Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-4385/2018

12 ноября 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2018 года.Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тихоненко А.А.

судей     Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, представитель по доверенности от 28.06.2017;

от индивидуального предпринимателя ФИО4 –  ФИО3, представитель по доверенности от 28.06.2017;

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области – ФИО5, представитель по доверенности от 16.03.2018 № 3юр/2317.1-08; ФИО6, представитель по доверенности от 16.03.2018 № 4юр/2317.1-08;

от Федерального агентства по управлению государственным имуществом – ФИО5, представитель по доверенности от 07.02.2018 № ДП-16/4369.; ФИО6, представитель по доверенности от 07.02.2018 № ДП-16/4369;

от Общества с ограниченной ответственностью «Востокмедбизнес» – не явились, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО4

на решение от 29.06.2018

по делу № А73-4205/2018

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Левинталь О.М.

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304272136600056, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 308272106500020, ИНН 

<

***>)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об урегулировании преддоговорных разногласий  

третьи лица: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Общество с ограниченной ответственностью «Востокмедбизнес» 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –  ИП ФИО2, истец) и индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4, истец) обратились в Арбитражный суд Хабаровского края с иском (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ) к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее – МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области, МТУ Росимущества, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 1 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, изложив спорные абзацы 1-5 пункта 2.1 в следующей редакции:

 «2.1. Расчет цены земельного участка произведен на основании п.1 ст. 2, п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекс Российской Федерации», сведений ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка:

Цена выкупа земельного участка составляет 55 689,6 рублей (пятьдесят пять тысяч шестьсот восемьдесят девять рублей 60 копеек), НДС не облагается.

Размер цены выкупа каждому покупателю за земельный участок, устанавливается пропорционально занимаемой каждым собственником доли в здании: 

а) ИП ФИО4: расчетная площадь земельного участка – 329,33 кв.м (соответствует доли в общей площади здания – 1/3), цена выкупа земельного участка = 18 563,2 руб. 

б) ИП ФИО2: расчетная площадь земельного участка – 658,66 кв.м соответствует доли в общей площади здания – 2/3), цена выкупа земельного участка = 37 126,4 руб.».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество) и Общество с ограниченной ответственностью «Востокмедбизнес» (далее – ООО «Востокмедбизнес»).

Решением суда от 29.06.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ИП ФИО2 и ИП ФИО4 (истцы, предприниматели) в апелляционной жалобе просят его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым иск удовлетворить.

В обоснование жалобы приведены доводы о принятии судом первой инстанции решения по настоящему делу без учета земельного законодательства и судебных актов по делам № А73-3979/2014, № А73-13241/2015, № А73-5132/2016, № А73-16967/2016, № А73-1068/2018, которыми разрешены споры между МТУ Росимущества и предпринимателями на каждой стадии предоставления земельного участка: от определения уполномоченного органа, утверждения схемы расположения земельного участка до установления права на заключение договора купли-продажи.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2018 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 25.09.2018 на 16 часов 20 минут; определением от 25.09.2018 судебное разбирательство откладывалось по ходатайству представителя истцов на 30.10.2018 на 14 часов 40 минут по основаниям части 5 статьи 158 АПК РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу предпринимателей МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области выразило несогласие с изложенными в ней доводами, полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым с учетом обстоятельств, обнаруженных ответчиком и установленных судом непосредственно при рассмотрении настоящего преддоговорного спора, в связи с наличием которых суд пришел к выводу о злоупотреблении истцами правом и применительно к положениям статьи 10 Гражданского кодекса РФ отказал в удовлетворении иска.

В настоящем судебном заседании представителем ИП ФИО2 и ИП ФИО4 поддержаны доводы апелляционной жалобы и приведены доводы (изложены в письменных возражениях на отзыв МТУ Росимущества) о том, что в рамках настоящего спора должны были быть рассмотрены исключительно вопросы урегулирования цены земельного участка в порядке статьи 445 Гражданского кодекса РФ, поскольку спор о наличии у предпринимателей права выкупа земельного участка и, соответственно, обязанности ответчика осуществить продажу земельного участка, разрешен в судебном порядке. Кроме того, вступившими в законную силу судебными актами, в том числе, установлено право предпринимателей на спорный земельный участок, а также отсутствие реконструкции на объекте на даты обращений за предоставлением земельного участка (№ А73-3637/2012). По мнению подателей жалобы, суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, применив статью 222 Гражданского кодекса РФ.

