АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

15 февраля 2022 года

Дело №

А55-33521/2021

Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 15 февраля 2022 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2

рассмотрев в судебном заседании   08 февраля 2022 года дело по иску

Общество с ограниченной ответственностью "Легмаш"

к  Индивидуальному предпринимателю ФИО3

третьи лица:

Общество с ограниченной ответственностью «Самара Девеломпент»

Управление Росреестра по Самарской области

о признании ипотеки прекращенной

при участии в заседании

от истца – ФИО4 по доверенности 28.01.2021

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 06.03.2020

Общество с ограниченной ответственностью "Легмаш"   обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО3, в котором с учетом принятых судом уточнений исковых требований, просит:

1.  Признать ипотеку прекращенной в отношении следующего недвижимого имущества:

-           нежилое помещение, площадью 66,1 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:969, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8856/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-           нежилое помещение, площадью 75,9 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:970, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8858/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-           нежилое помещение, площадью 100,2 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:971, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8859/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-           нежилое помещение, площадью 2 744,7 кв.м, на 1,2,3, этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:968,находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8853/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-           земельный участок, площадью 2548,00 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, под производственные помещения, кадастровый номер 63:01:0816011:578, находящийся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации № 63-63-01/310/2014-471 от 13.03.2014 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области):

2.         Погасить соответствующие регистрационные записи об ипотеке в отношении следующего недвижимого имущества:

-     нежилое помещение, площадью 66,1 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:969, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8856/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-           нежилое помещение, площадью 75,9 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:970, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8858/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-           нежилое помещение, площадью 100,2 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:971, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8859/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-    нежилое помещение, площадью 2 744,7 кв.м, на 1,2,3, этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:968,находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8853/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-           земельный участок, площадью 2548,00 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, под производственные помещения, кадастровый номер 63:01:0816011:578, находящийся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации № 63-63-01/310/2014-471 от 13.03.2014 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области)

Представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика требования не признал, в отзыве на иск указав, что объект долевого участия в строительстве до настоящего времени ему не передан, дом, в котором он находится в эксплуатацию не введен, основания для расторжения договора залога отсутствуют.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд установлено следующее.

Как усматривается из материалов дела, между ФИО3 и ООО «Самара Девелопмент» были заключены следующие договоры:

-           № 1NM-1-2/18 о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом по адресу: г. Самара. Самарский район, на пересечении ул. М.Горького и yл. Л.Толстого, секции 1,2 от 03.07.2018 г.;

-           № 2NM-2-3/18 о долевом j частии в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом по адресу: г. Самара, Самарский район, на пересечении ул. М.Горького и ул. Л.Толстого, секции 2,3 от 03.07.2018 г.

В соответствии с п. 1.2. каждого из вышеуказанных договоров, по окончании строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию застройщик предоставляет дольщику соответствующее нежилое помещение. В соответствии с п. 1.3. договоров срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - IV квартал 2019 года. Пунктами 1.4. договоров предусмотрена обязанность застройщика передать дольщику нежилое помещение по акту приема-передачи в течение 12 месяцев с момента окончания срока, указанного в п. 1.3. каждого из договоров, то есть, не позднее 31.12.2020 г.

Пунктами 1.6.1. договоров предусмотрено обеспечении обязательств застройщика путем заключения договора залога с ООО «Легмаш».

16.08.2018 между ООО «Легмаш» (залогодатель, истец) и ФИО3 (залогодержатель, ответчик) заключен договор залога недвижимости (далее - договор залога). Согласно п. 1.2. Договора залога предметом залога является, принадлежащие залогодателю объекты недвижимости:

-           нежилое помещение, площадью 66,1 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:969, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8856/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-           нежилое помещение, площадью 75,9 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:970, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8858/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-           нежилое помещение, площадью 100,2 кв.м, на 1 этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:971, находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8859/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-           нежилое помещение, площадью 2 744,7 кв.м, на 1,2,3, этаже, кадастровый номер 63:01:0816011:968,находящееся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации №63-63/001-63/001/770/2015-8853/1 от 13.05.2015 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области);

-           земельный участок, площадью 2548,00 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, под производственные помещения, кадастровый номер 63:01:0816011:578, находящийся по адресу: 

<

...>, на праве собственности (запись регистрации № 63-63-01/310/2014-471 от 13.03.2014 г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области).

Согласно п. 2.1 договора залога предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Самара Девелопмент» (далее - застройщик) перед залогодержателем (дольщик) по следующим договорам:

1). Договор № 1NM-1-2/18 о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом по адресу: г. Самара, Самарский район, на пересечении ул.М.Горького и ул. Л.Толстого, секция 1,2 от 03.07.2018 г., согласно условиям которого Застройщик по окончании строительства жилого дома передает Ответчику нежилое помещение №1 площадью 818,6 кв.м (состоящее из помещений №16-37, 85-89).

2). Договор № 2NM-2-3/18 о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом по адресу: г. Самара, Самарский район, на пересечении ул.М.Горького и ул. Л.Толстого, секция 2,3 от 03.07.2018 г., согласно условиям которого по окончании строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию "Застройщик" предоставляет "Дольщику" нежилое помещение № 2 (строительный) площадью 619,2 кв. м (состоящее из помещений № 90-93,152-162) на 1 этаже жилого дома.

Условиями указанных договоров долевого участия (п. 1.7.) предусмотрено, что при достижении стадии строительства в 30 % готовности жилого дома к договору долевого участия заключается дополнительное соглашение об уменьшении залоговой массы, и залог остается на сумму в 30 000 000 рублей. При достижении стадии строительства в 60 % готовности жилого дома (готовности коробки жилого дома без коммуникаций) настоящий договор расторгается, и залогодержатель обязан совместно с залогодателем обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения с предмета залога.

