Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-6676/2023

город Псков

13 июня 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 30 мая 2024 года.

Решение в полом объеме изготовлено 13 июня 2024 года.

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Буяновой Л.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пчелинцевой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Комфортный дом» (адрес: 180007, Псковская область, г.о. г. Псков, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Комитету по региональному контролю и надзору Псковской области (адрес: 180001, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

третьи лица: акционерное общество специализированный застройщик «Псковжилстрой»  (адрес: 180000, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

ФИО1 (адрес: 180559, г.Псков),

прокуратура Псковской области (адрес: 180000, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

администрация Псковского района (адрес: 180550, 

<

...>; почтовый адрес: 180006, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,),

администрация города Пскова (адрес: 180000, Псковская обл., Г.Псков, ул.Некрасова, д.22, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

о признании недействительным предписания от 14.09.2023 №33, незаконным решения от 29.09.2023 №3081656602,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2 – законный представитель (директор); ФИО3 - представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО4 - представитель по доверенности (до перерыва);

от ФИО1: не явилась, извещена надлежащим образом,

от АО СЗ «Псковжилстрой»: ФИО5 - представитель по доверенности;

от прокуратуры: ФИО6 - представитель по доверенности (до перерыва); ФИО7 - представитель по доверенности (после перерыва);

от администрации Псковского района: ФИО8 - представитель по доверенности;

от  администрации города Пскова: не явились, ходатайство о рассмотрение в отсутствие представителя;

установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Комфортный дом» (далее - заявитель, общество, ООО УК «Комфортный дом») обратилось в суд с заявлением к Комитету по региональному контролю и надзору Псковской области (далее – ответчик, Комитет) о признании недействительным предписания от 14.09.2023 №33, незаконным решения от 29.09.2023 №3081656602.

Определением от 29.11.2023 суд, руководствуясь статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, представителя собственников многоквартирного дома по адресу: 

<

...> (далее  - МКД по ул.Балтийская, д.5, МКД) ФИО1, а также акционерное общество специализированный застройщик «Псковжилстрой» (далее – АО СЗ «Псковжилстрой», застройщик). 

Определением суда от 07.02.2024 (31.01.2024) к участию в деле в качестве третьих лиц согласно статьям 51, 52 АПК РФ привлечены прокуратура Псковской области, администрация города Пскова, администрация Псковского района. 

В судебном заседании представители ООО УК «Комфортный дом» поддержали заявленные требования, просили признать незаконным оспариваемое предписание и последующее решение Комитета по результатам рассмотрения жалобы на неправомерность вынесения предписания от 14.09.2023. Отметили, что при выдаче предписания и возложении на управляющую компанию обязанности осуществить текущий ремонт спорного проезда Комитет ограничился лишь тем фактом, что проезд между домами №5 и №7 по ул.Балтийской в д.Борисовичи Псковского района входит в границы земельного участка с КН 60:18:0060201:2085, на котором расположен МКД №5. При этом не учтено, что границы земельного участка сформированы именно застройщиком, МКД введен в эксплуатацию только в 2021 году, его строительство осуществляло АО СЗ «Псковжилстрой», у граждан не имелось возможности повлиять на границы передаваемого в собственность земельного участка, следовательно, недостатки по элементам благоустройства прилегающей к дому территории, а именно устранение ям в дорожном покрытии проезда в пределах гарантийного срока должны устраняться застройщиком. Согласно справке «о выполнении работ по благоустройству и озеленению территории сдаваемого объекта и обязательств застройщика, предусмотренных решением об отводе участка», строительство МКД 9-ти этажного 2–х секционного на з/у КН 60:18:0060201:2085 выполнено заказчиком АО СЗ «Псковжилстрой» и генеральным подрядчиком ООО «СМУ-60» с выполнением таких элементов благоустройства, как подъездная дорога к объекту и внутренние проезды - 764,00 кв.м. Однако фактически, согласно разрешительной документации, проезд между домами №5 и №7, входящий в границы земельного участка с КН 60:18:0060201:2085, не был охвачен работами по благоустройству, в подтверждение чего управляющая компания представила фотоматериалы. Заявитель неоднократно направлял застройщику АО СЗ «Псковжилстрой» письма (от 16.03.2023 № 50 и от 18.04.2023 № 106) с требованием произвести ремонт спорного проезда в рамках гарантийных обязательств, однако застройщик отказался устранить недостатки, сослался на то, что в его обязанности благоустройство спорного проезда не входило. Комитетом при выдаче предписания также не учтено, что жалобы от граждан поступили не на действия управляющей компании, а на ухудшение состояния проезда вследствие использования проезда неограниченным кругом лиц - владельцами транспортных средств для подвоза учащихся в школу, построенную внутри жилого квартала. Фактически спорный проезд, расположенный между домами № 5 и № 7 по ул. Балтийской, служит проездом и к МКД по ул.Балтийская №5, и к МКД по ул.Балтийская №7, и к МКД по ул.Балтийская №5А, а также проездом для подвоза родителями учащихся к МБОУ «Псковская инженерно-лингвистическая гимназия». Более того, возлагая на общество обязанность осуществить ремонт проезда за счет средств, собранных с собственников помещений именно в МКД №5, комитет не учел, что в отношении спорного проезда установлен публичный сервитут, но без установления платы. В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора заявителем была направлена в Комитет жалоба на незаконность выданного предписания, повторно обращено внимание на то, что проезд не был отремонтирован застройщиком при передаче в собственность гражданам жилых помещений, граждане не жаловались на бездействие управляющей компании, напротив, возражали относительно осуществления ремонта спорного проезда за счет собственных средств, поскольку проезд используется неограниченным кругом лиц для проезда к школе, в отношении спорного проезда установлен публичный сервитут. Тем не менее, доводы заявителя комитетом были оставлены без надлежащей оценки, предписание не было отменено и возлагает на общество незаконные обязанности по осуществлению ремонта асфальтобетонного покрытия проезда. При этом с учетом глубины ям и выбоин в покрытии проезда требовалось осуществить их измерение в установленном порядке, поскольку общество считает, что требуется не текущий, а капитальный ремонт проезда.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительных позициях. После перерыва в судебное заседание не явился, ходатайствовал о разрешении спора в свое отсутствие. Считал оспариваемое предписание законным, поскольку проведенной по жалобам граждан проверкой было установлено, что состояние покрытия спорного проезда неудовлетворительное – имеются ямы и выбоины. МКД №5 расположен на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060201:2085, проезд между домами № 5 и № 7 по ул. Балтийской является частью указанного земельного участка и входит в состав общего имущества собственников помещений МКД. Проезд не является автомобильной дорогой согласно положениям статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 №257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации», статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). Права собственности жильцов дома на данный земельный участок зарегистрированы в установленном порядке. Ни кадастровый учет земельного участка, ни право собственности на него не оспорены в соответствии с требованиями законодательства РФ. Осуществление работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома входит в обязанность организации, управляющей многоквартирным домом, согласно требованиям статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Так как земельный участок, на котором находится МКД, входит в состав общего имущества многоквартирного дома согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственники несут бремя содержания принадлежащего им имущества, что определено в статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Наличие публичного сервитута на земельном участке законодательством РФ не предусмотрено в качестве обстоятельства, при котором бремя содержания такого участка возлагается на орган, установивший такой сервитут. Установление публичного сервитута не имеет правового значения, не изменяет объема обязанностей по содержанию общего имущества МКД, поскольку правообладатели земельного участка не лишаются права владения, пользования, распоряжения и вправе требовать от органов государственной власти или органов местного самоуправления соразмерную плату. Таким образом, содержание проезда между домами № 5 и № 7 по ул. Балтийской в дер. Борисовичи Псковского р-на, который является частью земельного участка с кадастровым номером 60:18:0060201:2085, является общим имуществом собственников помещений МКД, и обязанность по содержанию данного проезда возложена на ООО Управляющая компания «Комфортный дом».

