АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-8521/2024

г. Уфа

06 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.10.2024

Полный текст решения изготовлен 06.11.2024

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Краснопер Е.С. , рассмотрев исковое заявление

ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ "САН" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к  УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ГОРОД УФА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Третье лицо: Прокуратура РБ

о признании датой заключения договора купли продажи 30.09.2021г.

об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи арендованного нежилого помещения по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Ленина д.104, Литер А, номера на поэтажном плане 45,45а,466,50, общей площадью 100.8 кв.м, кадастровый номер: 02:55:010518:157 на условиях:

2.1. Цена помещения 6 500 000 рублей.

2.2. Ранее произведенные арендатором выплаты суммы арендных платежей в размере 1 669 387 рублей из расчета размера месячной арендной платы 75 881,2 и количества оплаченных 22 месяцев, зачесть в качестве первоначального взноса в выкупную цену помещения.

2.3. Оставшаяся сумма вносится равными платежами с момента вступления в законную силу решения суда в течение пяти лет.

2.4. Стороны договора купли-продажи подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных ст. 3 Федеральным законом от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений некоторые законодательные акты Российской Федерации».

2.5. Поскольку помещение приобретается покупателем в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

 

при участии в предварительном судебном заседании:

от истца – 1) ФИО1, генеральный директор, лично, паспорт; 2) ФИО2, доверенность от 05.08.2024 года, диплом о высшем юридическом образовании ДВС 1954854, паспорт;

от ответчика – ФИО3, доверенность № 1дв от 10.01.2024, диплом о высшем юридическом образовании 100204 0001934, удостоверение № 94 от 24.05.2021;

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ;

 

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление ЗАО "Агенство недвижимости "САН" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о применении срока исковой давности к заявлению от 30.09.2021 г. (письмо от 28.09.2021 г. № 1570) и признать датой заключения договора купли-продажи 30.09.2021 г., об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи арендованного нежилого помещения по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Ленина д.104, Литер А, номера на поэтажном плане 45,45а,466,50, общей площадью 100.8 кв.м, кадастровый номер: 02:55:010518:157 на условиях: 2.1. Цена помещения 6 500 000 рублей. 2.2. Ранее произведенные арендатором выплаты суммы арендных платежей в размере 1 669 387 рублей из расчета размера месячной арендной платы 75 881,2 и количества оплаченных 22 месяцев, зачесть в качестве первоначального взноса в выкупную цену помещения. 2.3. Оставшаяся сумма вносится равными платежами с момента вступления в законную силу решения суда в течение пяти лет. 2.4. Стороны договора купли-продажи подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных ст. 3 Федеральным законом от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений некоторые законодательные акты Российской Федерации». 2.5. Поскольку помещение приобретается покупателем в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Суд в порядке ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора,  Прокуратуру РБ.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, представил отзыв с последующим дополнением, а также дополнительные документы.

Истец представил возражения на отзыв ответчика, дополнительные объяснения, а также дополнительные документы.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил пункт 1 просительной части исковых требований, в соответствии с уточнением просил признать датой заключения договора купли-продажи 30.09.2021 г.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В порядке ст. 49 АПК РФ уточнение судом принято.

Истцом также заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление антимонопольной службы по Республике Башкортостан.

В силу ст. 51 АПК РФ, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

По смыслу приведенной правовой нормы обязательное участие третьего лица в судебном разбирательстве требуется, если судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции, может повлиять на его права или обязанности, то есть приведет к возникновению, изменению или прекращению соответствующих правоотношений между третьим лицом и стороной судебного спора.

Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс в качестве третьего лица, должно иметь объективно выраженный материальный интерес на будущее. То есть после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон.

В данном случае истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательства того, что разрешение спора по заявленному иску непосредственно затронет права и обязанности Управления антимонопольной службы по Республике Башкортостан по отношению к одной из сторон спора, ввиду чего, исходя из положений вышеизложенных норм, безусловные основания для привлечения указанного лица к участию в деле в качестве третьего лица отсутствуют.

Таким образом, судом ходатайство ответчика о привлечении Управления антимонопольной службы по Республике Башкортостан в качестве третьего лица рассмотрено и отклонено в связи с необоснованностью.

Согласно ч. 4 ст. 137 АПК РФ, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

О возможности окончания подготовки дела к судебному разбирательству и рассмотрении требований по существу после окончания предварительного судебного заседания указано в определении суда от 25.07.2024 года.

Возражений относительно завершения предварительного судебного заседания не поступило.

По результатам предварительного судебного заседания судом открыто судебное заседание в первой инстанции в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ.

