АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-30171/2021

29 марта 2022 года

г. Самара

 

Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2022 года

Полный текст решения изготовлен 29 марта 2022 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании 17 марта 2022 года - 22 марта 2022 года дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Бона"

к 1.Комитету по управлению имуществом Кинель-Черкасского района

2. Индивидуальному предпринимателю ФИО3

о признании

 

при участии в заседании

от истца – ФИО4, доверенность от 17.08.2021, диплом,

от ответчика 1 – ФИО5, доверенность от 21.04.2021, диплом,

от ответчика 2 – не явился, извещен,

установил:

В арбитражный суд Самарской области обратилось ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Бона», далее -  Истец, Общество, с иском о признании недействительным аукциона от 21.05.2021 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:23:1407002:52 площадью 443869 кв. м, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения, имеющего целевое назначение: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу Самарская область, Кинель-Черкасский район, о признании недействительным договора аренды земельного участка № 2347 от 08.06.2021, заключенного по результатам аукциона от 21.05.2021 между Комитетом по управлению имуществом Кинель-Черкасского района и индивидуальным предпринимателем ФИО3    и применении последствий недействительности сделки в виде прекращения государственной регистрации права аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 63:23:1407002:52 площадью 443869 кв. м, отнесённого к землям сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Самарская область, район Кинель-Черкасский, зарегистрированного в ЕГРН 17.06.2021, номер государственной регистрации 63:23:1407002:52-63/085/2021-5.

В обоснование иска Общество указывает, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:23:1407002:52 площадью 443869 кв. м, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения, имеющего целевое назначение: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу Самарская область, Кинель-Черкасский район между Муниципальным образованием «Кинель-Черкасский район Самарской области» и Обществом был заключен договор № 1788 от 11.09.2017, по условиям которого данный земельный участок был предоставлен в аренду Обществу сроком на 3 года. 

22.07.2020 Общество обратилось в Комитет по управлению имуществом Кинель-Черкасского района»,  далее -  Комитет, с заявлением о продлении срока аренды по вышеуказанному договору аренды без проведения торгов. 

Комитет письмом от 06.08.2020 отказал истцу в заключении договора аренды без проведения торгов, сославшись на отсутствие правовых оснований для этого, предусмотренных п.3 и п.4 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, далее -  ЗК РФ, после чего организовал проведение торгов на право аренды вышеуказанного земельного участка. В связи с этим истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании торгов недействительными. 

Комитет по управлению имуществом Кинель-Черкасского района Самарской области,  возражал против заявленного иска, указывая, что оснований для заключения договора с Обществом без проведения торгов не имеется, ссылаясь на несоблюдение всей совокупности условий для  предоставления земельных участков в аренду, предусмотренных п. 3 и п.4 ст.39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, далее -   ЗК РФ, и отмечая, что, так как заключенный договор аренды № 1788 от 11.09.2017, заключённый в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:23:1407002:52 площадью 443869 кв. м, был предоставлен  в результате аукциона, то правовые основания для предоставления истцу земельного участка без проведения торгов отсутствуют.

Ответчик ИП ФИО3 в представленном в суд отзыве решение по делу оставил на усмотрение суда, указав, что, участвуя в торгах на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:23:1407002:52 площадью 443869 кв. м, он не знал о наличии у ООО СХП «Бона» преимущественного права на приобретение участка в аренду. 

Из материалов дела следует, что между муниципальным образованием «Кинель-Черкасский район Самарской области» и Истцом в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:23:1407002:52 площадью 443869 кв. м, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения, имеющего целевое назначение: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу Самарская область, Кинель-Черкасский район, был заключен договор № 1788 от 11.09.2017 по условиям которого данный  участок был предоставлен в аренду Истцу сроком на 3 года. 

22.07.2020 истец обратился в Комитет с заявлением о продлении срока аренды по вышеуказанному договору аренды без проведения торгов. 

Комитет письмом от 06.08.2020 отказал истцу в заключении договора без проведения торгов, сославшись на отсутствие у ООО «СХП «Бона» правовых оснований для этого, указав, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером  63:23:1407002:52 был заключен в результате проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной  неразграниченной собственности. 