Дополнительно комитетом отмечено, что в ходе вынесения предписания об устранении выявленных нарушений от 14.09.2023 №33, в поле, в котором указываются адреса (местоположение) места осуществления контролируемым лицом деятельности или места нахождения иных объектов контроля, в отношении которых была проведено контрольное (надзорное) мероприятие, была допущена техническая ошибка, а именно: указан неверный адрес объекта контроля, в отношении которого была проведена внеплановая выездная проверка. Комитет полагает, что указанная ошибка никоим образом не может явиться основанием для отмены результатов проведенного контрольного мероприятия в отношении ООО УК «Комфортный дом».

Представитель АО СЗ «Псковжилстрой» (застройщика) выступил на стороне ответчика, возражал против удовлетворения требований общества по основаниям, изложенным в отзывах. Считал, что предписание от 14.09.2023 №33 о ремонте асфальтобетонного покрытия проезда выдано надлежащему лицу - ООО УК «Комфортный дом», так как: в соответствии пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок под домом относится к общему имуществу собственников МКД; в силу пункта 10 статьи 1 ГрК РФ, покрытие относится к неотделимым улучшениям земельного участка; согласно статье 161 ЖК РФ обязанности по содержанию общего имущества несет управляющая компания. Так как дворовый проезд расположен в кадастровых границах земельного участка МКД, то обязанность по ремонту асфальтобетонного покрытия возложена на собственников такого МКД. Довод заявителя о том, что ремонт проезда входит в гарантийные обязательства застройщика, считал необоснованны, поскольку устройство проезда в границы благоустройства жилых домов Балтийская 5 и Балтийская 7 не было включено, что подтверждается схемами планировочной организации земельных участков – границы благоустройства территорий вокруг спорного дома, выполняемые застройщиком при строительстве, не совпадали с границами земельного участка с КН: 60:18:0060201:2085, в обязанности застройщика не входило благоустройство спорного проезда. Строительство проезда осуществлялось обособленно, в иное время, без привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Представитель администрации Псковского района, также выступая на стороне ответчика, считал заявленные требования ООО «Комфортный дом» не подлежащими удовлетворению, поскольку предписание комитета от 14.09.2023 №33 принято ответчиком в рамках предоставленных полномочий, с соблюдением административной процедуры, на основании поступивших обращений, а спорная часть земельного участка в настоящее время находится в общей долевой собственности собственников помещений в МКД.

Представитель прокуратуры области также возражал против удовлетворения заявленных требований. Считал, что у Комитета имелись се законные основания для проведения проверки в отношении ООО УК «Комфортный дом». В ходе проверки проведен осмотр придомовой территории МКД №5, установлено, что данный МКД расположен на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060201:2085. На основании решения общего собрания собственников МКД от 25.11.2021 для управления МКД выбрано ООО УК «Комфортный дом», с которым в этот же день заключен договор управления домом. Согласно выписке из ЕГРН указанный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в МКД. Проезд находится в неудовлетворительном состоянии, поскольку имеются ямы и выбоины. Учитывая изложенное, в адрес ООО УК «Комфортный дом» правомерно внесено предписание от 14.09.2023 №33 о необходимости выполнить работы по текущему ремонту разрушенных участков дорожного покрытия проезда в срок до 01.12.2023. Публичный сервитут на часть спорного участка (проезд) установлен распоряжением Администрации Псковского района от 22.08.2023 №272-р без изъятия земельного участка. Обременение земельного участка публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения. Доводы ООО УК «Комфортный дом» МКД о том, что по состоянию на дату ввода МКД в эксплуатацию проезд между домами № 5 и № 7 по ул.Балтийская уже находился в неудовлетворительном состоянии не подтверждены. В соответствии с актом технического состояния общего имущества многоквартирного дома №5 по ул. Балтийская в д.Борисовичи в зоне эксплуатационной ответственности, который является Приложением №2 к Договору управления многоквартирным домом от 25.11.2021, все элементы общего имущества собственников помещений МКД находятся в удовлетворительном состоянии. Данный акт подписан директором ООО УК «Комфортный дом» Степановой М.С. Данное обстоятельство указывает на отсутствие претензий управляющей организации по поводу состояния общего имущества собственников помещений МКД, в том числе земельного участка. Таким образом, правовые основания для освобождения управляющей организации от возложенных на нее законом обязанностей по содержанию общего имущества собственников помещений МКД путем проведения текущего ремонта дорожного покрытия отсутствуют.

От администрации города Пскова поступил отзыв, согласно которому разрешение спора по существу оставлено на усмотрение суда, одновременно с этим заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

ФИО1 надлежащим образом извещена о рассмотрении спора, в настоящее судебное заседание не явилась, заявлений, ходатайств не представила, ранее поддержала позицию заявителя.

В силу статей 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено при имеющейся явке.

Проанализировав материалы дела и позиции сторон, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела по существу.

Администрацией Псковского района издано распоряжение №327-р от 04.10.2016 (том 4 л.д. 35) «Об утверждении документации по корректировке «Проекта планировки жилого района Борисовичи» для комплексного освоения с целью жилищного строительства» расположенного по адрес: Псковская область, Псковский район д.Борисовичи и документации по корректировке «Проекта межевания в части квартала №3 жилищного строительства» расположенного по адресу: Псковская область, Псковский район, д.Борисовичи». 

Согласно указанному распоряжению от 04.10.2016 №327-р на ОАО «Псковжилстрой» возложена обязанность: обеспечить использование земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных в д.Борисовичи сельского поселения «Завеличенская волость» Псковского района Псковской области, согласно утвержденной документации по корректировке «Проекта планировки жилого района Борисовичи» для комплексного освоения с целью  жилищного строительства (пункт 2); в обязательном порядке сохранить в полном объеме объекты социальной инфраструктуры, которые были предусмотрены проектом, утвержденным распоряжением Администрации Псковского района от 12.10.2012 за №1548-р, в том числе стадионы, волейбольные (баскетбольные) площадки, парки, общественные парковки, детские сады, объекты здравоохранения, школы (пункт 3). 

Как пояснил представитель администрации Псковского района, изданию распоряжения от 04.10.2016 №327-р предшествовала разработка ОАО «Псковжилстрой» материалов по обоснованию проекта планировки 2-09-16-ППТ.2 «Внесение изменений в проект планировки жилого района «Борисовичи» для комплексного освоения с целью жилищного строительства» (том 4 л.д.37-38, том 4 л.д. 19 CD-диск). 

Базовой исходной документацией для разработки данного проекта являются ранее разработанные и утвержденные документы: Проект планировки территории в районе автодороги г.Псков - д.Родина для комплексного жилищного строительства, выполненный ООО «Архитектурная мастерская ФИО9» в 2009г.; Корректировка проекта планировки жилого района «Борисовичи» для комплексного освоения в целях жилищного строительства участков № 16,17, расположенного в сельском поселении «Завеличенской» волости Псковского района Псковской области, выполненной институтом «Псковгражданпроект» в 2012г.

