АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-40261/18

30 мая 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   28 мая 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            30 мая 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О.В.  

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Тройка» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону 

об обязании заключить договор, 

при участии:

от истца - представитель ФИО2 по доверенности от 20.07.2018,          

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 18.01.2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Тройка» (далеее-общество)  обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее-депертамент) об обязании заключить договор на размещение нестационарного торгового объекта.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала, пояснила, что истец надлежащим образом исполняла свои обязательства по договору. Со стороны арендатора имелись переплаты. Наличие задолженности оспаривала, указав на неверное начисление арендной платы департаментом. Павильон не обладает признаками недвижимого имущества, что подтверждено заключением судебной экспертизы, включен в схему размещения НТО. Департамент незаконного уклоняется от заключения договора.   

Представитель ответчика просила суд в иске отказать, арендатор не  надлежащим образом исполнял условия договора, имелась просрочка в оплате арендных платежей, павильон имеет признаки недвижимого имущества. 

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, постановлением Главы Администрации Советского района г. Ростова-на- Дону от 23.02.1999 №298 ТОО «Тройка» (правопредшественнику ООО «Фирма «Тройка» был предоставлен в аренду земельный участок в районе ул. Зорге, 37 в г.Ростове-на-Дону, площадью 27 кв.м для размещения павильона по реализации продуктов питания сроком на 3 года.

Одновременно указанным постановлением ТОО «Тройка» предписывалось разработать и согласовать проект реконструкции павильона; после окончания реконструкции сдать торговый павильон в эксплуатацию комиссии администрации района.

Разрешение №213 на выполнение строительно-монтажных работ было дано Архитектором Советского района 15.11.1999.

Постановлением Главы Администрации Советского района от 25.07.2000 №1280 срок реконструкции павильона был продлен до 01.09.2000; одновременно было дано разрешение на увеличение площади павильона до 70 кв.м.

Законченный реконструкцией торговый павильон был сдан в эксплуатацию 04.08.2000.

Договор аренды земельного участка №16406и, по адресу: ул.Зорге, 37 площадью 70 кв.м. для эксплуатации павильона был заключен 12.09.2000.

Впоследствии срок аренды неоднократно продлевался, а договоры аренды перезаключались (постановление Главы Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону от 07.05.2008 №415 и договор аренды №30578 от 07.08.2008; распоряжение Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону от 22.04.2014 №303 и договор аренды №35391 от 27.05.2014 - в настоящее время является продленным на неопределенный срок).

23.05.2018 ООО «Фирма «Тройка» обратилась в Департамент имущественно-земельных г. Ростова-на-Дону через МФЦ с заявлением №84- 152066 о заключении договора на размещение НТО без проведения торгов.

Письмом от 07.06.2018 №59-30-12510/14 ДИЗО г. Ростова-на-Дону в заключении договора отказал, ссылаясь на:

- наличие задолженности по арендной плате по договору аренды №35391 от 27.05.2014 в размере 1 057,38 руб. и по пене в размере 18,46 руб.; 

-наличие у павильона признаков капитальности, 

-выход части павильона за границы ранее предоставленного земельного участка.

Полагая, что утверждение департамента имущественно-земельных отношений является необоснованным, общество заявила иск об обязании Департамент заключить договор на размещение НТО.  

Суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения иска, исходя из следующего. 

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии с частью 1 статьи  39.36 Земельного кодекса Российской Федерации  размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения НТО в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации».

 В соответствии с частью 1 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» размещение НТО на земельных участках находящихся в государственной и муниципальной собственности осуществляется в соответствии со схемой размещения НТО.

В соответствии с пунктом  2.1 постановления Правительства Ростовской области от 18.09.2015 № 583 «О некоторых вопросах, связанных с размещением нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, а также на землях или земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена» размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, а также на землях или земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется на основании договора аренды земельного участка или на основании договора о размещении нестационарного торгового объекта.

В данном случае Департамент как муниципальный орган указанным законом обязан обеспечить размещение нестационарного торгового объекта. Следовательно, он может быть понуждаем к заключению такого договора.

По правилам статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в  случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Суд полагает, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, поскольку направленная им оферта содержала существенные условия договора – предмет договора, а именно – размещение нестационарного торгового объекта площадью 70 кв. м, что соответствует норме статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Все прочие условия договора прямо урегулированы в нормативном порядке Постановление Администрации г. Ростова-на-Дону от 30.12.2015 N 1351 (ред. от 13.03.2017) "О размещении нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону".

Таким образом, спор подлежит разрешению по существу.

Во исполнение названного постановления от 18.09.2015 № 583 Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 30.12.2015 № 1351 «О размещении нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону», регулирующее порядок заключения договоров о размещении нестационарных торговых объектов в городе Ростове-на-Дону.

