АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

19 декабря 2022 года

Дело № А33-21843/2022

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 12 декабря 2022 года.

В полном объеме решение изготовлено 19 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Нечаевой И.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «АМК-ФАРМА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ЛОМБАРД КОРУНД» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности, неустойки,

в присутствии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 12.08.2021, представлен диплом о высшем юридическом образовании, личность удостоверена паспортом (до и после перерыва),

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 04.08.2022 представлен диплом о высшем юридическом образовании, личность удостоверена паспортом (до и после перерыва),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседанияФИО3,

установил:

акционерное общество «АМК-ФАРМА» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЛОМБАРД КОРУНД» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору№ А-Жл.1.2019/21 от 19.07.2019 в размере 263 197 руб. 81 коп., неустойки по ставке 0,5 % за каждый день просрочки в размере 552 339 руб. 20 коп. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 25.08.2022 возбуждено производство по делу.

В судебном заседании суд заслушал пояснения сторон.

Протокольным определением от 07.12.2022 в судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 16 час. 50 мин. 12.12.2022.

После перерыва представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика поддержала ранее изложенные доводы.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

19.07.2019 между АО «АМК-ФАРМА» (арендодатель) и ООО «ЛОМБАРД КОРУНД» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № А-Жл. 1.2019/31 по условиям которого арендодатель обязался передать во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение, указанное в пункте 2.2 договора, а арендатор обязался принять данное нежилое помещение и уплачивать арендную плату в размере, установленном настоящим договором.

В соответствии с пунктом 2.2. договора, по настоящему договору арендодатель обязуется передать арендатору часть комнаты № 6 на первом этаже здания площадью 37,6 (тридцать семь целых и 6/10) кв.м. (далее - помещение). Передаваемое в аренду помещение, определено путем штриховки в поэтажном плане, прилагаемом к настоящему договору в качестве приложения № 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 2.4. договора, арендатор обязался использовать помещение только для осуществления коммерческой деятельности: размещение ломбарда.

Арендатор обязан произвести работы арендатора и начать коммерческую деятельность не позднее 20.08.2019. Под началом коммерческой деятельности арендатора понимается открытие арендатором помещения для свободного посещения посетителями и выдача кассовых чеков (пункт 2.6. договора).

По акту приема-передачи от 16.09.2019 спорное помещение передано во временное пользование арендатору.

Пунктом 3.1. договора стороны согласовали срок аренды по настоящему договору: с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения по 30.06.2020.

Исходя из пункта 4.1. договора, арендатор за пользование помещением в течение срока аренды производит уплату арендной платы. Арендная плата по настоящему договору состоит из постоянной составляющей арендной платы, переменной составляющей арендной платы, дополнительной составляющей арендной платы и оборотной составляющей арендной платы.

Согласно пунктам 4.2., 4.2.1., 4.2.2. договора, размер и условия оплаты постоянной. переменной, дополнительной, оборотной составляющих арендной платы, подлежащих выплате по настоящему договору, определяются следующим образом.

Постоянная составляющая арендной платы: базовая арендная плата составляет 2 928 руб. 60 коп. за 1 кв.м. арендуемой площади в месяц без НДС. Постоянная составляющая арендной платы рассчитывается как произведение базовой арендной платы за 1 кв.м. в месяц без НДС на арендуемую площадь, определенную по середине стены, образующей периметр помещения без учета внутренних перегородок и стен, и составляет 110 116 руб. 11 коп. в месяц без НДС. Постоянная составляющая арендной платы начисляется арендатору с даты начала арендатором коммерческой деятельности, указанной в пункте 2.6 настоящего договора.

Постоянная составляющая арендной платы выплачивается ежемесячно авансом не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца. Постоянную составляющую арендной платы за первый месяц арендатор выплачивает в течение 5 календарных дней после подписания настоящего договора.

Переменная составляющая арендной платы состоит из следующих составляющих и равна их сумме:

- стоимость потребленной в помещении за месяц электроэнергии;

- стоимости, потребленной в зонах общего пользования за месяц электроэнергии, пропорционально доле арендатора.