Документы, касающиеся планировки территории жилого района «Борисовичи» (в рассматриваемом случае квартал №1) более раннего периода (до 2016 года), участниками процесса в материалы дела не представлены.

Из Материалов по обоснованию проекта планировки 2-09-16-ППТ.2 следует, что территория микрорайона I разделена на две части: территорию многоэтажной жилой застройки (квартал №1) и территорию общего пользования для размещения  объектов делового и культурно-бытового обслуживания районного значения (квартал №1-А). В соответствии с принятой концепцией развития территории было произведено межевание земельного участка жилого района «Борисовичи» с КН 60:18:0060201:713. 

Для строительства жилого квартала № 1 сформирован земельный участок КН 60:18:0060201:1237 (последующие земельные участки образованы из него).

Из Материалов по обоснованию проекта планировки 2-09-16-ППТ.2 (раздел 7.1.), Схемы «Материалы по обоснованию» (том 3 л.д. 139) и  Схемы «Организация улично-дорожной сети Микрорайона №1» (том 4 л.д. 36) видно, что в центральной части микрорайона предусмотрен участок для строительства общеобразовательной средней школы. Одним из двух подъездных путей к школе является проезд непосредственно возле дома №5 (строительный индекс №16) по ул.Балтийская в д.Борисовичи Псковского района.

21.06.2016 администрацией Псковского района ОАО «Псковжилстрой» выдано разрешение №№60-RU60518420-127-2016 на строительство школы на 1350 мест в д.Борисовичи на земельном участке с КН 60:18:0060201:2242.

29.09.2016 Псковской городской Думой принято решение №2023 о даче согласия на принятие в дар в собственность муниципального образования «Город Псков» объекта не завершенного строительства – школа на 1350 мест, площадью 7054,26 кв.м, 2016 года постройки, балансовой стоимостью 160 637 659 руб., степень готовности объекта 15%, расположенного по адресу: Псковская обл., Псковский район, СП «Завеличенская волость», 

<

...>. находящегося в собственности ОАО «Псковжилстрой». Земельный участок с КН 60:18:0060201:2242, расположенного по адресу: Псковская обл., Псковский район, СП «Завеличенская волость», южнее д.Борисовичи, площадью 42831 кв.м, кадастровой стоимостью 18227588,67 руб., находящегося в собственности ОАО «Псковжилстрой» (том 2 л.д.130).

Земельный участок с КН 60:18:0060201:2242, сформированный для строительства школы, поставлен на кадастровый учет 22.01.2016. Право собственности муниципального образования «Город Псков» зарегистрировано 05.10.2016 (том 2 л.д. 136-144).

04.07.2017 выдано разрешение №60-RU60518420-010-2017 на ввод объекта (школы) в эксплуатацию  (том 2 л.д.131-135).

Из письма Управления строительства и капитального ремонта Администрации города Пскова от 01.04.2024 №УСКР-02-109 (том 3 л.д.2) следует, что организацией, осуществляющей строительство МБОУ «Псковская инженерно-лингвистическая гимназия» на земельном участке с КН 60:18:0060201:2242, в соответствии с муниципальными контрактами № 51 от 30.10.2016 и № 48 от 07.10.2016 являлась АО «Строительная фирма «ДСК»; обустройство проезда к гимназии на земельном участке с КН 60:18:0060201:2242 осуществляла АО СЗ «ПсковЖилСтрой». 

Информацией о  работах, проводимых  на  земельных участках  с  КН 60:18:0060201:2571 и КН 60:18:0060201:2085 (по обустройству спорного проезда и обустройству разворота перед школой), Администрации города Пскова не располагает.

Таким образом, МБОУ «Псковская инженерно-лингвистическая гимназия №27», несмотря на то, что расположена в д.Борисовичи Псковского района (внутри жилого квартала), находится в собственности и в ведении другого муниципального образования - Города Пскова. 

Спорный, в рамках настоящего дела, земельный участок с КН 60:18:0060201:2085 площадью 4001 кв.м, согласно выписке из ЕГРН от 31.07.2023, образован из объекта недвижимости с КН 60:18:0060201:1237, поставлен на кадастровый учет 02.07.2015, правообладателем участка являлось ОАО «Псковжилстрой»  (том 1 л.д. 57-61).

Распоряжением администрации Псковского района от 16.02.2018 №50-р утвержден градостроительный план земельного участка с КН60:18:0060201:2085 для строительства многоквартирного жилого дома (т.1 л.д.26, том 4 л.д. 10-18).

01.06.2018 администрацией Псковского района ОАО «Псковжилстрой» выдано разрешение №60-RU60518420-232-2018 на строительство многоквартирного 9-ти этажного 2-х секционного жилого дома на земельном участке КН60:18:0060201:2085 (том 2 л.д. 58-59).

Разрешение на строительство выдано на основании положительного заключения экспертизы проектной документации №60-2-1-3-0067-18 от 18.05.2018. Согласно пункту 3.2.2.2 «Схема планировочной организации земельного участка» положительного заключения экспертизы проектной документации №60-2-1-3-0067-18 от 18.05.2018 по объекту: строительство многоквартирного 9-ти этажного 2-х секционного жилого дома №16 по ГП, расположенного по адресу: Псковская обл., Псковский район, СП «Завеличенская волость», южнее д.Борисовичи на земельном участке КН60:18:0060201:2085» (том 2 л.д. 79-129), были предусмотрены решения по благоустройству территории, включающие устройство внутридворовых проездов, покрытие – асфальтобетон с установкой бортового камня (лист 18 экспертизы). При этом указаны: площадь земельного участка - 4001,00 кв.м, площадь участка ранее выполненного благоустройства - 517,00 кв.м, площадь участка подлежащего благоустройству - 484,00 кв.м (лист 19 экспертизы). 

Схема планировочной организации земельного участка (графическая часть), с учетом условных обозначений, также свидетельствует о том, что границы благоустройства территории строительства не совпадают (меньше) с границами    земельного участка КН 60:18:0060201:2085 (том 1 л.д. 147-148).

Справка о выполнении работ по благоустройству и озеленению территории сдаваемого объекта и обязательств застройщика, предусмотренных решением об отводе участка содержит сведения о том, что благоустройство территории на земельном участке с КН 60:18:0060201:2085 для АО СЗ «Псковжилстрой» осуществляло ООО «СМУ-60» (том 1 л.д. 30-31), в том числе выполнены работы - подъездная дорога к объекту 764 кв.м.

Сведений о том, кем и когда ранее были выполнены работы (какие именно виды работ) по благоустройству части спорного земельного участка площадью 517,00 кв.м, АО СЗ «Псковжилстрой» и администрация Псковского района в суд не представили.

09.09.2021 Комитетом (ответчиком) составлен акт проверки №195 законченного строительством объекта капитального строительства, согласно которому объект соответствует требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (том 2 л.д. 63). 

16.09.2021 приказом Комитета №1060-ОД (том 2 л.д.60) утверждено заключение (том 2 л.д.61-62) о соответствии с требованиями проектной документации, в том числе, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов законченного реконструкцией объекта капитального строительства «Строительство многоквартирного 9-этажного 2-секционного жилого дома (№16 по ГП), расположенного по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Завеличенская волость», деревня Борисовичи, земельный участок с КН 60:18:0060201:2085», расположенного по адресу: Псковский район, СП «Завеличенская волость», 

<

...>. 