Возражений относительно рассмотрения спора по существу не поступило, ходатайств об отложении судебного разбирательства также не поступило.

Исследовав материалы дела, суд 

 

УСТАНОВИЛ:

Как указал истец, ЗАО «АН «САН» арендует нежилое помещение по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Ленина Д-104, Литера А, номера на поэтажном плане 45, 45а, 466, 50, общей площадью 100.8 кв.м, кадастровый номер: 02:55:010518:157 (далее помещение) на протяжении длительного времени, о чем свидетельствуют договоры №8851.3 от 20.09.2010 г., №8551.4 от 18.11.2013 г, №8551.5. от 17.10.2016 г., №8851.6 от 07.12.2021 г., заключенные между ЗАО «АН «САН» и УЗИО АГО г. Уфа РБ.

Из заявления следует, что помещение используется истцом для предпринимательской деятельности. Ограничения для выкупа помещения в собственность истца на момент подачи заявлений отсутствовали. Залогом, иными обязательствами перед третьими лицами спорное помещение не обременено; под арестом не находится.

30.09.2021г. истец обратился (письмо от 28.09.2021 г. №1570) к ответчику с просьбой реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения. На что ответчик ответил отказом письмом 08.10.2021г. № 29521, где указал необходимость заключить новый договор аренды, поскольку прежний за номером 8851.5 от 17.10.2016 г. истек сроком действия.

Истец полагает, что данное обстоятельство не имеет значения, поскольку в соответствии с действующим законодательством (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) договор считается заключенным на неопределенный срок:

В 2019г. ЗАО «АН «САН» подало заявление о продлении договора аренды №8551.5 от 17.10.2016 г. исх. № 05135 от 04.10.2019 г. Ответа на данное заявление не последовало, равно как и заявления от УЗИО АГО г. Уфа РБ о желании прекратить арендные отношения. ЗАО «АН «САН» продолжало занимать арендуемое помещение, своевременно оплачивать арендные платежи, а УЗИО АГО г. Уфы РБ не возражало против такого хода событий и принимало арендные платежи, возвратов не производило.

В связи с чем, истец считает, что согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды №8551.5 от 17.10.2016 считается возобновленным на неопределенный срок.

22 марта 2023 года истец подал в Республиканское государственное автономное учреждение Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в электронном виде Заявление о реализации преимущественного права приобретения арендуемого помещения. Ответчик также ответил отказом 19.04.2023г. письмом №10052, с учетом результата рассмотрения дела №А07-26622/2022.

ЗАО «АН «САН» считает данный отказ противоречащим положениям Закона о реализации преимущественного права на приобретение №159-ФЗ, поскольку не содержит условий, связанных с судебным процессом и/или его результатом. Положения данного закона указывают лишь на необходимые обстоятельства на момент подачи заявления или подписания договора купли-продажи, поскольку заложен механизм преобразовательного права.

Таким образом, истец полагает, что фактически имеет преимущественное право на приобретение арендуемого им помещения, однако арендодатель уклоняется от его заключения. Ответчик нарушает права и законные интересы истца, создает ему препятствия для осуществления предпринимательской деятельности и совершает действия, направленные на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа помещения. При этом истец просит восстановить его права с момента подачи заявления о реализации преимущественного права от 30.09.2021 г. (письмо от 28.09.2021 г. №1570).

По мнению истца, ответчик злоупотребляет правом, что является недобросовестным поведением, при этом ссылается на п. 5 Информационного письма №134 суд может признать наличие у арендатора права на приобретение, если органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами МСП преимущественного права на приобретение.

На основании изложенного истец обратился в суд с данным исковым требованием об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи арендованного нежилого помещения, указав следующее.

Согласно экспертному заключению от 15.03.2024 г. № 229/2024 г., выданному ООО «Оценка и экспертиза» судебным экономическим экспертом ФИО4, где проведена оценка помещения в совокупности со сложившимися физическими и экономическими факторами, влияющими на его стоимость и состоянием рынка по состоянию на 30.08.2021 г., цена помещения установлена в размере 6 500 000 (Шесть миллионов пятьсот тысяч рублей).

В соответствии с п. 2 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Арендные платежи, произведенные с 01.10.2021 г. по 31.07.2023 г. в размере 1 669 387 (Один миллион шестьсот шестьдесят девять тысяч триста восемьдесят семь) рублей, из расчета размера месячной арендной платы 75 881,2 (Семьдесят пять тысяч восемьсот восемьдесят один рубль двадцать копеек) и количества оплаченных 22 (Двадцати двух) месяцев, согласно договорам аренды, №8551.5 от 17.10.2016 г. и №8851.6 от 07.12.2021 г., истец просит зачесть в качестве первоначального взноса в выкупную цену помещения.

