АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-62692/2020

Дело № А55-11632/2019

г. Казань

18 сентября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 17.09.2020.

Полный текст постановления изготовлен – 18.09.2020.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,

при участии:

общества с ограниченной ответственностью «Ремиз» – ФИО1, доверенность,

в отсутствие:

иных лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 20.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2020 

по делу №А55-11632/2019

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ремиз», г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным ненормативного акта,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ремиз» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – управление), с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента управления имуществом городского округа Самара (далее – департамент), ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области (далее – кадастровая палата), о признании незаконным решение от 22.01.2019 № 63/001/318/2018-7671 об отказе в регистрации договора аренды от 09.08.2018 № 028431з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, обязании зарегистрировать договор аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.11.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2020, требования удовлетворены. Признано незаконным уведомление от 22.01.2019 № 63/001/318/2018-7671 управления об отказе в государственной регистрации договора аренды от 09.08.2018 № 028431з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара,. На управление возложена обязанность в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу произвести государственную регистрацию договора аренды вышеуказанного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара. 

Управление, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В отзыве общество просит в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными. 

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность принятых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Департамент управления имуществом городского округа Самара в лице уполномоченного представителя ФИО2 и ООО «Ремиз» в лице директора ФИО3 обратились в управление с заявлением от 15.10.2018 № 63/001/318/2018-7671 о государственной регистрации договора аренды от 09.08.2018 № 028431з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, заключенного между ООО «Ремиз» (арендатор) и департаментом (арендодатель) в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, 7 просека, третий проезд 1, имеющего кадастровый номер 63:01:0703002:1801.

Уведомлением управления от 22.10.2018г. № 63/001/318/2018-7671 государственная регистрация договора приостановлена в связи с тем, что земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственном не для целей строительства (размещения) такого объекта; не представлены сведения о нахождении на земельном участке каких-либо объектов коммунального обслуживания, принадлежащих ООО «Ремиз», позволяющие использовать данный земельный участок в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования – коммунальное обслуживание.

Уведомлением управления от 22.01.2019 № 63/001/318/2018-7671 в государственной регистрации прав отказано, поскольку не представлены документы, необходимые для осуществления регистрации. 

Данный отказ послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды двух инстанций, удовлетворили заявленные требования, признав действия управления росреестра незаконными. 

Однако суды не учли следующие обстоятельства.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Соответствующие правовые выводы сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11 и от 29.05.2012  № 13016/11.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе и в случае реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Таким образом, действующими нормами Земельного кодекса Российской Федерации установлен императивный запрет на предоставление земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.

Такие выводы согласуются  с существующей правоприменительной практикой: определения Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2017 № 305-КГ16-9206, от 10.04.2017 № 307-ЭС17-2389, от 21.08.2017 № 307-ЭС17-10579, постановления Арбитражного суда Уральского округа от 09.10.2017 по делу № А07-2356/2017, Арбитражного суда Поволжского округа от 02.08.2017 по делу № А55-23299/2016), от 12.10.2017 по делу № А57-28485/2016, от 30.01.2018 по делу № А12-3830/2017.

Кроме того, в силу положений пункта 2 статьи 10.11 Закона Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД «О земле» основаниями для принятия до 01.01.2020 решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов наряду с основаниями, предусмотренными статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, является наличие противоречий между сведениями о земельном участке, содержащимися в представленных документах, и сведениями об этом земельном участке, полученными уполномоченным исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в порядке межведомственного информационного взаимодействия в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации при подготовке и принятии решения о предоставлении земельного участка без проведения торгов. 

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в реестре.

Предметом вышеназванного договора является земельный участок с кадастровым номером 63:01:0703002:1801, государственная собственность на который не разграничена (срок действия договора - 5 лет (со дня передачи арендатору земельного участка по акту приёма-передачи, то есть с 09.08.2018)).

Согласно сведениям кадастра недвижимости в пределах рассматриваемого земельного участка расположен объект капитального строительства нежилое здание (склад-гараж) площадью 698,2 кв. м с кадастровым номером 63:01:0702001:689 (местоположение: г. Самара, Промышленный район, Седьмая просека, Третий проезд, 1) (литера АА1А2а). 

В отношении данного нежилого здания в реестре прав на недвижимость содержится запись от 05.03.2008 № 63-63-01/046/2008-146 о праве собственности ООО «Ремиз» (основание решение Арбитражного суда Самарской области от 02.03.2007 по делу № А55-18977/2006, определения Арбитражного суда Самарской области от 08.06.2007, от 27.12.2007 и от 28.12.2007 по делу № А55-18977/2006).

Из пункта 1.5 договора аренды от 09.08.2018 № 028431з следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0703002:1801 предоставляется органом местного самоуправления ООО «Ремиз» как собственнику расположенного на нём нежилого здания.

