ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-7918/2024

28 февраля 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  18 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 февраля 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.

судей  Бодунковой С.А., Халявина Е.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Ефремовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13282/2024) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение от 21.11.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу №  А75-7918/2024 (судья Кубасова Э.Л.), принятое по иску  индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 86» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 876 171 руб. 06 коп., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «СМАРТ», 

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 86» – ФИО2, по доверенности от 21.08.2024,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 86» (далее – ответчик, Общество, ООО «Торгсервис 86») о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 10.10.2023 № 1 за период 21.12.2023 по 31.03.2024 в размере 830 645 руб., расходов по оплате стоимости электроэнергии в сумме 36 188 руб. и неустойки в сумме 8 983 руб. 06 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «СМАРТ» (далее – третье лицо, ООО «СМАРТ»).

В период рассмотрения спора истец, указав на частичное погашение ответчиком задолженности по компенсации стоимости электроэнергии 36 188 руб., в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), уточнил исковые требований, просил взыскать с Общества долг по арендной плате за период 21.12.2023 по 31.03.2024 в сумме 830 645 руб., неустойку 8 983 руб. 06 коп.

Решением от 21.11.2024 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указаны следующие доводы: судом не верно истолкован пункт 3.2 договора, поскольку с момента подписания договора аренды арендатору был предоставлен доступ в арендованное помещение, ремонтные работы были завершены, осуществлять коммерческую деятельность было возможно; по состоянию на 21.12.2023 истцом были выполнены все обязательства по проведению подготовительных и ремонтных работ в спорном помещении, помещение передано арендатору в состоянии, позволяющем осуществлять коммерческую деятельность; до конца декабря 2023 года арендатор завез, смонтировал и разместил необходимое оборудование; тот факт, что Общество не осуществляло коммерческую деятельность зависело только от действий самого арендатора, при этом на объекте имелась пожарная сигнализация, которая относилась ко всему торговому центру; спорное помещение на момент передачи его ответчику 21.12.2023 было обеспечено исправной системой противопожарной защиты, с установленной автоматической пожарной сигнализацией, системой оповещения людей и управления эвакуацией; смена адреса была произведена до передачи помещения арендатору. 

К апелляционной жалобе приложены дополнительные документы: выписка из инфекционного отделения Сургутской окружной клинической больницы в отношении ФИО1; Постановление Администрации г. Покачи от 05.12.2023 № 989 «О присвоении адреса»; договор возмездного оказания услуг от 01.01.2023 № 233/23 (с техническим заданием); соглашение о замене стороны от 12.07.2023 в договоре возмездного оказания услуг от 01.01.2023 № 233/23; уведомление о смене собственника помещения от 12.07.2023; договор возмездного оказания услуг от 01.01.2024 № 307/24 (с техническим заданием); соглашение о расторжении договора возмездного оказания услуг от 01.01.2024 № 307/24; договор возмездного оказания услуг от 01.03.2024 № 312/24. 

Руководствуясь частью 2 статьи 268 АПК РФ, а также пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 12 от 30.06.2020 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции отказал в приобщении договора возмездного оказания услуг от 01.03.2024 № 312/24, поскольку он имеется в материалах дела и его повторное представление в рамках апелляционного производства не предусмотрено нормами АПК РФ; иные представленные истцом документы приобщены к материалам дела в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора.

ООО «Торгсервис 86» в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ИП ФИО1, ООО «СМАРТ», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей истца и третьего лица.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Торгсервис 86» с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 10.10.2023 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Торгсервис 86» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 1 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 800 кв.м, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> этаж, кадастровый номер: 86:21:0010112:708 (далее - нежилое помещение) в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором (пункт 1.1 с учетом дополнительного соглашения от 21.12.2023 № 1). 

В пункте 1.3 договора стороны указали, что нежилое помещение будет использоваться в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией, с применением погрузочно-разгрузочной техники. 

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата составляет 2 % (НДС не облагается), но не менее 250 000 рублей в месяц за всю арендуемую площадь, от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг (в том числе - уборка прилегающей территории, уборка и вывоз снега, уборка мест общего пользования), за исключением электроэнергии. Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учёта потребления электроэнергии именно по арендуемому арендатором помещению. Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления и кондиционирования, включена в арендную плату.

В пункте 3.2 договора указано, что начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности.

Срок аренды устанавливается в 15 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 5.1 договора). 

21.12.2023 арендодатель и арендатор подписали акт приема-передачи нежилого помещения, площадь арендуемого помещения по акту составила 800 кв.м. 

