Д Е В Я Т Ы Й  А Р Б И Т РА Ж Н Ы Й  А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й 

                                                       С У Д 

_________________________________________________________________________

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12  веб-сайт: http://9aas.arbitr.ru, электронная почта: info@mail.9aac.ru

                                             

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

 

№ 09АП-33761/2017

город Москва

25 сентября 2017 года

Дело №А40-66828/16

Резолютивная часть постановления объявлена   22.08.2017

Постановление изготовлено в полном объеме    25.09.2017

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лящевского И.С.,

судей Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С.при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвына решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.05.2017 г. по делу № А40-66828/16,принятое судьей Буниной О.П. (шифр судьи 60-576)по иску ООО «Стройка» к Департаменту городского имущества г. Москвыоб урегулировании разногласий, о взыскании денежных средств 

при участии в судебном заседании:

от истца:             ФИО2 по доверенности от 03.03.2016г.

от ответчика:     не явился, извещен;  

УСТАНОВИЛ:

Арбитражным судом города Москвы рассмотрены заявленные истцом требования к ответчику об урегулировании разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору №10-00256/05 от 05.07.2005г., о взыскании 738 616 руб. 65 коп. - неосновательного обогащения.

Протокольным определением суда от 15.03.2017г. принято заявление истца об изменении исковых требований, в связи с чем, спор рассматривается по требованиям об урегулировании разногласий между ООО «Стройка» и Департаментом городского имущества г. Москвы, возникшие при заключении дополнительного соглашения к договору № 10-00256/05 от 05.07.2005 г. от 11.08.2015 г., изложив п. 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: с 11.08.2015 г. устанавливается ставка арендной платы за 1 кв.м. в год равная 4.253 руб. без учета НДС, без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей в соответствии с заключением эксперта № 163-03/476, выполненного ООО «Инспекционно-Контрольная служба «Эксперт Сервис», а также об изменении размера имущественного требования – до суммы 645.216руб. 65коп.

Решением суда иск удовлетворен. 

На указанный судебный акт стороной подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит  судебный акт  отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца против доводов жалобы возражал, представил правовую позицию по апелляционной жалобе.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п.п.4-16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №12), явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке п.5 ст.156, ст.266 АПК РФ в их отсутствие.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего. 

Согласно материалам дела ООО «Стройка» является арендатором нежилого помещения общей площадью 400, 00 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград г., дом-корпус 601 А, на основании Договора аренды №10-00256/05 от 05.07.2005 года, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы. Срок договора Аренды устанавливался до 31.05.2015г. (п.2.1. договора). 

Общество с ограниченной ответственностью «Стройка» является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается Выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы. 

28.05.2015года ООО «Стройка» обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы за предоставлением государственной услуги: выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества. 

11.08.2015года Департамент городского имущества города Москвы направил проект Дополнительного соглашения к Договору аренды №10-00256/05 от 05.07.2005 года cо следующим условием: с 11.08.2015года по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда установлена ставка арендной платы за 1 кв.м, в год равная 9 947,00 руб. без учёта НДС. 

14.09.2015года ООО «Стройка» подписало проект Дополнительного соглашения и направило его в адрес Департамента городского имущества города Москвы. Протокол разногласий касался указанных выше пунктов и был представлен в редакции, устанавливающей с 11.08.2015 года ставки арендной платы за 1 кв.м, в год равной 3786, 00 руб. без учета НДС в соответствии с Отчетом независимого оценщика ООО «Фэлкон» №0003765-08.2015 от 31 августа 2015года.

05.11.2015года Департамент городского имущества города Москвы принял решение отказать в заключении Дополнительного соглашения на условиях, предложенных Истцом.

Истец, полагая, что установленная Департаментом ставка арендной платы является завышенной, обратился с иском по настоящему делу в суд.

В течение действия Договора аренды №10-00256/05 от 05.07.2005 года Арендодатель неоднократно в одностороннем порядке путем направления уведомлений изменял ставку арендной платы за арендуемые помещения общей площадью 400.00 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, Зеленоград, корпус 601 А: Уведомлением от 14.01.2014года, определяющее рыночную ставку арендной платы на 2014год в размере 8 159, 00 руб. за 1 кв.м, в год без НДС; Уведомлением от 24.12.2014года, определяющее рыночную ставку арендной платы на 2015год в размере 8974, 90 руб. за 1 кв.м, в год без НДС; Уведомлением от 27.11.2015года, определяющее рыночную ставку арендной платы на 2016 год в размере 10 941, 70 руб. за 1 кв.м, в год без НДС.

