АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-68227/2018

05 июля 2019 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 05 июля 2019 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Н. Федоровой   при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания А.В. Щукиной рассмотрел  в  судебном заседании дело №А60-68227/2018 по иску ФГБУК АУИПИК (ИНН 7705395248, ОГРН 1027739550156) к обществу с ограниченной ответственностью  "ВЕЛИКИЙ ШЁЛКОВЫЙ ПУТЬ" (ИНН 7453306328, ОГРН 1177456014010) о расторжении договора

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

при участии в судебном заседании:

от истца:  ФИО2, доверенность от 26.12.2018 № 1д;

от ответчика: ФИО3, представитель,  доверенность от 02.10.2018  № 01-02/10.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ФГБУК АУИПИК 29.11.2018 обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "ВЕЛИКИЙ ШЁЛКОВЫЙ ПУТЬ" о расторжении договора аренды здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии от 14.07.2017 № 07-1/17-01 и просило обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>

Определением от 05.12.2018 исковое заявление принято судом к производству.

В судебном заседании  АНО «РКЦ по Уралу и Сибири» заявило о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, так как на основании подписанного 10.04.2017 Соглашения о сотрудничестве и совместной деятельности вопросы продвижения объекта аренды, организации финансирования, привлечения инвестиций и др. взял на себя Российско-Китайский центр, у АНО «РКЦ по Уралу и Сибири» есть дополнительные сведения относительно исковых требований.

О вступлении в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, либо о привлечении третьего лица к участию в деле или об отказе в этом арбитражным судом выносится определение.

В связи с тем, что судебный акт, которым заканчивается рассмотрение настоящего дела никак не мог повлиять на права и охраняемые законом интересы АНО «РКЦ по Уралу и Сибири», суд  отказал в удовлетворении заявления о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не  заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Руководствуясь ст. 51, 66, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд оставил без удовлетворения заявление АНО «РКЦ по Уралу и Сибири» о привлечении  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о чём вынесено определение от 20.03.2019.

Определением от 09.04.2019 производство по делу №А60-68227/2018 приостановлено до рассмотрения по существу апелляционной жалобы АНО «РКЦ по Уралу и Сибири» на определение суда от 20.03.2019 об  отказе в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В соответствии со ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации появились основания для возобновления производства по делу, а именно в материалы дела от  истца поступило ходатайство о возобновлении производства по делу, в связи с рассмотрением Семнадцатым арбитражным апелляционным судом апелляционной жалобы АНО «РКЦ по Уралу и Сибири» на определение суда от 20.03.2019 об  отказе в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Апелляционным судом от 29.05.2019 вынесено постановление об отказе в привлечении к участию в деле третьего лица, жалоба оставлена без удовлетворения.

В связи с тем, что в настоящее время устранены обстоятельства, вызвавшие приостановление производство по делу, производство по делу возобновлено. 

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Между Федеральным государственным бюджетным учреждением культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее - ФГБУК АУИПИК, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Великий шёлковый путь» (далее - ООО «Великий шёлковый путь», арендатор) 14.07.2017 года заключен договор аренды здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии № 07-1/17-01 (далее - договор).

Договор заключен на срок сорок девять лет.

Согласно п. 2.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия, расположенного по адресу: 

<

...> далее - объект аренды).

02.08.2017 года объект аренды передан по акту приема-передачи арендатору в возмездное срочное пользование.

В соответствии с условиями заключенного договора арендатор обязан выполнять, в том числе, не ограничиваясь, следующие обязательства:

-по содержанию, использованию и эксплуатации объекта аренды;

-по сохранению объекта аренды;

-по страхованию объекта аренды;

-по внесению арендной платы и иных платежей.

14.07.2017 года заключен договор аренды здания, а 29.11.2018 ФГБУК АУИПИК обратилось с иском в суд и просило расторгнуть договор аренды здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии от 14.07.2017 № 07-1/17-01, и обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу 

<

...>

По мнению истца, арендатором допущены четыре существенных нарушения условий действующего обязательства, а именно:

1)нарушены условия пункта 5.5  договора.

Пунктами 5.5.7, 5.5.8, 5.5.9 предусмотрена обязанность арендатора обеспечивать сохранность объекта аренды и его инженерных сетей, не допускать ухудшения состояния объекта и его территории, незамедлительно извещать орган охраны и арендодателя обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту или угрожающих причинением такого вреда и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе, проводить противоаварийные  мероприятия.

С момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды на арендатора возлагаются предусмотренные договором обязательства по содержанию, использованию, эксплуатации и сохранению объекта аренды (п. 4.3  договора).

Пунктом 5.6 договора на арендатора возложена обязанность заключить договоры на предоставление коммунальных услуг, в том числе по водо-, тепло и энергоснабжению, канализации. Оплата по указанным договорам должна производиться арендатором своевременно и в полном размере. Затраты арендатора на оплату коммунальных услуг компенсации не подлежат.

