АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

28 мая 2024 года Дело № А56-4747/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2024 года. Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2024 года. 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В.,  

ФИО1, 

при участии от Сосновоборского муниципального фонда поддержки  предпринимательства ФИО2 (доверенность от 09.01.2024), от  общества с ограниченной ответственностью «Регионстрой» ФИО3  (доверенность от 18.04.2023),   

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Регионстрой» на решение  Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от  28.06.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда  от 25.12.2023 по делу № А56-4747/2023,  

у с т а н о в и л:

Сосновоборский муниципальный фонд поддержки предпринимательства,  адрес: 188542, 

<

...>  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Фонд), обратился в  Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Регионстрой», адрес: 188540,  Ленинградская обл., Сосновоборский г.о., 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), об обязании  Общества освободить занимаемое нежилое помещение по адресу:  

<

...>; взыскании  1 180 356 руб. 92 коп., в том числе 594 938 руб. 44 коп. задолженности по  арендной плате, 334 782 руб. 13 коп. неустойки за просрочку арендных  платежей за период с 05.03.2020 по 12.01.2023, 227 425 руб. 09 коп.  задолженности по возмещению расходов по техническому обслуживанию  нежилого помещения и коммунальным платежам за период с 01.03.2022 по  12.01.2023, 23 211 руб. 26 коп. неустойки за период с 01.03.2022 по 12.01.2023.  

Общество предъявило встречный иск к Фонду о признании  недействительными договоров аренды от 01.03.2020 № 01-20/ПБИ и 02-20/ПБИ,  применении последствий недействительности сделки.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет  по управлению имуществом администрации муниципального образования  Сосновоборский городской округ Ленинградской области, адрес: 188540,  

<

...>,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет).  

Решением от 28.06.2023 с Общества в пользу Фонда взыскано 

594 938 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате, 227 425 руб. 09 коп.  задолженности по возмещению коммунальных расходов, 60 000 руб. неустойки  за просрочку платежей за периоды с 05.03.2022 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по  12.01.2023 по договорам № 01-20/ПБИ и 02-20/ПБИ, № 01-22/ПБИ/ВЭР и  

02-22/ПБИ/ВЭР с исключением периодов моратория и применением статьи 333  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); на Общество  возложена обязанность освободить занимаемое нежилое помещение; в  остальной части в иске отказано; в удовлетворении встречного иска отказано.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  25.12.2023 данное решение оставлено без изменения.  

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные  акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права,  несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле  доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об отказе в  удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении  встречных исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы,  суды вышли за пределы заявленных требований, поскольку взыскали  задолженность по арендной плате и обязали Общество освободить арендуемое  имущество со ссылкой на договоры от 01.03.2020 № 01-20/ПБИ и 02-20/ПБИ,  срок действия которых истек 31.01.2021 и задолженность по которым у  арендатора отсутствовала; суды не дали никакой оценки доводам ответчика о  факте неоказания коммунальных услуг или оказания услуг не в том объеме,  стоимость которых предъявлена к возмещению; отсутствие в помещениях  средств пожарного оповещения и пожаротушения свидетельствует о  несоответствии помещения установленным требованиям, ненадлежащем  исполнении арендодателем обязанности передать помещение в пригодном для  использования состоянии и о несоответствии договоров требованиям  законодательства.  

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от  23.04.2024 рассмотрение кассационной жалобы было отложено. После  отложения рассмотрение жалобы продолжено судом в том же составе.  

В судебном заседании представитель Общества поддержал  кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель  Фонда против удовлетворения жалобы возражал, считая, что задолженность  Общества подтверждается представленными в дело расчетами и актами  сверки.  

Комитет о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим  образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со  статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его  отсутствие.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном  порядке.  

Как следует из материалов дела, Фонд (арендодатель) и Общество  (субарендатор) заключили договор от 01.03.2020 № 01-20/ПБИ субаренды  нежилого помещения общей площадью 188,4 кв. м и договор от 01.03.2020  

 № 02-20/ПБИ субаренды нежилого помещения площадью 230,10 кв. м  производственного Бизнес-инкубатора, находящегося по адресу: 

<

...>, для производства металлоконструкций на  

срок с 01.03.2020 по 31.01.2021.  

Согласно пункту 1.2 каждого из договоров сведения об объекте,  изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для  надлежащего использования объекта в соответствии с целями, указанными в  пункте 1.4 договора.  

Согласно пункту 1.3 каждого из договоров объект передается в состоянии,  пригодном для нормальной его эксплуатации, соответствующем всем нормам и  требованиям пожарной безопасности, без каких-либо дефектов, которые могли  бы помешать использованию субарендатором объекта.  

Пунктом 2.1.1 договоров на арендодателя возложена обязанность в  пятидневный срок со дня подписания договора передать объект субарендатору  по акту приема-передачи. В акте приема-передачи должно быть указано  техническое состояние объекта на момент его передачи (приложение № 2 к  договору).  

