АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                          Дело № А32-41487/2022

Резолютивная часть решения объявлена 25.10.2023.

Полный текст решения изготовлен 23.11.2023.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

истец: МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчик: АО "Совхоз "Восход" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 24.03.2020                      № 23-09/5286 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620,

о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 14.05.2020 № 1 к договору аренды от 24.03.2020 № 23-09/5286,

об обязании АО «Совхоз «Восход» вернуть земельный участок в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления в силу решения суда,

об указании, что решение по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды № 23:49:0000000:620-23/050/2020-2 и дополнительного соглашения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620,

о восстановлении в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620 «для сельскохозяйственного использования»,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – по доверенности,

от ответчика: ФИО3 – по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – истец, Росимущество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к АО «Совхоз «Восход» (далее – общество) с требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 24.03.2020                      № 23-09/5286 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620 (далее – спорный земельный участок);

- признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 14.05.2020 № 1 к договору аренды от 24.03.2020 № 23-09/5286;

- обязать АО «Совхоз «Восход» вернуть земельный участок в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления в силу решения суда;

- указать, что решение по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды № 23:49:0000000:620-23/050/2020-2 и дополнительного соглашения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620;

- восстановить в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620 «для сельскохозяйственного использования».

Исковые требования мотивированы тем, что АО «Совхоз «Восход» был изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка, предоставленного обществу на праве аренды в порядке переоформления, что является признаком мнимости договора аренды земельного участка, а также дополнительного соглашения к нему.

Представитель истца настаивал на заявленных требованиях, дополнительные документы, позицию не представил.

Представитель ответчика возражал против требований, указал, что доступ к участку ограничен. В представленном ранее отзыве пояснил, что вид разрешенного использования спорного земельного участка необходимо было привести в соответствие с правилами землепользования и застройки (зона инженерно-транспортной инфраструктуры), что и было сделано путем издания распоряжения об изменении вида разрешенного использования и заключения впоследствии дополнительного соглашения к договору аренды, заявил об истечении срока исковой давности по всем требованиям. Указал, что право аренды возникло у общества на законных основаниях, истцом не доказаны признаки мнимости договора аренды и злоупотребление правом при заключении спорных сделок.

Суд исследовав материалы дела, установил следующее.

ФГУП «Совхоз «Восход» приватизирован путем преобразования в АО «Совхоз «Восход» на основании распоряжений ТУ Росимущества №1379-р от 31.12.2010 и 644-р от 10.11.2011 с последующим разделом первоначального земельного участка на 24 самостоятельных объектов, на которые в последующем без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования АО «Совхоз «Восход» заключены договоры аренды.

На основании обращений АО «Восход» МТУ Росимущества было вынесено распоряжение от 11.03.2020 №23-199-р о предоставлении АО «Совхоз «Восход» на праве аренды земельных участков, в том числе 23:49:0000000:620 из земель населенных пунктов, площадью 12 711 кв.м, с видом разрешенного использования - «Для сельскохозяйственного использования». На основании указанного распоряжения был заключен договора аренды №23-09/5286 от 24.03.2020.

01.04.2020 и 16.04.2020 в МТУ Росимущества поступили обращения АО «Совхоз «Восход» о необходимости изменения вида разрешенного использования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:620 с указанием следующих видов разрешенного использования: «Промышленный объект (производство) IV-V класса санитарной опасности по классификации СанПиН, предприятия по изготовлению металлических, деревянных изделий, мебели».

В обоснование изменения вида разрешенного использования общество сослалось на их несоответствие Правилам землепользования и застройки г. Сочи.

Распоряжением от 20.04.2020 №23-304-р МТУ Росимущества выбрало вид разрешенного использования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:620, площадью 12 711 кв. м.: «Промышленный объект (производство) IV-V класса санитарной опасности по классификации СанПиН, предприятия по изготовлению металлических, деревянных изделий, мебели».

14.05.2020 между МТУ Росимущества и АО «Совхоз «Восход» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.03.2020 №23-09/5286.