Переменная составляющая арендной платы начисляется арендатору с даты подписания акта приема-передачи помещения. Арендатор ежемесячно производит уплату переменной составляющей арендной платы в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты выставления арендодателем счета на оплату (пункт 4.2.2.5. договора).

В силу пункта 4.2.3. договора, дополнительная составляющая арендной платы включает в себя:

А) эксплуатационные расходы в размере 379 руб. 76 коп. без НДС в месяц за 1 кв.м. арендуемой площади;

б) маркетинговые расходы в размере 24 руб. 95 коп. без ндс в месяц за 1 кв.м. арендуемой площади.

Дополнительная составляющая арендной платы рассчитывается как произведение суммы эксплуатационных расходов и маркетинговых расходов за 1 кв.м. без НДС в месяц на Арендуемую площадь, определенную по середине стены, образующей периметр помещения без учета внутренних перегородок и стен, и составляет 15 217 руб. 10 коп. без НДС в месяц.

Дополнительная составляющая арендной платы выплачивается ежемесячно авансом не позднее 20 (двадцатого) числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца. дополнительную составляющую арендной платы за первый месяц срока аренды арендатор выплачивает не позднее 5 (пяти) календарных дней после подписания настоящего договора. Дополнительная составляющая арендной платы начисляется арендатору с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Оборотная составляющая арендной платы определяется как положительная разница между величиной, определяемой как 14 % от товарооборота, без НДС за календарный (расчетный) месяц в рублях, и величиной, рассчитанной как сумма постоянной составляющей арендной платы и дополнительной составляющей арендной платы за соответствующий календарный (расчетный) месяц в рублях, без НДС. Полученная величина оборотной составляющей арендной платы увеличивается на величину действующей ставки НДС (пункт 4.2.4.1. договора). Оборотная составляющая арендной платы начисляется с даты начала коммерческой деятельности (пункт 4.2.4.2. договора).

Оборотная составляющая арендной платы (в случае наличия) выплачивается ежемесячно в течение 5 рабочих дней с даты выставления арендодателем счета на оплату (пункт 4.2.4.3. договора).

Согласно пункту 4.3. договора, арендатор в течение 5 календарных дней после подписания настоящего договора выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере 126 740 руб. 95 коп., без НДС. Если иное не предусмотрено договором, в случае надлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств по договору, обеспечительный платеж зачитывается арендодателем в счет оплаты арендной платы за последний месяц или иной соответствующий период до окончания срока аренды по договору.

Платежным поручением от 06.08.2019 № 2493 арендодатель внес арендатору обеспечительный платеж на сумму 126 740 руб. 95 коп.

По акту приема-передачи от 30.06.2020 в связи с истечением срока действия спорного договора аренды спорное помещение передано арендатором арендодателю. В указанном акте стороны закрепили, что помещение арендатора оборудовано прибором учета электроэнергии (счетчиком), но прибором учета учитывается только потребление электрической энергии розеточной группой (внутренняя разводка), а освещение осуществляется от общей осветительной системы здания. Показания счетчика № 39311085 – 04607,0.

После истечения срока действия договора обеспечительный платеж, уплаченный арендатором по платежному поручению от 06.08.2019 № 2493 засчитан арендодателем в счет задолженности:

- по постоянной и дополнительной составляющим арендной платы за апрель 2020 в полном объеме;

- по переменной составляющей арендной платы за период март - апрель 2020 в полном объеме и за май 2020 частично.

Таким образом, с учетом принятых судом уточнений, произведенных ответчиком платежей, истец числит за ответчиком задолженность по арендной плате за период май - июнь 2020 года в размере 263 197 руб. 81 коп. согласно представленному уточненному расчету.

Истцом в материалы дела представлены выставленные арендатору счета на оплату переменной составляющей арендной платы (электроэнергии) за периоды октябрь 2019 года - июль 2020 года, а также платежные поручения об уплате арендатором арендной платы.