Согласно пункту 2.2.2 обоих договоров субарендатор обязуется  своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату по договору.  Кроме того, субарендатор обязуется ежемесячно принимать долевое участие в  финансировании содержания общего имущества Бизнес-инкубатора, а также  возмещать арендодателю затраты (расходы) по оплате коммунальных услуг,  расходы по техническому обслуживанию и эксплуатации объекта, управлению  пропорционально занимаемой площади объекта по отдельному договору,  который стороны обязуются заключить одновременно с заключением договора  субаренды.  

Пунктом 4.1 договоров определен месячный размер арендной платы,  составляющий:  

- по договору № 01-20/ПБИ - 10 927 руб. 20 коп. в период с 01.08.2020 по  31.12.2020, 11 379 руб. 36 коп. в период с 01.01.2021 по 31.01.2021,  

- по договору № 02-20/ПБИ – 13 345 руб. 80 коп. за период с 01.03.2020 по  31.12.2020, 13 898 руб. 04 коп. за период с 01.01.2021 по 31.01.2021.  

Арендная плата вносится до 5-го числа расчетного месяца; размер  арендной платы с 1 января каждого календарного года индексируется в порядке,  установленном представительным органом муниципального образования.  

Согласно пункту 4.2 договоров возмещение субарендатором затрат  арендодателя по оплате коммунальных услуг, расходов по техническому  обслуживанию и эксплуатации объекта, управлению, а также по долевому  участию в финансировании содержания общего имущества Бизнес-инкубатора  осуществляется на основании отдельного договора, заключенного сторонами в  порядке пункта 2.2.2 договора.  

Пунктом 5.2 каждого из договоров в случае несвоевременного  перечисления арендной платы (просрочки оплаты) предусмотрена  ответственность субарендатора в виде неустойки (пеней) в размере 0,15  процента от суммы задолженности по арендной плате за каждый день  просрочки.  

Пунктом 7.5.8 каждого из договоров арендодателю предоставлено право в  бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в  случае невнесения субарендатором арендной платы более трех раз подряд по  истечении установленного договорами срока.  

По актам приема-передачи от 01.03.2020 Фонд передал Обществу  нежилые помещения площадью 188,4 кв. м и 230,10 кв. м. Согласно актам  пожарная сигнализация и система оповещения при пожаре в помещениях  отсутствуют; в целом нежилые помещения находятся в технически исправном и  пригодном для использования состоянии.  

В дальнейшем стороны в отношении помещений площадью 230,10 кв. м и  188,4 кв. м последовательно заключали договоры от 25.06.2021 № 02-21/ПБИ,  03-21/ПБИ соответственно сроком действия с 01.02.2021 по 31.12.2021, от  10.01.2022 № 01-22/ПБИ, 02-22/ПБИ соответственно сроком действия с  01.01.2022 по 30.11.2022 на аналогичных условиях (кроме размера арендной  платы).  

Во исполнение пункта 2.2.2 договоров субаренды от 10.01.2022   № 01-22/ПБИ, 02-22/ПБИ стороны заключили договоры от 10.01.2022  

 № 01-22/ПБИ/ВЭР, 02-22/ПБИ/ВЭР в отношении помещений 230,10 кв. м и 188,4  кв. м соответственно на возмещение затрат по оплате коммунальных услуг,  расходов по техническому обслуживанию и эксплуатации нежилого помещения,  по управлению.  

Согласно пункту 2.2 этих договоров субарендатор оплачивает  выставленные арендодателем счета за фактически потребленные услуги не  позднее 25-го числа месяца, следующего за расчетным.  

Пунктом 3.1 договоров на возмещение затрат в случае неуплаты  соответствующих сумм в сроки, предусмотренные договором, установлена  ответственность в виде штрафной неустойки в размере одной трехсотой  ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на  день уплаты неустойки, за каждый день просрочки исполнения обязательства,  предусмотренного договором, начиная со дня, следующего после дня истечения  установленного срока исполнения обязательств.  

В связи с нерегулярным внесением субарендатором платежей в течение  периода использования помещений Фонд направил Обществу предупреждение  от 20.07.2022 о расторжении договоров (без указания реквизитов договоров)  20.08.2022 в соответствии с пунктом 7.5, о необходимости возврата помещений  не позднее 20.08.2022.  

Далее Фонд направил в адрес Общества претензию от 11.10.2022 № 82 о  расторжении договоров от 10.01.2022 № 01-22/ПБИ, 02-22/ПБИ, 01-22/ПБИ/ВЭР,  02-22/ПБИ/ВЭР в одностороннем порядке с 03.11.2022 в связи с наличием  задолженности по договорам, просил погасить задолженность и освободить  занимаемые помещения.  

Фонд, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств  по договорам и неисполнение в добровольном порядке претензии, обратился в  арбитражный суд с настоящим иском.  

В свою очередь, Общество, ссылаясь на несоответствие переданных в  аренду помещений требованиям законодательства в связи с отсутствием в них  пожарной сигнализации и системы оповещения при пожаре, предъявило  встречный иск о признании договоров от 01.03.2020 № 01-20/ПБИ, 02-20/ПБИ  недействительными.  