Представители ответчика (МТУ Росимущества) и третьего лица (Росимущества) в заседании суда просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, жалобу – без удовлетворения, дали соответствующие пояснения. 

Третье лицо (ООО «Востокмедбизнес»), извещенное в соответствии с требованиями статей 121 - 123  АПК РФ, с учетом постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, каких-либо ходатайств обществом не заявлено.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося участника процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.04.2015 по делу № А73-3979/2014, в долевой собственности истцов с 23.07.2012 находится производственное 1-этажное нежилое здание, литер Б, общей площадью 283,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 27-АВ № 767731 и 27-АВ № 767732. 

Для использования здания в осуществлении предпринимательской деятельности предприниматели заинтересованы в оформлении прав землепользования под зданием, в том числе: участка № 1 – в собственность за плату (площадь 988 кв.м), участка № 2 – в аренду (площадь 442 кв.м).

Принадлежащее предпринимателям здание находится на едином земельном участке земель Минобороны с кадастровым номером 27:23:000000:0385, общей площадью 849422,72 кв.м, расположенном по адресу г. Хабаровск, Волочаевский городок, собственником которого является Российская Федерация. При этом из свидетельства о государственной регистрации прав серии 27АБ № 298509 от 26.02.2007 следует, что в качестве объекта права собственности зарегистрировано – единое землепользование для строительства военного городка. 

Из графы 9 кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером  27:23:000000:0385 также следует, что разрешенным использованием всего земельного участка является – для строительства военного городка. 

Судом установлено, что Волочаевский городок (г. Хабаровск-30) имеет статус «закрытого военного городка», что следует из распоряжений Правительства РФ от 09.07.2002 № 940-р, от 15.09.2009 № 1330-р. 

По материалам дела судом установлено, что здание литер Б, общей площадью 283,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> в составе имущественного комплекса ранее принадлежало ОАО «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества», созданного в порядке приватизации ФГУП «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества Дальневосточного военного округа».

В соответствии с Приложением № 1 к плану приватизации акционерному обществу переданы в составе подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП следующие объекты недвижимости, расположенные по пер. Засыпному, 14 в г. Хабаровске: три производственных нежилых здания литер: Б, В, Д; два склада литер: Ж, Е; здание проходной литер З; здание конторское литер А, а также сооружение – забор, в границах которого расположены перечисленные объекты недвижимости, находятся на едином земельном участке с кадастровым номером 27:23:000000:0385, сформированном под строительство военного городка.

При этом в перечень объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса ФГУП, согласно Приложению № 2 к плану приватизации, включен лишь только земельный участок под всеми выше перечисленными объектами недвижимого имущества. Причиной не включения земельного участка в состав приватизируемого имущества в приложении № 2 указано на то, что земельный участок под объектами недвижимого имущества по пер. Засыпному, 14 в г. Хабаровске является ограниченным в обороте.

В целях оформления прав землепользования приватизированного предприятия на земельный участок под объектами недвижимости между ТУ Росимущества (арендодатель) и ОАО «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 29.03.2007 № 33-О, согласно которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 27:23:000000:0385/003 общей площадью 9 330 кв.м для использования под все существующие строения комбината, расположенные по пер. Засыпному, 14 в г. Хабаровске. 

При этом в приложении № 3 к договору аренды указано, что в перечень объектов, расположенных на подлежащем передаче в аренду земельном участке, включено также и 1-этажное производственное нежилое здание, литер Б, ныне принадлежащее предпринимателям. 

