по итогам которого составлен акт обследования земельного участка от 24.06.2022 № 1535. В акте отражено, что территория не огорожена, свободна от строений, используется для прохода, проезда и складирования готовой продукции в виде кирпича. Доступ на обследуемую территорию был осуществлен через земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:34. Департаментом архитектуры представлены в материалы дела выписка из Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, топографическая съемка. Как указано на топографической съемке для территории относительно земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61:440051101:32 красная линия не разработана. Согласно предоставленному в ответ на запрос суда письму ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ростовской области от 15.04.2022 № 22-21-исх/05347 в ЕГРН отсутствуют копии документов, на основании которых земельный участок с кадастровым номером 61:440051101:32 отнесен к виду разрешенного использования как «проезд общего пользования». Из предоставленных в материалы дела документов следует, что установленные документами территориального планирования, земельным и градостроительным законодательством основания для отнесения участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32 к территориям общего пользования отсутствуют. С учетом представленных доказательств, пояснений сторон и сведений, полученных по результатам обследования земельного участка, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 61:440051101:32 не является территорией общего пользования. В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 представляет собой проезжую часть (дорогу), через которую осуществляется проезд к земельному участку, принадлежащему на праве аренды заявителю, с кадастровым номером 61:44:0051101:33. В соответствии с договором аренды от 12.07.2001 № 21182 ООО «Второй кирпичный завод» предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 52 911 кв. м для эксплуатации производственных помещений, расположенный по адресу: 

<

...>. При этом второй арендатор (АО «Донской кирпич»), участвующий в деле, каких-либо пояснений, в том числе с учетом указаний суда кассационной инстанции, в материалы дела не представил. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 фактически используется для проезда и прохода к земельному участку, который использовался ООО «Второй кирпичный завод» для эксплуатации производственной базы (до реализации имущества в процедуре конкурсного производства). Таким образом, предприниматель имеет право на приобретение в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32. Суд апелляционной инстанции отклонил доводы департамента о том, что передача в аренду указанного земельного участка (общего пользования) предпринимателю (единственному арендатору) воспрепятствует реализации права неограниченного круга лиц на беспрепятственное использование данной территории. С учетом представленных в материалы дела доказательств и сведений, полученных от уполномоченных органов, а также в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 61:440051101:32, установлено, что данный участок не относится к территориям общего пользования (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса). Кроме того, указанный земельный участок подлежит передаче предпринимателю в аренду, то есть во временное владение и пользование, оставаясь при этом в публичной собственности. Таким образом, вопрос об использовании участка иными лицами может быть решен посредством включения в договор аренды условий, запрещающих арендатору воспрепятствование использования участка иными лицами.

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Вывод судов о законности возложения на департамент обязанности по заключению с предпринимателем дополнительного соглашения к договору (о замене арендатора) в отношении земельного участка площадью 2719 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051101:32 является необоснованным. Указанный земельный участок представляет собой проезд общего пользования. Департаментом архитектуры в материалы дела представлена выписка из Генерального плана города Ростова-на-Дону, утвержденного решением городской Думы Ростова-на-Дону от 24.04.2007 № 251 (в редакции от 14.08.2018; с картой функциональных зон) в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32. Из пояснений уполномоченного органа следует, что указанный участок относится к землям (территориям) общего пользования (зона улично-дорожной сети). Также представлена выписка из Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденных решением городской Думы Ростова-на-Дону от 21.12.2018 № 605 (в редакции от 22.12.2020) в отношении данного участка. Из указанной выписки следует, что испрашиваемый предпринимателем земельный участок входит в границы территории осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию – зону коммунальную, производственную, инженерно-транспортную. Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

На основании статьи 153.1 Кодекса судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании представитель департамента, присутствующий в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель предпринимателя, также присутствующий в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО «Аристотель» (правопредшественник ООО «Второй кирпичный завод», арендатор) заключен договор аренды от 12.07.2001 № 21182. По условиям договора (с учетом дополнительных соглашений от 18.06.2013 № 1, от 18.10.2016 № 4) арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 50 877 кв. м с кадастровым номером 61:44:051101:0034, земельный участок площадью 675 кв. м с кадастровым номером 61:44:051101:0033 и земельный участок площадью 2719 кв. м с кадастровым номером 61:44:051101:0032, расположенные по адресу: 

<

...>. Участки предоставлены арендатору для эксплуатации производственных помещений на срок до 30.10.2017. Договор 24.08.2001 прошел процедуру государственной регистрации. 