Указанные изменения внесены в ЕГРН, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской от 22.08.2022.

Истец указывает, что в порядке осуществления контроля за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, а также проверки обоснованности изменения вида разрешенного использования Межрегиональным территориальным управлением установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:620 не используется, а вид разрешенного использования был изменен с нарушением действующего законодательства. 

Также, по мнению истца, ОАО «Совхоз Восход», заключая оспариваемый договор, заведомо не преследовало цели исполнения его условий и использования земельного участка по назначению, сельскохозяйственную деятельность не вело и возможности для этого не имело. Переоформление права постоянного бессрочного пользования на земельный участок на право аренды было осуществлено Росимуществом, в том числе и для ведения обществом своей уставной деятельности, а именно, выращивание зерновых, зернобобовых культур и семян масличных культур, однако действия общества были направлены лишь на сохранение и юридическое закрепление прав на землю за коммерческой организацией на максимально выгодных и привлекательных условиях. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении настоящего спора судом установлено следующее. 

В соответствии с приказом № 29 Сочинского треста совхоза «Главкурортторга» Министерства торговли РСФСР от 14.02.1961 на базе имущественного комплекса Адлерского плодоовощного совхоза № 11 был образован совхоз  «Восход», который на основании приказа Плодопрома РФСР от 05.03.1974 № 46 переименован в Овощеводческий совхоз «Восход».

На основании указанных приказов Овощеводческий совхоз «Восход» реорганизован в форме преобразования, его правопреемником является АО «Совхоз «Восход». 

Согласно п. 2 ст. 113 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 12.08.1996 № 111-ФЗ) имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296) (п.4 ст.214 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

В соответствии с п.п. 9, 12 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ)  право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие названного Кодекса, сохраняется. Таким образом, ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в ЗК РФ признаны, причем каких-либо ограничений срока указанного права не установлено.

Постановлением администрации г. Сочи от 09.01.1997 № 5/1 «Об утверждении материалов землеустройства и выдаче Государственных актов на право постоянного (бессрочного) пользования землей сельскохозяйственными предприятиями города» Совхоз «Восход» в пределах полномочий, установленных нормами, действовавшими в указанный период времени Земельного кодекса РСФСР и положениями Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации", были закреплены за совхозом «Восход» на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки, общей площадью 210,16 гектар. 

В качестве правоудостоверяющего документа, подтверждающего предоставление Совхозу «Восход» земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, выдан государственный акт серии КК-2, номер 426001767, зарегистрированный в книге записи государственных актов, выданного по форме в порядке регламента, установленного Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 "Об утверждении форм государственного акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей".

Согласно Приказу Минсельхозпрод России № 429 от 16.10.1997 Совхоз «Восход» преобразовался в ФГУП «Совхоз «Восход», и данное преобразование зарегистрировано на основании Приказа Министерства сельского хозяйства РФ от 26.11.1997 № 1254 (свидетельство № 1530, серия АДГ).

В соответствии с Распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае № 644-р от 10.11.2011 «О внесении изменений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 31.12.2010 № 1379-р «Об условиях приватизации федерального государственного унитарного предприятия «Совхоз «Восход» была произведена реорганизация путем преобразования ФГУП «Совхоз «Восход» в ОАО «Совхоз «Восход», о чем в ЕГРЮЛ внесена запись от 23.03.2012. 

В соответствии с вышеуказанным Распоряжением от 10.11.2011 № 644-р все земельные участки, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на землю от 09.01.1997 серии КК-2 № 426001767 за «Совхоз «Восход» перешли в порядке правопреемства от ФГУП «Совхоз «Восход» к АО «Совхоз «Восход». 

Данным распоряжением АО «Совхоз «Восход» было предписано заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620 путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды после завершения реорганизации ФГУП «Совхоз «Восход» в  АО «Совхоз «Восход».

Таким образом, судом установлено, что АО «Совхоз «Восход» является правопреемником ФГУП «Совхоз «Восход».