В пункте 8.2. договора стороны согласовали, что в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по осуществлению платежей, установленных настоящим договором, арендодатель вправе начислить пени в размере 0,5 процента от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки. 

Стороны особо оговорили, что предусмотренная настоящим пунктом неустойка (пеня) является отдельным охранительным обязательством, которое не прекращается в связи с истечением срока аренды по настоящему договору и/или сдачей помещения арендодателю по акту сдачи-приема и начисляется по день уплаты суммы платежей арендодателю.

Учитывая вышеизложенное, истец с учетом принятых судом уточнений начислил ответчиком неустойку в общем размере 552 339 руб. 20 коп. согласно представленному уточненному расчету.

Претензией от 25.04.2022 исх. № 6 истец обратился к ответчику с требованием оплатить задолженность по арендной плате по состоянию на 31.03.2022. Ответчик добровольно требования истца не исполнил.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик исковые требования не признал, в отзыве и дополнении к нему заявил следующие возражения:

- в период с 27.03.2020 по 30.06.2020, в соответствии с Указом Губернатора Красноярского края от 27.03.2020 № 71-УГ «О дополнительных мерах, направленных на предупреждение распространения коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV, на территории Красноярского края» деятельность ряда коммерческих организаций, в том числе торговых центров приостановлена. На основании данного нормативного акта доступ в помещение ТРЦ ограничен и соответственно деятельность ответчиком фактически не осуществлялась, прибыль не извлекалась;

- арендатор неоднократно предлагал уменьшить на период с 28.03.2020 до отмены ограничительных мер на территории г. Красноярск арендную плату по указанному договору, однако данные предложения не были акцептованы арендодателем; в последствии арендатор неоднократно предлагал арендодателю снизить арендную плату в период с 01.04.2020 по 30.06.2020 по вышеуказанному договору. Указанное подтверждается письмами, направленными арендатором в адрес арендодателя 13.05.2020, 15.06.2021, 01.12.2021, 16.05.2022;

- ответчик считает размер неустойки явно не соответствующим размеру убытков и считает возможным применение судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец представил письменные возражения на отзыв ответчика. 

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при  отсутствии таких  условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Заключенный между сторонами договор № А-Жл. 1.2019/31 от 19.07.2019 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1 статьи 311 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику и возврат помещения из аренды подтверждается актами приема-передачи, сторонами в ходе судебного разбирательства указанные обстоятельства не оспаривались.

С учетом принятых судом уточнений, произведенных ответчиком платежей, истец числит за ответчиком задолженность по арендной плате за период май - июнь 2020 года в размере 263 197 руб. 81 коп., согласно представленному уточненному расчету.

В ходе рассмотрения настоящего спора между сторонами возникли разногласия относительно размера арендной платы, подлежащей начислению, возможность уменьшения размера арендной платы и порядка начисления неустойки. 

Согласно пунктам 4.2., 4.2.1., 4.2.2. договора, размер и условия оплаты постоянной. переменной, дополнительной, оборотной составляющих арендной платы. подлежащих выплате по настоящему договору, определяются следующим образом.

Постоянная составляющая арендной платы: базовая арендная плата составляет 2 928 руб. 60 коп. за 1 кв.м. арендуемой площади в месяц без НДС. Постоянная составляющая арендной платы рассчитывается как произведение базовой арендной платы за 1 кв.м. в месяц без НДС на арендуемую площадь, определенную по середине стены, образующей периметр помещения без учета внутренних перегородок и стен, и составляет 110 116 руб. 11 коп. в месяц без НДС. Постоянная составляющая арендной платы начисляется арендатору с даты начала арендатором коммерческой деятельности, указанной в пункте 2.6 настоящего договора.

Постоянная составляющая арендной платы выплачивается ежемесячно авансом не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца. Постоянную составляющую арендной платы за первый месяц арендатор выплачивает в течение 5 календарных дней после подписания настоящего договора.