17.09.2021 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №60-RU60518420-009-2021, а именно объекта капитального строительства «Строительство многоквартирного 9-этажного 2-секционного жилого дома (№16 по ГП), расположенного по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Завеличенская волость», деревня Борисовичи, земельный участок с КН 60:18:0060201:2085» (том 2 л.д. 63-66).

При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, 25.11.2021, выбран способ управления многоквартирным домом №5 по ул. Балтийской – управление управляющей организацией. Собственники помещений МКД выбрали управляющей организацией – ООО УК «Комфортный дом» (т. 1 л.д. 70-72).

25.11.2021 между ООО УК «Комфортный дом» и собственниками помещения в МКД заключен договор управления многоквартирным домом по адресу: 

<

...> (т.1 л.д.64-69).

При этом акт приема-передачи по объекту ул. Балтийская, д.5 между АО СЗ «Псковжилстрой» и директором ООО УК «Комфортный дом» датирован 11.10.2021 (том 1 л.д. 111).

16.03.2023 ООО УК «Комфортный дом» в адрес застройщика направлено письмо №50 (том 1 л.д.19) о том, что в адрес общества поступают многочисленные обращения от собственников, проживающих по адресам: 

<

...> с жалобами на некачественное асфальтобетонное покрытие на проезде между МКД №5 и №7, а также на дворовой территории МКД №7, глубина выбоин местами достигает 10-14 см. Компания просит застройщика оказать содействие в ремонте дорожного полотна указанных территорий в рамках гарантийных обязательств. 

В ответ на обращение письмом от 20.03.2023 №290 (том 1 л.д.20) застройщик пояснил, что устройство проезда в границы благоустройства жилых домов Балтийская 5 и Балтийская 7 не входило; указанный проезд расположен в границах земельного участка с КН 60:18:0060201:2085, на котором расположен МКД Балтийская 5. Таким образом, ремонт асфальтобетонного покрытия проезда между жилыми домами Балтийская 5 и 7 в гарантийные обязательства не входит.

07.04.2023 Администраций Псковского района в адрес общества направлен ответ на обращение №1483 (том 1 л.д.22), согласно которому границы благоустройства совпадают с границами земельного участка, а обязательства по содержанию и обслуживанию расположенного на территории земельного участка с КН 60:18:0060201:2085 по истечении гарантийного срока на благоустройство, если такой срок установлен застройщиком в договоре, переходит в обязанности управляющей компании МКД.

18.04.2023 застройщику от управляющей компании направлено письмо №106 (т.1 л.д.21), согласно которому повторно выражена просьба решить вопрос с ремонтом проезда, являющегося элементом благоустройства земельного участка с КН 60:18:0060201:2085, поскольку проезд между МКД №5 и №7 по ул. Балтийская является неотъемлемой частью земельного участка с КН 60:18:0060201:2085 и является единственным подъездом к дому. В соответствии с действующим законодательством границы благоустройства совпадают с границами земельного участка, а обязательства по содержанию  и обслуживанию заезда, расположенного на территории земельного участка с КН 60:18:0060201:2085 на протяжении гарантийного срока, несет застройщик. По факту этот проезд введен в эксплуатацию вместе с МКД №5 по ул. Балтийская уже в ненадлежащем состоянии по причине уменьшения или несоответствия границ благоустройства с границами земельного участка. 

Ответа не представлено.

25.05.2023 в прокуратуру Псковского района от собственников спорного МКД поступила коллективная жалоба на действия застройщика в связи с его отказом произвести ремонт проезда, входящего в границы земельного участка с КН 60:18:0060201:2085. В жалобе указано, что указанный проезд использовался большегрузной техникой в процессе строительства дома и нуждался как минимум в восстановлении (т.1 л.д.23). 

Прокуратурой Псковского района направлен ответ на коллективную жалобу от 21.06.2023 (т.1 л.д.25), с учетом того, что доводы обращения указывали о наличии  гражданско-правового спора в рамках соответствующих отношений, возникших между застройщиком и собственниками помещений МКД, разъяснено право на  защиту в судебном порядке. 

На общем собрании собственников помещений в спорном МКД 05.04.2023 принято решение (вопрос №3) установить шлагбаум на въезде на участок между домами №5 и 7 по ул.Балтийской (том 1 л.д. 104-105).

01.08.2023 от Главы города Пскова в адрес Главы Псковского района поступило письмо от 01.08.2023 №АГП02/БЕ-4991 (т.2 л.д.11) с просьбой оказать содействие в решении вопроса о доступном проезде к МБОУ «Псковская инженерно-лингвистическая гимназия» и рассмотреть возможность установки обременения в виде публичного сервитута в отношении придомовых земельных участков многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

...> между домами 5 и 7, для беспрепятственного доступа автомобильного транспорта, обслуживающего образовательное учреждение и осуществляющего подвоз обучающихся к образовательному учреждению.

22.08.2023 Администрацией Псковского района издано распоряжение №272-р (т.2 л.д.17) об установлении публичного сервитута (на 10 лет) в отношении земельного участка с КН 60:18:0060201:2085 с местоположением: Псковская обл., Псковский район, СП «Завеличенская волость», южнее д.Борисовичи в целях подъезда к МБОУ «Псковская инженерно-лингвистическая гимназия», согласно которому в пользу Администрации города Пскова установлен публичный сервитут площадью 353 кв. м в отношении земельного участка с КН 60:18:0060201:2085, местоположением: Псковская обл., Псковский район, СП «Завеличенская волость», южнее д.Борисовичи и утвердить границу публичного сервитута согласно приложению к настоящему распоряжению (том 2 л.д. 17-19; схема – л.д.18) . 

ФИО10 24.08.2023 обратилась в интернет-приемную Правительства Псковской области и исполнительных органов Псковской области с жалобой на «Незаконную установку публичного сервитута» (том 1 л.д. 48). Пояснила, что является жильцом МКД №5 в д.Борисовичи. Просила разрешить ситуацию, которая возникла во дворе в связи с тем, что «каждый день к заднему входу школы №27 в утреннее время подвозят детей к школе, и в вечернее время, когда детей забирают из школы, поскольку на территории двора опасно находиться. Того и гляди кого-то собьют! Мы с соседями приняли решение поставить шлагбаум и реализовали его, но, к сожалению, без нашего ведома теперь хотят установить публичный сервитут! Кроме того, дорога к школе, которая в ужасном состоянии, относится к нашему дому и получается чинить ее должны за наш счет! Хотелось бы какого-то целесообразного решения для всех - и для родителей и для жителей».