Вопрос легитимной принадлежности обществу земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования также неоднократно был установлен и подтвержден судебными актами (в том числе дела №№ А32-16345/2012, А32-3928/2012, А32-155/2012).

В деле отсутствуют доказательства того, что имелись основания для прекращения или признания недействительным (ничтожным) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренных в ст. 45 ЗК РФ, с момента выдачи Государственного акта от 09.01.1997 до настоящего времени. 

25.08.2010 в ЕГРН внесена регистрационная запись № 23-23-22/147/2010-075 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:620.

Распоряжением Росимущества от 11.03.2020 № 23-199-р принято решение в порядке переоформления путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования АО «Совхоз «Восход» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:620 из земель населенных пунктов, площадью 12 711 кв.м, с видом разрешенного использования - «Для сельскохозяйственного использования», на право аренды сроком на 49 лет.

Как указано выше, во исполнение указанного распоряжения между истцом и обществом заключен договор аренды от 24.03.2020 № 23-09/5286, зарегистрированный в установленном порядке.

В целях приведения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620 в соответствии с градостроительным зонированием и правилам землепользования и застройки общество обратилось в Росимущество с соответствующим заявлением. 

Как указано выше, распоряжением Росимущества от 20.04.2020 № 23-304-р «О выборе вида разрешенного использования федеральных земельных участков, находящихся в федеральной собственности», на основании которого впоследствии были внесены соответствующие изменения в сведения ЕГРН, спорному земельному участку собственником установлен испрашиваемый обществом вид разрешенного использования земельного участка.

14.05.2020 дополнительным соглашением № 1 стороны привели условия договора аренды от 24.03.2020 № 23-09/5286 в части предусмотренного в нем вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Распоряжением Росимущества и сведениями об измененном на основании данного Распоряжения виде разрешенного использования земельного участка, содержащимися в ЕГРН.

Дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном порядке.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). 

Без проведения торгов такой договор может быть заключен в случае предоставления земельного участка лицу, у которого этот участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования (подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). 

В п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность, необходимо руководствоваться следующим. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

Право на заключение договора аренды земельного участка на льготных условиях (в порядке переоформления) общество не реализовало до 01.07.2012. 

Абзацем первым п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.01.2016) предусматривалось, что юридические лица, за исключением лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. 

С 01.01.2016 названная статья действует в новой редакции, согласно которой юридические лица, за исключением лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ.

Однако установленная законом дата определяет срок для исполнения обязанности по переоформлению такого права, но не влечет прекращения этого права в связи с наступлением этой даты. Лица, указанные в п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, после 01.07.2012 не утрачивают право переоформления таких земельных участков в аренду или собственность.

Учитывая вышеизложенное, право постоянного (бессрочного) пользования АО «Совхоз «Восход» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:620 было правомерно переоформлено на право аренды. 

При этом, ненормативные правовые акты, являющиеся основанием для приобретения права постоянного бессрочного пользования, а также предоставления земельного участка в аренду (Государственный акт серия КК-2 № 426001767, Распоряжения от 10.11.2011 № 644-р, от 11.03.2020 № 23-199-р) в установленном порядке не отменялись, недействительными не признаны.

Как следует из материалов дела, Распоряжением Росимущества от 11.03.2020 № 23-199-р спорный земельный участок предоставлен ответчику в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего у него права постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком без торгов.

Согласно п.1.1 договора аренды от 24.03.2020 № 23-09/5286 видом разрешенного использования спорного земельного участка является вид «для сельскохозяйственного использования», что полностью соответствует виду разрешенного использования, ранее указанному в Государственном акте на право постоянного (бессрочного) пользования землей.

По смыслу ст. ст. 166, 168 ГК РФ признание сделки недействительной возможно по основаниям, существовавшим на момент ее заключения (совершения). Последующие, возникшие после заключения оспариваемой сделки, действия сторон или обстоятельства не могут повлиять на квалификацию сделки и послужить основанием для ее оспаривания.