16.02.2021 года на официальном сайте Комитета была размещена информация о возможности предоставления в аренду для сельскохозяйственного производства земельного участка с кадастровым номером 63:23:1407002:52 площадью 443869 кв. м. 14.04.2021 на официальном сайте Комитета было опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на основании Постановления Главы Кинель-Черкасского района от 08.04.2021 № 362 о проведении такого аукциона 21.05.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:23:1407002:52 площадью 443869 кв. м, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения, имеющего целевое назначение: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу Самарская область, Кинель-Черкасский район. 

21.05.2021 был составлен протокол заседания конкурсной комиссии по результатам проведения аукциона от 21.05.2021 по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства.  

По результатам торгов право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:23:1407002:52 площадью 443869 кв. м  по цене 132000 руб. получил ИП ФИО3, ставший победителем аукциона. Данное обстоятельство подтверждается протоколом аукциона, подписанным членами аукционной комиссии и победителем аукциона ИП ФИО3 в результате между ИП ФИО3 и Комитетом в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:23:1407002:52 площадью 443869 кв. м  был заключен договор аренды земельного участка № 2347 от 08.06.2021. Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области 17.06.2021 под номером                                        63:21:1407002:52-63/085/2021-6.

Изучив доводы участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

Согласно п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В пп. 32 п.2 ст.39.6 ЗК РФ указано, что земельный участок предоставляется без торгов арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом в отношении арендатора такого испрашиваемого земельного участка у уполномоченного органа должна отсутствовать информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого участка. 

Таким образом, подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ указанный в подпункте 31 пункта 2 названной статьи случай предоставления земельных участков в аренду отнесен к исключениям из общего правила о том, что земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов только арендатору, которому этот участок ранее был предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, если в случае, предусмотренном пп.32 п.2 ст.39.6 ЗК РФ необходимо выполнение всей совокупности условий для предоставления земельных участков, установленных п.3 и.п.4 ст.39.6 ЗК РФ, включая, соответственно, первоначальное предоставление земельного участка без процедуры торгов, то в случае, предусмотренном пп.31 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, такого условия как первоначальное предоставление земельного участка без процедуры торгов нет, что прямо следует из текста данного подпункта, поскольку в нём отсутствует ссылка на необходимость выполнения условий, предусмотренных п.3 и п.4 ст.39.6 ЗК РФ, содержащих в числе условий для предоставления земельного участка требования о первичном его предоставлении без проведения процедуры торгов.  

Более того, пп.4 п.4 ст.39.6 ЗК РФ, устанавливает, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды земельного участка, если  на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Таким образом, из текста пункта 4 ст.39.6 ЗК РФ также следует, что он применяется без связи с основаниями для предоставления земельного участка, предусмотренными пп.31 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, т.е. в иных случаях, а именно, в случаях предоставления, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 и пп.32 п.2 ст.39.6 ЗК РФ. 

В соответствии с пунктом 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019, добросовестный арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. 

Как следует из пункта 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом, использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае, если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

Возможность реализации предусмотренного подпунктом                                                       31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ права не поставлена в зависимость от способа заключения первоначального договора аренды (на торгах или без их проведения), а также от наличия иных условий, перечисленных в пунктах 3 и 4 ст.39.6 ЗК РФ.

Данный вывод содержится в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 24.02.2021 N Ф06-634/2021 по делу N А57-4434/2020, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.03.2020 N Ф08-776/2020 по делу           N А63-7044/2019,  Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.12.2017 N Ф08-9657/2017 по делу N А20-131/2017.

При этом все условия для предоставления земельного участка, предусмотренные пп.31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ со стороны истца выполнены. 

Земельный участок с кадастровым номером 63:23:1407002:52 площадью 443869 кв. м, отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, имеющий целевое назначение: для сельскохозяйственного производства. Данный земельный участок был предоставлен истцу в аренду на основании договора аренды земельного участка № 1788 от                        20.10.2017, заключенного сроком на 3 года. 

Истец обратился в Комитет с заявлением о продлении договора аренды 22.07.2020, то есть до истечения срока его действия.

Письмом МКУ «Управление сельского хозяйства и продовольствия администрации Кинель-Черкасского района» от 17.01.2022 № 13 подтверждено, что ООО СХП Бона» обрабатывало земельный участок сельхозназначения площадью 443 869 кв.м с кадастровым номером 63:23:1407002:52, начиная с 2013 года.  