ФИО11 также 24.08.2023 обратилась в интернет-приемную Правительства Псковской области и исполнительных органов Псковской области с жалобой на «Балтйская 5, 7 проезд к школе» (том 1 л.д. 48-49). Просила обратить внимание на ситуацию, сложившуюся с проездом к школе 27 МБОУ «ПИЛГ», в связи с потоком машин, который создается родителями детей, зачастую проживающими в других частях города, которые имеют непреодолимое желание высаживать/забирать детей не на автобусной остановке, находящейся в непосредственной близости от учебного заведения, а прямо у ворот школы. Въезд/выезд для жителей, проживающих в прилегающих домах (Балтийская 5,5а и 7) зачастую просто заблокирован. Мы, жители Балтийской 5, стали последним звеном, установив шлагбаум на своей придомовой территории. При этом жителями был соблюден порядок, требования к установке шлагбаума, а также подготовлена масса запросов в различные инстанции для уточнения законности прав владения указанным участком. В начале августа Администрация Псковского района приняла решение об установлении «публичного сервитута». Данное решение принято таким образом, что оспорить его возможно только в судебном порядке, неся значительные расходы, связанные с судебным процессом и юридическими услугами. Исходя из вышеизложенного, просим учесть мнение не только родителей учеников школы, но и граждан, проживающих на указанной территории и принять решение с учетом следующих аспектов: 1) Проезд к МБОУ «ПИЛГ» между домами, расположенными по адресу Балтийская д.5 и 7 не предусмотрен, как основной; 2) Доступ к шлагбауму был своевременно предоставлен сотрудникам школы, экстренным службам и иным заинтересованным лицам, обеспечивающим бесперебойное функционирование учебного заведения; 3)Возможность пешего доступа для лиц не ограничена, а обеспечена с большей безопасностью; 4)В настоящий момент идет оборудование шлагбаума круглосуточной диспетчерской связыо;5)Дорожное покрытие на указанном участке находится в негодном состоянии,при этом расходы за ремонт лежат на собственниках участка;6)Альтернативным местом посадки/высадки пассажиров является автобусная остановка, парковка ТЦ и др. 7) Мнение жителей не учитывается государственными органами и замалчивается корреспондентом. 

Как следует из материалов дела, в Комитет из интернет-приемной Правительства Псковской области и исполнительных органов Псковской области обращения ФИО12 и ФИО11 поступили 28.08.2023 за №РК-А-1240 и №РК-ОГ-1239. 

Комитет, проанализировав содержание обращений граждан, посчитал, что  в них ставится вопрос о ненадлежащем состоянии проезда, входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД по ул.Балтийская, д.5.

В целях проверки доводов заявителей на основании подпункта «б» пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 №336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» Комитетом 11.09.2023 принято решение о проведении внеплановой выездной проверки №361 (т.1 л.д.50-51) в отношении ООО УК «Комфортный дом». 

В ходе проверки было установлено, что проезд между домами № 5 и № 7 по ул. Балтийской в дер. Борисовичи Псковского р-на является частью земельного участка с КН 60:18:0060201:2085, на котором расположен спорный МКД, то есть входит в состав общего имущества собственников помещений МКД. Проведен осмотр территории под МКД, установлено, что проезд между домами №5 и №7 по ул.Балтийской находится в неудовлетворительном состоянии (имеются ямы и выбоины), о чем 13.09.2023 составлен протокол осмотра №1.

14.09.2023 комитетом составлен акт выездной проверки (т.1 л.д. 72-73), в котором отражены нарушения требований, предусмотренных подпунктом «з» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, пункта 17 Приложения № 7 к Правилам и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

В адрес ООО УК «Комфортный дом» внесено предписание об устранении выявленных нарушений от 14.09.2023 №33, которым предписано в срок до 01.12.2023 выполнить работы по текущему ремонту разрушенных участков дорожного проезда между домами № 5 и № 7 по ул. Балтийской в дер. Борисовичи (том 1 л.д. 74-75). 

Общество не согласилось с законностью вынесенного предписания и обратилось к председателю Комитета с жалобой об отмене предписания. Полагало, что при выдаче предписания не учтено, что строительство дома завершено АО СЗ «Псковжилстрой»17.09.2021, площадь земельного участка с КН 60:18:0060201:2085 составляет 4001 кв.м, однако проезд между домами №5 и 7 остался без ремонта, тогда как согласно письму администрации Псковского района границы благоустройства должны совпадать с границами земельного участка. Также общество считало, что при выдаче предписания не учтено, что распоряжением администрацией Псковского района от 22.08.2023 №272-р в отношении проезда установлен публичный сервитут (том 1 л.д. 17-18). 

Решением от 22.09.2023 №3081656602 жалоба оставлена без удовлетворения (том 1 л.д. 12-16).

В силу изложенного, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, просило признать незаконными и нарушающими права заявителя в предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами  предписание Комитета от 14.09.2023 №33 и решение по жалобе от 22.09.2023.

Кроме того, в настоящее время в Псковском районном суде Псковской области рассматривается исковое заявление  Администрации Псковского района к ООО УК «Комфортный дом» об обязании демонтировать шлагбаум, а также исковое заявление собственников МКД №5 к Администрации Псковского района Псковской области о признании незаконным распоряжения Администрации Псковской области от 22.08.2023 №272-р об установлении публичного сервитута. 

Исследовав материалы дела, оценив доводы и позиции сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного правового акта государственного органа недействительным необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: несоответствия оспариваемого акта действующему законодательству и нарушения в результате его принятия прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 51 части 1 статьи 12 Федерального закона от 04.05.2011 №99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (далее - Закон №99-ФЗ) предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит лицензированию.

Частью 1 статьи 192 ЖК РФ также закреплено, что деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, предоставленной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.

Решение о проведении проверки в отношении заявителя принято Комитетом на основании пункта 1 части 1 статьи 57 Федеральный закон от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее - Закон №248-ФЗ) и абзаца 9 подпункта «б» пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 №336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля». 

Вопреки мнению ответчика, заявитель не оспаривает решение о проведении проверки, считает обоснованным начало проверки в целях объективного и всестороннего рассмотрения обращений жильцов МКД, но не согласен с результатами контрольного мероприятия, которые приняты без учета фактического содержания жалоб граждан.

На основании пункта 7 части 1 статьи 193 ЖК РФ перечень лицензионных требований не является исчерпывающим и включает в себя требования, установленные Правительством Российской Федерации.   

Региональный государственный лицензионный контроль за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляется органами государственного жилищного надзора в соответствии с положением о лицензировании такой деятельности, утвержденным Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 196 ЖК РФ).

В соответствии с подпунктом «а» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 №1110, к лицензионным требованиям, помимо требований, предусмотренных пунктами 1-6.1 части 1 статьи 193 ЖК РФ, относится соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ.

В силу положений частей 1, 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

При содержании общество имущества МКД управляющая организация обязана выполнять требования Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491 (далее - Правила № 491), Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170).

Исходя из статьи 90 Закона №248-ФЗ, предписание выносится в случае установления при проведении контролирующим органом соответствующей проверки нарушений законодательства в целях их устранения. При этом предписание должно содержать только законные требования, то есть на юридическое лицо может быть возложена обязанность по устранению лишь тех нарушений, соблюдение которых обязательно для него в силу закона, а сами требования должны быть реально исполнимы.

В соответствии с подпунктом «з» пункта 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 Правил №491, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества. В силу пункта 17 Приложения № 7 к Правилам № 170 текущему ремонту и восстановлению подлежат такие элементы общего имущества собственников, как разрушенные участки тротуаров, проездов, дорожек, отмосток и так далее.

Из статьи 36 ЖК РФ следует, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).

Каждый собственник (наниматель) жилого помещения в многоквартирном жилом доме обязан нести бремя его содержания (статья 157 ЖК РФ).

Таким образом, прямой обязанностью собственников помещений в МКД является содержание общего имущества в МКД. 