При указанных обстоятельствах последующее заключение сторонами дополнительного соглашения от 14.05.2020, которым вид разрешенного использования земельного участка приведен в соответствие со сведениями ЕГРН, не может повлиять на квалификацию договора аренды от 24.03.2020, при заключении которого каких-либо нарушений действующего законодательства допущено не было, так как заключение договора носило обязательный характер для сторон в силу действующего законодательства.

Поскольку, как было выше указано, право аренды спорного земельного участка не могло быть предметом торгов, ни в случае первоначального вида разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного назначения», ни в измененном виде разрешенного использования, общество переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды по договору от 24.03.2020 № 23-09/5279 в порядке реализации своего исключительного права, предусмотренного подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. 

Таким образом, дополнительным соглашением от 14.05.2020 № 1 стороны привели условия договора аренды от 24.03.2020 № 23-09/5286 в части предусмотренного в нем вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Распоряжением Росимущества от 20.04.2020 № 23-304-р и сведениями об измененном на основании данного Распоряжения виде разрешенного использования земельного участка, содержащимися в ЕГРН.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что предметом иска по настоящему делу являются требования о признании договора аренды от 24.03.2020 № 23-09/5286 и дополнительного соглашения к нему от 14.05.2020 недействительными по основанию их ничтожности, предполагается, что истец должен указать в исковом заявлении, какой закон или иной правовой акт нарушен оспариваемыми сделками.

Истец ссылается на нормы подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ, содержащие принципы деления земель по целевому назначению на категории и требование об их использовании в соответствии с установленным видом разрешенного использования, без указания на то, каким образом данные принципы и требования были нарушены заключением оспариваемых сделок.

Несостоятелен довод истца о том, что сделка по передаче оспариваемого земельного участка в аренду является мнимой. 

В силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Положения п. 1 ст. 170 ГК РФ подлежат применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Мнение истца о мнимом характере оспариваемого договора аренды основано лишь на том, что у арендатора отсутствовало намерение исполнять этот договор.

Отсутствие намерения исполнять сделку лишь у одной из ее сторон само по себе не свидетельствует о мнимом характере такой сделки. 

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.02.2017 № 4-КГ16-69.

По своей правовой природе договор аренды земельного участка является обязывающим для сторон договора, на стороне публичного образования (арендодателя) лежит обязанность по передаче имущества во временное пользование, а на стороне арендатора –  обязанность по внесению оплаты за пользование переданным имуществом.

Участок передан истцом ответчику на основании акта приема – передачи от 24.03.2020, ответчик вносит за него арендную плату, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями от АО «Совхоз «Восход».

Спорный договор аренды одобрялся и исполнялся сторонами, в том числе и истцом, а следовательно, отсутствовали объективные основания сомневаться в действительности данной сделки. 

Таким образом, оспариваемая сделка исполнена сторонами, то есть правовые последствия, предусмотренные договором аренды, наступили, указанный договор реально исполнен (земельный участок передан, за пользование им вносится арендная плата).

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума от 01.11.2005 N 2521/05, реально исполненный договор не может являться мнимой или притворной сделкой.

Истец также ссылается на то, что общество, заключая договор аренды, заведомо не преследовало цели исполнения его условий и использования земельного участка по назначению, сельскохозяйственную деятельность не вело и возможности для этого не имело. 

Однако какие-либо доказательства в обоснование данного довода в дело не представлены. 

В части изменения вида разрешенного использования судом установлено следующее.

В силу ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 30 ГрК РФ градостроительный регламент является элементом Правил землепользования и застройки.

На территории города Сочи действуют Правила землепользования и застройки, утвержденные решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 (далее – ПЗЗ г. Сочи).

Пунктом 4.1 ПЗЗ г. Сочи установлено, что изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи физическими и юридическими лицами осуществляется в соответствии с перечнем видов разрешенного использования на территории соответствующей территориальной зоны, установленным настоящими Правилами, при условии соблюдения требований технических регламентов и иных обязательных требований.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, без дополнительных разрешений и согласования с учетом требований действующего законодательства.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства органами государственной власти, администрацией города Сочи, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями может осуществляться при письменном согласии соответствующего уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления города Сочи.