В акте начала коммерческой деятельности от 04.04.2024 стороны подтвердили, что датой начала коммерческой деятельности арендатора, днем официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания является 04.04.2024. 

Ссылаясь на обстоятельства наличия задолженности по арендным платежам за период с 21.12.2023 по 31.03.2024 в размере 876 171 руб. 06 коп., исходя из расчета 250 000 руб. в месяц, истец обратился к ответчику с претензией, которая оставлена без удовлетворения, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614, 650, 655 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), учитывая правовую позицию, изложенную в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Ссуда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», установив факт передачи имущества в пользование ответчику по акту от 21.12.2023, приняв во внимание условия договора, согласно которым арендодатель предоставил арендатору «арендные каникулы», пришел к выводу, что начисление арендных платежей до начала коммерческой деятельности за период с 21.12.2023 по 31.03.2024 является неправомерным, в связи с чем в удовлетворении иска отказал.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Правоотношения сторон регулируются нормами параграфов 1 и 4 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде, аренда зданий сооружений), раздела III части первой ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями договора.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Факт передачи спорного имущества во временное владение и пользование ООО «Торгсервис 86» подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, в связи с чем ответчик обязан своевременно вносить арендную плату.

Однако, между сторонами возник спор относительно момента, с которого подлежит начислению арендная плата. Так, истец полагает, что аренная плата подлежит начислению с момента передачи помещения арендатору, а ответчик полагает, что арендная плата подлежит начислению с начала коммерческой деятельности арендатора.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из изложенного следует, что в первую очередь следует руководствоваться буквальным содержанием условий договора, а в случае их неясности или двусмысленности - прибегать к сопоставлению исследуемого условия с другими условиями договора и поведением сторон для выяснения действительной воли сторон договора.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 статьи 420 ГК РФ установлено, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 304 - 419 ГК РФ).

В соответствии со статьей 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Стороны в договоре аренды предусмотрели начало начисления арендной платы от даты начала коммерческой деятельности арендатора, под которой понимается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производится (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности.

Данное условие пункта 3.2 договора сторонами не оспаривалось. Арендодатель согласился на заключение договора аренды на таких условиях, что в силу положений статей 614, 421 ГК РФ не противоречит нормам действующего законодательства.

В материалы дела представлен подписанный арендодателем и арендатором акт начала коммерческой деятельности от 04.04.2024. Истец не оспаривал, что магазин в арендуемом помещении ответчиком до указанного периода не открывался, обслуживание покупателей в нем не производилось.

Из представленных в материалы дела доказательств видно, что с момента передачи помещения ответчик проводил подготовительные работы по приведению помещения в соответствие целям использования, указанным в договоре аренды. 

Доказательств, что ответчик недобросовестно воспрепятствовал наступлению обстоятельства, с которым стороны связали обязанность по внесению арендной платы, равно как и доказательств, свидетельствующих о наличии у Общества умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав участника арендных правоотношений, не имеется.

Тот факт, что помещение передано арендатору в состоянии, позволяющем осуществлять коммерческую деятельность, правового значения не имеет, поскольку в соответствии с гражданско-правовым принципом свободы договора, стороны рассматриваемого спора поставили возникновение обязанности арендатора по оплате арендных платежей в зависимость от воли одной из сторон, а именно - арендатора.

Из положений абзаца третьего пункта 1 статьи 2 ГК РФ следует, что лицо, являясь хозяйствующим субъектом и действуя в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой им на свой риск, должно проявлять достаточную осмотрительность в делах и разумность при заключении сделок.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 04.06.2007 № 366-О-П со ссылкой на постановление от 24.02.2004 № 3-П, судебный контроль не призван проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых субъектами предпринимательской деятельности, которые в сфере бизнеса обладают самостоятельностью и широкой дискрецией, поскольку в силу рискового характера такой деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов. Выявление сторонами деловых просчетов, которые не были учтены на стадии заключения договора, при его исполнении на определенных в нем условиях, являются рисками предпринимательской деятельности.

Таким образом, исходя из согласованного в пункте 3.2 договора условия об арендных каникулах и отсутствия в договоре согласованного срока открытия магазина, при правомерном поведении ответчика (при использовании помещения в заявленный период в целях подготовки к открытию магазина), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истец не вправе требовать внесения арендной платы в рамках настоящего спора.

Ссылка подателя жалобы на иную судебную практику не принимается судом апелляционной инстанции во внимание при рассмотрении настоящего спора, так как какого-либо преюдициального значения для настоящего дела не имеет, принята судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего спора.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.11.2024  Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-7918/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

С.А. Бодункова

Е.С. Халявин