Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

г. Пенза                                                                                                     Дело №А49-14069/2016 

 «17» мая 2021 г.

 

Резолютивная часть решения объявлена  12 мая 2021 года

В полном объеме решение изготовлено 17 мая 2021 года 

 

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

администрации 

<

...>, Пенза г., 440000; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к 1.обществу с ограниченной ответственностью «Семь дней» (Дачная ул., 1, Нижний Ломов г., Нижнеломовский район, Пензенская область, 442151; ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), 2. обществу с ограниченной ответственностью «Трасса 58» (территория Пригородное Лесничество 

<

...>, Пенза г., 440014 ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Пензенской области (ФИО1 ул., 39, Пенза г., 440600), ФИО2, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «АгроСтроительная Компания» (Ульяновская ул., ЗД 85АК2, офис 1, Пенза г., 440047, ОГРН :

<

***>, ИНН 

<

***>)

о приведении объекта в соответствие с проектной документацией

            при участии:

            от истца -  представитель ФИО4 (доверенность),

            от 2 ответчика – представитель ФИО5 (доверенность), 

 

                                                        установил:

 

Администрация города Пензы обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Семь дней» об обязании снести самовольно возведенный объект капитального строительства с кадастровым номером 58:29:1001010:646 – отдельно стоящее трехэтажное нежилое здание сложной формы с ориентировочной площадью застройки 975 кв.м с железобетонным фундаментом, наружной отделкой стен из навесного вентилируемого фасада, с плоской кровлей с пристроенным имеющим Г-образную форму металлическим навесом с примерными размерами 30*50*4 м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1001010:725 по адресу: относительно ориентира на пересечении трассы М-5 «Урал» и автодороги в малоэтажную жилую застройку Заря. Требования заявлены на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 28.08.2018 в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом принято изменение предмета иска, в соответствии с которым иск считается заявленным об обязании общества с ограниченной ответственностью «Семь дней» снести: 

объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:29:1001010:646 степенью готовности 61 % площадью 1480 кв.м, собственником указанного объекта является ООО «Семь дней», о чем 10.01.2014 сделана запись о регистрации № 58-58-35/041/2013-334;

нежилое складское здание с кадастровым номером 58:29:1001010:873 площадью 1451,8 кв.м, количество этажей – 3, собственником указанного объекта является ООО «Семь дней», о чем 27.07.2018 сделана запись о регистрации №58:29:1001010:873-58/013/2018-1;

нежилое складское здание с кадастровым номером 58:29:1001010:876 площадью 1498,9 кв.м. количество этажей – 1, собственником указанного объекта является ООО «Семь дней», о чем 27.07.2018 сделана запись о регистрации №58:29:1001010:876-58/013/2018-1;

нежилое складское здание с кадастровым номером 58:29:1001010:875 площадью 1389,8 кв.м, количество этажей – 3, собственником указанного объекта является ООО «Семь дней», о чем 27.07.2018 сделана запись о регистрации №58:29:1001010:875-58/013/2018-1;

нежилое складское здание с кадастровым номером 58:29:1001010:874 площадью 1486,3 кв.м, количество этажей – 1, собственником указанного объекта является ООО «Семь дней», о чем 27.07.2018 сделана запись о регистрации №58:29:1001010:874-58/013/2018-1; расположенные на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1001010:725 по адресу: установлено относительно ориентира на пересечении трассы М-5 «Урал» и автодороги в малоэтажную жилую застройку Заря.

Кроме того, указанным судебным актом к производству Арбитражного суда Пензенской области принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Семь дней» к Администрации города Пензы о признании права собственности на самовольную постройку: нежилое здание площадью 1480 кв.м, кадастровый номер 58:29:1001010:646, расположенное по адресу: в районе пересечения трассы М-5 «Урал» и автодороги в малоэтажную жилую застройку «Заря».

Протокольным определением от 20.03.2019 судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ принято уточнение исковых требований, в соответствии с которым Администрация города Пензы просила обязать ООО «Семь дней» снести:

самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 58:28:1001010:725, площадью 10021 кв.м., по адресу: г. Пенза, установлено относительно ориентира на пересечении трассы М-5 Урал и автодороги в малоэтажную застройку Заря, зарегистрированный в совокупности как объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:29:1001010:646 степенью готовности 61 % площадью 1480 кв.м, собственником указанного объекта является ООО «Семь дней», о чем 10.01.2014 сделана запись о регистрации № 58-58-35/041/2013-334;

нежилое здание с кадастровым номером 58:29:1001010:873 площадью 1451,8 кв.м, количество этажей – 3 (запись о регистрации №58:29:1001010:873-58/013/2018-1 от 27.07.2018);

нежилое здание с кадастровым номером 58:29:1001010:876 площадью 1498,9 кв.м. количество этажей – 1, собственником указанного объекта является ООО «Семь дней» (запись о регистрации №58:29:1001010:876-58/013/2018-1 от 27.07.2018);

нежилое здание с кадастровым номером 58:29:1001010:875 площадью 1389,8 кв.м, количество этажей – 3 (запись о регистрации №58:29:1001010:875-58/013/2018-1 от 27.07.2018);

нежилое здание с кадастровым номером 58:29:1001010:874 площадью 1486,3 кв.м, количество этажей – 1 (запись о регистрации №58:29:1001010:874-58/013/2018-1 от 27.07.2018).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 05 апреля 2019г. исковые требования администрации города Пензы удовлетворены, встречные исковые требования ООО «Семь дней» оставлены без удовлетворения. 

Дополнительным решением Арбитражного суда Пензенской области от 24.04.2019 с общества с ограниченной ответственностью «Семь дней» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3000 руб.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 решение Арбитражного суда Пензенской области от 05.04.2019 в части удовлетворения исковых требований администрации, взыскания расходов по оплате стоимости экспертизы и в части взыскания с ООО «Семь дней» в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 6000 руб. отменено; в отмененной части принят новый судебный акт об отказе администрации в удовлетворении исковых требований; в остальной части решение Арбитражного суда Пензенской области от 05.04.2019 и дополнительное решение Арбитражного суда Пензенской области от 24.04.2019 оставлены без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 09.07.2020 решение Арбитражного суда Пензенской области от 05.04.2019 по делу № А49-14069/2016 в части удовлетворения исковых требований администрации города Пензы о сносе самовольно возведенного объекта и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации города Пензы о сносе самовольно возведенного объекта отменены. В отмененной части дело                      №А49-14069/2016 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области. В остальной части решение Арбитражного суда Пензенской области от 05.04.2019, дополнительное решение Арбитражного суда Пензенской области от 24.04.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 по делу               № А49-14069/2016 оставлены без изменения.