Согласно сведениям кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 63:01:0703002:1801 образован путём объединения земельного участка площадью 748 кв. м с кадастровым номером 63:01:0703002:249 (разрешённое использование: занимаемый нежилым зданием (литера А-А2), используемым под склад-гараж) и земельного участка площадью 1228 кв. м с кадастровым номером 63:01:0703002:250 (разрешённое использование: занимаемый прилегающей территорией) (местоположение: г. Самара, Промышленный район, Седьмая просека, Третий проезд, 1), которые поставлены на государственный кадастровый учёт 29.12.2006. При этом в реестре сведения о каких-либо зарегистрированных правах (ограничениях прав и обременениях) в отношении исходных земельных участков отсутствуют.

Распоряжением Департамента управления имуществом городского округа Самара от 15.11.2017 № 1234 утверждена схема расположения образуемого путём объединения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) соответствующей территории, а также определён вид его разрешённого использования - коммунальное обслуживание.

В соответствии с абзацем 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации одной из обязанностей собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, является использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно вышеназванному распоряжению образованный путём объединения земельный участок расположен в пределах территории зоны садово-дачных участков и коллективных садов (Р-5) по Карте правового зонирования Правил застройки и землепользования в г. Самаре.

В соответствии с пунктом 4 статьи 30 Правил застройки и землепользования в г. Самаре, утверждённых постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61, вид разрешённого использования «Коммунальное обслуживание» предполагает размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа-предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистки и уборки объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приёма физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг).

ООО «Ремиз» документы, свидетельствующие о том, что общество в установленном порядке приобрело или имеет право на оказание определённых услуг в сфере коммунального обслуживания, подтверждающих возможность использования спорного земельного участка в соответствии с установленным для него видом разрешённого использования, в управление не представлено.

Согласно сведениям реестра обеспечение физических (юридических) лиц коммунальными услугами не входит в сферу деятельности ООО «Ремиз» (по сведениям ЕГРЮЛ основной вид деятельности общества: торговля розничными пищевыми продуктами, напитками и табачными изделиями в специализированных магазинах; дополнительные виды деятельности: переработка и консервирование рыбы, ракообразных и моллюсков; торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках; деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания; деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания; деятельность ресторанов и баров по обеспечению питанием в железнодорожных вагонах ресторанах и на судах).

В суде кассационной инстанции представитель общества не оспаривала факта того, что само общество услуг в сфере коммунального обслуживания не оказывает.

ООО «Ремиз» как собственник расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение данного земельного участка в собственность или в аренду (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом поскольку спорный земельный участок был образован путём объединения двух исходных земельных участков, для него может быть установлен либо вид разрешённого использования, соответствующий видам разрешённого использования исходных земельных участков, либо вид разрешённого использования из числа предусмотренных соответствующим градостроительным регламентом (абзац 2 пункта 2 статьи 7 и пункт 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя требования общества, остались без должной оценки доводы управления о том, что в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции уполномоченное должностное лицо отдела государственного земельного надзора Управления осуществило выезд на спорный земельный участок для проведения его административного обследования (подпункт 4 пункта 5 статьи 71, статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации, Правила проведения административного обследования объектов земельных отношений, утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2015 № 251).

В ходе осуществления указанного мероприятия было установлено, что в пределах спорного земельного участка расположено вышеназванное нежилое здание (фактически используемое под размещение автосервиса), а также объекты самовольного строительства капитального характера - магазин «Продукты» и здание «Еlite-Ваг» (результаты проведения административного обследования отражены в соответствующем акте от 23.09.2019 № 62/ЕВ-АО, копия которого с приложением фотографических изображений имеется в материалах дела).

Кроме того, Управлением в материалы судебного дела представлялись распечатки и фотографические изображения спорного земельного участка (информационные ресурсы общего пользования «2Гис», «Гугл-карты», «Яндекс-карты»), согласно которым на нём в числе иного расположено здание продовольственного магазина (с кафе) и автосервиса, то есть объекты недвижимости коммерческого назначения.

В силу п.4 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0703002:1801 самовольных построек предполагал невозможность предоставления его в аренду ООО «Ремиз». 

При этом тот факт, что в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции (после представления Управлением акта административного обследования объекта земельных отношений от 23.09.2019 № 62/ЕВ-АО) объекты самовольного строительства были снесены, не свидетельствует о возможности удовлетворения заявленных обществом требований, поскольку на момент принятия Управлением решения об отказе в государственной регистрации аренды самовольные постройки находились на спорном земельном участке (в материалах арбитражного дела имеются представленные Управлением фотографические изображения, запечатлевшие процесс сноса самовольно возведённых объектов капитального строительства, также позволяющие идентифицировать спорный земельный участок).

При указанных обстоятельствах судам необходимо было дать оценку договору аренды от 09.08.2018 на соответствие его действующему законодательству на момент его заключения и вышеназванному распоряжению от 15.11.2017, установившему вид разрешенного использования для данного участка – коммунальное обслуживание, что сделано не было.

При таких обстоятельствах принятые судебные акты не могут быть признаны законными, подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 20.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2020 по делу № А55-11632/2019 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяС.Ю. Муравьев 

СудьиА.Ф. Фатхутдинова

Ф.В. Хайруллина