Таким образом, из системной взаимосвязи вышеуказанных норм следует, что вид разрешенного использования спорного земельного участка мог быть изменен только его собственником – Российской Федерацией.

Как следует из материалов дела, изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка было осуществлено самим истцом на основании его же распоряжения от 20.04.2020 № 23-304-р по соответствующему заявлению общества об изменении вида разрешенного использования.

Согласно п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ). 

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона № 101-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок находится в границах муниципального образования города-курорта Сочи, в связи с чем на основании ст. 83 ЗК РФ имеет категорию земель «земли населенных пунктов», то есть предназначен для застройки и развития города Сочи.

Частью 11 ст. 85 ЗК РФ установлено, что земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Согласно ч. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики,  земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Частью 2 ст. 7 ЗК РФ установлено, что земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства по территориальным зонам города Сочи указаны в таблице 9 Правил землепользования и застройки г. Сочи.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:620 расположен в территориальной зоне ИТ (зона инженерной и транспортной инфраструктур), которая в качестве основных видов разрешенного использования предусматривает, в том числе те, которые установлены Распоряжением Росимущества от 20.03.2020 № 23-304-р.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). 

Градостроительный кодекс определяет градостроительное зонирование как зонирование территории муниципального образования в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Последние включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков (п. 6 ст. 1). Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. 

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (п.п. 1, 3 ст. 36 ГрК РФ). 

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешённого использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путём приведения их в соответствие с видами разрешённого использования, установленными градостроительным регламентом (п.п. 8, 9 ст. 36, п.п. 3, 4 ст. 85 ЗК РФ). 

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются их правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п.п. 3, 4 ст. 37 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно представленным в материалы дела сведениям ЕГРН, а так же сведениям ИСОГД – 2311.04-Ф/03.20 от 17.03.2020 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:620 находится и находился в границах населенного пункта в связи с чем, на правовой режим указанного земельного участка распространяется действие градостроительного регламента в соответствии с ПЗЗ г. Сочи.

Градостроительный кодекс определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. 

Исходя из системного толкования положений п. 4 ст. 37 ГрК РФ, п. 3 ст. 85 ЗК РФ  правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

В апреле 2020 общество обратилось к истцу с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка в соответствии с действующими ПЗЗ г. Сочи (с изменениями, действовавшими на момент обращения). 

Возможность такого изменения прямо предусмотрена ст. 7 ЗК РФ и ст. 85 ЗК РФ, такая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2019 по делу № А53-18397/2018, от 25.08.2022 по делу № А53-30825/2021.

Спорный земельный участок относился и относится к категории земель - земли населенных пунктов, что в свою очередь означает, что на правовой статус спорного земельного участка распространялось действие градостроительного регламента установленной территориальной зоны согласно принятых на территории города Сочи Правилами землепользования и застройки. 

Таким образом, решение об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, оформленное Распоряжением от 20.04.2020 № 23-304-р, принято истцом для приведения его в соответствие с действующими ПЗЗ г. Сочи.

Истцом в судебном заседании 20.02.2023, то есть спустя 6 месяцев после обращения в суд с настоящими требованиями, в материалы дела представлено Распоряжение от 16.08.2022 № 23-445-/2, которым отменено Распоряжение от 20.04.2020 № 23-304-р об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, в связи с чем, истец полагает, что дополнительное соглашение ничтожно, поскольку заключено на основании отмененного Распоряжения.

Суд не соглашается с позицией истца, поскольку заключением оспариваемого дополнительного соглашения Распоряжение от 20.04.2020 № 23-304-р было реализовано, в ЕГРН внесены соответствующие изменения, между сторонами упомянутого соглашения фактически возникли гражданско-правовые отношения, которые не могут быть прекращены в рамках одностороннего действия Росимущества по отмене своего же Распоряжения.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.2021 по делу  № А32-7628/2020.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества. 

Пунктом 3 ст. 85 ЗК РФ допускается использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. 