Определением от 10.08.2020 арбитражным судом к участию в деле в качестве  соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Трасса 58».

Определением суда от 09.10.2020 по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Автономной некоммерческой организации «Приволжский экспертно-консультационный центр» ФИО6 и/или ФИО7.

25.12.2020  в Арбитражный суд Пензенской области от Автономной некоммерческой организации «Приволжский экспертно-консультационный центр» поступило заключение эксперта № 144 от 25.12.2020.   

Принимая во внимание выводы экспертов, изложенные в заключении, истец уточнил исковые требования к каждому из ответчиков и просил обязать общество с ограниченной ответственностью «Семь дней» привести объект с кадастровым номером 58:29:1001010:646  в соответствие с проектной документацией, на основании которой было выдано разрешение от 27.06.2012 №  RU58304000095 на строительство торгового здания №1; обязать общество с ограниченной ответственностью «Трасса 58» привести объекты с кадастровыми номерами 58:29:1001010:873, 58:29:1001010:874, 58:29:1001010:875, 58:29:1001010:876  в соответствие с проектной документацией, на основании которой было выдано разрешение от 27.06.2012              №  RU58304000096 на строительство торгового здания №2. Изменение исковых требований приято определением суда от 17.03.2021.  

Представители  ответчика – ООО «Семь дней» и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям изложенным в иске и дополнениях к нему.  Пояснил, что администрация города Пензы возражает против заключения мирового соглашения по настоящему делу. 

Представитель ответчика - ООО «Трасса 58» в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск, в котором указано, что значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы в целях ее легализации, в частности за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. При этом, согласно выводам проведенной судебной экспертизы от 13.12.2019 за №2481/2-3 установлено, что спорные объекты по размещению строений относительно объектов окружающей застройки, по конструктивному использованию и состоянию строительных конструкций, уровню эксплуатационной и пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим условия соответствует действующим строительным, градостроительным, противопожарным нормам и правилам. При этом, требованиям нормативно-технической документации объекты недвижимости находятся в зоне допустимого размещения застройки зданий, строений, сооружений. Кроме того, спорные объекты в виду соблюдения требований ФЗ №384 и ФЗ №123 не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении возведенными объектами прав и охраняемых законом интересов других лиц, спорные объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан, что позволяет утверждать о праве на признание права собственности на объекты, и исключает возможность их сноса. Заключение эксперта не оспорил.  

Ответчик – ООО «Семь дней» в отзыве на иск и дополнении к нему исковые требования не признал, указав, что истцом не представлено достаточных доказательств того, что спорные постройки несут угрозу жизни и здоровью граждан, построены с существенными нарушениями градостроительных, строительных норм и правил, а также не представлены доказательства того, что постройки не могут быть приведены в соответствие с действующими требованиями градостроительных и строительных норм и правил.  Кроме того, решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 №229-13/5 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Пензы» установлены новые требования к застройке территории города Пензы. Истцом не представлены доказательства того, что спорные постройки не соответствуют требованиям градостроительных регламентов, имеют существенные несоответствия таким регламентам, которые утверждены после 26.06.2020. В связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат. Заключение эксперта не оспорил, пояснив, что нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено приведение объекта в соответствие с проектной документацией, на основании которой было выдано разрешение на строительство.     

 Третьи лица  письменный отзыв на иск не представили, позицию по иску не выразили.  

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд, с учетом мнения представителей участвующих в деле лиц, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика - ООО «Семь дней» и третьих лиц. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика - ООО «Трасса 58», арбитражный суд установил.

ООО «Семь дней» 26.06.2012 обратилось в Администрацию города Пензы с заявлениями о выдаче разрешений на строительство торгового здания №1 и торгового здания №2 на земельном участке по адресу: г. Пенза, на пересечении трассы М-5 «Урал» и автодороги в малоэтажную жилую застройку «Заря». К заявлению прилагалась проектная документация на торговое здание №1 и торговое здание №2 (т.2 л.д.81-128). 

27 июня 2012 года Администрацией города Пензы ООО «Семь дней» было выдано разрешение на строительство № RU58304000-095 торгового здания №1 в районе пересечения трассы М-5 «Урал» и автодороги в малоэтажную жилую застройку «Заря» на земельном участке площадью 9369,0 кв.м, площадь застройки 1528,0кв.м.; общая площадь здания 1480,0кв.м., строительный объем – 8496,0кв.м., количество этажей – 1. Срок действия разрешения – 27.01.2013 (т.3 л.д.144). 

Также 27 июня 2012 года Администрацией города Пензы ООО «Семь дней» было выдано разрешение на строительство № RU58304000-096 торгового здания №2 в районе пересечения трассы М-5 «Урал» и автодороги в малоэтажную жилую застройку «Заря» на земельном участке площадью 9369,0 кв.м., площадь застройки – 1462,3 кв.м.; общая площадь здания - 1126,0 кв.м., строительный объем – 7272,0 кв.м., количество этажей - 1. Срок действия разрешений – 27.01.2013 (т.3 л.д.145).  

Действие разрешений на строительство № RU58304000-095 и № RU58304000-096 было продлено до 23.01.2014.  

10 января 2014 года зарегистрировано право собственности ООО «Семь дней» на объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 1480 кв.м., степень готовности 61%, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г. Пенза, установлено относительно ориентира на пересечении трассы М-5 Урал и автодороги в малоэтажную жилую застройку Заря, распложенного в границах участка, адрес ориентира: Пензенская область, г. Пенза, кадастровый номер 58:29:1001010:646, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №58-58-35/041-2013-334  и выдано свидетельство о государственной регистрации права (т.4 л.д.3). 

Доказательств обращения ООО «Семь дней» за продлением действия разрешений на строительство после 23.01.2014 не представлено.  