Переменная составляющая арендной платы состоит из следующих составляющих и равна их сумме:

- стоимость потребленной в помещении за месяц электроэнергии;

- стоимости, потребленной в зонах общего пользования за месяц электроэнергии, пропорционально доле арендатора.

Переменная составляющая арендной платы начисляется арендатору с даты подписания акта приема-передачи помещения. Арендатор ежемесячно производит уплату переменной составляющей арендной платы в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты выставления арендодателем счета на оплату (пункт 4.2.2.5. договора).

Судом проверен уточненный расчет задолженности за спорный период. Судом установлено, что при исчислении задолженности за арендную плату истцом не учены следующие обстоятельства.

В период сложившейся эпидемиологической ситуации в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции действуют специальные нормы, установленные Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон № 98-ФЗ).

Данным законом установлены особенности в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 года органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно «Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 3» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.02.2021) Закон № 98-ФЗ и Требования не содержат норм, исключающих применение для договоров субаренды установленных названными нормативными актами правил предоставления отсрочки по уплате арендной платы.

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют также организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся субарендаторами недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в ред. Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в ответе на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее - Обзор судебной практики № 2 от 30.04.2020), арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению. 

В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. 

Следовательно, введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы за период 2020 года в случае, если введение указанного режима привело к невозможности использования соответствующих помещений по изначально согласованному назначению. 

Таким образом, уменьшение арендной платы за период введенных ограничений не зависит от того, достигнута ли между арендодателем и арендатором договоренность об условиях снижения размера арендной платы путем заключения дополнительных соглашений к договору аренды (в данном случае такая договоренность не достигнута), а обусловлено тем, имелась ли у арендатора возможность использовать арендуемое имущество в указанный период в соответствии с условиями заключенного договора и для определенных в нем целей. 

Указом Губернатора Красноярского края от 27.03.2020 № 71-уг «О дополнительных мерах, направленных на предупреждение распространения коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCOV на территории Красноярского края» (с учетом изменений, внесенных Указом Губернатора Красноярского края от 09.07.2020 № 181-уг) на территории Красноярского края введены ограничительные меры, направленные на предупреждение распространения коронавирусной инфекции COVID-19.

Как следует из материалов дела, с 28.03.2020 деятельность ООО «ЛОМБАРД КОРУНД» на территории арендованного помещения фактически была приостановлена, помещение не использовалось, доходы не приносило.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 2.4. договора, арендатор обязался использовать помещение только для осуществления коммерческой деятельности: размещение ломбарда.

В абзаце 3 ответа на вопрос 5 Обзора судебной практики № 2 от 30.04.2020 сформулирована правовая позиция, согласно которой арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы и в таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. 

В материалы дела представлены письма ответчика, которыми ответчик обращался к истцу с вопросом об изменении размера арендной платы в связи с введением ограничительных мер. Вместе с тем, сторонами не достигнута договоренность и дополнительное соглашение к договору аренды не подписано.

Учитывая вышеизложенное, поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, в силу правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики № 2 от 30.04.2020, размер сниженной арендной платы определяется судом.

Между тем, законом не предусмотрено правил для полного освобождения арендатора от уплаты аренды, по основанию связанному с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. (Вопросы 3 - 6 обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Ответчик просит суд уменьшить размер арендной платы до 50 %.

Суд, учитывая обстоятельства настоящего дела, считает, что уменьшение аренной платы на 50 % (с 28.03.2022) соответствует требованиям справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, поскольку пострадавшими являются как арендатор, так и арендодатель по независящим от них причинам, которые лишились того уровня доходов, на получение которых рассчитывали.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.07.2021 по делу № А19-18829/2020.

При этом суд учитывает, что указанное уменьшение арендной платы не распространяется на согласованную сторонами в пункте 4.2.2. спорного договора аренды переменную составляющую арендной платы, а именно на стоимость потребленной электроэнергии.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

В подпункте е) пункта 3 Требований указано, что если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Доказательства освобождения ответчика от оплаты расходов за электроэнергию в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, учитывая суть переменной составляющей арендной платы, а также цель распределения бремени несения арендной платы за рассматриваемый ковидный период, за арендатором, во всяком случае, сохраняется обязанность по оплате стоимости потребленной электроэнергии.