При этом, в Проекте в п.2 арендная плата с 11.08.2015года по результатам оценки рыночной стоимости права пользования устанавливалась в размере 9 947, 00 руб., без учета НДС. 

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда, в соответствии с данным Кодексом или иными законами, заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Согласно пп.1 ч.9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ размер арендной платы должен быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта на дату составления Проекта. 

При этом, в уведомлениях, устанавливающих размер ставки арендной платы на 2015г. и 2016г., также имеется ссылка именно на рыночную ставку арендной платы.

Истец, не согласившись с указанным размером арендной платы, заказал независимую оценку рыночной величины годовой арендной платы за пользование указанным объектом имущества. Согласно Отчету №0003765-08.2015, выполненному ООО «Фэлкон», годовая арендная ставка нежилого помещения, общей площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, г.Зеленоград, корпус 601А по состоянию на 30.06.2015г. составляет 3 786,00 рублей за 1 кв.м, в год., в связи с чем истец считает, что рыночная величина годовой арендной платы за нежилое помещение а 1 кв.м. не соответствует рыночной. 

Истцом спорное дополнительное соглашение подписано с протоколом разногласий, и возвращен в адрес Департамента городского имущества города Москвы 08.09.2015года.

Ответ Департамента (повторное направление Дополнительного соглашения) от 14.09.2016 года был получен 30.09.2016года.

13.10.2016года ООО «Стройка» повторно подписало Дополнительное соглашение к Договору аренды с протоколом разногласий и направило в адрес Департамента городского имущества города Москвы.

Департамент городского имущества отказался от подписания Дополнительного соглашения с учетом направленного протокола разногласий, что подтверждается Письмом от 05.11.2015г. №33-5-16183/15-(0)-2.

В соответствии с Определением Арбитражного суда города Москвы была назначена судебно-оценочная экспертиза. Была оценена рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда общей площадью 400, 00 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград г., дом-корпус 601А в размере 4 253 (четыре тысячи двести пятьдесят три) рубля без учета НДС, без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

По результатам проведения судебной экспертизы в суд было представлено экспертное заключение, в соответствии с которым: рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды нежилого помещения общей площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: Москва, Зеленоград, дом-корпус 601А, по состоянию на 31.05.2015г., по состоянию на 31.12.2014г. составляет 5.019руб. (с НДС, округленно, без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей), 4.253руб. (без НДС, округленно, без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей).

Предметом судебной экспертизы является нежилое помещение общей площадью 400, 00 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград г., дом- корпус 601 А.

В договоре аренды на помещения объекта экспертизы (Договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы №10-00256/05 от 05.07.2005 г.) указано, что в аренду предоставляется нежилой объект (нежилое помещение) общей площадью 400 кв.м., расположенный по адресу: г. Зеленоград, корпус 601 А, подвал, помещение I, часть комнаты 3. 

В заключении эксперта на стр. 17 представлено максимально подробное описание помещений объекта экспертизы, данное описание составлено на основании представленных документов для проведения судебной экспертизы и на основании осмотра помещений объекта экспертизы, проведенного экспертом ФИО3 На основании поэтажного плана по состоянию на 26.01.2009г. очевидно, что комната 3 имеет площадь 416,9 кв.м. Помещения объекта экспертизы составляют 400 кв.м. Помещения, которые являются частью комнаты, не могут иметь отдельного входа. Два входных тамбура комнаты 1а, 1 не входят в площадь комнаты 3, являются отдельными помещениями, два входных тамбура относятся ко всем помещениям под литерой I (площадь 495,4 кв.м.).

При изложенных обстоятельствах, с учётом ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, суд урегулирует разногласия сторон, устанавливая п. 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: 

«с 11.08.2015 г. устанавливается ставка арендной латы за 1 кв. м. в год равная 4.253 руб., без учета НДС», без учета эксплуатационных расходов, коммунальных платежей в соответствии с заключением Эксперта № 163-03/476, выполненного ООО «Инспекционно-Контрольная служба «Эксперт Сервис». 