Заявлением от 18.05.2012 предприниматели обратились в ТУ Росимущества с заявлением о согласовании границ земельного участка под объектом, документы по которому предоставлены в Росреестр для регистрации права долевой собственности, решении вопроса о приобретении земельного участка площадью 9 377 кв.м и заключении договора аренды земельного участка на период оформления документов на земельный участок.

Письмом от 19.06.2012 № 7323.1-08 ТУ Росимущества по Хабаровскому краю оставило заявление без рассмотрения, возвратив пакет документов и предложив обратиться в Департамент имущественных отношений Минобороны России, поскольку земельный участок, из которого происходит формирование нового земельного участка, предоставлен на праве бессрочного пользования Хабаровской КЭЧ.

В свою очередь, 01.06.2010 и 01.01.2014 ФИО2 и ФИО4 соответственно заключены договоры субаренды земельного участка № 02/10 и № 07/14 с ОАО «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества», являющимся на основании договора аренды от 29.03.2007 № 33-0 с ТУ Росимущества по Хабаровскому краю арендатором земельного участка.

При разрешении соответствующего спора в рамках дела № А73-3979/2014 суд пришел к выводу, что с момента приватизации имущественного комплекса ФГУП «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества» Минобороны России полномочия по приватизации земельного участка с кадастровым номером 27:23:000000:0385/003 площадью 9 330 кв.м, который в условиях приватизации недвижимости фактически выбыл из владения земель Минобороны России, то полномочия по приватизации такого земельного участка Российской Федерации перешли к Росимуществу и его территориальному органу в Хабаровском крае. Таким образом, вопрос о передаче в собственность предпринимателям ФИО2 и ФИО4 земельного участка площадью 988 кв.м под принадлежащим им зданием по пер. Засыпному 14 б в г. Хабаровске подлежит разрешению Росимуществом и его территориальным органом в Хабаровском крае, а не Минобороны России. 

Кроме того, судом установлено, что «в рассматриваемом спорном случае заявители не обращались в Росимущество и (или) ТУ Росимущества с соответствующим заявлением о приватизации земельного участка под зданием и не представляли в эти органы документы, перечисленные в Перечне № 475 и необходимые для решения этого вопроса.

Также судом установлено, что испрашиваемый в долевую собственность земельный участок № 1 площадью 988 кв.м еще не сформирован и на него в установленном порядке не оформлен кадастровый паспорт».

После судебных разбирательств, в соответствии с распоряжением МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области от 10.08.2017 № 181 предварительно согласовано предоставление в собственность предпринимателям земельного участка общей площадью 988 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (далее –  участок, спорный участок) в порядке статей 39.14 и 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации для использования под объектом недвижимости –  административное здание, Лит Б, расположенным по адресу: 

<

...> б.

Согласно указанному распоряжению МТУ Росимущества и схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земельного участка с кадастровым номером 27:23:00 00 00:0385/003 площадью 9 330 кв.м образован земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030412:2200 площадью 988 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030412:2200 площадью 988 кв.м поставлен на кадастровый учет; кадастровая стоимость участка составила 2 227 584 руб. 32 коп. (выписка из ЕГРН от 29.09.2017 № 27/301/17-304548); право собственности на земельный участок зарегистрировано за Российской Федерацией 31.10.2017, запись о регистрации № 27:23:0030412:2200-27/001/2017-1.

25.12.2017 и 26.01.2018 предприниматели обратились в МТУ Росимущества по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 988 кв.м в собственность в порядке статей 39.14 и 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

02.02.2018 с сопроводительным письмом № 835.1-08 МТУ Росимущества направило в адрес предпринимателей проект договора купли-продажи № 1 от 02.02.2018 земельного участка с кадастровым номером № 27:23:0030412:2200, согласно пункту 1.2 которого на земельном участке находится нежилое здание с площадью 288,5 кв.м, принадлежащее на праве общей долевой собственности ИП ФИО4  (1/3 доля) и ИП ФИО2 (2/3 доли), о чем в ЕГРП сделана запись; пунктом 2.1 договора купли-продажи установлена цена земельного участка в размере его кадастровой стоимости, что составляет           2 227 584 руб. 32 коп.