На основании приказа первого заместителя главы администрации города Пензы №506п от 15.08.2014  Управлением муниципального имущества администрации города Пензы (Арендодатель) и ООО «Семь дней» (Арендатор) 21.08.2014 заключен договор аренды земельного участка предназначенного для строительства №287/14, по условиям которого, Арендодатель передает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок кадастровый номер 58:29:1001010:725 площадью 100021 кв.м., находящийся по адресу: г. Пенза, пересечение трассы М5 Урал и автодороги в малоэтажную застройку Заря. Участок предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства (административное здание). Земельный участок относится к землям населенных пунктов.   

Согласно условиям договора аренды участок предоставлялся сроком на три года с 15.08.2014 по 15.08.2017.

Земельный участок передан Арендодателем и принят Арендатором по акту приема передачи от 21.08.2014.  

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 22.08.2014, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись 58-58-35/029/2014-507. 

Как следует из материалов дела в ходе строительства ООО «Семь дней» было принято решение о расширении торгового здания №1 и торгового здания №2 и объединении их в одно здание под общим названием «Гостиничный комплекс с выставочным залом». По заказу ООО «Семь дней» ООО «Юникс» разработало проектную документацию  реконструкции двух торговых зданий под гостиничный комплекс с выставочным залом на пересечении трассы М5 «Урал» и автодороги в малоэтажную жилую застройку «Заря» в г. Пензе (т.6 л.д. 29-100). При реконструкции зданий площадь застройки увеличилась до 65%. Данное здание находится на земельном участке в территориальной зоне Ц-2, для которой установлен максимальный коэффициент застройки территории - не более 50% от площади земельного участка. Для урегулирования данного вопроса, ООО «Семь дней» обратилось в Администрацию города Пензы за получением разрешения об отклонении от предельных параметров застройки земельного участка с 50 % до 65% на основании ст. 40 Градостроительного кодекса РФ.  

Постановлением Администрации города Пензы №1754/1 от 12.10.2016 ООО «Семь дней» отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1001010:725, площадью 10021 кв.м., по адресу: г. Пенза, установлено относительно ориентира на пересечении трассы М-5 Урал и автодороги в малоэтажную жилую застройку Заря в части увеличения коэффициента застройки территории до 65% от площади земельного участка (т.1 л.д.125). 

Выявив факт самовольного возведения ООО «Семь дней» на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1001010:725 объекта капитального строительства - отдельно стоящего трехэтажного нежилого здания сложной формы с общими примерными размерами в плане: длина- 65 м., ширина 15 м., наружная отделка стен здания выполнена из навесного вентилируемого фасада; фундамент здания – железобетонный, кровля – плоская, с северной стороны к зданию пристроен имеющий Г-образную форму металлический навес с примерными размерами 30*50*4 м, Администрация города Пензы обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с иском об обязании ООО «Семь дней» снести самовольно возведенный объект капитального строительства с кадастровым номером 58:29:1001010:646 – отдельно стоящее трехэтажное нежилое здание сложной формы с ориентировочной площадью застройки 975 кв.м.

После того, как исковое заявлены было направлено в арбитражный суд и принято к производству, ООО «Семь дней» 26.12.2016  обратилось в Администрацию с заявлением, в котором просило предоставить разрешение на отклонение предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объекта капитального строительства в части увеличения максимального процента застройки территории до 65 % от площади земельного участка (т.1, л.д.77).

Указанное обращение было предметом рассмотрения на публичных слушаниях 06.02.2017, а также Комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Пензы. По результатам рассмотрения обращения Общества Комиссия дала рекомендации об отказе в удовлетворения заявления Общества.

17.03.2017 глава администрации города Пензы издал постановление № 431, которым отказал в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объекта капитального строительства (т.2 л.д.10). В указанном постановлении имеются ссылки на статью 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Правила землепользования и застройки города Пензы, протокол публичных слушаний от 06.02.2017, заключение о результатах публичных слушаний, рекомендации комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки, части 1, 4 статьи 6 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Постановление Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности, пункт 8.1 Свода правил 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах. Требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям», приложение А Свода правил 113.13330.2012 «Стоянки автомобилей».

Полагая, что постановление администрации города Пензы   от 17.03.3017 № 431 не соответствует законодательству, нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ООО «Семь дней» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании недействительным постановления главы Администрации города Пензы от 17.03.2017 № 431 «Об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 5829:1001010:725 площадью 10021 кв. м., расположенного по адресу: г. Пенза, пересечение трассы М5 Урал и автодороги в малоэтажную застройку Заря, в части увеличения максимального процента застройки территории до 65% от площади земельного участка», дело №А49-5209/2017.

Решением Арбитражного суда Пензенской области по делу №А49-5209/2017 от 18 сентября 2017 года заявленные требования были удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017, решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 06.03.2018 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017 по делу № А49-5209/2017 оставлено без изменения, а кассационная жалоба ООО «Семь дней» - без удовлетворения.

02.03.2017 ООО «Семь дней» обратилось в администрацию города Пензы с заявлением о выдаче разрешения на строительство с целью реконструкции объекта капитального строительства – гостиничного комплекса с выставочным залом по адресу: г.Пенза, пересечение трассы М-5 Урал и автодороги в малоэтажную жилую застройку Заря.

Письмом от 13.03.2017 № 2-01Р-213 глава администрации города Пензы сообщил обществу об отказе в выдаче разрешения на строительство с целью реконструкции гостиничного комплекса с выставочным залом по следующим основаниям: отсутствуют правоустанавливающие документы на строительство гостиничного комплекса с выставочным залом; представленная проектная документация не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка № 3907; выдача разрешения на строительство должна предшествовать осуществлению строительства объекта недвижимости; недопустима выдача разрешения на строительство на самовольно построенный объект.  

Полагая, что отказ Администрации города Пензы в выдаче разрешения на строительство с целью реконструкции объекта является незаконным, ООО «Семь дней» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском о признании незаконным отказа Администрации города Пензы в выдаче разрешения на строительство с целью реконструкции гостиничного комплекса с выставочным залом, расположенного по адресу: г. Пенза, пересечение трассы М5 Урал и автодороги в малоэтажную застройку Заря, выраженным в письме № 2-01Р-213 от 13.03.2017, дело №А49-3943/2017. 