Суды, установив, что помещения были переданы субарендатору по актам  приема-передачи от 01.03.2020, в которых указано на отсутствие в помещениях  пожарной сигнализации и системы оповещения при пожаре, и приняты  субарендатором без замечаний, приняв во внимание, что субарендатор в  течение более трех лет до предъявления встречного иска пользовался  помещениями, производил платежи и не предъявлял арендодателю каких-либо  претензий по поводу ненадлежащего технического состояния помещений или  невозможности их использования в указанных в договоре целях, то есть  поведение субарендатора однозначно свидетельствовало о признании им  договоров действительными, правомерно в соответствии с пунктами 1, 2, 5  статьи 166, статьями 168, 181, 199, 200 ГК РФ не усмотрели оснований для  признания договоров субаренды недействительными и отказали в  

удовлетворении встречного иска Общества, в том числе по мотиву применения  исковой давности, о чем своевременно заявил Фонд в отзыве на встречное  исковое заявление.  

Выводы судов в части отказа во встречном иске соответствуют  имеющимся в деле доказательствам и нормам права.  

Между тем суды, удовлетворяя исковые требования Фонда в части  взыскания задолженности и освобождения помещений – в полном объеме, в  части взыскания неустойки – частично, не учли следующее.  

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно  вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия  и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная  плата может быть установлена за все арендуемое имущество в целом или  отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подпункт 1  пункта 2), иными способами.  

Обязательства должны исполняться в соответствии с условиями  обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 ГК РФ).  Обязательство, предусматривающее или позволяющее определить день его  исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено,  подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в  пределах такого периода (статья 314 ГК РФ).  

Как видно из материалов дела, в данном случае между сторонами  последовательно заключались договоры субаренды одного и того же  имущества; условиями договоров предусматривалось периодическое внесение  платежей, определенных в твердой сумме, за пользование имуществом.  

Фонд в исковом заявлении ссылался на образование у Общества  задолженности по арендной плате, указывая только договоры от 01.03.2020  

 № 01-20/ПБИ и 02-20/ПБИ. Из представленных Фондом расчетов и актов сверки  не представляется возможным установить, по каким договорам и за какой  период образовалась задолженность по арендной плате в сумме 594 938 руб.  44 коп., предъявленной к взысканию, какие периоды были оплачены с  просрочкой, а какие остались неоплаченными. В отсутствие конкретизации  периодов, за которые арендная плата не была внесена или была внесена с  нарушением сроков, другая сторона лишается возможности документально  опровергнуть наличие задолженности или просрочки за тот или иной период, а  также заявить о применении исковой давности в случае пропуска ее срока по  повременному платежу.  

Кроме того, Фонд предъявил требование об обязании ответчика  освободить помещение в связи с прекращением договоров по причине  одностороннего отказа от них арендодателя на основании пункта 7.5.8.  

Исходя из статей 310, 450.1 ГК РФ односторонний отказ от исполнения  обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом,  другими законами, иными правовыми актами или договором. Предоставленное  этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором  право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть  осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об  отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента  получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным  Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае  одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или  частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или  измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).  

На момент направления Фондом в адрес Общества предупреждения от  20.07.2022 о расторжении договора и претензии от 11.10.2022 между сторонами  действовали договоры субаренды от 10.01.2022 № 01-22/ПБИ, 02-22/ПБИ. При  этом в предупреждении от 20.07.2022 не указаны реквизиты договоров, в  отношении которых направлено предупреждение. Путем направления  претензии от 11.10.2022 Фонд уведомил Общество об отказе от договоров от  10.01.2022 № 01-22/ПБИ, 02-22/ПБИ со ссылкой на пункт 7.5 договоров. Однако  для проверки обоснованности одностороннего отказа арендодателя от  договоров также необходимо установить наличие у субарендатора более трех  просрочек по внесению арендной платы, то есть нарушение сроков внесения  арендной платы за конкретные периоды к моменту направления претензии.  

При таком положении выводы судов в части первоначального иска Фонда  нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам и  нормам права, в связи с чем судебные акты в этой части подлежат отмене с  направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом  рассмотрении дела суду необходимо установить, задолженность за какой  период, по каким договорам предъявлена к взысканию и за какие периоды  субарендатор допустил просрочку, в зависимости от этого проверить расчет  неустойки, а также наличие оснований для одностороннего отказа арендодателя  от договора и соблюдение порядка одностороннего отказа от договора; по  результатам установленного разрешить спор.  

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный  суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 28.06.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда от 25.12.2023 по делу № А56-4747/2023 в части  первоначального иска отменить.  

Дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.  

В остальной части решение от 28.06.2023 и постановление от 25.12.2023  оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной  ответственностью «Регионстрой» - без удовлетворения.  

Председательствующий И.В. Сергеева Судьи М. В. Захарова 

 ФИО1