АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

12 мая 2022 года

Дело №

А55-28787/2021

 

Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 12 мая 2022 года.

 

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи Рогулёва С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания – ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании  11 мая 2022 года  дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Спецстройкомплект"

к обществу с ограниченной ответственностью "Инвектор"  

третьи лица:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 

2.  Отделение судебных приставов Советского района г. Самары Управления Федеральной службы судебных приставов России по Самарской области

3.  Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению постановлений налоговых органов по г. Самаре 

4. ФИО2 

5. ФИО3

6. общество с ограниченной ответственностью «ВС Ком»

о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве

при участии в заседании

от истца – ФИО4, доверенность от 17.11.2021

                  ФИО5, директор

от ответчика – ФИО6, доверенность от 01.03.2022

от третьих лиц – 1-5. не явились, извещены

                             6. ФИО6, доверенность от 01.03.2022

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Спецстройкомплект" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Инвектор"  о признании договоров № 2/3-22 и № 1/2-13 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.01.2020 совершенными в надлежащей форме и вынесения решения, являющегося основанием для государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области указанных договоров.

Определением суда от 20.10.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Отделение судебных приставов Советского района г. Самары Управления Федеральной службы судебных приставов России по Самарской области, Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению постановлений налоговых органов по г. Самаре.

Определением суда от 18.11.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 и ФИО3.

Определением суда от 10.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ВС Ком». 

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области поступили истребованные судом документы, в том числе материалы регистрационных дел на CD-дисках, которые приобщены к материалам дела.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске. 

Представитель ответчика и третьего лица 6  против иска возражал.

Третьи лица 1-5 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Согласно п.6 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

На основании ч.1, 5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие  представителей третьих лиц 1-5 и по имеющимся в деле материалам.

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

25.01.2020 между ООО «СпецСтройКомплект» (дольщик) и ООО «Инвектор» (застройщик) было заключено два договора участия в долевом строительстве (далее – договоры):

1) договор № 2/3-22 участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого являлось долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> участок 21а, в части квартиры № 22 (строительный) на 1 этаже, общей площадью (без учета балкона/лоджии) 96,4 кв.м;

2) договор № 1/2-13 участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого являлось долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> участок 21а, в части квартиры № 13 (строительный) на 3 этаже, общей площадью (без учета балкона/лоджии) 45,9 кв.м.

Согласно условиям договоров (п. 2.1, 2.2.) жилой дом, в составе которого находится объект долевого строительства, должен был быть введен в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2020 г., и передан участнику долевого строительства не позднее 3 квартала 2020 г. 

Истец полагает, что ООО «СпецСтройКомплект» полностью выполнило обязательства, возложенные на него договорами, а именно оплатило стоимость квартир, в размере 4 576 500 руб. по договору № 2/3-22 и 2 065 500 руб. по договору № 1/2-13, путем зачета встречных однородных требований, что подтверждается соглашением о зачете от 25.01.2020 (л.д. 23, т.1)

Согласно условиям договоров, а также на основании п.3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» договор долевого участия подлежат государственной регистрации. Однако в нарушение указанной нормы, по вине ответчика, договор долевого участия до настоящего времени не прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области.

Директором ООО «СпецСтройКомплект» предпринимались меры к государственной регистрации договоров долевого участка, однако в связи с отсутствием оплаты государственной пошлины со стороны застройщика, поданные на государственную регистрацию документы Уведомлениями от 16.02.2021 были возвращены.

15.03.2021 в адрес ответчика были направлены претензии с просьбой осуществления государственной регистрации договора, однако ответа на указанную претензию до настоящего времени не последовало.

12.05.2021 истец повторно обратился в Управление Росреестра по Самарской области через Многофункциональный центр г. Самары с заявлениями о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. 19.05.2021 г. (договор № 2/3-22) и 24.05.2021 г. (договор №1/2-13) истцом были получены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав по причине отсутствия заявления о государственной регистрации договора непосредственно от застройщика, а также в связи с запретом проведения государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, договоров о долевом строительстве на объект недвижимости, зарегистрированного на основании Постановлений судебных приставов и судебных актов.

Полагая, что единственным препятствием для регистрации договоров является уклонение ответчика от подачи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области соответствующего заявления, истец обратился в суд с настоящим иском на основании п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в силу ст.ст.71,162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  представленные  в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

В соответствии с п. 2, 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ перечислены существенные условия договора участия в долевом строительстве.

Из содержания договоров (л.д. 13-22 т.1) следует, что все существенные условия договора долевого участия сторонами были согласованы.