Предприниматели, в свою очередь, в претензии от 05.03.2018 вх. № 2247 не согласились с редакцией  пункта 2.1 договора, указав на то, что стоимость спорного земельного участка при его продаже должна быть установлена в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости на основании статей  2, 3 Федерального закона № 137-Ф3 от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», что составляет 55 689 руб. 60 коп.; ответчик в ответе на претензию от 13.03.2018 возразил против внесения изменения в договор в части цены.

Не согласившись с указанным МТУ Росимущества расчетом выкупной стоимости земельного участка, ИП ФИО2 и ИП ФИО4 обратились в арбитражный суд с настоящим исковым требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 02.02.2018 № 1, изложив пункт 2.1. договора в предложенной ими редакции.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, отзыве,  письменных возражениях, заслушав представителей сторон и изучив материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Отказывая в удовлетворении заявленных предпринимателями требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (ред. от 08.11.2007) (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ (подпункт 2 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ в ред. от 08.11.2007).

Как установлено судебными актами по делу № А73-3979/2014, имеющими преюдициальное значение по спору между теми же лицами, при приватизации земельный участок в собственность не передавался. 

При этом покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (абзац 2 пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В подпункте 3 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11) разъяснено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 № 15524/04, от 06.09.2011 № 4275/11, от 06.09.2011 № 3771/ 11 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве, в том числе на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 указано, что при наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент подачи предпринимателями заявления о выкупе, предусмотрено, что до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности (численностью населения менее 3 миллионов человек). В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О также содержится ссылка на императивную норму пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Таким образом, в силу пунктов 5 и 6 статьи 36 ЗК РФ правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на участке объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.

Для приобретения земельного участка по льготной цене в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку из буквального толкования данной нормы не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной  цене является первый приобретатель недвижимости («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016)» (утв.  Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016).

В «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) изложена правовая позиция о том, что обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка, по общему правилу, возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

Как следует из материалов дела, истцы 18.05.2012 обратились в ТУ Росимущества с заявлением о согласовании границ земельного участка под объектом, документы по которому предоставлены в Росреестр для регистрации права долевой собственности, решении вопроса о приобретении земельного участка площадью 9 377 кв.м и заключении договора аренды земельного участка на период оформления документов на земельный участок.

На момент обращения право собственности на все здание зарегистрировано не было, что подтверждено предоставленными свидетельствами о регистрации прав от 10.09.2012.

Заявление оставлено без рассмотрения и заявителями возвращение документов и оставление заявления без рассмотрения не оспорены в установленном законом порядке, недействительным отказ не признан.

При этом решением по делу № А73-3979/2014 установлено, что «в рассматриваемом спорном случае заявители не обращались в Росимущество и (или) ТУ Росимущества с соответствующим заявлением о приватизации земельного участка под зданием и не представляли в эти органы документы, перечисленные в Перечне № 475 и необходимые для решения этого вопроса.

Кроме того, судом по материалам дела установлено, что испрашиваемый в долевую собственность земельный участок площадью 988 кв.м также еще не сформирован и на него в установленном порядке не оформлен кадастровый паспорт».

В силу статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи земельных участков могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Указанная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 № 6811/09 по делу № А51-6986/08-34-156.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ИП ФИО2 и ИП ФИО4 права на приобретение земельного участка по льготной цене.

Новое заявление предпринимателей рассмотрено МТУ Росимущества в установленный законом срок и 02.02.2018 в адрес истцов направлен проект договора купли-продажи земельного участка под зданием площадью 288,5 кв.м, принадлежащим на праве общей долевой собственности ИП ФИО4 (1/3 доля) и ИП ФИО2 (2/3 доли).

Между тем, в процессе рассмотрения настоящего преддоговорного спора установлено, что на земельном участке, в отношении которого заключается спорный договор купли-продажи, находится здание ориентировочной площадью 1 171,6 кв.м вследствие произведенной реконструкции (подтверждается актом осмотра здания от 27.02.2018 с фотофиксацией нахождения по адресу: 

<

...>, четырехэтажного здания; актом осмотра от 14.05.2018, согласно которому здание состоит из трех этажей и одного мансардного этажа).