Согласно пункту 4.3. договора, арендатор в течение 5 календарных дней после подписания настоящего договора выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере 126 740 руб. 95 коп., без НДС. Если иное не предусмотрено договором, в случае надлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств по договору, обеспечительный платеж зачитывается арендодателем в счет оплаты арендной платы за последний месяц или иной соответствующий период до окончания срока аренды по договору.

Платежным поручением от 06.08.2019 № 2493 арендодатель внес арендатору обеспечительный платеж на сумму 126 740 руб. 95 коп.

В статье 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1). 

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 этой статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что в настоящее время спорный договор прекратил свое действие, обеспечительный платеж в сумме 126 740 руб. 95 коп. подлежит зачету в счет погашения задолженности.

Учитывая вышеизложенное, согласованные сторонами условия спорного договора, перечисленный арендатором обеспечительный платеж и произведенные арендатором оплаты, размер арендной платы за спорный период с марта по июнь 2020 года подлежит определить следующим образом:

1) за март 2020 года:

с 01.03.2020 по 27.03.2020 (27 дней) арендная плата составит 130 992 руб. 63 коп., исходя из расчета: 150 398 руб. 95 коп. (постоянная + дополнительная составляющие арендной платы) / 31 день в марте х 27 дней;

с 28.03.2020 по 31.03.2020 (4 дня) арендная плата составит 9 703 руб. 16 коп., исходя из расчета: 150 398 руб. 95 коп. (постоянная + дополнительная составляющие арендной платы) / 31 день в марте х 4 дня / 2 (50 % от исчисленной арендной платы с учетом снижения размера арендной платы после введения режима чрезвычайной ситуации).

Таким образом, общий размер арендной платы за март 2020 года составил140 695 руб. 79 коп. (130 992 руб. 63 коп. + 9 703 руб. 16 коп.).

При этом, по состоянию на 20.02.2020 на стороне арендатора имелась переплата в размере 64 581 руб. 08 коп. (за счет денежных средств, поступивших по платежному поручению от 20.02.2020 в размере 150 400 руб.), в связи с чем задолженность арендатора по арендной плате за март 2020 года (без учета переменной составляющей арендной платы) составила 76 114 руб. 71 коп. (140 695 руб. 79 коп. - 64 581 руб. 08 коп.).

20.03.2020 арендатор перечислил арендодателю платеж в размере 150 400 руб., в связи с чем, на начало апреля 2020 года на стороне арендатора образовалась переплата в размере 74 285 руб. 29 коп. (150 400 руб. - 76 114 руб. 71 коп.).

2) за апрель, май, июнь 2020 года арендная плата (с учетом переменной составляющей арендной платы за март 2020 года в размере 2 557 руб. 89 коп.) составила 228 922 руб. 47 коп,. исходя из расчета: 

150 398 руб. 95 коп. (постоянная + дополнительная составляющие арендной платы) х 3 месяца / 2 (50% от исчисленной арендной платы с учетом снижения размера арендной платы после введения режима чрезвычайной ситуации) + стоимость потребленной арендатором за период с марта по июнь 2020 года электроэнергии 2 557 руб. 89 коп. + 162 руб. 74 коп. + 445 руб. 50 коп. + 157 руб. 91 коп. = 228 922 руб. 47 коп.

Долг арендатора по оплате арендной платы за апрель, май, июнь 2020 года составляет 27 896 руб. 23 коп., исходя из следующего расчета:

228 922 руб. 47 коп. - 74 285 руб. 29 коп. (переплата на стороне арендатора на начало апреля 2020 года) - 126 740 руб. 95 коп. обеспечительный платеж (платежное поручение от 06.08.2019 № 2493) = 27 896 руб. 23 коп.