Данные обстоятельства подтверждаются предоставленной Истцом отчетной документацией -  Отчетами по итогам ярового сева за период 2017 – 2021 соответствующий год и отчетами по формам фермер- 1  и фермер-2 за период 2017-2021.

Отсутствие со стороны Общества нарушений земельного законодательства подтверждается прилагаемым письмом Управления Росреестра по Самарской области от 25.01.2022, из которого следует отсутствие выявленных в период 2017-2020 в рамках осуществления государственного земельного надзора и неустранённых нарушений земельного законодательства со стороны при использовании ООО СХП «Бона» земельного участка с кадастровым номером 63:23:1407002:52.

Таким образом, документально полностью подтверждается выполнение со стороны Общества» условий предоставления земельных участков, предусмотренных пп.31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в частности, использование земельного участка для целей сельскохозяйственного производства и отсутствие выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушений законодательства РФ при использовании земельного участка.

Также согласно п.3.1. ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В данном случае со стороны ответчиков в ходе судебного разбирательства не было заявлено возражений относительно факта использования со стороны Общества спорных земельных участков для сельскохозяйственного производства и отсутствии нарушений земельного законодательства, что согласно п.3.1. ст.70 АПК РФ свидетельствует о признании данных обстоятельств другой стороной.

Согласно п.5 ст.39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В данной ситуации Комитет должен был, руководствуясь пп.1  п.5 ст.39.17 ЗК РФ, направить в адрес Общества проекты договоров аренды испрашиваемых земельных участков.  Вместо этого Комитет организовал незаконное проведение торгов на право заключения договоров аренды вышеуказанных земельных участков. 

В силу п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно п.п. 2 и 3 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

 В соответствии п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В данной ситуации на торги было выставлено право заключения договоров аренды земельных участков, в отношении которых у Истца имелось право на заключение договоров аренды без проведения торгов,  о котором он заявил в установленном порядке, 

Данное нарушение порядка и правил проведения торгов является существенным, что в силу п.1 ст.449 ГК РФ является основанием для признания торгов недействительными. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ. По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

В данной ситуации права истца были нарушены, поэтому он вправе обратиться в суд с заявленным иском. 

При таких обстоятельствах требование Общества о признании незаконным аукциона от 21.05.2021 г. по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:23:1407002:52 площадью 443869 кв. м, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения, имеющего целевое назначение: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу Самарская область, Кинель-Черкасский район, подлежит удовлетворению.

В силу п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При таких обстоятельствах подлежит признанию недействительным договор аренды земельного участка № 2347 от 08.06.2021, заключенный по результатам аукциона от 21.05.2021 между Комитетом по управлению имуществом Кинель-Черкасского района и индивидуальным предпринимателем ФИО3  Одновременно должны быть применены последствия недействительности сделки в виде прекращения государственной регистрации права аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 63:23:1407002:52 площадью 443869 кв. м, отнесённого к землям сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Самарская область, район Кинель-Черкасский, зарегистрированного в ЕГРН 17.06.2021, номер государственной регистрации 63:23:1407002:52-63/085/2021-5.

        Расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на ответчиков согласно ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и  взыскать в пользу истца.

        Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

        Признать недействительным аукциона от 21.05.2021 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:23:1407002:52 площадью 443869 кв. м, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения, имеющего целевое назначение: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу Самарская область, Кинель-Черкасский район.

         Признать недействительным договор аренды земельного участка № 2347 от 08.06.2021, заключенный по результатам аукциона от 21.05.2021 между Комитетом по управлению имуществом Кинель-Черкасского района и ФИО3.

         Применить последствия недействительности сделки в виде прекращения государственной регистрации права аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 63:23:1407002:52 площадью 443869 кв. м, отнесённого к землям сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Самарская область, район Кинель-Черкасский, зарегистрированного в ЕГРН 17.06.2021, номер государственной регистрации 63:23:1407002:52-63/085/2021-5.

        Взыскать с Комитета по управлению имуществом Кинель-Черкасского района в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Бона" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

         Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Бона" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

        Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

ФИО1