АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ 

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

МОТИВИРОВАННОЕ 

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-59090/2024

13 января 2025 года

г. Екатеринбург

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.С. Воротилкина,   рассмотрел дело по исковому заявлению

ДЕПАРТАМЕНТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРБАТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 8 628 руб. 33 коп.,

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления доказательств и иных документов в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о принятии искового заявления, возбуждении производства по делу и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства извещены арбитражным судом надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте суда.

Отводов суду не заявлено.

Судом 16.12.2024 г. путем подписания резолютивной части вынесено решение.  26.12.2024 г. ответчик обратился в суд с  заявлением о составлении мотивированного решения. Учитывая, что заявление подано с соблюдением установленного ст. 229 Арбитражного процессуального кодекса срока, изготовлено мотивированное решение.

Судом приобщен к делу отзыв ответчика на исковое заявление, поступивший 13.11.2024 г.

От истца поступили возражения на отзыв ответчика на исковое заявление от 09.12.2024 г. Указанные возражения суд также приобщил к делу.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Как следует из материалов дела, между Департаментом по управлению муниципальным имуществом и ООО «Арбат» заключен Договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 28.04.2020 № 49000736 на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, подвал, площадью 23 кв.м. (далее также – Договор аренды).

Срок договора установлен с 01.04.2020 по 31.03.2025.

Государственная регистрация договора аренды проведена 07.06.2020

Пунктом 3.2.13 Договора аренды установлена обязанность арендатора нести расходы по финансированию содержания общего имущества здания, в котором расположен Объект размере, приходящимся на долю муниципального образования «город Екатеринбург» в праве общей собственности на общее имущества пропорционально площади объекта.

Также из содержания пункта 3.2.12 следует обязанность арендатора напрямую заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями (договоры водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения) в течение тридцати рабочих дней с начала действия настоящего Договора, своевременно и в полном объеме оплачивать предоставленные услуги, в течение 10 рабочих дней предоставлять арендодателю копии договоров с ресурсоснабжающими организациями;

Кроме того, из пункта 3.2.12.1 договора аренды вытекает обязанность арендатора напрямую заключить договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором в течение тридцати рабочих дней с начала действия настоящего Договора, своевременно и в полном объеме оплачивать предоставленные услуги, а также в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора с региональным оператором предоставлять Арендодателю его копию.

Обязанность, предусмотренная вышеуказанными пунктами Договора аренды, арендатором не исполнена.

При этом пунктом 5.4 Договора аренды предусмотрено, что за неисполнение обязанностей, установленных подпунктами 3.2.12, 3.2.12.1,  3.2.13 арендатор выплачивает арендодателю штраф в трёхкратном размере квартальной суммы арендной платы за месяц, в котором выявлено невыполнение обязанности.

Согласно расчету арендной платы сумма арендной платы за месяц составляет 2 876,11 руб., следовательно, размер штрафа составляет за неисполнение указанных пунктов Договора аренды - 8 628,33 руб.

Ответчику направлена Претензия от 03.09.2024 № 02.15-14/002/5544 с требованием об оплате штрафов за неисполнение обязанности, предусмотренной п. 3.2.13 Договора аренды.

На основании изложенного, истец просил взыскать с ответчика сумму штрафа в размере  8 628,33 руб.

Ответчик ООО «Арбат» с исковыми требованиями Департамента не согласился, указав следующее.

Арендуемые по договору №49000736 объекты расположены в многоквартирном доме.

В силу действующего законодательства и практики его применения арендатор не может быть стороной договора управления многоквартирным домом.

Так, согласно п. 1 ст. 39 ЖК РФ бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией,  которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Итак, вопреки доводам Департамента, арендатор муниципального имущества, не являющийся его собственником, не может выступать стороной договора управления (договора на содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме).

Данная позиция подтверждается и правоприменительной практикой.

Так, согласно правовой позиции, изложенной в Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009, департамент, действующий от имени собственника упомянутого нежилого помещения, в силу закона и договора с обществом обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли. Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, у судов не имелось.

Таким образом, начисление Арендатору штрафов за незаключение договоров, которые арендатор в силу правового регулирования не может заключить, неправомерно.

Следует,    однако,    отметить,    что    невозможность    заключения   договора управления непосредственно между арендатором и управляющей компанией не лишает Департамент права предъявлять соответствующие суммы арендатору в порядке возмещения своих расходов.

При рассмотрении исковых требований суд руководствовался следующими положениями.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Исходя из положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3.2.13 Договора аренды установлена обязанность арендатора нести расходы по финансированию содержания общего имущества здания, в котором расположен Объект размере, приходящимся на долю муниципального образования «город Екатеринбург» в праве общей собственности на общее имущества пропорционально площади объекта.

Таким образом, исходя из условий договора аренды, сторонами согласована обязанность арендатора по несению расходов на содержание общего имущества.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно положениям ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Кроме того, согласно п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Также, как следует из п. 6 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019), содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Настоящий договор не является публичным, условия его определялись индивидуально, что в свою очередь, не может свидетельствовать об обременительном положении ответчика, связанном с заключением договора на представленных условиях. 

Пунктом 5.4 Договора аренды от 28.04.2020 № 49000736 предусмотрено, что за неисполнение обязанностей, установленных п. 3.2.13 арендатор выплачивает арендодателю штраф в трёхкратном размере квартальной суммы арендной платы за месяц, в котором выявлено невыполнение обязанности.