Как разъяснено в п. 63 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 6 "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

По смыслу статьи 165 ГК РФ, статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также учитывая разъяснения п. 6 Обзора, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

При рассмотрении дела судом установлено, что на момент обращения истца в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для регистрации договоров, в ЕГРН имелись записи о запретах регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:26:104006:41, на котором располагается объект долевого строительства. Указанное подтверждается как сообщениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, приложенными истцом к иску, так и выпиской из ЕГРН (л.д. 67-92, т. 1), где в числе прочих указано на регистрацию ареста, наложенного постановлением Железнодорожного районного суда г. Самары (п. 4.7 выписки, л.д. 69 т.1), а также имеются записи о регистрации запретов на основании постановлений судебных приставов-исполнителей.

В соответствии с частью 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 16.07.2008 N 9-П, из статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 34 и 35 вытекает, что ограничения права собственности, равно как и свободы предпринимательской и иной экономической деятельности могут вводиться федеральным законом, только если они необходимы для защиты других конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, отвечают требованиям справедливости, разумности и соразмерности, носят общий и абстрактный характер, не имеют обратной силы и не затрагивают само существо данных конституционных прав.

Ограничения такого рода могут быть обусловлены, в частности, предоставлением суду полномочия разрешать в порядке уголовного судопроизводства по ходатайству следователя или дознавателя вопрос о наложении на период предварительного расследования и судебного разбирательства ареста на имущество для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации. Применение данной уголовно-процессуальной меры, имеющей принудительный характер и вторгающейся помимо воли собственника в его правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, должно осуществляться - как того требуют конституционные гарантии охраны частной собственности законом и допустимости лишения имущества не иначе как по решению суда. Указанный подход Конституционного Суда Российской Федерации нашел свое развитие в изложенном выше толковании статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в принятом 31.01.2011 Постановлении N 1-П.

Постановлением Железнодорожного районного суда г. Самары от 19.03.2020 был наложен арест в интересах потерпевших по уголовному делу лиц в целях обеспечения гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества.

Законом N 214-ФЗ урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13).

Залогом в порядке, установленном ст. 13 - 15 Закона N 214-ФЗ, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (ч. 8.1 ст. 13).

В силу положений пункта 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно абзацу второму пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Учитывая, что залог права собственности возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Кроме того, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений, переходит им в собственность бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Из вышеизложенного следует, что поскольку государственная регистрация договора долевого участия в силу закона влечет возникновение залога земельного участка, принадлежащего застройщику, а впоследствии, исходя из характера предполагаемого к строительству объекта, - дальнейшую передачу земельного участка в собственность собственникам помещений в доме, это нарушает установленный судом запрет на распоряжение арестованным имуществом.

Также на земельный участок были наложены ограничения на основании постановлений судебных приставов.

В соответствии с частью 4 статьи 80 Закона Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем.

Таким образом, удовлетворение требований может повлечь за собой преодоление в судебном порядке установленных запретов судебными приставами-исполнителями, а регистрация права залога в обход ареста, противоречит положениям Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", в связи с чем при наличии в ЕГРН запретов на регистрацию прав, удовлетворение исковых требований недопустимо.

Следовательно, исходя из назначения и содержания наложенного судом ареста земельного участка, а также предусмотренных законом последствий государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, имеются препятствия для регистрации такого договора, помимо уклонения ответчика от регистрации спорных договоров.

При указанных обстоятельствах, существовавших на момент обращения с иском в суд, удовлетворение иска повлекло бы неопределенность в реализацию прав и не способствовало надлежащей защите прав третьих лиц, в чьих интересах наложены аресты (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2015 по делу N А49-10215/2013).

Судом учитывается то обстоятельство, что истец, заключив договоры 25.01.2020, не предпринимал никаких действий по их государственной регистрации на протяжении более чем одного года и впервые обратился в Росреестр только 10.02.2021 (л.д. 24-25, т. 1), т.е. за пределами годичного срока исковой давности, установленного п. 4 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанное свидетельствует о неосмотрительности истца при осуществлении предпринимательской деятельности.

На момент рассмотрения дела дом по адресу Самарская область, Красноярский район, пгт. Волжский, ул. Жилгородок, 21А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 63:26:1804006:41 введен в эксплуатацию, что подтверждается представленным ответчиком разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.09.2021 №630116101-16-2021.

Согласно выпискам из ЕГРН (записаны на CD информационном носителе л.д. 107, т.2), а также сведениям об объекте недвижимости (л.д. 75-90, т.2), дом поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:26:1804006:1894.

Какие-либо ограничения, зарегистрированные в отношении земельного участка отсутствуют.

Вместе с тем, отсутствие ограничений не связано с действиями органов, наложивших запреты, по снятию таких обременений, а обусловлено переходом прав на земельный участок к лицам, зарегистрировавшим право собственности на объекты недвижимости в построенном доме.

Правовая позиция относительно возникновения прав собственников помещений в МКД на земельный участок под домом и прекращения прав иных лиц не него, подробно изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.12.2020 N 308-ЭС20-17579, включенном в пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденным его Президиумом 07.04.2021.

В соответствии с частью 7.1 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве.