Определением от 17.04.2017 судом удовлетворено заявление ООО «Семь дней» о приостановлении производства по делу № А49-14069/2016 до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Пензенской области по делу №А49-3943/2017 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Семь дней» к Администрации города Пензы о признании недействительным ненормативного правового акта. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.03.2018 по делу №А49-3943/2017 обществу с ограниченной ответственностью «Семь дней» в удовлетворении заявленных требований отказано.

Определением от 20.06.2018 производство по настоящему делу возобновлено. 

Согласно представленным в материалы дела письменным доказательствам, 25.07.2018 представитель ООО «Семь дней» обратился с заявлениями о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении зданий общей площадью 1451,8 кв.м., 1486,3 кв.м., 1389,8 кв.м., 1498,9 кв.м., расположенных по адресу: обл. Пензенская, г. Пенза.

Для осуществления учетно-регистрационных действий в Управление были представлены технические планы на здания, подготовленные кадастровым инженером ФИО8, экспертные заключения от 01.07.2018, выполненные ООО «Пензагропроект», согласно выводам которых, данные нежилые здания по своему функциональному назначению являются объектами вспомогательного использования для завершения строительства нежилого здания кадастровый № 58:29:1001010:646.

27.07.2018 было зарегистрировано право собственности ООО «Семь дней» на следующие объекты недвижимости (т.4 л.д.23-34):

нежилое здание (складское), назначение: нежилое здание, площадь 1451,8 кв.м., количество этажей - 3, кадастровый № 58:29:1001010:873, запись о регистрации права №58:29:1001010:873-58/013/2018-1 от 27.07.2018;

нежилое здание (складское), назначение: нежилое здание, площадь 1486,3 кв.м., количество этажей - 1, кадастровый № 58:29:1001010:874, запись о регистрации №58:29:1001010:874-58/013/2018-1 от 27.07.2018;

нежилое здание (складское), назначение: нежилое здание, площадь 1389,8 кв.м., количество этажей - 3, кадастровый № 58:29:1001010:875, запись о регистрации №58:29:1001010:875-58/013/2018-1 от 27.07.2018;

нежилое здание (складское), назначение: нежилое, площадь 1498,9 кв.м., количество этажей - 1, кадастровый № 58:29:1001010:876, запись о регистрации №58:29:1001010:876-58/013/2018-1 от 27.07.2018; расположенные по адресу: Пензенская область, г. Пенза.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, Администрация города Пензы уточнила исковые требования и просила обязать общество с ограниченной ответственностью «Семь дней» снести четыре вышеуказанных объектов капитального строительства, а также объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:29:1001010:646 степенью готовности 61 % площадью 1480 кв.м, собственником указанного объекта является ООО «Семь дней», о чем 10.01.2014 сделана запись о регистрации № 58-58-35/041/2013-334.

ООО «Семь дней», в свою очередь, заявило встречное исковое заявление к Администрации города Пензы о признании права собственности на самовольную постройку: нежилое здание площадью 1480 кв.м, кадастровый номер 58:29:1001010:646, расположенное по адресу: в районе пересечении трассы М-5 «Урал» и автодороги в малоэтажную жилую застройку «Заря».

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 05 апреля 2019г. исковые требования администрации города Пензы удовлетворены, встречные исковые требования ООО «Семь дней» оставлены без удовлетворения. 

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 решение Арбитражного суда Пензенской области от 05.04.2019 в части удовлетворения исковых требований администрации, взыскания расходов по оплате стоимости экспертизы и в части взыскания с ООО «Семь дней» в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 6 000 руб. отменено; в отмененной части принят новый судебный акт об отказе администрации в удовлетворении исковых требований; в остальной части решение Арбитражного суда Пензенской области от 05.04.2019 и дополнительное решение Арбитражного суда Пензенской области от 24.04.2019 оставлены без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 09.07.2020 решение Арбитражного суда Пензенской области от 05.04.2019 по делу № А49-14069/2016 в части удовлетворения исковых требований администрации города Пензы о сносе самовольно возведенного объекта и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации города Пензы о сносе самовольно возведенного объекта отменены. В отмененной части дело                      № А49-14069/2016 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области. В остальной части решение Арбитражного суда Пензенской области от 05.04.2019, дополнительное решение Арбитражного суда Пензенской области от 24.04.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 по делу               № А49-14069/2016 оставлены без изменения.

Направляя дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области, арбитражный суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении дела исследовать возможность или невозможность привести спорный объект недвижимого имущества в соответствие с проектной документацией, на основании которой выдавались разрешения на строительство от 27.06.2012 № RU58304000-095, № RU58304000-096. 

Согласно представленным в материалы дела письменным доказательствам, 14.07.2020 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на  объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 58:29:1001010:873, 58:29:1001010:874, 58:29:1001010:875, 58:29:1001010:876 за ООО «Трасса-58». В связи с чем, указанное юридическое лицо было привлечено к участию в деле в качестве соответчика.  

Следуя указаниям арбитражного суда кассационной инстанции при новом рассмотрении дела судом определением от 09.10.2020 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Автономной некоммерческой организации «Приволжский экспертно-консультационный центр» ФИО6 и/или ФИО7.

На разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос: возможно или невозможно привести объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 58:29:1001010:676, 58:29:1001010:873, 58:29:1001010:874, 58:29:1001010:875, 58:29:1001010:876, представляющие собой отдельно стоящее трехэтажное нежилое здание сложной формы с ориентировочной площадью застройки 975 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1001010:725 по адресу: г. Пенза, относительно ориентира на пересечении трассы М-5 Урал и автодороги в малоэтажную жилую застройку Заря в соответствие с проектной документацией, на основании которой были выданы разрешения на строительство от 27.06.2012 года: № RU58304000-095 торгового здания №1 и № RU58304000-096 ? 