Согласно заключению кадастрового инженера от 14.05.2018, в связи с тем, что заказчиком не предоставлено разрешения на реконструкцию здания, которое содержит сведения о площади здания в реконструированном виде, расчет площади здания произведен исходя из площади первого этажа (согласно техническому паспорту от 2011 года, которая составляла 288,3 кв.м), с учетом произведенной пристройки первого этажа, которая на момент осмотра составляет 306,7 кв.м, расчетная площадь здания составила 1 171,6 кв.м; фактически существующее здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, является производственным нежилым зданием, расположенным по адресу: 

<

...>, в отношении которого ранее зарегистрировано право общей долевой собственности за ФИО2 и ФИО4 на основании свидетельств о государственной регистрации права от 10.09.2012 № 27-АВ-767731 и № 27-АВ-767732, наименование: производственное, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 288,3 кв.м, инв. № 29271, лит. Б, адрес (местоположение): 

<

...> б, год постройки 1908 согласно техническому паспорту на производственное здание по состоянию на 22.11.2011, кадастровому паспорту от 20.12.2011, реконструировано в виде надстроенных трех этажей.

Таким образом, после предоставления ответчиком истцам проекта договора купли-продажи земельного участка под одноэтажное здание выявлено, что на земельном участке имеется четырехэтажное здание, земельный участок под строительство которого собственником земельного участка (Российская Федерация) не предоставлялся, информацией о полученном истцами разрешении на строительство (реконструкцию) на момент оформления договора купли-продажи ответчик не располагал.

Предпринимателями факт произведенной реконструкции здания осенью 2017 года, то есть до обращения в МТУ Росимущества для оформления договора купли-продажи, документально не оспорен, права на реконструированное здание не зарегистрированы.

Кроме того, земельный участок предоставлялся ОАО «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества» для использования под все существующие строения комбината, расположенные по пер. Засыпному, 14 в г. Хабаровске, а не для строительства, что при переходе прав к предпринимателям на здание, предполагает сохранение назначения земельного участка для использования под все существующие строения – для использования под строение.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом всех обстоятельств дела, в том числе установленных в рамках дел № А73-3979/2014, № А73-13241/2015, № А73-5132/2016, № А73-16967/2016, суд первой инстанции усмотрел в действиях истца признаки злоупотребления правом.

Выводы суда первой инстанции являются законными в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу части 2 статьи 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В силу части 1 статьи 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Как установлено судом, земельный участок в установленном порядке истцам для реконструкции объекта не предоставлялся, разрешение на строительство (реконструкцию) не оформлялось.

В силу части 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Установив в отношении спорного здания признаки самовольной постройки, исходя из установленных при настоящем судебном разбирательстве обстоятельств, свидетельствующих об обращении предпринимателей  в МТУ Росимущества с заявкой о купле-продаже спорного земельного участка с предоставлением недостоверной информации, суд первой инстанции  пришел к обоснованному выводу о том, что истцы обратились в суд с урегулированием разногласий по договору купли-продажи земельного участка, находящимся под объектом, имеющим признаки самовольной постройки; указанная в договоре площадь здания 288,5 кв.м не соответствует площади фактически находящегося на земельном участке здания – 1 171,6 кв.м, права на спорный объект не зарегистрированы и круг лиц – собственников не определен, что правомерно расценено судом как злоупотребление истцами правом согласно статье 10 ГК РФ.

В соответствии правовой позицией, сформулированной в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015), согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный статьей 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ.

С учетом изложенного судом первой инстанции  представленный договор купли-продажи земельного участка верно расценен  как недействительная сделка в силу положений статьи 168 ГК РФ, в связи с чем основания для удовлетворения иска, с учетом положений статьи 173 АПК РФ, отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в жалобе.

Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателей.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 29.06.2018 по делу № А73-4205/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий

А.А. Тихоненко

Судьи

В.Г. Дроздова

И.В. Иноземцев