У управляющей компании объем обязательств перед собственниками жилых помещений не может быть больше, так как управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса и иного источника дохода, кроме платежей таких собственников и пользователей (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.06.2015 №310-ЭС15-912).

Анализ вышеприведенных норм в их совокупности и системной взаимосвязи позволяет прийти к выводу о том, что управляющей организации предписание об устранении нарушений при содержании общего имущества в МКД может быть выдано только в том случае, если элементы, требующие их приведения в нормативное состояние, действительно относятся к общему имуществу собственников данного МКД.

Согласно материалам дела, МКД по ул.Балтийская, д.5 расположен на земельном участке с КН 60:18:0060201:2085, площадью 4001 кв.м. Спорный проезд входит в границы (является частью) данного земельного участка. Завершив строительство и введя дом в эксплуатацию в сентябре 2021 года, застройщик передал жильцам МКД земельный участок под домом в полном объеме.

Тем не менее фактически проезд, расположенный между МКД № 5 и № 7 по ул. Балтийской в д.Борисовичи Псковского района, служит проездом к МКД по ул.Балтийская, д.5, к МКД по ул.Балтийская, д.5А, к МКД по ул.Балтийская, д.7. 

Кроме того, застройщику на праве собственности принадлежит земельный участок с КН 60:18:0060201:5223, предназначенный для парковки и разворота транспортных средств возле (перед) МБОУ «Псковская инженерно-лингвистическая гимназия №27». 

К данному земельному участку с КН 60:18:0060201:5223, а также через него к земельному участку под школой с КН 60:18:0060201:2242  можно подъехать только через спорный проезд на земельном участке с КН 60:18:0060201:2085. 

На сегодняшний день, как подтверждается материалами дела, спорный проезд является единственной дорогой, обеспечивающей подвоз учащихся и работников к МБОУ «Псковская инженерно-лингвистическая гимназия №27». 

Законодателем в части 1 статье 36 ЖК РФ прямо урегулировано, какое имущество относится к общему имуществу в МКД. 

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ общим имуществом в многоквартирном доме является, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, из буквального содержания пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ следует, что основополагающим критерием отнесения земельного участка к общему имуществу в МКД является то, что земельный участок и элементы благоустройства на нем должны быть предназначены непосредственно для обслуживания и эксплуатации именно данного конкретного МКД.

Только в этом случае у собственников помещений в МКД в силу статей 39 и 157 ЖК РФ возникает обязанность нести бремя содержания такого имущества.

Также критерием отнесения земельного участка к общему имуществу собственников в МКД является определение границ и размера земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Комплексное развитие территорий - совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных округов, городских округов (пункт 34 статьи 1 ГрК РФ).

Согласно части 1 статьи 42 ГрК РФ подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию (часть 2 статьи 42 ГрК РФ). Основная часть проекта планировки территории включает в себя, в числе прочего, чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии (подпункт «а» пункта 1 части 3 статьи 42 ГрК РФ).

Красные линии, согласно пункту 11 статьи 1 ГрК РФ, - это линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

В силу приведенных положений ГрК РФ подготовка проектов планировки территории, в том числе для комплексного освоения, должна включать мероприятия по выделению и установлению границ территорий общего пользования. В разрабатываемой документации такие территории обозначают «красными линиями». 

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 ГрК РФ территории общего пользования – это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе улицы, проезды.

В силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Таким образом, если улицы и проезды предназначены для беспрепятственного пользования неограниченным кругом лиц, то применительно к земельному и градостроительному законодательству такие улицы и проезды являются территориями общего пользования и не могут находиться в частной собственности.

Согласно пункту 15 части 1 статьи 15 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон №131-ФЗ) к вопросам местного значения муниципального района относятся, в том числе, утверждение схем территориального планирования муниципального района, утверждение подготовленной на основе схемы территориального планирования муниципального района документации по планировке территории, резервирование и изъятие земельных участков в границах муниципального района для муниципальных нужд.

Как установлено судом, скорректированный «Проект планировки жилого района Борисовичи для комплексного освоения с целью жилищного строительства» расположенного по адрес: Псковская область, Псковский район д.Борисовичи (квартал №1) утвержден администрацией Псковского района распоряжением №327-р от 04.10.2016. 

Согласно Материалам по обоснованию проекта планировки 2-09-16-ППТ.2, при проектировании использованы следующие нормативные документы: СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; постановление Администрации Псковской области от 22.01.2013 №18 «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Псковской области».

СП 42.13330.2011 предусматривал следующее требования: при составлении баланса существующего и проектного использования территории поселения за основу необходимо принимать зонирование территории, определяемое 4.6 настоящих норм, указывая в составе выделяемых территориальных зон соответствующие категории земель, установленные земельным законодательством Российской Федерации (пункт 4.15); планировочную структуру городских и сельских поселений следует формировать, предусматривая зонирование и структурное членение территории в увязке с системой общественных центров, транспортной и инженерной инфраструктурой (пункт 4.16); при проектировании городских и сельских поселений следует предусматривать единую систему транспорта и улично-дорожной сети в увязке с планировочной структурой поселения и прилегающей к нему территории, обеспечивающую удобные, быстрые и безопасные транспортные связи со всеми функциональными зонами, с другими поселениями системы расселения, объектами, расположенными в пригородной зоне, объектами внешнего транспорта и автомобильными дорогами общей сети (пункт 11.1); улично-дорожную сеть населенных пунктов следует проектировать в виде непрерывной системы с учетом функционального назначения улиц и дорог, интенсивности транспортного, велосипедного и пешеходного движения, архитектурно-планировочной организации территории и характера застройки (пункт 11.4.). Классификация категорий улиц и дорог приведена в таблице 7, в соответствии с которой к улицам и дорогам местного значения относятся проезды -подъезд транспортных средств к жилым и общественным зданиям, учреждениям, предприятиям и другим объектам городской застройки внутри районов, микрорайонов, кварталов.

В силу пункта 5.2.2. Постановления Администрации Псковской области от 22.01.2013 №8 территориями общего пользования являются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. В составе территорий общего пользования выделяются земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами. Существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями.

Согласно пункту 5.2.7 Постановления Администрации Псковской области от 22.01.2013 №8  система улично-дорожной сети составляет основу планировочной структуры населенного пункта и призвана обеспечивать удобные, быстрые и безопасные транспортные связи со всеми функциональными зонами, с другими населенными пунктами муниципального образования, с объектами, расположенными на территории за пределами границ населенных пунктов, с объектами внешнего транспорта и автомобильными дорогами общей сети. Из таблицы №14 к Постановлению «Категории улиц и дорог населенных пунктов» следует что, к дорогам и улицам относятся, в том числе, проезды, основным назначением которых являются - подъезд транспортных средств к жилым, общественным зданиям, учреждениям, предприятиям и другим объектам внутри районов, микрорайонов (кварталов).

Вопреки требованиям подпункта «а» пункта 1 части 3 статьи 42 ГрК РФ, СП 42.13330.2011, Постановления Администрации Псковской области от 22.01.2013 №8, утвержденный администрацией Псковского района распоряжением №327-р от 04.10.2016 Проект планировки  не содержал обозначений «красных линий» внутри квартала №1, то есть не выделял места общего пользования, в том числе проезды к объектам, расположенным внутри микрорайона, тем более к такому социально значимому как школа. Красными линиями отмечены только контуры самого микрорайона, вдоль имеющихся дорог с внешних сторон микрорайона (том 3 л.д. 139). 