Согласно абз. 1 п. 60 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Арифметический расчет штрафа судом проверен и признан обоснованным. Приведенный расчет, в свою очередь, не был оспорен ответчиком, о чрезмерности указанного штрафа, исходя из положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, также заявлено не было.

Довод ответчика об отсутствии у него обязанности по заключению соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями, и соответствующему внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного подлежит отклонению судом, поскольку данная обязанность бремени содержания имущества была возложена на арендатора соответствующим договором аренды.

В силу положения ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

С учетом принципа единой правовой судьбы помещения, расположенного в многоквартирном доме, а также общего имущества такого дома, схожей правовой природы договоров аренды и безвозмездного пользования, акцессорная обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме следует судьбе обязанности по оплате ресурсов, потребленных непосредственно соответствующим помещением в доме, и учтенных индивидуальными приборами учета.

Данная позиция подтверждается судебной практикой, в частности: Определением Верховного Суда РФ от 21.05.2020 N 304-ЭС20-6694 по делу № А03-19284/2017, Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30.10.2020 N Ф09-5957/20 по делу N А50-33097/2019, Постановлениями Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022 по делу № А60-41029/2021, от 20.04.2022 по делу № А60-49058/2021, от 15.04.2022 по делу № А60-52670/2021.

По смыслу приведенных норм гражданского и жилищного законодательства собственники помещении, расположенных в здании, обязаны нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения, взносов на капитальный ремонт.

Поскольку данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья, случаи возложения бремени содержания имущества лицом, не являющимся его собственником, могут быть установлены лишь федеральными законами или договором.

Таким образом, условия договоров аренды могут устанавливать обязанность арендатора исполнять в пользу третьего лица (управляющей организации) обязательства собственника по несению расходов по содержанию арендованного имущества, и, соответственно, заключению договоров напрямую с ресурсоснабжающими организациями.

В свою очередь, суд признает обоснованным довод истца, приведенный  возражениях на отзыв ответчика, относительно того, что ответчиком не представлено доказательств невозможности исполнения добровольно принятой на себя обязанности (например, отказа ответственной обслуживающей организации заключить с ним договор). Данный довод, в свою очередь, не был оспорен и опровергнут ответчиком.

Кроме того, возражая относительно приведенных ответчиком доводов, истец представил в материалы дела сведения о том, что при рассмотрении дела № А60-62454/2019 по иску ООО «УК «Народная» к муниципальному образованию «город Екатеринбург» в лице ДУМИ о взыскании задолженности содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе в отношении помещения, арендуемого ООО «Арбат», судом было установлено, что «Третье лицо (ООО «Арбат») от заключения договора на оказание коммунальных услуг с Истцом уклоняется, оплату оказанных услуг не производит» (стр. 3), «истец (ООО «УК «Народная») направил претензию в адрес Третьего лица (ООО «Арбат») об оплате задолженности, однако ответа на нее не получил» (стр. 4).

Данные обстоятельства были установлены в рамках дела № А60-62454/2019 и имеют преюдициальное значение по отношению к настоящему делу в порядке ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исполнение истцом обязанности собственника по содержанию общего имущества многоквартирного дома не освобождает ответчика от надлежащего исполнения принятых по договору аренды обязательств по заключению соответствующего договора с управляющей компанией на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, и своевременной оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.

Данная правовая позиция приведена, в частности, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 10.02.2022 № Ф09-9396/21 по Делу №А60-1594/2021.

С учетом в совокупности положений п. 3.2.12, п. 3.2.13, договора аренды от 28.04.2020 № 49000736, обязанность по содержанию общего имущества здания, в котором расположен Объект размере, приходящимся на долю муниципального образования «город Екатеринбург» в праве общей собственности на общее имущества пропорционально площади объекта, в том числе путём заключения и исполнения соответствующих договоров, может быть возложена на ответчика, тогда как в материалы дела доказательств исполнения данной обязанности стороной ответчика не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, отклонив соответствующие доводы и возражения ответчика по делу, в части невозможности возложения обязанности по заключению и исполнению договоров на обслуживание арендуемого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку исковые требования удовлетворены, расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Согласно ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с тем, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, сумма, составляющая в данном случае 10 000 руб., подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в порядке ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований о взыскании почтовых расходов в размере 282 руб. 40 коп., поскольку факт их несения подтверждается материалами настоящего дела.

На основании ст. 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. 69, ч.3, 3.1., ст.70, ст. 110, 167-171, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить полностью.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРБАТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 8 628 (восемь тысяч шестьсот двадцать восемь) руб. 33 коп. – штраф (УИН 0318072002900000002621058), а также 282 руб. 40 коп. в возмещение судебных (почтовых) расходов (УИН  0318072002240000000006072).

2. Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРБАТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 10 000 (десять тысяч) руб. 00 коп.

3. По заявлению лица, участвующего в данном деле, может быть составлено мотивированное решение. Заявление о составлении мотивированного решения может быть подано в течение пяти дней со дня размещения данной резолютивной части на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет».

Мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления.

4. Решение по настоящему делу подлежит немедленному исполнению. Указанное решение вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае составления мотивированного решения арбитражного суда такое решение вступает в законную силу по истечении срока, установленного для подачи апелляционной жалобы.

В случае подачи апелляционной жалобы, если решение не отменено или не изменено, оно вступает в законную силу со дня принятия арбитражным судом апелляционной инстанции постановления.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. Исполнительный лист выдается взыскателю только по его ходатайству независимо от подачи в суд заявления о составлении мотивированного решения или подачи апелляционной жалобы (абзац 2 пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 18 апреля 2017 г. № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве»).

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

Судья                                                                                              А.С. Воротилкин