С учетом вышеизложенного, суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия спорного договора аренды, учитывая, что договор прекращен, арендуемое помещение освобождено, арендатор имеет право на уменьшение размера арендной платы, пришел к выводу об обоснованности требований истца (арендодателя) о взыскании с ответчика 27 896 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате.

Доказательства оплаты арендной платы в размере 27 896 руб. 23 коп. ответчиком в материалы дела не представлены, при этом суд считает исполнение обязательств по внесению арендной платы наступившим в полном объеме с учетом предоставленной законодательством отсрочки (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества») и согласованных сторонами сроков внесения ежемесячных платежей.

Поскольку доказательства внесения арендной платы в спорном периоде в полном объеме суду не представлены, требование истца о взыскании 27 896 руб. 23 коп. долга является обоснованным и подлежит удовлетворению в указанной части. В остальной части иска о взыскании долга суд отказывает.

Истцом также заявлено уточненное требование о взыскании с ответчика неустойки в общем размере 552 339 руб. 20 коп.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться пеней, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В пункте 8.2. договора стороны согласовали, что в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по осуществлению платежей, установленных настоящим договором, арендодатель вправе начислить пени в размере 0,5 процента от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки. 

Судом проверен выполненный истцом уточненный расчет неустойки, судом установлено, что расчет неустойки за октябрь 2019 года (на сумму 15 069 руб. 55 коп.), ноябрь 2019 года (на суммы 579 руб. 59 коп. и 12 444 руб. 20 коп.), декабрь 2019 года (на сумму 12 873 руб. 15 коп.), январь 2020 года (12 443 руб. 90 коп.), февраль 2020 года (на сумму 13 301 руб. 93 коп.) произведен истцом верно, в соответствии с обстоятельствами и материалами дела, а также условиями спорного договора аренды. Ответчиком в данной части арифметика расчета неустойки, периоды ее начисления, количество дней просрочки не оспорены; контррасчет ответчика по своей методике расчета в данной части соответствует выполннному истцом расчету неустойки.

Вместе с тем, расчеты неустойки за март, апрель и июнь 2020 года произведены истцом неверно в силу следующего:

1) Как установлено судом ранее, общий размер арендной платы за март 2020 года составил 140 695 руб. 79 коп. (130 992 руб. 63 коп. + 9 703 руб. 16 коп.). При этом, по состоянию на 20.02.2020 на стороне арендатора имелась переплата в размере 64 581 руб. 08 коп. (за счет денежных средств, поступивших по платежному поручению от 20.02.2020 в размере 150 400 руб.), в связи с чем задолженность арендатора по арендной плате за март 2020 года (без учета переменной составляющей арендной платы) составила 76 114 руб. 71 коп. (140 695 руб. 79 коп. - 64 581 руб. 08 коп.).

Таким образом, неустойка за апрель 2020 года подлежит начислению на неоплаченную сумму в размере 76 114 руб. 71 коп. 

Согласно расчету суда, с учетом вышеизложенного, суммой обоснованно начисленной и предъявленной ко взысканию неустойки за март 2020 года является 11 036 руб. 63 коп., исходя из следующего расчета:

76 114 руб. 71 коп. х 0,5 % х 29 дней просрочки согласно указанному истцом в уточненном расчете периоду начисления неустойки (с 21.02.2020 по 20.03.2020).

2) Исходя из изложенного ранее, 20.03.2020 арендатор перечислил арендодателю платеж в размере 150 400 руб., в связи с чем, на начало апреля 2020 года на стороне арендатора образовалась переплата в размере 74 285 руб. 29 коп.