  В судебном заседании 20.05.2024 в качестве специалиста опрошен ФИО13, заместитель начальника управления – начальник отдела территориального планирования и градостроительного зонирования Управления по градостроительной деятельности Администрации города Пскова. Специалистом уточнены сведения о датах: начала и окончания строительства школы (2016г., ввод в эксплуатацию 2017г.), формирования и постановке на кадастровый учет земельных участков под школой (22.01.2016) и под МКД №5 (02.07.2015), утверждении изменений в Проект планировки (04.10.2016). Специалист пояснил, что поскольку Проект планировки утвержден в октябре 2016 года, а к этому периоду уже сформированы  земельный участок под школой и земельный участок под МКД, через который предусмотрен проезд (проход) к школе, то  Проект планировки должен был предусматривать либо «красные линии» либо иные решения о том, каким образом будет обеспечен доступ к объекту, расположенному внутри квартала. Также специалист пояснил, что допустимо было утвердить Проект планировки в том виде, в котором он представлен в материалы дела, но тогда дополнительно необходимо было утвердить проект межевания территории.

Согласно части 6 статьи 41 ГрК РФ проект планировки территории является основой для подготовки проекта межевания территории. Подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа.

Согласно статье 43 ГрК РФ подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории (часть 1). Подготовка проекта межевания территории осуществляется, в числе прочего, для определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков; установления, изменения, отмены красных линий (часть 2). Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта (часть 3). Текстовая часть проекта межевания территории включает в себя, помимо прочего, перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования; перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд (часть 5). На чертежах межевания территории отображаются, в том числе, границы планируемых и существующих элементов планировочной структуры; красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории (часть 6).

Как установлено судом, подтверждается материалами дела, Проект межевания территории микрорайона «Борисовичи» в части квартала №1, расположенного по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Завеличенская волость», южнее д. Борисовичи», Документация по планировке территории. Проект межевания территории 38-ПРО-08-23-ПМТ», утверждены распоряжением администрации Псковского района от 27.11.2023 №391-р (представлено в судебном заседании 08.04.2024 администрацией Псковского района на CD-диске).

 При этом Проект межевания с «красными линиями» на чертеже утвержден администрацией Псковского района позже - распоряжением от 07.02.2024 №15-р. Согласно основной (утверждаемой) части проекта 38-ПРО-08-23-ПМТ.1, спорный земельный участок 60:18:0060201:2085 (4001 кв.м.) разделен следующим образом: площадь  3610,6 кв.м - многоэтажная жилая застройка, площадь 390,4 кв.м - улично-дорожная сеть (том 4 л.д. 32-34).

Таким образом, положения статей 1 и 43 ГрК РФ выполнены только после начала настоящего судебного разбирательства. На дату разрешения судом дела спорный земельный участок отнесен к улично-дорожной сети, выделен как место общего пользования.

При этом, суд обращает внимание, что в настоящем судебном акте оценка дается только той части проезда в границах земельного участка 60:18:0060201:2085, которая непосредственно находится между МКД №5 и МКД №7 по ул.Балтийская и служит проездом к школе, так как согласно протоколу осмотра №1 от 13.09.2023, акту выездной проверки от 14.09.2023 и оспариваемому предписанию именно в данной части на заявителя возлагалась обязанность по проведению текущего ремонта.    

Комитет, администрация Псковского района, застройщик, прокурор полагают, что поскольку до настоящего времени весь земельный участок 4001 кв.м с КН 60:18:0060201:2085 согласно сведениям из ЕГРН относится к землям под многоэтажной жилой застройкой, является общей долевой собственностью жильцов спорного дома, то в силу статьи 210 ГК РФ на жильцах, как на собственниках, лежит бремя содержания имущества.

Данную позицию суд находит несостоятельной, противоречащей действующему законодательству.

Согласно частям 2, 8 статьи 5 ЖК РФ к правоотношениям, регулируемым жилищным законодательством, подлежат применению нормы именно ЖК РФ и принятые в его развитие законы и подзаконные акты. 

Таким образом, как указано выше, общее имущество собственников помещений в МКД и объем их обязательств по содержанию общего долевого имущества, а соответственно и объем обязательств управляющей организации, подлежит определению только на основании статей 36 и 39 ЖК РФ.

В силу статей 1, 42, 43 ГрК РФ, части 12 статьи 85 ЗК РФ, с учетом установленных обстоятельств, фактического использования спорного проезда изначально и вплоть по настоящее время в качестве «внутриквартального проезда», то есть для подъезда транспортных средств не только к жилым, но и к общественным учреждениям внутри квартала (микрорайона), суд приходит к выводу, что спорный проезд не является «придомовой территорией» либо «дворовым проездом», не является общим имуществом собственников помещений в МКД №5 применительно к определению, закрепленному в пункте 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ. 

В письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии изложенное от 10.02.2022 №14-011167/22@ содержится позиция о том, что когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства онкретного дома, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок не соответствует нормам действующего законодательства. 

Кроме того, Комитет в обоснование правомерности своей позиции сослался на пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 

Однако ответчик не учел, что именно в пункте 67 указанного постановления содержатся разъяснения о том, что при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком (с точки зрения общей долевой собственности на него) необходимо руководствоваться положениями части 1 статьи 36 ЖК РФ. 

Таким образом, при выдаче предписания об устранении нарушений требований ЖК РФ Комитет обязан был руководствоваться положениями законодательства в жилищно-правовой сфере, а не ограничиться лишь сведениями о границах земельного участка согласно выписке из ЕГРН.

Из содержания жалоб и схем микрорайона прямо усматривается, что спорный проезд между МКД №5 и №7 является проездом к школе. Комитетом осуществлен осмотр территории МКД, сделаны фотографии, из которых также усматривается, что проезд фактически используется неограниченным кругом лиц. 

То, что проезд не отвечает закрепленному статьей 36 ЖК РФ определению общего имущества в МКД, следует также из распоряжения администрации Псковского района от 22.08.2023 №272-р, которым установлен  «публичный сервитут» в отношении части земельного участка с КН 60:18:0060201:2085 площадью 353 кв.м.

Кроме того, как верно указал заявитель, в обращениях ФИО12 и ФИО11 действительно не содержалось жалоб на бездействие управляющей компании. Граждане возражали против того, что их обязывают за счет собственных средств ремонтировать проезд, которым пользуется неограниченный круг лиц. 

Однако вышеперечисленные обстоятельства Комитетом при выдаче предписания не учтены.

Более того, в жалобах содержалось указание на то, что проезд уже в неудовлетворительном состоянии был передан застройщиком в собственность граждан в октябре 2021 года. Эти же доводы в ходе выездной проверки приводило ООО УК «Комфортный дом» и указывало, что застройщик в гарантийный срок отказал в устранении недостатков дорожного покрытия проезда.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно пункт 2 статьи 2 Закона №214-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 10 статьи 1 ГрК РФ объект долевого строительства – это не только само здание, но и неотделимые улучшения земельного участка под зданием.

Частью 5 статьи 7  Закона №214-ФЗ установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. 

Заявителем в ходе выездной проверки и при обжаловании выданного предписания от 14.09.2023 были представлены направленные в адрес АО СЗ «Псковжилстрой» требования от 16.03.2023 №50, 18.04.2023 №106 о приведении проезда в надлежащее состояние. Также в распоряжение Комитета был представлен ответ АО СЗ «Псковжилстрой»от 20.03.2023 №290, согласно которому благоустройство данного участка в обязанности застройщика не входило. 