Согласно письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 10 апреля 2020 г. N 14016-НС/07, приложенному к письму Федеральной служба государственной регистрации, кадастра и картографии от 26 мая 2020 г. N 14-4641-ГЕ/20, положения вышеуказанных норм не применяются в отношении заявлений о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, представленных застройщиком в органы государственной регистрации после осуществления государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Учитывая дату заключения договоров, исковые требования могли бы быть удовлетворены, однако судом установлено, что квартиры, в отношении которых заключались договоры, поступили в собственность ответчика, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН в отношении объектов с кадастровым номером 63:26:1804006:1899 (квартира № 13) и с кадастровым номером 63:26:1804006:1894 (квартира № 22).

В соответствии с пунктом 52 постановления N 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, а в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Арбитражный суд в силу части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом и создает условия для установления фактических обстоятельств, что является необходимым для достижения главной задачи судопроизводства в арбитражных судах - защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность (статья 2 АПК РФ).

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству" указано, что на стадии подготовки дела к судебному разбирательству определяются характер спорного правоотношения и подлежащее применению законодательство.

С учетом пункта 3 постановления N 10/22 в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Данный вывод также соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.10.2013 N 8094/13.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 16.11.2010 N 8467/2010, от 10.12.2013 N 9139/2013, от 09.10.2012 N 5377/2012, от 06.09.2011 N 4275/2011, от 07.02.2012 N 12573/2011, Верховным Судом Российской Федерации - в определениях от 07.03.2017 N 308-ЭС16-15069 по делу N А61-1579/2015, от 31.03.2017 N 306-ЭС17-1831 по делу N А55-8502/2016, от 13.12.2016 N 38-КГ16-8.

Заявленные истцом требования направлены на государственную регистрацию договоров № 2/3-22 и № 1/2-13 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.01.2020, заключенных в отношении квартир № 13 и  № 22.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 63 Постановления Пленумов N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Поскольку договоры долевого участия не были зарегистрированы, истец не может претендовать на объекты недвижимости, имеющие собственника.

Сам по себе договор долевого участия не порождает вещных прав на объект строительства до момента окончания исполнения договора сторонами. Такое исполнение носит взаимный характер и заключается в том, что дольщик должен оплатить стоимость квартир, установленную договором, а застройщик возвести дом и передать соответствующие объекты дольщику по акту приема-передачи.

Закон № 214-ФЗ не регулирует переход права собственности на объекты, уже имеющие собственников, в связи с чем удовлетворение заявленных истцом требований не приведет к восстановлению его прав, поскольку решение о регистрации договоров долевого участия в отношении квартир, имеющих собственника, не повлечет переход прав на них.

Вещно-правовые способы защиты (виндикация, признание права собственности) также не могут быть реализованы истцом, в силу разъяснений п. 63 Постановления Пленумов N 10/22.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец может защитить нарушенные права, путем предъявления требований о взыскании убытков, вызванных уклонением ответчика от регистрации договоров на основании п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Определением от 11.04.2022 суд предложил истцу рассмотреть вопрос об уточнении предмета иска на основании п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако истец такого ходатайства не заявил, что также подтвердил представитель в судебном заседании 11.05.2022.

На основании изложенного, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

В отношении представленного в материалы дела соглашения о зачете от 25.01.2020 (л.д. 23, т.1) суд считает необходимым указать следующее.

Согласно статьям 315, 410 ГК РФ и пунктам 13, 14 разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", запрет на досрочное исполнение обязательства путем зачета взаимных требований гражданским законодательством не предусмотрен, для зачета необходимо, чтобы по активному требованию наступил срок исполнения, для зачета не является необходимым наступление срока исполнения пассивного требования, если оно в соответствии с законом или договором может быть исполнено досрочно.

Согласно абз. 3 п. 13 Постановления Пленума ВС РФ N 6, если лицо получило заявление о зачете от своего контрагента до наступления срока исполнения пассивного требования при отсутствии условий для его досрочного исполнения или до наступления срока исполнения активного требования, то после наступления соответствующих сроков зачет считается состоявшимся в момент, когда обязательства стали способны к зачету, то есть наступили установленные законом условия для зачета.

В силу части 1 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке (часть 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ).

Пунктами 3.2 договоров установлено, что оплата цены договора производится в течение пяти календарных дней с даты регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Таким образом, обязательства по оплате, предусмотренные договорами, должны были возникнуть только после государственной регистрации договоров, и до этого момента не были способными к зачету.

Поскольку договоры не были зарегистрированы, соглашение о зачете 25.01.2020 не породило последствий, указанных в данном соглашении, и за истцом сохранилось право требования задолженности по договору ген. Подряда от 08.08.2019, указанной в данном соглашении.

Прочие доводы сторон судом исследованы и оценены как не влияющие на существо спора.

Расходы по оплате госпошлины подлежат отнесению на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Руководствуясь ст.110, 167-170, 176, 180  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

С.В. Рогулёв