16.03.2021 в адрес ответчика было направлено письмо, в котором застройщик сообщает о 60% готовности жилого дома по адресу: г. Самара, Самарский район, на пересечении ул. М Горького и ул. Л. Толстого и направляет соглашение о расторжении договора залога недвижимости от 16.08.2018, которое было получено ответчиком 18.03.2021.

Соглашение о расторжении договора залога недвижимости от 16.08.2018 ответчиком подписано не было.

24.04.2021 г. в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием  о подписании соглашения о расторжении договора ипотеки и обращении в регистрирующий орган с заявлением о прекращении залога, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Согласно заключению ООО «Центр кадастра и права» по вопросу расчета степени готовности конструктивных элементов проекта готовность жилого дома со встроенными нежилыми помещениям и подземным паркингом по адресу: г. Самара, Самарский район, на пересечении ул. М Горького и ул. Л. Толстого по состоянию на 13.04.2021 составляет 65,9 % .

Истец считает, что ответчик в нарушение условий договора залога недвижимости уклоняется от подписания соглашения о расторжении указанного договора и обращения в органы Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, что послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями, основанными на положениях статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Ответчик в отзыве на иск указал на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 5.1 договора залога, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения застройщиком обязательств, определенных условиями договоров о долевом участии с 01 января 2021 года либо в случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, за исключением случаев, когда данные обстоятельства сложилось по причинам независящим от действий (бездействия) застройщика и при отсутствии его вины.

11 сентября 2019 года действие Разрешения на строительство № 63-301000-293-2017 продлено до 29 июня 2021 года.

08 октября 2019 года ответчик извещен о переносе срока сдачи в эксплуатацию строящегося жилого дома на IV квартал 2020 года.

Далее действие Разрешения на строительство № 63-301000-293-2017 продлевалось ООО «Самара Девелопмент» 13 сентября 2021 года - до 30 ноября 2021 года, 19 ноября 2021 года - до 30 декабря 2021 года.

Истец основывает свои требования на положениях п. 2.1 договора залога от 16.08.2018 г., согласно которым при достижении стадии строительства в 60% готовности Жилого дома (готовности коробки Жилого дома без коммуникаций) договор расторгается, и Залогодержатель обязан совместно с Залогодателем обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения с Предмета залога.

В соответствии с п. 2.4 договора залога, залогом обеспечивается исполнение застройщиком следующих обязательств:

- возврат денежных средств, внесенных залогодержателем, в случаях, предусмотренных действующим законодательством и (или) договором;

- уплата залогодержателю денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств;

- возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

- возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В соответствии с п. 5.3. договора залога, залог объектов недвижимости обеспечивает требования залогодержателя по договорам о долевом участии в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического исполнения застройщиком.

На настоящий момент жилой дом не введен в эксплуатацию. Просрочка в исполнении этой обязанности составляет более 2 лет.

В связи с  изложенным истец считает, что сам факт достижения стадии строительства в 60% готовности жилого дома при наличии оснований для обращения взыскания на предмет залога, в связи с нарушением срока ввода объекта в эксплуатацию и его передачи ответчику, не может являться безусловным основанием для расторжения договора залога недвижимого имущества от 16.08.2018. 

Также указывает, что согласно п. 1.7 договоров о долевом участии № 1NM-1-2/18 и №2NM-2-3/18 при достижении стадии строительства в 60 % (шестьдесят процентов) готовности жилого дома (готовности коробки жилого дома без коммуникаций), расторжении договора залога, должны заключается    договоры    поручительства    с    ФИО6; с ФИО7; со ФИО8.

Таким образом, даже при наличии оснований для расторжения договора залога должна производиться замена одного вида обеспечения исполнения обязательств - залога, на другой - поручительство. Договоров поручительства на настоящий момент не заключено.

Суд установил, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В соответствии со ст. 334, 334.1 и 339.1 ГК РФ  в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ).

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон о залоге недвижимости) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", вступившего в силу с 1 июля 2014 года, правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу данного федерального закона.

К договорам ипотеки, заключенным после 1 июля 2014 года, применяются общие положения о залоге, содержащиеся в ГК РФ и закрепляющие требования к государственной регистрации ипотеки в виде обременения путем внесения записи об ограничении права в виде ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости. Сам договор ипотеки регистрации не подлежит и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Целью заявленного по делу требования является прекращение обременения в виде ипотеки, возникшей на основании договора, в отношении принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости, в связи с наличием оснований для расторжения договора залога в связи с достижением условий, согласованных в договоре с ответчиком.

В четвертом абзаце пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Такой правовой способ защиты как признание обременения на объект недвижимости отсутствующим предполагает наличие у лица, обращающегося с таким требованием, права на указанный объект недвижимости и является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случаях, предусмотренных договором. 

В пункте .2.1. Договора залога недвижимости от 16.08.2018 указано следующее: «при достижении стадии строительства в 60 % готовности Жилого дома (готовности коробки Жилого дома без коммуникаций) настоящий договор расторгается, и Залогодержатель обязан совместно с Залогодателем обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения с Предмета залога».

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В данном случае договор содержит предельно точно сформулированное условие не о прекращении залога как обременения, а о прекращении обязательств по договору путем его расторжения.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). 

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

В соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласие по вопросу расторжения договора залога сторонами не достигнуто, требование о расторжении договора в судебном порядке истцом не заявлялось, действительность сделки, на основании которой в ЕГРН внесены записи о регистрации ипотеки, истцом не оспаривается.

Удовлетворение требований о прекращении ипотеки невозможно без прекращения в установленном порядке обязательства, на основании которого она возникла.

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований о признании обременения отсутствующим не имеется.

Согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

ФИО1