   Согласно указанному постановлению от 30.12.2015 № 1351, определяет порядок размещения нестационарных торговых объектов, представляющих собой объекты торгового назначения, бытового обслуживания, общественного питания, расположенных во временных сооружениях или временных конструкциях, не связанных прочно с землей, вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижных сооружениях на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, или государственная собственность на которые не разграничена, площадью, не превышающей 99 кв. м включительно, на основании договоров о размещении НТО сроком до 5 лет в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов.

В силу п. 2.2. постановления № 583 договор о размещении НТО без проведения торгов заключается в случае размещения на новый срок НТО, ранее размещенного на том же месте, предусмотренном схемой размещения НТО, хозяйствующим субъектом, надлежащим образом, исполнявшим свои обязательства по договору аренды земельного участка заключенного до 01.03.2015.

 Общество надлежащим образом исполняет обязанности по договору аренды, что подтверждается отсутствием задолженности по арендной плате и влечет его право на размещение НТО на земельном участке путем заключения договора на размещения НТО без проведения торгов.

Ссылка ответчиком в отзыве о том, что истец, как арендатор нарушал условия договора по своевременному перечислению арендных платежей, ввиду чего начислялась пени, в связи с чем, утратил преимущественное право на заключение договора на новый срок, отклоняется судом.

Так, просрочка платежей, допущенная  арендатором, является незначительной, задолженность составила 1 075 руб. 84 коп. Кроме того, задолженность за просрочку внесения платежа истцом оплачена. Из акта сверки следует, что со стороны арендатора имелись переплаты. Кроме того, сам факт наличия задолженности общество оспаривало, указав на неверное начисление арендной платы ДИЗО.  

Также основанием отказа ДИЗО   указано наличие признаков капитальности. 

В целях определения обладает ли спорный  объект признаками капитального строительства и соответствует ли расположение исследуемого объекта на земельном участке с кадастровым номером  61:44:0071403:131 градостроительным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки, определением Арбитражного суда от 27.03.2019 по данному делу была назначена судебная  экспертиза.

Согласно выводам судебной экспертизы установлено, что одноэтажное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071403:131 по адресу: 

<

...> №37, не является объектом капитального строительства, а является некапитальным, временным (нестационарным) объектом, не имеющим прочной связи с землей, его перемещение без несоразмерного ущерба назначению технически возможно, и, согласно п. 1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации №51-ФЗ, исследуемый объект не относится к недвижимому имуществу, а, согласно п.2 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации №51-ФЗ, является движимым имуществом.

Из заключения эксперта также следует, что размещение исследуемого нестационарного строения - торгового павильона на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071403:131 по адресу: 

<

...> №37, соответствует установленному разрешенному виду использования земельного участка - земельные участки для временного размещения нестационарных объектов, а также соответствует требованиям СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", актуализированная версия СНиП 2.07.01-89*.

Суд по ходатайству представителя департамента вызвал в судебное заседание эксперта ФИО4, ФИО5

Эксперт ФИО4,  пояснил, что кирпичная стена, описанная в заключении, не имеет функциональной связи с исследуемым объектом, имеется расстояние между объектами, на данную стену не опирается кровля. Представляет собой отдельно стоящую, ни к чему не привязанную, стену. При подготовке заключения не учитывалось Постановление главного санитарного врача, так как стена находится на фасаде, на прилегающей территории, за пределами участка, относящегося к МКД. Фундамента под стеной нет. Стены каркасные, выполнены из металлических стоек.

Эксперт ФИО5 пояснил, что кирпичная стена функционально и конструктивно не взаимосвязана со зданием. Стена расположена на расстоянии 5 см от объекта. По поводу Постановления главного санитарного врача поясняет, что об этом вопрос не ставился. Данный объект расположен вне границ участка, относящегося к жилому дому.

Заключение экспертизы является одним из доказательств, которое не имеет заранее установленной силы и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. 

Вывод эксперта не опровергнут иными доказательствами. О дополнительной либо повторной экспертизе суду не заявлено. 

В качестве основания отказа ДИЗА также указан выход части павильона за границы ранее предоставленного земельного участка. 

Между тем, из анализа действующего нормативного регулирования спорных правоотношений, следует, что закон связывает наличие возможности использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута в случае размещения нестационарных торговых объектов с включением таких объектов в схему размещения нестационарных торговых объектов. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 39.33 ЗК РФ законодатель не предусматривает обязанность субъекта, желающего использовать землю или земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в целях размещения нестационарного торгового объекта, получить соответствующее разрешение уполномоченного органа.

Данная правовая позиция согласуется с позицией Арбитражного суда Восточно- Сибирского округа от 25.05.2018 по делу №А19-5062/2017, Арбитражного суда Северо - Кавказского округа от 24.01.2019 по делу № А53-14311/2018.

Следовательно, основания к отказу в заключении договора, приведенные департаментом, не находят своего подтверждения.

Постановлением Администрации г. Ростова – на - Дону от 30.12.2015 N 1351 (ред. от 13.03.2017) "О размещении нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону" утверждено соответствующее Положение.