До настоящего времени арендатор не представил в адрес арендодателя информацию о заключенных договорах с организациями коммунального комплекса на предоставление коммунальных услуг, в том числе по энергоснабжению, водоснабжению и водоотведению (канализации).

Отсутствие комплекса коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение и энергоснабжение) влечет ухудшение состояния объекта и его инженерных сетей, что является нарушением п.п. 5.5.7, 5.5.9 и влечет уголовную ответственность, предусмотренную ст.  243, 243.1 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Согласно информации полученной с сайта Арбитражного суда Свердловской в отношении общества с ограниченной ответственностью «Великий шелковый путь» возбуждено дело о взыскании в пользу Публичного акционерного общества «Т Плюс» долга по договору теплоснабжения и горячей воды, сумма долга по договору составляет 2034050 руб. 38 коп.

2)Нарушены условия п. 7.1, п. 7.7, п. 7.12 договора.

В соответствии с указанными пунктами договора арендатор обязуется выполнять мероприятия по сохранению объекта аренды в сроки, порядке и на условиях, установленных договором и действующим законодательством в сфере охраны объектов культурного наследия.

Обязательным условием выполнения работ по сохранению объекта аренды является выполнение научно-исследовательских, изыскательских, проектных работ. В приложении № 4, являющемся неотъемлемой частью договора, установлен срок для выполнения указанных проектных работ, который составляет 8 месяцев и исчисляется с момента подписания акта приема-передачи. Поскольку акт приема-передачи объекта аренды был подписан  02.08.2017 года, срок для выполнения проектных работ истек 03.04.2018 года.

3)Нарушены условия п. 11.1, 11.3, 11.5.10  договора.

Пунктом 11.1 установлена обязанность арендатор в течение 30-ти календарных дней с даты  заключения договора заключить договор страхования объекта от рисков ущерба и уничтожения и представить его заверенную копию.

Исходя из буквального толкования п. 11.3, 11.5.10  договора, договор страхования заключается при условии получения предварительного согласования арендодателя. Страховая сумма в договоре страхования должна быть равна размеру полной восстановительной стоимости объекта аренды, определенной на основании отчета об оценке.

В целях получения согласования условий заключаемого страхового обязательства арендатор направил в адрес арендодателя договор  страхования. В письме от 20.10.2017 № 816/10 арендодатель сообщил о несогласовании представленного арендатором договора страхования от 14.09.2017 № 17710PW000575 ввиду несоответствия сто условий требованиям договора, в том числе в части суммы страхования, которая определена без учета полной восстановительной стоимости объекта аренды. Отсутствие согласованного договора страхования, подтверждает факт нарушения арендатором условий договора в части страхования объекта аренды.

4)Нарушены условия п. 10.4  договора.

В силу п. 10.4  договора арендатор обязан в течение 20-ти календарных дней с момента направления арендодателем уведомления восстановить обеспечительный платеж путем внесения на счет арендодателя денежных средств в размере разницы между суммой, оставшейся в качестве обеспечения, и суммой, указанной в п. 10.1 договора, восстановив первоначальный размер обеспечения исполнения обязательств.

В рамках исполнения условий договора арендодателем внесен обеспечительный платеж в размере 3512742 руб., который согласно п. 10.5 договора обеспечивает исполнение обязательств по уплате арендной платы, неустойки и иных платежей, предусмотренных договором.

Пунктом 10.3  договора установлено, что в случае невнесения арендной платы и (или) иных платежей, включая предусмотренные договором пени и штрафы, в установленные договором сроки, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет образовавшейся задолженности. В связи с нарушением арендатором условий договора арендодателем производились удержания из обеспечительного платежа. Первоначальный размер обеспечения исполнения обязательств арендатором не восстановлен.

В судебном заседании ответчик заявил о том, что по всем трем замечаниям истца у него имеются доказательства тому, что нарушения отсутствуют или устранены,  что касается восстановления обеспечительного взноса, то арендатор готов рассматривать данный вопрос после предоставления арендодателем расшифровки сумм, удержанных в одностороннем порядке из обеспечительного взноса.  При отсутствии расчёта данных сумм ответчик не может ни возразить, ни определить размер восстановления обеспечительного взноса, кроме того, у ответчика есть обоснованные возражения относительно удержанных истцом сумм. 

В судебном заседании 09.04.2019 в ответ на ходатайство ООО «ВЕЛИКИЙ ШЕЛКОВЫЙ ПУТЬ» о предоставлении расчета удержаний из обеспечительного платежа ФГБУК АУИПИК представлен документ и зачете  в счёт уплаты задолженности арендатора денежных средств, внесенных в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору от 14.07.2017 № 07-1/17-01. Указанный документ не имеет номера, не датирован, не скреплен печатью организации. К документу не приложены документы первичного бухгалтерского учета, не приложены документы, послужившие  основанием  для удержания и не приложены документы, подтверждающие их направление ООО «ВЕЛИКИЙ ШЕЛКОВЫЙ ПУТЬ».  Полученные же ответчиком  документы от 06.07.2018 № 589/07, от 06.07.2018 № 590/07, от 05.04.2019  № 380/04 не содержали  достаточных оснований для удержания штрафов, о чем ФГБУК АУИПИК были направлены соответствующие письменные возражения.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии существенных нарушений со стороны ответчика, которые могли бы послужить основанием к расторжению договора в порядке, предусмотренном статьей 450 Кодекса, а также условий, предусмотренных статьей 451 Кодекса.