Между предпринимателем и конкурсным управляющим ООО «Второй кирпичный завод» заключено соглашение об оставлении предмета залога за залогодержателем от 15.01.2020. Предприниматель приобрел право аренды по договору от 12.07.2001 № 21182 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34, а также право собственности на все объекты недвижимости, расположенные на указанных участках. Предмет залога передан предпринимателю по акту приема-передачи от 27.01.2020. Право аренды предпринимателя на земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34 зарегистрировано 31.03.2020 в ЕГРН. 

Между конкурсным управляющим ООО «Второй кирпичный завод» (правообладатель) и предпринимателем (правопреемник) и 06.07.2020 заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайме). По условиям договора правообладатель передал правопреемнику права и обязанности по договору аренды от 12.07.2001 № 21182 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32. Денежные средства по договору от 06.07.2020 оплачены предпринимателем в полном объеме (чек-ордер от 28.07.2020 № 147). 

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 07.07.2020 по делу № А53-1644/2018 приняты обеспечительные меры. Управлению Росреестра запрещено осуществлять любые регистрационные действия, в том числе, регистрацию перехода права аренды и иных сделок, направленных на отчуждение имущества или его обременения правами третьих лиц, в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32. Это не позволило предпринимателю зарегистрировать в ЕГРН право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32. 

Предприниматель 04.08.2020 обратился в департамент с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 12.07.2001 № 21182 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:32, 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34. 

В письме от 11.09.2020 № 59-30-18243/14 департамент сообщил предпринимателю об отказе в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору от 12.07.2001 № 21182. Отказ мотивирован тем, что по данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051101:32 принадлежит на праве аренды ООО «Второй кирпичный завод». В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0051101:33 и 61:44:0051101:34 департаментом в письме от 11.09.2020 № 59-30-18243/14 не указано оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги по заключению дополнительного соглашения к договору аренды. 

Полагая, что решение об отказе, выраженное в письме департамента от 11.09.2020 № 59-30-18243/14, не соответствует требованиям закона и нарушает его права (интересы), предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. 

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: несоответствие таких решений (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи. 

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). 

Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса). 

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса). 

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса. Одним из оснований для принятия уполномоченным органом такого решения служит то, что указанный в заявлении о предоставлении земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051101:32. Исходя из представленных сведений, полученных от уполномоченных органов, а также результатов обследования земельного участка с кадастровым номером 61:440051101:32, суды первой и апелляционной инстанций установили, что данный участок не относится к территориям общего пользования. Участок фактически используется для проезда и прохода к земельному участку, который использовался ООО «Второй кирпичный завод» для эксплуатации производственной базы (до реализации предпринимателю недвижимого имущества в конкурсном производстве). Кроме того, указанный земельный участок подлежит передаче предпринимателю в аренду, то есть во временное владение и пользование, оставаясь при этом в публичной собственности. Таким образом, вопрос об использовании участка иными лицами может быть решен посредством включения в договор аренды условий, запрещающих арендатору воспрепятствование использования участка иными лицами. При этом АО «Донской кирпич» (арендатор по договору от 16.05.2000 № 18649), участвующее в деле, каких-либо пояснений (возражений) по вопросу о возможности предоставления предпринимателю в аренду испрашиваемого земельного участка, в материалы дела не представило. Заявитель является собственником расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0051101:33 объектов недвижимости, а испрашиваемый земельный участок необходим ему для использования этого имущества. Поэтому имеются законные основания для вступления предпринимателя в договор от 12.07.2001 № 21182 в качестве арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:440051101:32.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы (испрашиваемый в аренду земельный участок относится к территориям общего пользования, его предоставление предпринимателю воспрепятствует реализации права неограниченного круга лиц на свободное использование такой территории) повторяют доводы, которые приводились департаментом в возражениях на заявление и в апелляционной жалобе. Данные доводы проверены и мотивированно отклонены судебными инстанциями. Нормы материального права применены судами правильно, которыми исполнена и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Судебные выводы по существу спора соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Несогласие подателя жалобы с выводами судов первой и апелляционной инстанций в силу иного понимания им норм действующего законодательства и иной оценки доказательств, представленных в материалы дела, само по себе не может служить основанием для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений судебными инстанциями норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке (часть 3 статьи 288 Кодекса), не выявлено. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено. 

Департамент (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022 по делу № А53-33221/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий          В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                    Т.Н. Драбо

                                                                                                                               И.В. Сидорова