Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-30077/2017

28 июля 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  12 июля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  28 июля 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Заварзиной М.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области (адрес: Россия, 187110, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица:  11.12.1996) 

к оздоровительному  фонду  "Мединеф" (адрес: Россия, 191028, Санкт-Петербург, улица Моховая, дом 31, офис 22-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 11.11.1997) 

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 206 047 руб. 16 коп. за период с 01.02.2015 по 31.12.2016, а также 428 312 руб. 54 коп. пеней за просрочку арендных платежей по договору от 24.07.2009 № 01  

при участии: 

от истца: до перерыва: представителя ФИО2 (доверенность от 12.01.2017); после перерыва: представителя ФИО3 (доверенность от 10.01.2017)

от ответчика: представителей ФИО4 (доверенность от 04.07.2017); ФИО5 (доверенность от 26.06.2017)

установил:

Администрация муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области (далее – Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к оздоровительному  фонду  "Мединеф" (далее – Фонд) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 206 047 руб. 16 коп. за период с 01.02.2015 по 31.12.2016, а также 428 312 руб. 54 коп. пеней за просрочку арендных платежей по договору от 24.07.2009 № 01.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика относительно удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела и заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-29164/2015 между муниципальным автономным учреждением "Центр поддержки предпринимательства муниципального образования Киришское городское поселение Киришского муниципального района Ленинградской области" (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 24.07.2009 заключен договор N 1 долгосрочной аренды нежилых помещений (далее - договор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование встроенное нежилое помещение первого этажа (объект) площадью 1 015,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, для оказания медицинских и косметологических услуг, продажи медикаментов и медицинского оборудования, сроком на 49 лет (с 24.07.2009 по 24.07.2058). Объект передан арендатору по акту приемки-передачи от 24.07.2009. 27.11.2009 договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

В соответствии с подписанным сторонами 23.11.2009 дополнительным соглашением N 01 для использования арендованных помещений в целях оказания медицинских услуг необходимо выполнение работ по реконструкции помещений, общая сметная стоимость и стоимость строительно-монтажных работ по производству неотделимых улучшений на момент заключения соглашения установлена в размере 21 005 800 руб. При этом указанная стоимость засчитывается арендодателем в счет арендной платы, начисляемой им ежегодно в сумме 1 131 306 руб. 24 коп. (в месяц 94 275 руб. 52 коп.), до полного погашения задолженности в течение срока действия договора; расчет стоимости работ по производству неотделимых улучшений в счет арендной платы производится за фактически выполненные работы по каждому этапу работ, предусмотренному планом-графиком, являющимся приложением к соглашению. В соответствии с планом-графиком срок проведения строительных работ по реконструкции помещения установлен до 25.12.2010.

Согласно пункту 6.1.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 30.11.2009 N 01 зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы производится на основании актов выполненных работ, составленных с участием арендодателя, с приложением актов на скрытые работы, платежных документов, подтверждающих затраты арендатора на выполненные работы.

31.03.2010 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 02 к договору, которым внесены изменения в абзац 1 пункта 6.1.3 договора, предусмотрено, что стоимость работ по производству неотделимых улучшений засчитывается арендодателем в счет арендной платы, но не более 80% ежемесячно начисляемых платежей. 20% от суммы платежей за аренду помещений перечисляется на расчетный счет арендодателя не позднее пятого числа каждого отчетного месяца.

31.12.2009 и 30.04.2010 между сторонами подписаны акты взаиморасчетов, согласно которым стороны согласились произвести зачет арендной платы, начисленной за период с 24.07.2009 по 31.12.2009 в сумме 495 706 руб. 77 коп., в счет стоимости 1 этапа архитектурно-дизайнерских работ по реконструкции помещений, выполненных ООО "ИдеалСтандарт", а также зачет арендной платы в сумме 358 246 руб. 98 коп.

24.05.2010 между арендодателем, муниципальным образованием Киришское городское поселение Киришского муниципального района Ленинградской области и ответчиком подписано дополнительное соглашение о замене арендодателя по договору.

Соглашением сторон от 29.03.2011 предусмотрено, что стоимость работ по производству неотделимых улучшений, в том числе и работ по капитальному ремонту помещения засчитывается арендодателем в счет арендной платы на основании предъявленного арендодателю акта сдачи-приемки работ, но не более 80% ежемесячно начисляемых платежей; 20% от суммы платежей за аренду помещений перечисляется на расчетный счет арендодателя не позднее пятого числа каждого отчетного месяца.

31.03.2011 между сторонами подписан акт взаиморасчетов о производстве зачета арендной платы в сумме 603 363 руб. 36 коп.

05.08.2011 и 05.03.2012 между сторонами подписаны дополнительные соглашения, уточняющие порядок зачета стоимости неотделимых улучшений, не повлекшие вместе с тем изменения ранее достигнутых сторонами соглашений о зачете затрат в пределах 80% ежемесячно начисляемых платежей.

02.09.2013 между истцом, арендодателем и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору, согласно которому арендодателем является истец, внесены изменения в отдельные пункты договора и его приложения, предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату без НДС авансовыми платежами не позднее первого числа месяца, за который производится оплата, без предъявления отдельного счета.

Все перечисленные выше дополнительные соглашения в установленном порядке зарегистрированы.

Дополнительным соглашением от 25.05.2010 стороны внесли изменения в договор аренды, установив, что ежемесячная сумма арендной платы устанавливается в размере 111 245 руб. 11 коп., из которых 94 275 руб. 52 коп.  – арендная плата, 16 969 руб. 59 коп. – НДС.