В материалы дела, как указано судом выше, АО СЗ «Псковжилстрой» представил градостроительный план, проектную документацию, положительное заключение на нее. 

Данными документами, в том числе Схемой планировочной организации земельного участка с КН 60:18:0060201:2085, подтверждается, что границы благоустройства при строительстве МКД не совпадали (были меньше) с границами самого земельного участка с КН 60:18:0060201:2085. 

Из пояснений специалиста ФИО13 следует, что градостроительный план и иные документы по строительству спорного МКД соответствовали требованиям ГрК РФ, проектные решения в части благоустройства территории под МКД могли не совпадать с границами самого земельного участка, благоустройство могло быть выполнено в меньшем объеме, если ранее часть территории уже была благоустроена. Но по завершении строительства, если в собственность граждан подлежал передаче весь земельный участок, то все элементы благоустройства на таком земельном участке должны были соответствовать (подлежали приведению) установленным нормативным требованиям. Выполнение благоустройства проверяется уполномоченным органом местного самоуправления при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.       

Как установлено судом путем анализа документов, представленных АО СЗ «Псковжилстрой» на CD-диске (том 2 л.д. 67), согласно Пояснительной записке к проектной документации и разделу 2.2.3 Положительного заключения экспертизы (том 2 л.д. 85) застройщику были выданы технические условия письмом Администрации Псковского района от 08.06.2015 №2380. В письме указано на необходимость предусмотреть проектом благоустройства прилегающей территории к проектируемым многоквартирным домам, расположенным в квартале №1 в д.Борисовичи, восстановление нарушенного при производстве работ асфальтного покрытия проездов, площадок (пункт 3) и восстановление нарушенного при производстве работ грунтового покрытия проездов, площадок (пункт 5).

Суд предложил администрации Псковского района пояснить, каким образом проверено выполнение застройщиком указанных технических условий.

Третье лицо письмом от 17.04.2024 (том 4 л.д. 8) сообщило, что технические условия от 08.06.2015 №2380, выданные ОАО «Псковжилстрой», являются стандартными (одинаковыми) для всех, составлены по предусмотренной форме, индивидуализации, кроме адреса земельного участка, не имеют. Выдача акта ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: 

<

...>, подтверждает выполнение технических условий в полном объеме.

Однако пояснения администрации о том, что выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (17.09.2021) подтверждает выполнение технических условий от 08.06.2015 №2380, опровергаются письменными позициями АО СЗ «Псковжилстрой» от 10.01.2024 и от 13.03.2024 (том 1 л.д. 144-146, том 2 л.д. 68), в которых указано, что территория спорного проезда не входила в принципе в границы благоустройства МКД.   

В ответе заявителю от 20.03.2023 №290 АО СЗ «Псковжилстрой» также указало, что в гарантийные обязательства застройщика устранение недостатков спорного проезда не входит, благоустройство спорного участка в обязанности застройщика не было включено.

Постановлением Администрации Псковской области от 30.04.2019 №160  утверждено Положение о Комитете по региональному контролю и надзору Псковской области. Согласно пункту 10 Положения основными задачами Комитета является осуществление: 1) регионального государственного жилищного надзора; 2) регионального государственного строительного надзора; 3) регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 6) контроля своевременности и полноты исполнения структурными подразделениями Аппарата Правительства Псковской области, исполнительными органами Псковской области и органами местного самоуправления возложенных на них функций, задач и полномочий.

С учетом пункта 10 Положения о комитете, суд предлагал ответчику представить пояснения, почему с учетом характера и существа обращений ФИО12 и ФИО11 за №РК-А-1240 и №РК-ОГ-1239 их рассмотрение было поручено только подразделению, осуществляющему региональный государственный жилищного надзора; почему иным подразделениям не поручалась проверка доводов жалоб на действия застройщика, на действия органа местного самоуправления. 

Ответчиком пояснений по обозначенному вопросу в суд не представлено. Представлены карточки жалоб, из которых следует, что из интернет-приемной Правительства Псковской области и исполнительных органов Псковской области жалобы были направлены и в иные, помимо Комитета, органы власти и местного самоуправления. Характер ответов, направленных гражданам, не отражен. 

Позицию застройщика и прокурора о том, что заявитель не подтвердил документально, что застройщиком в 2021 году проезд передан уже в неудовлетворительном состоянии, суд не принимает. Заявителем в материалы дела представлены фотографии, полученные как в ходе строительства МКД, так и после его ввода в эксплуатацию, на них зафиксированы ямы. Кем именно повреждено дорожное покрытие, вопреки мнению застройщика, правового значения не имеет.

Администрацией Псковского района в суд 30.05.2024 представлены пояснения о том, что в целях реализации утвержденного распоряжениями от 27.11.2023 № 391-р, от 07.02.2024 № 15-р «Проекта межевания территории микрорайона «Борисовичи», заключен муниципальный контракт от 23.01.2024 №1/24 на выполнение комплексных кадастровых работ в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории кадастрового квартала 60:18:0060201 со сроком выполнения до 22.08.2024 года. В настоящее время выполнение ККР находится на стадии приема и рассмотрения возражений; 23.05.2024 была проведена первая согласительная комиссия.

Вопрос о том, кто именно обязан осуществить ремонт дорожного покрытия спорного проезда: застройщик в силу частей 1 и 5 статьи 7 Закона №214-ФЗ либо   администрация Псковского района в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 15 Закона №131-ФЗ, статьи 3 и части 1 статьи 13 Федерального закона от 08.11.2007 №257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации», - является предметом отдельного самостоятельного спора, в рамках настоящего судебного разбирательства разрешению не подлежит.

Таким образом, предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований от 14.09.2023 №33 выдано комитетом в нарушение требований статьи 36, 39, 157, 161 ЖК РФ, не отвечало критерию исполнимости, поскольку дорожное покрытие проезда не подлежало ремонту за счет средств собственников МКД №5. 

С учетом изложенного, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, суд на основании части 2 статьи 201 АПК РФ считает, что оспариваемые предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований от 14.09.2023 №33 и решение Комитета по региональному контролю и надзору Псковской области от 29.09.2023 №3081656602 об оставлении без удовлетворения жалобы общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Комфортный дом» от 22.09.2023 являются незаконными.

С учетом характера спора, представленных в дело документов, установленных обстоятельств, самого факта признания оспариваемого предписания незаконным суд находит достаточным для восстановления нарушенных прав заявителя. Возложения на ответчика дополнительных обязанностей, согласно части 5 статьи 201 АПК РФ, не требуется.   

Принимая во внимание, что заявленные требования неимущественного характера удовлетворены, в силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб., перечисленные заявителем в доход федерального бюджета, подлежат отнесению на ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

признать недействительным вынесенное Комитетом по региональному контролю и надзору Псковской области в адрес общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Комфортный дом» предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований от 14.09.2023 №33. 

Признать незаконным решение Комитета по региональному контролю и надзору Псковской области от 29.09.2023 №3081656602 об оставлении без удовлетворения жалобы общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Комфортный дом» от 22.09.2023.

Взыскать с Комитета по региональному контролю и надзору Псковской области в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Комфортный дом» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья                                                                                                  Л.П. Буянова