В силу положений статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) каждая сторона вправе отказаться от исполнения договора путем направления уведомления другой стороне.

Согласно п. 21.5.6 договора, в случае нарушения арендатором существенных условий договора, договор может быть  досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. 

19.10.2018 в адрес ответчика направлена  претензия от 18.10.2018 исх. № 1028/10, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

В подпункте 1 пункта 2 статьи 450 Кодекса установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Одним из доводов истца для расторжения договора аренды являлось отсутствие заключенных ответчиком договоров на предоставление коммунальных услуг, в том числе по водо-, тепло-, энергоснабжение и канализация. Ответчик представил истцу и в материалы дела доказательства заключенных с энергоснабжающими организациями договоров за период с конца 2017 года по начало 2018 года, о чем уведомил истца письмом от 27.02.2019  за № 02-27/02  с приложением копий соответствующих договоров на коммунальные услуги.

Что касается работ, направленных на сохранение объекта, то ответчик представил Соглашение № 26/2018 на выполнение научно-проектной и рабочей документации ОКН Комплекс зданий площади Первой пятилетки «гостиница Мадрид» с  ООО «Реставрационная мастерская», которое  взяло на себя обязательства по разработке научно-проектной и рабочей документации: ООО «Реставрационная мастерская» ИНН 

<

***>. Срок выполнения работ по данному соглашению – 14.07.2019.

Истец ссылается на сроки предоставления «противоаварийных» мероприятий, необходимость выполнения которых не выявлена. Объект передан ответчику в неудовлетворительном состоянии, что зафиксировано актами приема-передачи объекта от 02.08.2017  и актом осмотра от 27.02.2018. Письмом от 05.02.2019 № 131/02 истец уведомил ответчика о проведении комиссии на объекте с целью проверки.

Из акта плановой выездной проверки от 15.02.2019 видно, что аварийного состояния объекта комиссией не выявлено.

По результатам проведенной проверки ООО «ВЕЛИКИЙ ШЕЛКОВЫЙ ПУТЬ» необходимо в срок до 19.03.2019 необходимо компенсировать затраты ФГБУК АУИПИК по оплате земельного налога, осуществить страхование здания на новый срок, восстановить размер обеспечительного платежа, представить информацию о проведении научно-исследовательских, изыскательских и проектных работ на объекте, др.

Одним из доводов истца для досрочного расторжения договора аренды  является отсутствие договора страхования объекта аренды.  Как пояснил ответчик, указанный договор в связи с особенностями состояния объекта (неудовлетворительное состояние), особенностями конструктивного исполнения (частично деревянные перекрытия) и требованиями истца потребовал дополнительного значительного времени на согласование со страховщиком САО «ВСК», уже заключавшем договор страхования объекта в 2017 году.  Представленный проект договора страхования от 26.02.2019  № 19710PW000198 (от 27.02.2019 исх.№ 01-27/02) был рассмотрен и были сделаны замечания (от 01.03.2019  исх.№ 244/03).  В настоящее время договор страхования  от 14.03.2019  № 19710PW000230 заключен, при этом стоимость страхования объекта для ООО «ВЕЛИКИЙ ШЕЛКОВЫЙ ПУТЬ» значительно возросла.

Одним из доводов истца является то, что ответчик не восстановил обеспечительный платеж по договору общим размером 3512742 руб. 00 коп. В связи с отсутствием у ООО «ВЕЛИКИЙ ШЕЛКОВЫЙ ПУТЬ» информации об основании списания и суммах списания средств, а также об остатке обеспечительного платежа по договору, ответчик обратился к истцу с письмом о предоставлении указанных сведений (от 27.02.2019 исх. № 03-27/02).  Ответчик произвел частичное погашение задолженности по платежам возмещения налога на землю  и направил гарантийное письмо в подтверждение готовности восстановления обеспечительного платежа в согласованном сторонами объеме (платежное поручение от 18.03.2019 № 3 и гарантийное  письмо от 18.03.2019 № 03-18/03).

При изложенных обстоятельствах дела суд считает преждевременным принимать решение о досрочном расторжении договора аренды здания, являющегося объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии от 14.07.2017 года № 07-1/17-01, в иске истцу суд отказал.

При таких обстоятельствах в иске истцу следует отказать. 

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Суд не рассматривает вопрос о распределении государственной пошлины, так как истец освобожден от уплаты государственной пошлины и решение принято в пользу ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

СудьяЕ.Н. Федорова