Уведомлением от 16.12.2014 № 01,16/8950 Администрация известила Фонд об изменении а арендной платы и ее установлении с 01.01.2015 в размере 133 494 руб. 14 коп. в  месяц.

Ссылаясь на то, что в период с 01.02.2015 по 31.12.2016 Фонд вносил арендную плату в меньшем размере, чем это предусмотрено договором в редакции уведомления от 16.12.2014, Администрация направила Фонду претензию с требованием о погашении задолженности по арендной плате и неустойки. В связи с тем, что требования, изложенные в претензии, не были удовлетворены ответчиком, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В обоснование размера подлежащей внесению арендной платы  в сумме 133 494 руб. 14 коп., Администрация сослалась на уведомлением от16.12.2014 об одностороннем изменении размера арендной платы.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель Администрации пояснил, что изменение размера арендной платы было обусловлено изменением методики определения размера арендной платы за нежилые помещения, утвержденной постановлением администрации муниципального образования Киришское городское поселение Киришского муниципального района от 01.06.2009 № 38.

Вместе с тем, арендная плата за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, в отличие от арендной платы за землю, не относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, изменение методики определения арендной платы само по себе не означает изменение размера арендной платы, установленного соглашением сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 20 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Условиями договора не предусмотрено право Администрации в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения методики ее определения. Пунктом 3.2 договора такое право предоставлен арендодателю при изменении рыночных цен на аренду нежилых помещений, инфляции или иных аналогичных факторах, не чаще одного раза в год (п. 3.2 договора аренды).

Доказательств, подтверждающих, что размер рыночных цен арендной платы увеличился более чем на 20%, Администрацией в материалы дела не представлено.

Из представленной ответчиком таблицы с указанием месячного и годового уровня инфляции в России в период с 2010 по 2014 годы увеличилась на 2,58%, а не на 20%, т.е. увеличение размера арендной платы не было обусловлено изменением уровня инфляции.

Данных об изменении иных аналогичных факторов Администрация не представила.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что у Администрации отсутствовали основания для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

С учетом изложенного, при определении размера арендной платы за пользование спорными помещениями, в спорный период надлежит руководствоваться ее размером установленным дополнительным соглашением от 25.05.2010, а не уведомлением Администрации от 16.12.2014, которое в силу указанных выше разъяснений не влечет правовых последствий на которые оно было направлено.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии с п. 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Общий объем и стоимость работ, необходимых для использования арендованных помещений в целях оказания медицинских услуг, предусмотрена в дополнительном соглашении N 01 от 23.11.2009 в размере 21 005 800 руб. При этом указанная стоимость засчитывается арендодателем в счет арендной платы до полного погашения задолженности в течение срока действия договора; расчет стоимости работ по производству неотделимых улучшений в счет арендной платы производится за фактически выполненные работы по каждому этапу работ, предусмотренному планом-графиком, являющимся приложением к соглашению. В соответствии с планом-графиком срок проведения строительных работ по реконструкции помещения установлен до 25.12.2010.

Путем подписания ряда дополнительных соглашений к договору стороны согласовали, что арендная плата будет состоять из двух составных частей: 20% от суммы платежей за аренду перечисляется на расчетный счет Арендодателя, а 80% ежемесячно начисляемых платежей засчитывается в стоимость работ по производству неотделимых улучшений.

При этом в деле имеются доказательства направления ответчиком в адрес истца приглашений для участия в совместной приемке работ, а также соответствующих актов приемки-сдачи работ.

Из материалов дела и пояснений представителя Администрации в судебном заседании апелляционного суда следует, что с момента замены арендодателя по договору представитель Администрации участия в приемке работ не принимал, вместе с тем не заявлял возражений относительно осуществления ответчиком платежей по договору в пределах согласованных в дополнительных соглашениях 20% от суммы платежей за аренду.

По мнению суда, уклонение истца от подписании актов выполненных работ не дает право истцу не принимать к зачету стоимость произведенных ответчиком неотделимых улучшений, так как указанные работы были произведены при исполнении договора аренды нежилых помещений и в пределах согласованной сводной сметы.

Отказ Истца от проведения зачета стоимости неотделимых улучшений является односторонним отказом от исполнения обязательства, который не допускается согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К аналогичным выводам пришел суд апелляционной инстанции в постановлении по  делу № А56-29164/2015, по делу о взыскании задолженности за предыдущий период.

Из представленных в материалы дела платежных поручений усматривается, что арендная плата в спорный период вносилась Фондом в размере не менее 20% от общей суммы подлежащей внесению арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 25.05.2010, в остальной части (80%) Фондом произведен зачет стоимости неотделимых улучшений, что соответствует условиям соглашений от 29.03.2011, 05.08.2011 и 05.03.2012.

Таким образом, задолженность по арендной плате в спорный период у ответчика отсутствует, в связи с чем, требования истца в части взыскания суммы основной задолженности удовлетворению не подлежат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку арендная плата вносилась ответчиком с нарушением предусмотренных договором сроков, требования истца в части взыскания неустойки являются обоснованными. Подлежащая взысканию неустойки подлежит начислению на сумму в размере 20% от ежемесячной арендной платы, что за спорный период составляет 33 769 руб. 48 коп. Расчет неустойки в названном размере произведен Фондом, проверен судом и признан правильным.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в сумму 33 769 руб. 48 коп., а в остальной части удовлетворению не подлежат.

В соответствии с пунктом 1.1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 4 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

 Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с оздоровительного фонда "Мединеф" в пользу Администрации муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области 33 769 руб. 48 коп. пеней. 

В остальной части в удовлетворении иска отказать. 

Взыскать с оздоровительного фонда  "Мединеф" в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Заварзина М.А.