Применительно к названным нормам Президиум ВАС РФ в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал правовой подход, согласно которому арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может понуждать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору, если при этом преследуется цель обхода предусмотренных земельным законодательством конкурентных процедур предоставления земельных участков для строительства.

Кроме того, согласно п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ прямо закреплен запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам торгов.

Однако, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620, предоставленного в аренду без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, указанный запрет не установлен.

Ссылки истца на установленные законом ограничения на изменение условий договора аренды земельного участка, в том числе изменение его разрешённого использования, отклоняются судом, поскольку данные ограничения не могут распространяться на земельные участки, предоставленные в аренду без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования.

Кроме того, сохранение разрешённого использования земельного участка, не предусмотренного документами градостроительного зонирования и документацией по планировке территории, недопустимо.

Аналогичная позиция изложена в решении Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2022 по делу № А53-30825/2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.08.2022.

Поскольку истцом заявлены требования о признании сделки недействительной, необходимо также отметить следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, при применении последствий недействительности сделки стороны должны быть возвращены в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки.

Судом установлено, что распоряжение Росимущества от 20.04.2020 № 23-304-р, которым изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка в границах населенного пункта «для сельскохозяйственного использования» на допустимые основные виды разрешенного использования, предусмотренные территориальной зоной Ж2, вынесено в целях приведения характеристик данного земельного участка в соответствие с генеральным планом города Сочи. 

Ссылка истца в обоснование своих требований на правовую позицию, отраженную в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа  от 06.04.2022 по делу                 № А32-5131/2021, несостоятельна, поскольку как следует из мотивировочной части указанного постановления, данное дело разрешено арбитражными судами при существенно отличающихся предмете и фактических обстоятельствах спора, что исключает безусловную применимость содержащихся в данном постановлении общеправовых выводов для разрешения спора по настоящему делу (обстоятельства, исключающие возможность использования участка в соответствии с видом разрешенного использования, первоначально указанным в договоре аренды, ответчиком не доказаны).

Предъявляя исковые требования, истец заявляет, что договор аренды от 24.03.2020 № 23-09/5286, дополнительное соглашение № 1 от 14.05.2020, распоряжение от 20.04.2020 являются элементами одной сделки, направленной на обход установленного порядка предоставления публичного земельного участка для строительства.

Однако, как следует из материалов дела, обоснование заявленных требований сводится к доводу о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного для определенных целей. 

Вместе с тем, истец требует возврата земельного участка. 

Суд считает, что истец в данном случае подменяет требования о признании собственного ненормативного правового акта недействительным (срок на предъявление которого пропущен в силу положений ст. 198 АПК РФ) либо требования о расторжении договора аренды по основаниям, установленным в договоре и законодательстве РФ, а также преследует цель фактического изъятия земельного участка. 

Таким образом, избранный способ защиты является ненадлежащим. 

Верховный суд РФ в Определении от 11.11.2008 N 5-В08-107 указал, что в силу ст.ст. 15 (ч. 2), 17 (ч. 3), 19 (ч.ч.1, 2) и 55 (ч.ч. 1,3) Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения. 

Также Верховный суд РФ в своих определениях неоднократно указывал, что неверный выбор способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

Учитывая вышеизложенное, требование истца о возврате земельного участка «в освобожденном виде» не соответствует возможным последствиям признания сделки недействительной, предусмотренным в ст.167 ГК РФ. 

В соответствии с существующей судебной практикой применения указанной нормы Кодекса в случае, если договор аренды является недействительной сделкой, то такое признание недействительным договора аренды, заключенного сторонами по процедуре переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не может являться правовым основанием для прекращения указанного ограниченного вещного права, а землепользователь не может считаться реализовавшим свое право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования этим участком, в связи с чем землепользователь не может считаться утратившим свое право постоянного (бессрочного) пользования (Определение Верховного Суда РФ от 16.09.2019 № 306-ЭС19-14714 по делу № А65-22393/2017). 