25.12.2020  в Арбитражный суд Пензенской области от Автономной некоммерческой организации «Приволжский экспертно-консультационный центр» поступило заключение эксперта № 144 от 25.12.2020, согласно выводам которой, с технической точки зрения привести объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 58:29:1001010:646, 58:29:1001010:873, 58:29:1001010:874, 58:29:1001010:875, 58:29:1001010:876, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1001010:725 по адресу: г. Пенза, относительно ориентира на пересечении трассы М5 Урал и автодороги в малоэтажную жилую застройку Заря в соответствие с проектной документацией, на основании которой были выданы разрешения на строительство от 27.06.2012 года: № RU58304000-095 торгового здания №1 и № RU58304000-096 торгового здания №2, возможно, так как несущие конструктивные элементы (фундаменты, колонны, балки, плиты перекрытия) зданий (торговое здание №1, торговое здание №2), предусмотренные проектами на их строительство, при объединении (реконструкции) их в единый комплекс, сохранены.

Определением от 17.03.2021 судом принято изменение исковых требований, согласно которым, иск считается заявленным об обязании общество с ограниченной ответственностью «Семь дней» привести объект с кадастровым номером 58:29:1001010:646  в соответствие с проектной документацией, на основании которой было выдано разрешение от 27.06.2012 №  RU58304000095 на строительство торгового здания №1; об обязании общество с ограниченной ответственностью «Трасса 58» привести объекты с кадастровыми номерами 58:29:1001010:873, 58:29:1001010:874, 58:29:1001010:875, 58:29:1001010:876  в соответствие с проектной документацией, на основании которой было выдано разрешение от 27.06.2012 №  RU58304000095 на строительство торгового здания №2.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает исковые требования администрации города Пензы подлежащими удовлетворению,  исходя из следующего.  

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также присуждения к исполнению обязанности в натуре.

В силу пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе, сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из приведенной выше нормы права следует, что самовольной постройкой может быть признано недвижимое имущество, которое отвечает хотя бы одному из критериев:  данная постройка возведена без согласия собственника или иного законного владельца земельного участка; данная постройка возведена на земельном участке, целевое назначение которого не позволяет ее строительство; данная постройка возведена без получения необходимых строительных разрешений, в первую очередь разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию; данная постройка не является безопасной, так не соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам.

Первый из приведенных критериев имеет гражданско-правовую природу, второй и третий представляют собой нарушение публично-правовых требований земельного и градостроительного законодательства. В последнем критерии самовольная постройка характеризуется как ущемляющая публичные интересы (создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, нарушает технические регламенты и иные нормативные документы в сфере безопасности объектов строительства) и нарушающая права и законные интересы конкретных частных лиц.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации  строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы власти.  К указанному заявлению прилагаются следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;  материалы, содержащиеся в проектной документации: пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; архитектурные решения;  сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;  проект организации строительства объекта капитального строительства; перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со ст. 49 настоящего Кодекса (ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

В силу части 2 статьи 48 настоящего Кодекса получению разрешения на строительство предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Проектная документация должна осуществляться на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть 11 данной статьи).

Таким образом, исходя из анализа приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о том, что застройщик вправе приступить к строительству (реконструкции) объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

При этом, предоставление застройщиком указанных в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным.

В данном случае, застройщик не представил доказательства, свидетельствующие о том, что он не имел возможности получить разрешение на строительство (реконструкцию) до начала проведения строительных работ.

Из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, указанной в названном выше Постановлении от 29 апреля 2010 года № 10/22 (далее – Постановление № 10/22) и в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 года N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при рассмотрении вопроса о сносе самовольной постройки судам необходимо устанавливать имело ли место отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства, выдавалось ли соответствующее разрешение на производство строительных работ и соблюдены ли при возведении спорной постройки градостроительные нормы и правила, а также факт нарушения прав и законных интересов истца.

Как установлено судом, 27.06.2012 администрацией города Пензы ООО «Семь дней» было выдано разрешение на строительство №RU58304000-095 торгового здания №1 общей площадью здания – 1480,0кв.м., строительный объем – 8496,0 м?., этажей 1, и разрешение на строительство №RU58304000-096 торгового здания №2, общая площадь здания – 1126,0 кв.м., строительный  объем – 7272,0 м?, количество этаже - 1.

Согласно представленной в материалы дела проектной документации подготовленной ООО ППП «ЭСН» по заказу ООО «Семь дней» от 2011г. на торговое здание №1, здание имеет размеры в плане 54х27 м в осях, высотой-45,2 м до низа ж.б. балок покрытия, с шагом колонн -6м.  Торговое здание предназначено для размещения магазина, торговый зал имеет площадь 782,08 кв.м., для хранения запасов товара запроектирован склад площадью 366 кв.м. Площадь застройки 1528 кв.м., общая площадь 1480 кв.м., строительный объем – 8496м?, этажность 1. 

В соответствии с проектной документацией на торговое здание №2, также выполненное ООО ППП «ЭСН», торговое здание представляет собой одноэтажное строение с габаритными размерами в осях 51х24 и высотой этажа 4м. В состав магазина входят следующие помещения: загрузочная, 2 склада, помещение холодильных камер, торговый зал, помещения для стоянки и зарядки электропогрузчиков, административное помещение, женский и мужской гардероб персонала с душами, женский и мужской сан.узел, кладовая уборочного инвентаря, помещение охраны, комната персонала. Торговый зал имеет площадь 572,6 кв.м. Площадь застройки  1462,3 кв.м., общая площадь 1126 кв.м., строительный объем 7272 кв.м., этажность 1.  

Как следует из материалов дела, ООО «Семь дней» на земельном участке с кадастровым номером  58:28:1001010:725, площадью 10021 кв.м., по адресу: г. Пенза, установлено относительно ориентира на пересечении трассы М-5 Урал и автодороги в малоэтажную застройку Заря, возведен объект незавершённого строительства, площадь застройки 1480 кв.м., степень готовности 61%. 

10.01.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании  разрешения на строительство от 27.06.2012 № RU58304000-096 сделана запись регистрации права собственности ООО «Семь дней» на указанный объект.

Судом установлено, что в ходе строительства ООО «Семь дней» было принято решение о расширении указанных зданий (объектов незавершенного строительства) и объединении их в одно здание под общим названием «Гостиничный комплекс с выставочным залом». 