Таким образом, истец просит об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи арендованного нежилого помещения по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Ленина д. 104, Литер А, номера на поэтажном плане 45,45а,466,50, общей площадью 100.8 кв.м, кадастровый номер: 02:55:010518:157, на условиях:

2.1.      Цена помещения 6500000 (Шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей.

2.2.      Ранее произведенные арендатором выплаты суммы арендных платежей в размере 1669387 (Один миллион шестьсот шестьдесят девять тысяч триста восемьдесят семь), из расчета размера месячной арендной платы 75881,2 и количества оплаченных 22 (Двадцати двух) месяцев, зачесть в качестве первоначального взноса в выкупную цену помещения.

2.3. Оставшаяся сумма вносится равными платежами с момента вступления в законную силу решения суда в течение пяти лет.

2.4.      Стороны договора купли-продажи подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных ст. 3 Федеральным законом от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений некоторые законодательные акты Российской Федерации».

2.5.      Поскольку помещение приобретается покупателем в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

При этом истец просит о применении срока исковой давности к заявлению от 30.09.2021 г. (письмо от 28.09.2021 г. № 1570) и признании датой заключения договора купли-продажи 30.09.2021 года.

Ответчик с требованиями истца не согласился, ссылаясь на следующие обстоятельства.

07 декабря 2021 года между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом "Агентство недвижимости "Сан" (арендатор) заключен договор №8851.6 аренды объекта муниципального нежилого фонда, в соответствии с которым арендодатель на основании приказа №314нф от 30.11.2021 г. передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения муниципального нежилого фонда (1 этаж с кадастровым номером 02:55:010518:157, общей площадь о 100,8 кв.м.), расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа, 

<

...> Литера А, для использования под административную деятельность (офис). Срок договора аренды установлен до 29.11.2024.

В соответствии с п. 3.3. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными платежами в срок до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в договоре, без выставления арендатору счета на оплату.

На основании п. 4.1. договора в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы, предусмотренных настоящим договором, он выплачивает арендатору пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей, Управление направило Обществу уведомление исх. №УЗ-3447 от 16.06.2022 г. о наличии задолженности по арендной плате и пени, предложив в течение четырнадцати дней: со дня получения уведомления погасить задолженность.

В последующем, уведомлением исх. №УЗ-4278 от 19.07.2022г. УЗИО г. Уфы предложило арендатору подписать соглашение о расторжении договора аренды в течение десяти дней со Дня получения уведомления и передать занимаемое помещение по акту приема-передачи.

Ввиду неисполнения обязательств по внесению арендных платежей и не подписания соглашения о расторжении договора аренды, 01.09.2022 Управление обратилось в Арбитражный суд РБ с заявлением о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды помещения (дело № А07-26622/2022).

Ответчик указал, что в период судебных разбирательств по указанному делу, общество погасило имеющуюся задолженность и обратилось в Управление с заявлением от 22.03.2023 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Указанное заявление о выкупе последовало спустя шесть месяцев после предъявления Управлением в суд искового заявления о расторжении договора аренды, в связи с существенным нарушением условий договора.

Таким образом, правоотношения сторон, связанные с применением норм Федерального закона № 159-ФЗ, возникли позже волеизъявления Управления на прекращение договора аренды в порядке.

Рассмотрев заявление о реализации преимущественного права на выкуп, Управление уведомило заявителя о том, что на разрешении Арбитражного суда РБ находится дело №А07-26622/2022, предметом рассмотрения которого является расторжение договора аренды, в связи с чем вопрос реализации нрава на выкуп помещения обусловлен результатом рассмотрения данного дела.

Уведомление о расторжении договора было направлено за 8 месяцев до подачи обществом заявления о выкупе (19.07.2022).

Ответчик полагает, что действия общества при подаче заявления о выкупе арендуемого помещения по договору аренды в период судебного разбирательства, предметом которого являлось расторжение указанного договора, должно квалифицироваться как злоупотребление правом со стороны арендатора.

Относительно требования истца о применении срока исковой давности ответчик указал, что оно некорректно и не подлежит удовлетворению.

Возражая относительно исковых требований, ответчик ссылается на результаты рассмотрения дел № А07-26622/2022 и № А07-15231/2023.