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок находился в фактическом владении ФГУП «Совхоз Восход» с 1997 года и передан ответчику АО «Совхоз Восход» как правопреемнику ФГУП в процессе приватизации последнего. 

Правовым последствием признания недействительным договора аренды земельного участка от 24.03.2020 должно являться восстановление у ответчика АО «Совхоз Восход» права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком с исключением из ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды.

Истец также просит восстановить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования указанного земельного участка «для сельскохозяйственного использования».

Согласно договору аренды от 24.03.2020 № 23-09/5286 с учетом заключенного к нему дополнительному соглашению №1 от 14.05.2020 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:620 имеет вид разрешенного использования «Промышленный объект (производство) IV-V класса санитарной опасности по классификации СанПиН, предприятия по изготовлению металлических, деревянных изделий, мебели».

Суд отмечает, что ненормативный правовой акт, которым изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с «для сельскохозяйственного использования» на «Промышленный объект (производство) IV-V класса санитарной опасности по классификации СанПиН, предприятия по изготовлению металлических, деревянных изделий, мебели», недействительным не признан.

Вместе с тем истец настаивал на том, что вид разрешенного использования спорного земельного участка «для сельскохозяйственного использования» был изменен в нарушение требований земельного законодательства.

Положения статей 450, 606 и 615 ГК РФ возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

Предоставление земельного участка публично-правового образования в пользование коммерческой организации обязывало к его дальнейшему использованию в соответствии с назначением, добросовестному и разумному поведению землепользователя, направленному на сочетание как собственных связанных с извлечением прибыли интересов, так и общественных.

В обоснование своей позиции истец указывает, что переоформление земельного участка с права постоянного бессрочного пользования на аренду было осуществлено МТУ Росимущества, в том числе и для ведения обществом своей уставной деятельности, а именно, выращивание зерновых, зеронобобовых культур и семян масличных культур. 

По доводам Росимущества, сдача в аренду государственных земель сельскохозяйственного использования преследует цель их охраны, повышения плодородия, производства продукции и обеспечения нужд граждан, т.е. в исполнения публичных функций и обязанностей перед населением. Этим обусловлено, что существенным и определяющим условием таких договоров является использование земельных участков исключительно по назначению. Неисполнение названных обязательств влечет нарушение прав и законных интересов Российской Федерации и общества.

Однако по мнению истца, ОАО «Совхоз Восход», заключая договоры заведомо не преследовало цели исполнения их условий и использования земельных участков по назначению, сельскохозяйственную деятельность не вело и возможности для этого не имело. Действия общества были направлены лишь на сохранение и юридическое закрепление прав на землю за коммерческой организацией на максимально выгодных и привлекательных условиях. Должностные лица МТУ Росимущества, будучи введенным в заблуждение относительно истинных намерений общества, вынесли распоряжение от 30.04.2020 №23-331-р, которым избрали указанные виды разрешенного использования.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд не соглашается с доводом истца, что при обращении с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка общество ввело в заблуждение должностных лиц. Заявление 01.04.2020 об изменении вида разрешенного использования земельного участка общество мотивировало необходимостью приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Правилами землепользования и застройки г. Сочи. 

Кроме этого, в целях исследования характеристик спорного участка, суд обязал ответчика предоставить заключение кадастрового инженера. 

В материалы дела представлено заключение кадастрового инженера от 07.03.2023 №0203/2023, из которого следует: 

- возможность доступа на спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:620 не существует;

- использование спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620 в качестве сельскохозяйственных угодий - невозможно.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими) - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (п. 1. ст. 79 ЗК РФ).

Из акта осмотра  от 18.08.2022 следует, что контур земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620 частично огорожен, вместе с тем доступ не ограничен. В ходе проведения визуального осмотра установлено, что в границах земельного участка произрастает древесно - кустарниковая растительность, объекты капитального строительства не выявлены. Признаки осуществления деятельности АО «Совхоз «Восход» согласно установленному виду разрешенного использования земельного участка, в границах обследуемого земельного участка не установлены.

Таким образом, у спорного земельного участка отсутствуют признаки относящегося к сельскохозяйственным угодьям, обратное истцом не доказано.