По заказу ООО «Семь дней» ООО «Юникс» разработало проектную документацию  реконструкции двух торговых зданий под гостиничный комплекс с выставочным залом на пересечении трассы М5 «Урал» и автодороги в малоэтажную жилую застройку «Заря» в г. Пензе, из которой следует, что здание состоит из двух блоков. Блок А гостиничный комплекс (до 100 мест), трехэтажное, каркасное, без подвала прямоугольное имеет размеры в плане по осям 63,0х18,0м. Высота этажей переменная: высота первого этажа до низа несущих конструкций -4,5 м, второго этажа 2,85 м., третьего этажа (покрытия) переменная от 3,3м, до 5,0м. Блок Б выставочный зал на 300 посетителей, одноэтажное, каркасное, без подвала Г образной формы имеет размер в плане по осям 60,0-120,0м. Высота этажа переменная до низа несущих конструкций – от 3,9м, до 5,1м. Площадь земельного участка составляет 10021+/-35 м.кв., площадь застройки составляет 6255,00 кв.м., в том числе проектируемого здания 6227,00 кв.м., существующего здания ТП 28,00 кв.м. Общая площадь составляет 7809,80 кв.м., в том числе: общая площадь подвала 66,66 кв.м., общая площадь 1 этажа 5795,73 кв.м., общая площадь 2 этажа -971,38 кв.м., общая площадь 3 этажа – 976,03 кв.м. Полезная площадь 7127,12 кв.м., расчетная площадь 6664,55 кв.м., строительный объем здания – 42309,80 кв.м. (т.6 л.д. 29-100).

Кроме того, в материалах дела имеется кадастровый паспорт на здание от 06.12.2016 изготовленный АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Средневолжский филиал Пензенское областное отделение Пензенский городской производственный участок в котором указаны общие сведения: литер А, назначение: основное строение, использование: по назначению, 7325,20кв.м. полезной площадью, литер а пристройка 38,20 кв.м. полезной площади. В Литер А здания входят подвал и три этажа здания. Первый этаж общей площадью 5552,7 кв.м., в котором расположены: холл, лестничная клетка, санузел, помещения, склады, тепловой пункт. Второй этаж площадью 857,3 кв.м., в котором расположены: помещения, санузел, лестничная клетка, подсобная, холл, коридор. Третий этаж площадью 841,2 кв.м., в котором расположены: помещения, санузел, лестничная клетка, коридор. Площадь всего объекта 7325,2 кв.м.(т.2 л.д.129-142). 

В результате строительства ООО «Семь дней» здания площадь застройки увеличилась до 65%. 

На момент строительства спорного здания, оно находилось на земельном участке в территориальной зоне Ц-2. В соответствии с предельными параметрами для зоны Ц-2 установлен максимальный коэффициент застройки территории - не более 50% от площади земельного участка. 

Решением Пензенской городской думы от 26 июня 2020 г. № 203-11/7 внесены изменения в решение Пензенской городской думы от 22.12.2009 № 229-13/5 "Об утверждении правил землепользования и застройки города Пензы".

Согласно Правилам землепользования и застройки города Пензы в редакции от 26.06.2020, указанный земельный участок расположен в границах территориальной зоны ОД-1 - многофункциональная общественно-деловая зона.

 В соответствии с п.п. б, п.4.2. ст. 25 Правил землепользования и застройки города Пензы, максимальный процент застройки территории (с учетом выступающих частей конструкций объекта капитального строительства, без учета подземной часть объекта капитального строительства) составляет 60%. 

ООО «Семь дней» обращалось в администрацию города Пензы с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров строительства в части увеличения площади застройки земельного участка до существующих параметров в 65%. Постановлением администрации города Пензы от 12.10.2016 в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров было отказано.

Как указано выше, 02.03.2017 ООО «Семь дней» обращалось в администрацию города Пензы с заявлением о выдаче разрешения на строительство с целью реконструкции гостиничного комплекса с выставочным залом. Ответным письмом № 2-01Р-213 от 13.03.2017 администрация отказала обществу в выдаче указанного разрешения.

26.12.2016 ООО «Семь дней» обратилось в администрацию города Пензы с заявлением о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Постановлением администрации города Пензы № 431 от 17.03.2017 ООО «Семь дней» было отказано в выдаче данного разрешения. 

Вступившими в законную силу судебными актами трех инстанций арбитражных  судов действия администрации города Пензы выразившиеся в отказе ООО «Семь дней»  в выдаче разрешения на строительство с целью реконструкции гостиничного комплекса с выставочным залом и отказе в выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства признаны законными и обоснованными. 

При рассмотрении дела №А49-5202017 апелляционный суд указал, что предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, разрешения на реконструкцию объектов капитального строительства на земельном участке повлечет несоблюдение требований, установленных действующим законодательством, несоблюдение требований технических регламентов при использовании земельного участка, объекта капитального строительства с отклонениями от предельных параметров разрешенного строительства, а именно: согласно п.8.1. Свода правил 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» подъезд пожарных автомобилей должен быть обеспечен с двух продольных сторон к зданиям и сооружениям класса функциональной пожарной опасности Ф1.3 высотой 28 и более метров, классов функциональной пожарной опасности Ф1.2, Ф2.1, Ф2.2, Ф3, Ф4.2, Ф4.3, Ф4.4 высотой 18 и более метров. В рассматриваемом случае проезд для пожарной техники фактически запроектирован за границами земельного участка. Размещение автомобильной стоянки внутри здания не представляется возможным, так как не обеспечены условия беспрепятственного маневрирования автомобилей. Ширина проездов и радиусов закругления проездов не соответствует требования приложения А Свода правил 113.13330.2012 «Стоянки автомобилей».

Таким образом, принимая во внимание установленные обстоятельства,  арбитражный суд приходит к выводу о том, что ООО «Семь дней» Администрацией города Пензы были выданы 2 разрешения на строительство от 27.06.2012 в соответствии с которыми, общество обязалось возвести два объекта капитального строительства: торговое здание №1 общей площадью 1480,00 кв.м. и торговое здание №2 общей площадью 1126,00 кв.м. Вместе с тем, ответчиком – ООО «Семь дней» возведен новый единый объект капитального строительства, который поставлен на кадастровый учет как объект незавершенного строительства, кадастровый номер объекта - 58:29:1001010:646 площадью 1480 кв.м., степень готовности 61%. 