Положение  определяет порядок размещения нестационарных торговых объектов, представляющих собой объекты торгового назначения, бытового обслуживания, общественного питания, расположенных во временных сооружениях или временных конструкциях, не связанных прочно с землей, вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижных сооружениях (далее - НТО) на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, или государственная собственность на которые не разграничена, площадью, не превышающей 99 квадратных метров включительно, на основании договоров о размещении НТО сроком до 5 лет в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов (далее - Схема).

Пунктом 2.2. Положения определено, что договоры о размещении заключаются по итогам проведения торгов. Без проведения торгов договоры о размещении заключаются в случаях размещения на новый срок нестационарного торгового объекта, ранее размещенного на том же месте, предусмотренном схемой размещения нестационарных торговых объектов, хозяйствующим субъектом, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по ранее заключенному договору о размещении (подпункт 2.2.1).

Согласно пункту 3.1 Положения цена по договору, заключенному в порядке размещения нестационарного торгового объекта, ранее размещенного на том же месте, предусмотренном схемой размещения нестационарных торговых объектов, арендаторов, надлежащим образом исполнявшим свои обязательства по договору аренды земельного участка, заключенному до 1 марта 2015 г., соответствует стартовому размеру финансового предложения за право заключения договора о размещении НТО согласно приложению N 2 к постановлению.

Названным приложением установлено, что цена для мелкорозничных и иных несезонных нестационарных торговых объектов (включая летние кафе) определяется по формуле: Sр = С x Т x Сп x S x Мр x Ки,

где Sр - стартовый размер финансового предложения за право заключения договора о размещении мелкорозничного и иного несезонного нестационарного торгового объекта в месяц (единица измерения - рубль);

С - базовый размер финансового предложения за 1 кв. м нестационарного торгового объекта, равный 1000 рублям;

Ки - коэффициент уровня инфляции;

Т - коэффициент, учитывающий тип нестационарного торгового объекта (согласно таблице 3);

Сп - коэффициент, учитывающий специализацию нестационарного торгового объекта (согласно таблице 4);

S - площадь нестационарного торгового объекта;

Мр - коэффициент, учитывающий место размещения нестационарного торгового объекта на территории города Ростова-на-Дону (постановление Администрации города Ростова-на-Дону "Об утверждении Перечня центральных улиц города Ростова-на-Дону от 01.10.2012 N 840") для объектов, находящихся на центральной улице, равный 1, для нецентральных улиц - 0,5.

Из материалов дела следует, что обществом условия, предусмотренные Пунктом 2.2 Положения,  соблюдены. Так, спорный нестационарный торговый объект размещен на том же месте, которое определено в договоре от 27.05.2014 № 35391 и предусмотренном схемой размещения нестационарных торговых объектов, предпринимателем надлежащим образом вносилась оплата за использование земельного участка, павильон включен в схему размещения НТО.

При таких обстоятельствах суд нашел необходимым удовлетворить заявленный иск, определив существенные условия договора в соответствии с приведенными нормативными положениями.  

Также суд полагает необходимым указать на прекращение действия договора  от 27.05.2014 № 35391, поскольку заключение нового договора свидетельствует о прекращении предыдущих сделок.  Кроме того, истец имеет право разместить НТО на основании договора, что обеспечит определенность в правоотношениях на период, указанный в схеме размещения НТО, тогда как договор  от 27.05.2014 № 35391  считается заключенным на неопределенный срок. 

Судебные расходы по исковому заявлению распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. Расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону заключить с общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Тройка» договор на размещение нестационарного торгового объекта – павильон "непродовольственные товары" площадью 70 кв.м, с адресными ориентирами: 

<

...>, земельный участок, п.2 на следующих условиях:

Срок договора до 31.12.2021.

Размер платы определить по формуле Sр = С x Т x Сп x S x Мр x Ки, где Sр - стартовый размер финансового предложения за право заключения договора о размещении мелкорозничного и иного несезонного нестационарного торгового объекта в месяц (единица измерения - рубль); С - базовый размер финансового предложения за 1 кв. м нестационарного торгового объекта, равный 1000 рублям; Ки - коэффициент уровня инфляции; Т - коэффициент, учитывающий тип нестационарного торгового объекта; Сп - коэффициент, учитывающий специализацию нестационарного торгового объекта, S - площадь нестационарного торгового объекта; Мр - коэффициент, учитывающий место размещения нестационарного торгового объекта на территории города Ростова-на-Дону (постановление Администрации города Ростова-на-Дону "Об утверждении Перечня центральных улиц города Ростова-на-Дону от 01.10.2012 N 840") для объектов, находящихся на центральной улице, равный 1, для нецентральных улиц - 0,5.

Иные условия договора установить в соответствии с нормами Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 30.12.2015 N 1351 "О размещении нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону".

С момента заключения договора прекратить действие договора аренды земельного участка от 27.05.2014 № 35391.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Тройка» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд,  вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.В. Золотарёва