Таким образом, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан указывает, что на момент подачи заявления о выкупе арендуемого помещения, срок действия договора истек. Следовательно, истец не обладал правом на выкуп помещения в силу положения ст. 3 ФЗ № 159. В последующем, договорные отношения продлены, но со стороны арендатора не поступали заявления о выкупе. Напротив, истцом систематически нарушались условия договора аренды, выразившиеся в неуплате арендной платы, что, в свою очередь, послужило поводом для обращения в суд с требованием о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.

Возражая относительно доводов ответчика, истец указал, что погасив задолженность по арендным платежам и начисленным пени, арендатор восстановил свое положение на реализацию преимущественного права приобретения арендуемого помещения.

Также ЗАО «АН «САН» пояснило, что руководствовалось сложившимися длительными отношениями с Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, где, несмотря на заявленные требования о расторжении договора, каждый раз отказывалось от своих намерений и продолжало взаимовыгодное сотрудничество.

Истец полагает, что пропуск срока для признания действий ответчика незаконными по ответу №29521 от 08.10.2021 г., которое явилось причиной отказа в удовлетворении требований по делу №А07-15234/2023, не является препятствием для оценки судом законности отказа УЗИО в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещение, поскольку такое право истца является материальным и находится действующим, в силу действия общего срока исковой давности, а отказ УЗИО в реализации такого права нарушает законные интересы и права ЗАО «АН «САН».

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ). При этом, по смыслу указанной нормы права заинтересованность лица устанавливается исход из наличия у этого лица субъективного права и представления доказательств нарушения данного права ответчиком, а предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При оценке представленных в деле доказательств, суд руководствуется также положениями ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований и возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданские права защищаются с использованием способов защиты, которые вытекают из существа нарушенного права  и характера последствий этого нарушения. Выбор способа защиты права осуществляется истцом. При этом избранный истцом способ защиты права должен быть соразмерен нарушению, отвечать целям восстановления нарушенного права лица (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества урегулированы Федеральным законом № 159 от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года (двух лет – в редакции по состоянию на спорный период - 2021 год), и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом N 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Судом установлено, что истец обратился с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп 30 сентября 2021 года.

Письмом исх. № 29521 от 08.10.2021 года Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сообщило об истечении срока договора аренды и необходимости продления договорных отношений, в связи с чем отказало в муниципальной услуге.

17 мая 2023 год истец обратился в Арбитражный суд РБ с заявлением о признании отказа Управления незаконным, об обязании заключить договор купли-продажи (дело № А07-15231/2023).

Решением суда от 25.12.2023 года отказано в удовлетворении заявленных требований Закрытого акционерного общества "Агентство недвижимости "Сан" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>):

- о признании отказа в реализации преимущественного права выкупа помещения за подписью заместителя начальника Управления ФИО5, исх. № 22059 от 04.08.2021г. не соответствующим закону и ущемляющий права ЗАО «АН «САН» на выкуп указанного помещения  и отмене отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, представленный в письме исх. № 22059 от 04.08.2021г. за подписью заместителя начальника Управления ФИО5

- о признании отказа в реализации преимущественного права выкупа помещения за подписью заместителя начальника Управления ФИО6, исх. № 29521 от 08.10.2021 г. не соответствующий закону и ущемляющий права ЗАО «АН «САН» на выкуп указанного помещения и отмене отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, представленный в письме исх. № 29521 от 08.10.2021 г. за подписью заместителя начальника Управления ФИО6

- об обязании Управления земельных имущественных отношений Администрации Городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в лице начальника УЗИО АГО г. Уфа РБ ФИО7 подготовить и оформить надлежащим образом договор купли-продажи помещения и предоставить на подписание административному истцу в кратчайшие сроки, после вступления решения в законную силу.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда 17.04.2024 года решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2023 по делу № А07-15231/2023 оставить без изменения, апелляционная жалоба закрытого акционерного общества «Агентство недвижимости «САН» - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 23.08.2024 года решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2023 по делу № А07-15231/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Агентство недвижимости «САН» – без удовлетворения.

Таким образом, вопрос о правомерности отказа Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в реализации преимущественного права от 08.10.2021 по заявлению от 30.09.2021 года был предметом рассмотрения в рамках дела № А07-15231/2023.

Согласно п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, процедура по заявлению о реализации преимущественного права является оконченной. Ввиду несоответствия требованию, предусмотренному пп.1 ч. 1 ст. 3 ФЗ №159, Управление отказало в муниципальной услуге. Следовательно, отсутствуют правовые основания для заключения договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда (определяя дату его заключения 30.09.2021, как указано в исковом заявлении).