Судом установлено, что на кадастровый учет в Едином государственном поставлены  пять зданий: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:29:1001010:646 степенью готовности 61 % площадью 1480 кв.м.; нежилое складское здание с кадастровым номером 58:29:1001010:873 площадью 1451,8 кв.м.; нежилое складское здание с кадастровым номером 58:29:1001010:874 площадью 1486,3 кв.м.; нежилое складское здание с кадастровым номером 58:29:1001010:875 площадью 1389,8 кв.м.; нежилое складское здание с кадастровым номером 58:29:1001010:876 площадью 1498,9 кв.м., расположенные на земельном участке  с кадастровым номером 58:29:1001010:725. 

Согласно представленным в материалы дела письменным доказательствам,  в Едином государственном реестре за ООО «Семь дней» зарегистрировано право собственности на  объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:29:1001010:646 степенью готовности 61 % площадью 1480 кв.м., которое передано в арендное пользование ООО «АгроСтроительная Компания» по договору аренды нежилого помещения №1 от 06.04.2020.

14.07.2020 на нежилые здания с кадастровыми номерами 58:29:1001010:873, 58:29:1001010:874, 58:29:1001010:875, 58:29:1001010:876,  расположенные на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1001010:725, зарегистрировано право собственности за ООО «Трасса 58».

Земельный участок с кадастровым номером 58:29:1001010:725 был предоставлен ООО «Семь дней» в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства (административное здание). Однако, как следует из материалов дела, обществом на данном земельном участке были построены пять объектов недвижимости переменной этажностью, которые в последующем в отсутствие разрешения на строительство были реконструированы путем объединения, в результате чего был создан новый объект недвижимости (гостиница с выставочным залом). 

Таким образом, ООО «Семь дней» был построен объект недвижимости, который не соответствует проектной документации, на основании которой были выданы разрешения на строительство, в установленном законом порядке обществом не были внесены изменения в проекты, на основании которых выдавались разрешения на строительство. При этом земельный участок для строительства спорного объекта недвижимости (гостиничный комплекс с выставочным залом) не предоставлялся

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

В силу части 1 статьи 64, статей 71 и 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств. В качестве доказательств допускаются заключения экспертов. Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона (части 2 и 3 статьи 64 АПК РФ).

Порядок назначения и проведения судебной экспертизы, требования к форме и содержанию экспертного заключения как разновидности доказательств закреплены в статьях 82 - 87 АПК РФ, а также в Федеральном законе от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Согласно выводам судебной экспертизы проведенной при новом рассмотрении дела, с технической точки зрения привести объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 58:29:1001010:646, 58:29:1001010:873, 58:29:1001010:874, 58:29:1001010:875, 58:29:1001010:876, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1001010:725 по адресу: г. Пенза, относительно ориентира на пересечении трассы М5 Урал и автодороги в малоэтажную жилую застройку Заря в соответствие с проектной документацией, на основании которой были выданы разрешения на строительство от 27.06.2012 года: № RU58304000-095 торгового здания №1 и № RU58304000-096 торгового здания №2, возможно, так как несущие конструктивные элементы (фундаменты, колонны, балки, плиты перекрытия) зданий (торговое здание №1, торговое здание №2), предусмотренные проектами на их строительство, при объединении (реконструкции) их в единый комплекс, сохранены.

Статьей 71 АПК РФ, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

Суд считает, что заключение эксперта № 144 от 25.12.2020 содержит обоснованные выводы по поставленным вопросам, является полным, не содержит противоречий и соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ. Сомнений в обоснованности заключения эксперта не возникает.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом, Федеральными законами от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

В силу части 7 статьи 52 ГрК РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявлена в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Согласно требованиям ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (пункт 3 статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Учитывая, что ООО «Семь дней» не было получено разрешение на строительство (реконструкцию) спорного объекта, и ввиду отсутствия документов, подтверждающих ввод объекта в эксплуатацию, а также принимая во внимание, что Управление муниципального имущества администрации города Пензы в одностороннем порядке в мае 2018 года отказалось от договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства №287/14 от 21.08.2014 заключенного на неопределенный срок, арбитражный суд приходит к выводу о том, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:29:1001010:646 степенью готовности 61 % площадью 1480 кв.м., нежилое здание с кадастровым номером 58:29:1001010:873 площадью 1451,8 кв.м, количество этажей – 3, нежилое здание с кадастровым номером 58:29:1001010:876 площадью 1498,9 кв.м. количество этажей – 1, нежилое здание с кадастровым номером 58:29:1001010:875 площадью 1389,8 кв.м, количество этажей – 3, нежилое здание с кадастровым номером 58:29:1001010:874 площадью 1486,3 кв.м, количество этажей – 1, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 58:28:1001010:725, площадью 10021 кв.м., по адресу: г. Пенза, установлено относительно ориентира на пересечении трассы М-5 Урал и автодороги в малоэтажную застройку Заря, являются единым зданием и самовольной постройкой. 

Ситуация, когда затройщик не принял своевременных мер к получению разрешения на строительство или реконструкцию объекта капитального строительства до начала строительства и не обосновал наличие препятствий к легальному осуществлению строительства, является самостоятельным и достаточным основанием к сносу объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, закрепленные в ст. 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях (Постановление от 11.03.1998 N 8-П; Определение от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О и от 29.09.2011 N 1071-О-О). Самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено ст. 222 ГК РФ  (Определения от 03.06.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О и др.).

ООО «Семь дней», будучи субъектом экономической деятельности, осуществляя деятельность на свой риск, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, на основании п. 1 абз. 2 ст. 401 ГК РФ должен был принять меры к получению соответствующего разрешения на строительство или реконструкцию и осуществлению строительства в соответствии с требованиями закона. Иные действия направлены на обход установленного порядка введения объекта недвижимости в гражданский оборот, влекут подмену законных функций государственных органов и противоречат публичному порядку.

Оценив доказательства по делу, арбитражный суд приходит к выводу о том, что возведенный ответчиком объект недвижимости отвечает признакам самовольной постройки, поскольку возведен и создан новый объект на земельном участке, не отведенном для этих целей (по договору аренды участок предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства (административное здание), без соответствующих разрешений.