Поскольку размер арендной платы за апрель 2020 года составляет 75 199 руб. 48 коп. (150 398 руб. 95 коп. (постоянная + дополнительная составляющие арендной платы) / 2 (50% от исчисленной арендной платы с учетом снижения размера арендной платы после введения режима чрезвычайной ситуации)), с учетом указанной переплаты размер задолженности арендатора за апрель 2020 года составил 914 руб. 19 коп. (75 199 руб. 48 коп. - 74 285 руб. 29 коп.) и, как указано ранее, был полностью погашен обеспечительным платежом (платежное поручение от 06.08.2019 № 2493). При этом суд учитывает, что с учетом сути института обеспечительного платежа, условий заключенного сторонами договора в данной части, датой исполнения возникшего денежного обязательства, которое «перекрывается» за счет суммы обеспечительного платежа, является согласованная сторонами в договоре дата исполнения арендатором своего обязательства по оплате, а не даты проведения арендодателем зачета сумм долга суммами обеспечительного платежа, даты прекращения арендных правоотношений либо иные даты. 

Таким образом, неустойка за апрель 2020 года начислению не подлежит в связи с отсутствием задолженности.

3) Аналогично за май 2020 года не подлежит начислению неустойка в связи с отсутствием задолженности за указанный период в виду того, что задолженность за указанный период погашена обеспечительным платежом (платежное поручение от 06.08.2019 № 2493).

4) Согласно расчету суда, с учетом вышеизложенного, суммой обоснованно начисленной и предъявленной ко взысканию неустойки за июнь 2020 года является 49 515 руб. 81 коп., исходя из следующего расчета:

27 896 руб. 23 коп. (признанная обоснованной судом общая итоговая сумма долга) х 355 дней просрочки с 11.01.2021 по 31.12.2021 согласно указанному истцом в уточненном расчете периоду начисления неустойки х 0,5 %.

С учетом изложенного, общей суммой обоснованно начисленной неустойки, по мнению суда, является 127 264 руб. 76 коп. (15 069 руб. 55 коп. + 579 руб. 59 коп. + 12 444 руб. 20 коп. + 12 873 руб. 15 коп. + 12 443 руб. 90 коп. + 13 301 руб. 93 коп. + 11 036 руб. 63 коп. + 49 515 руб. 81 коп.).

Ответчик доказательства оплаты неустойки не представил, заявил о снижении размера неустойки на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

С учетом разъяснений, данных в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Пунктом 73 Постановления установлено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. 

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки. 

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. 

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты. 

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ) (пункт 75 Постановления). 

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон. 

Из материалов дела следует, что в договоре аренды сторонами согласована неустойка в размере 0,5 %. Вместе с тем, указанное значение договорной неустойки не является обычно принятым в деловом обороте и не соответствует средней процентной ставке за необеспеченный банковский кредит, в связи с чем, ходатайство ответчика о снижении размера неустойки подлежит удовлетворению судом. 

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности и принцип соразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, а также длительность просрочки по внесению арендной платы со стороны ответчика суд считает необходимым снизить размер взыскиваемой неустойки с 0,5 % до 0,1% в день за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Согласно расчету суда, размер неустойки, исходя из ставки 0,1% в день, составляет 25 452 руб. 95 коп. (127 264 руб. 76 коп. / 5).

При изложенных обстоятельствах суд удовлетворяет требование истца о взыскании с ответчика 25 452 руб. 95 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части требования о взыскании неустойки суд отказывает.

Таким образом, суд отклоняет доводы истца и ответчика в соответствующей части и удовлетворяет требования истца о взыскании с ответчика 27 896 руб. 23 коп. задолженности и 25 452 руб. 95 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска суд отказывает.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы, понесенные лицами, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворённых требований.

В абзаце 3 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Таким образом, учитывая результат рассмотрения спора, принятые судом уточнения исковых требований, а также признанные судом обоснованными суммы долга и неустойки (без учета ее снижения по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации), расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 674 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Излишне уплаченная истцом государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛОМБАРД КОРУНД» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу акционерного общества «АМК-ФАРМА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 53 349 руб. 18 коп., в том числе: 27 896 руб. 23 коп. задолженности и 25 452 руб. 95 коп. неустойки, взыскать 3 674 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить акционерному обществу «АМК-ФАРМА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 5 302 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 05.08.2022 № 2277.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

И.С. Нечаева