Также истец не представил доказательств возможности продолжения использования земельного участка с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», с учетом ПЗЗ г. Сочи.

Необходимость установления указанных обстоятельств подтверждается судебной практикой (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от   06.04.2022 по делу № А32-5131/2021).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция. Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут достичь соглашения о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

По смыслу приведенных норм и разъяснений создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды (в данном случае - строительство объекта), означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что доводы истца о мнимости сделок и о том, что действия общества были направлены лишь на сохранение и юридическое закрепление прав на землю за коммерческой организацией на максимально выгодных и привлекательных условиях является несостоятельным. 

Суд также отмечает, что совхоз после заключения договора аренды и дополнительного соглашения неоднократно (12.11.2021, 03.02.2022, 18.03.2022) обращался к истцу с предложением о расторжении договора аренды и возврата земельного участка по акту приема-передачи на основании п. 5.11 договора. Однако эти обращения были истцом проигнорированы.

На момент принятия судом решения воля ответчика на расторжение договора аренды не изменилась, соответственно, интересы истца (прекращение договора аренды и возврат участка) могли и могут быть реализованы им самим путем принятия соответствующего решения.

Довод ответчика об истечении срока исковой давности судом не принимаются по следующим основаниям.  

Положениями ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года. 

В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Заявляя о применении срока исковой давности, ответчики полагают, что спорные договоры и дополнительное соглашение являются оспоримыми сделками, тогда как они к таковым не относятся.

В связи с чем, к данным правоотношениям применяется общий срок исковой давности (три года), который истцом не пропущен. 

Суд также обращает внимание на то, что неоднократно в определениях суда от 27.03.2023, 26.04.2023, 20.09.2023 предлагал истцу обосновать избранный способ защиты, уточнить требования в части освобождения участка, то есть указать, от каких объектов необходимо освободить спорный земельный участок, составить акт осмотра спорного участка на предмет его использования ответчиком и расположения на нём сооружений, возможности доступа ответчика на участок, обосновать требования с учётом представленного ответчиком заключения кадастрового инженера, решить вопрос о назначении судебной экспертизы в целях установления нарушений земельного законодательства при формировании спорного земельного участка (наличие доступа), а также возможности его использования в целях, указанных в договоре аренды на момент его заключения и после заключения дополнительного соглашения.

Однако данные определения истцом исполнены не были, истец фактически занял пассивную позицию по делу и не справился с бременем доказывания. 

Между тем, выяснение позиции истца по приведенным ответчиками доводам является принципиально важным для решения вопроса об обоснованности заявленных требований. 

В соответствии с положениями ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ). 

В силу положений ч.ч. 2, 3 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, в том числе своевременно заявлять возражения, представлять истребованные судом пояснения. Злоупотребление процессуальными правами либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет для этих лиц предусмотренные Кодексом неблагоприятные последствия. 

С учетом установленных по делу обстоятельств, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется, в иске следует отказать в полном объеме.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2023 по делу № А32-41488/2022.

Суд так же считает необходимым отметить, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.08.2022 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять регистрационные действия по регистрации права аренды, перехода права аренды, по внесению сведений в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620. 

В соответствии с частью 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу. 

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер", исходя из части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. 

Поскольку определением суда от 24.08.2022 приняты обеспечительные меры, на основании части 5 статьи 96 АПК РФ данные обеспечительные меры подлежат отмене после вступления настоящего судебного акта в законную силу.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, подлежат отнесению на проигравшую сторону. 

Поскольку в удовлетворении заявленных требований отказано и истец как государственный орган освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче настоящего иска государственная пошлина не уплачивалась, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается. 

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд       

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Принятые по настоящему делу определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.08.2022 обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять регистрационные действия по регистрации права аренды, перехода права аренды, по внесению сведений в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:620, отменить.

Указанные обеспечительные меры в силу ч.5 ст. 96 АПК РФ сохраняют свое действие до вступления настоящего решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                             Р.Ю. Савин