Администрацией города Пензы 27.06.2012 были выданы разрешения на строительство № RU58304000-095 торгового здания №1 в районе пересечения трассы М-5 «Урал» и автодороги в малоэтажную жилую застройку «Заря» на земельном участке площадью 9369,0 кв.м, площадь застройки 1528,0кв.м.; общая площадь здания 1480,0кв.м., строительный объем – 8496,0кв.м., количество этажей – 1 и разрешение на строительство № RU58304000-096 торгового здания №2 в районе пересечения трассы М-5 «Урал» и автодороги в малоэтажную жилую застройку «Заря» на земельном участке площадью 9369,0 кв.м., площадь застройки – 1462,3 кв.м.; общая площадь здания - 1126,0 кв.м., строительный объем – 7272,0 кв.м., количество этажей - 1. Срок действия разрешений продлен до 23.01.2014.  

Вместе с тем, исходя из представленных в материалы дела доказательств следует, что фактически ООО «Семь дней» построено здание общей полезной площадью 7325,2 кв.м., которое не соответствует проектной документации представленной в администрацию города Пензы для получения разрешений на строительство. За получением разрешения на строительство спорного объекта ООО «Семь дней» до его постройки в администрацию не обращалось, мер по своевременной легализации спорного объекта не принимало.  

Поскольку спорный объект возведен без разрешения на строительство (реконструкцию), не соответствует проектной документации представленной в Администрацию г.Пензы для получения разрешения на строительство, градостроительным, строительным нормам и правилам, в том числе правилам землепользования и застройки города Пензы (параметрами застройки для объектов, расположенных в зоне ОД-1, согласно Правилам землепользования и застройки г. Пензы, максимальный процент застройки в границах земельного участка 60% от площади земельного участка, а фактически площадь застройки земельного участка занимает 65%), при этом возможность приведения объекта в состояние в соответствие с разрешительной документацией существует, с учетом отсутствия доказательства того, что общество совершало действия, направленные на внесение в установленном законом порядке изменений в проектную документацию, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.  

В связи с чем, арбитражный суд признает требования истца об бязании ООО «Семь дней» привести объект с кадастровым номером 58:29:1001010:646  в соответствие с проектной документацией, на основании которой было выдано разрешение от 27.06.2012 №  RU58304000095 на строительство торгового здания №1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером58:28:1001010:725, по адресу: г.Пенза, установлено относительно ориентира на пересечении трассы М-5 Урал и автодороги в малоэтажную застройку Заря, и обязании ООО «Трасса 58» привести объекты с кадастровыми номерами 58:29:1001010:873, 58:29:1001010:874, 58:29:1001010:875, 58:29:1001010:876  в соответствие с проектной документацией, на основании которой было выдано разрешение от 27.06.2012 №  RU58304000096 на строительство торгового здания №2, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 58:28:1001010:725, по адресу: г.Пенза, установлено относительно ориентира на пересечении трассы М-5 Урал и автодороги в малоэтажную застройку Заря, обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Согласно ст. 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Определяя срок исполнения возложенных  на ответчиков обязанностей, арбитражный суд исходит из того, что истцом данный срок самостоятельно не определен, суд признает возможным обязать ответчиков привести объекты в соответствие с проектной документацией  в шестимесячный срок со дня вступления решения в законную силу.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, и она им не уплачена, поэтому государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков непосредственно в доход федерального бюджета в равных долях по 3000 руб. с каждого, всего 6000 руб. 

Администрацией города Пензы на депозит Арбитражного суда Пензенской области платёжным поручением №2325 от 25.12.2018 внесены денежные средства в сумме 65000 руб. для оплаты стоимости судебной экспертизы.

Определением суда от 06.03.2019 указанные денежные средства с депозитного счета арбитражного суда перечислены  на расчетный счет Автономной некоммерческой организации «Приволжский экспертно-консультационный центр». 

В силу статьи 106 Кодекса денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Поскольку исковые требования удовлетворены, расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в силу ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на проигравшую сторону, то есть на ответчиков также в равных долях по 32500 руб.  

ООО «Семь дней» на депозит Арбитражного суда Пензенской области платёжными поручениями №336 от 06.10.2020 и № 127 от 12.04.2021 внесены денежные средства в сумме 40000 руб. для оплаты стоимости судебной экспертизы при новом рассмотрении дела.

Определениями суда от 27.01.2021 и от 16.04.2021 указанные денежные средства с депозитного счета арбитражного суда перечислены на расчетный счет Автономной некоммерческой организации «Приволжский экспертно-консультационный центр». 

Поскольку исковые требования истца удовлетворены, судебные издержки по оплате стоимости судебной экспертизы относятся на ответчиков в равных долях, в связи с чем,  с ООО «Трасса 58» в пользу ООО «Семь дней» подлежит взысканию половина расходов по оплате судебной экспертизы в размере 20000 руб. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Администрации города Пензы  удовлетворить. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Семь дней» в шестимесячный срок со дня вступления решения в законную силу привести объект с кадастровым номером 58:29:1001010:646  в соответствие с проектной документацией, на основании которой было выдано разрешение от 27.06.2012 №  RU58304000095 на строительство торгового здания №1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером58:28:1001010:725, по адресу: г.Пенза, установлено относительно ориентира на пересечении трассы М-5 Урал и автодороги в малоэтажную застройку Заря. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Трасса 58» в шестимесячный срок со дня вступления решения в законную силу привести объекты с кадастровыми номерами 58:29:1001010:873, 58:29:1001010:874, 58:29:1001010:875, 58:29:1001010:876  в соответствие с проектной документацией, на основании которой было выдано разрешение от 27.06.2012 №  RU58304000096 на строительство торгового здания №2, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 58:28:1001010:725, по адресу: г.Пенза, установлено относительно ориентира на пересечении трассы М-5 Урал и автодороги в малоэтажную застройку Заря.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Семь дней» в пользу Администрации г.Пензы расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 32500 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Семь дней» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трасса 58» в пользу Администрации г.Пензы расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 32500 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трасса 58» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трасса 58» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Семь дней» расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в сумме 20000 руб.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный  апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области.

  

Судья                                                                                                  С. А. Новикова