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена процедура реализации преимущественного права.

Так, в силу части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ орган, в случае соответствия субъекта малого и среднего предпринимательства требованиям ФЗ № 159, уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно п. 2.6 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования, при его отчуждении» в городском округе город Уфа  Республики Башкортостан, утвержденного постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан 09.09.2021 № 1159, срок предоставления муниципальной услуги исчисляется со дня поступления заявления в УЗИО г. Уфы, в том числе через РГАУ МФЦ либо в форме электронного документа с использованием РПГУ, и не должен превышать сто четырнадцать календарных дней.

В связи с чем требование истца о признании датой заключения договора купли продажи 30.09.2021 года является необоснованным и неправомерным.

Также суд учитывает, что на момент рассмотрения настоящего спора договор аренды спорного объекта муниципального нежилого фонда расторгнут по решению суда по делу № А07-26622/2022.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.05.2023 года по делу № А07-26622/2022 исковые требования удовлетворены, расторгнут договор № 8851,6 аренды  объекта муниципального нежилого фонда от 07.12.2021,  заключенный между  Управлением  земельных  и  имущественных  отношений   Администрации городского  округа  город Уфа Республики Башкортостан  и закрытым акционерным  обществом  "Агентство  недвижимости  "Сан".

Суд обязал закрытое акционерное  общество  "Агентство  недвижимости  "Сан"  освободить  занимаемые  помещения  1 этажа общей площадью 100,8 кв.м. кадастровый номер 02:55:010518:157 расположенные по адресу: Советский район городского округа город Уфа Арбитражный суд Республики Башкортостан, ул Ленина, д. 104, литер А и   передать  их   по акту  приема-передачи свободными от владения и пользования третьих лиц. Суд присудил Управлению  земельных  и  имущественных  отношений   Администрации городского  округа  город Уфа Республики Башкортостан   судебную неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 1000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 года решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.05.2023 по делу № А07-26622/2022 оставлено без изменения, апелляционная жалоба закрытого акционерного общества «Агентство недвижимости «Сан» – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 23.11.2023 года решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.05.2023 по делу № А07-26622/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 по тому же делу оставлены без изменения, кассационная жалоба закрытого акционерного общества «Агентство недвижимости «Сан» – без удовлетворения.

Кроме того, Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.09.2024 года в удовлетворении заявления Закрытого акционерного общества "Агентство недвижимости "Сан" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о пересмотре решения по делу № А07-26622/2022 от 15.05.2023 по новым обстоятельствам отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда Определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.09.2024 по делу № А07-26622/2022 оставлено без изменения, апелляционная жалоба закрытого акционерного общества «Агентство недвижимости «САН» - без удовлетворения.

Кроме того, Арбитражный суд Уральского округа уже установил, что довод заявителя ЗАО «АН «САН» относительно того, что на дату обращения общества "АН «Сан» к Управлению за выкупом помещения, заявитель являлся арендатором, правового значения не имеет, поскольку на момент вынесения судебного акта первой инстанции право заявителя судебной защите не подлежало и не могло быть восстановлено, в связи с отсутствием факта пользования им спорным имуществом по его же вине.

Также не имеет правового значения для разрешения настоящего спора ссылка истца на представление Прокуратуры г. Уфа, вынесенное в адрес Администрации г.Уфы, в котором установлено, что УЗИО г. Уфы на заявление директора ЗАО АН «САН» представило ответ об отказе в реализации преимущественного права, с указанием непредусмотренного законодательством основания принятого решения (не указав четкое основание, предусмотренное ФЗ № 159).

По итогам представленной информации в адрес прокуратуры относительно спорного объекта недвижимости с указанием всех вступивших в законную силу судебных актов, Администрация г. Уфы направила ответ о необходимости впредь при отказе в муниципальной услуги четко указывать основание для отказа, предусмотренное законом. Иных мер, представлений, предписаний от Прокуратуры г. Уфы не последовало, иного материалы дела не содержат.

Иные доводы истца судом отклонены как не имеющие правового значения, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, действующему законодательству,  основанные на неверном толковании норм права и не влияющие по существу на результаты рассмотрения настоящего дела.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи арендованного нежилого помещения по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Ленина д.104, Литер А, номера на поэтажном плане 45,45а,466,50, общей площадью 100.8 кв.м, кадастровый номер: 02:55:010518:157 на указанных им условиях, в связи с чем отказывает в удовлетворении исковых требований.

Расходы по оплате госпошлины относятся на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ "САН" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                                    Э.Р. Абдуллина