Кроме того, ООО «Стройка» просило взыскать неосновательное обогащение на том основании, что Арендодатель неосновательно обогащался вследствие установления ставки арендной платы существенно выше рыночной в пределах, превышающих размер добросовестно определенной рыночной ставки арендной платы.

Арендатор за период с 24.08.15г по 04.01.16 год уплатил Департаменту городского имущества города Москвы денежную сумму в размере 1 495 816, 65 руб. 

Исходя, из рыночной ставки арендной платы в размере 4 253 рубля за 1 кв.м, в год, определенной на основании Заключения Эксперта №163-03/476, выполненного ООО «Инспекционно-Контрольная служба «Эксперт Сервис», ООО «Стройка при установлении данного размера должно было быть уплачено за период с 24.08.2015г по 04.01.2016 арендных платежей в общей сумме 850.600руб.. 

Таким образом, сумма, превышающая предел рыночной ставки, составляет 645.216,65руб., которая в силу ст.1102 ГК РФ является суммой неосновательного обогащения Арендодателя.

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

С учетом изложенного требования истца по заявленному основанию подлежат удовлетворению.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к данному выводу, подробно изложены в судебном акте суда первой инстанции и оснований не согласиться с ними апелляционный суд не усматривает.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения иска подлежат отклонению, поскольку не нашли своего документального подтверждения.

Согласно ст.443 ГК РФ, ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и новой офертой. 

Следовательно, поскольку дополнительное соглашение в настоящее время не заключено, а со стороны Департамента оферта направлена дважды, срок подлежит исчислению с момента последнего акцепта на иных условиях, а именно - с 13.10.2015года. Срок, установленный п.2 ст. 446 ГК РФ, истек 13.04.2016г., исковое заявление подано в суд 28.03.2016г.

Между сторонами Договора аренды №10-00256/05 от 05.07.2005года было заключено Соглашение о передаче спора на рассмотрение Зеленоградскому отделению Арбитража при Московской торгово-промышленной палате. В соответствии с п.1 указанного Соглашения, все споры и разногласия, которые могут возникнуть из заключенного договора аренды, в том числе касающиеся его нарушения, прекращения или недействительности, подлежат разрешению в Арбитраже при Московской торгово-промышленной палате (г.Зеленоград). 

Таким образом, из буквального толкования данного условия договора, очевидно, что стороны приняли решение передавать споры на рассмотрение третейского суда, которые касаются договорных отношений, то есть возникающие уже на стадий исполнения заключенного договора. Расширительного толкования данный пункт не предполагает. 

Однако, настоящий спор относится к преддоговорным спорам, возникшим на стадии урегулирования разногласий при заключении договора. 

Аналогичное толкование изложено в Постановлении Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Согласно 4.3 Постановления Пленума ВАС № 73, если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ).

Ответчик возражал против выводов судебной экспертизы, с целью устранения возможных сомнений и противоречий, в судебном заседании в порядке п. 3 ст. 86 АПК РФ были заслушаны пояснения эксперта, поддержавшего свое экспертное заключение. 

На письменные замечания Департамента, экспертом были представлены комментарии по замечаниям, приобщенным к материалам дела. 

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представленное в материалы дела экспертное заключение соответствует критериям полноты и ясности экспертного исследования.

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

С учетом изложенного требования истца по заявленному основанию удовлетворено обоснованно с учетом результатов судебной экспертизы.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к данному выводу, подробно изложены в судебном акте суда первой инстанции и оснований не согласиться с ними апелляционный суд не усматривает.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения иска подлежат отклонению, поскольку не нашли своего документального подтверждения.

Возражения ответчика относительно представленного заключения носят предположительный характер и сводятся к несогласию истца с выводами эксперта.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте. 

Доводы стороны, изложенные в отзыве (пояснениях) на апелляционную жалобу, признаются апелляционным судом обоснованными.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов судебного акта суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьями 110, 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

                                                     ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2017 г. по делу № А40-66828/16 оставить без изменения,  апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

судья                                                                   И.С. Лящевский 

судья                                                                     Т.Я. Сумарокова           

 

судья                                                                     Г.С. Александрова