АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-8575/20

г. Уфа

02 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 16.06.2021

Полный текст решения изготовлен 02.07.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Хазиахметовой З. Р., при ведении протокола секретарем судебного заседания Феоктистовой А.А., рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ЛИФТСЕРВИС" (ИНН 0278005523, ОГРН 1030204613647) к обществу с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ОНИКС" (ИНН 0273914003, ОГРН 1170280029413) о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №б/н от 27.05.2015, заключенный между ООО «Завод Промсталь» и ООО «Лифтсервис в отношении однокомнатной квартиры №105, о государственной регистрации договора участия  в долевом строительстве №б/н от 27.05.2015, заключенный между ООО «Завод Промсталь» и ООО «Лифтсервис» в отношении однокомнатной квартиры №107,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Завод Промсталь», Управление Росреестра по РБ 

при участии в судебном заседании:

от истца –  ФИО2, паспорт, приказ №4/21 от 25.05.2021 г. (в режиме веб-конференции);

от ответчика – ФИО3, паспорт, по доверенности б/н от 28.12.2020г.,

от третьего лица ООО «Завод Промсталь» - ФИО4, паспорт, по доверенности №2 от 12.01.2021г. (в режиме веб-конференции); ФИО5, паспорт, директор по выписке из ЕГРЮЛ (в режиме веб-конференции);

от третьего лица - Управление Росреестра по РБ – ФИО6, удостоверение ТО №069167 от 16.01.2018, по доверенности №96 от 04.09.2020 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Лифтсервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском  к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ОНИКС" о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №б/н от 27.05.2015 между ООО «Завод Промсталь» и ООО «Лифтсервис» в отношении однокомнатной квартиры №105, о государственной регистрации договора участия  в долевом строительстве №б/н от 27.05.2015 между ООО «Завод Промсталь» и ООО «Лифтсервис» в отношении однокомнатной квартиры №107.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.04.2020 указанное исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО «Завод Промсталь», Управление Росреестра по РБ.

От ответчика в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому с исковыми требованиями не согласен. Указывает, что договоры долевого участия не заключены, не зарегистрированы в установленном законом порядке, оплата в виде зачета взаимных требований ООО «ЛифтСервис» и ООО «ЗаводПромсталь» не могла быть принята застройщиком до государственной регистрации договора долевого участия. По мнению ответчика, переход обязательств от ООО «ЗаводПромсталь» к ООО «СЗ Оникс» не состоялся, а представленные истцом документы, в подтверждение факта оплаты, не относятся к объекту долевого строительства. Также ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

От истца в материалы дела поступили возражения по каждому доводу ответчика.

От третьего лица ООО «Завод Промсталь» в материалы дела поступили возражения на отзыв ответчика и многочисленные объяснения.

От третьего лица Управление Росреестра по РБ в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому просит рассмотреть настоящий спор и вынести решение в соответствии с нормами действующего законодательства. 

По ходатайству истца из Управления Росреестра по РБ судом истребованы сведения о зарегистрированных договорах, правах, обременениях в отношении однокомнатных квартир №105, №107, расположенных на 15 этаже секции «Е» объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улиц Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа РБ; корректировка (1 этап- секции Д, Е, 2 этап – Секции В, Г), строящегося на земельном участке с кадастровым номером: 02:55:010910:362, а также копии документов, являющихся основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

В материалы дела поступил ответ на запрос Управления Росреестра по РБ из которого следует, что в Едином государственном реестре юридических лиц отсутствуют сведения о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве от 27.05.2015, заключенные между ООО «Завод Промсталь» и ООО «Лифтсервис».

По ходатайству ООО «Завод Промсталь» судом истребованы из Управления Росреестра по Республике Башкортостан:

-сведения о зарегистрированных договорах, правах, обременениях в отношении однокомнатных квартир №№105 (кадастровый номер: 02:55:010910:6960), 107 (02:55:010910:6962), расположенных на 15 этаже секции «Е» объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе, городского округа город Уфа Республика Башкортостан. Корректировка. (1 этап - Секции Д, Е, 2 этап  - секции В, Г) (почтовый адрес: 

<

...>), строящегося на земельном участке с кадастровым номером: 02:55:010910:З62.

 -сведения об обращении ООО «Завод Промсталь» и ООО «Лифтсервис» в отношении спорных квартир с заявлением о регистрации договора долевого участия.

В материалы дела поступил ответ на запрос Управления Росреестра по РБ из которого следует, что в отношении квартир № 105,107 расположенные по адресу: 

<

...>, с кадастровыми номерами 02:55:010910:6960 и 02:55:010910:6962 права (ограничения) не зарегистрированы. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости ООО «ЗаводПромсталь» и ООО «ЛифтСервис» в отношении квартир № 105, 107 с заявлением о регистрации договоров участия в долевом строительстве не обращались.

В ходе рассмотрения спора истец уточнил исковые требования, просил 

–принять решение о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №б/н от 27 июля 2015 года, заключенного между ООО «Завод Промсталь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ООО «Лифтсервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в отношении однокомнатной квартиры №105(условный номер), общей площадью квартиры (проектной) - 36,12 кв.м., общей площадью жилого помещения (проектной) - 35,0 кв.м., жилой площадью (проектной) - 18,11 кв.м., расположенной на 15 этаже секции «Е» «Жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Первая очередь строительства-секции Д,Е», расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 02:55:010910:362;

-принять решение о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №б/н от 27 июля 2015 года, заключенного между ООО «Завод Промсталь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ООО «Лифтсервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в отношении однокомнатной квартиры № 107 (условный номер), общей площадью квартиры (проектной) - 34,64 кв.м., общей площадью жилого помещения (проектной) -31,67 кв.м., жилой площадью (проектной)- 15,8 кв.м., расположенной на 15 секции «Е» «Жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Первая очередь строительства- секции Д,Е», расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 02:55:010910:362.

- Указать в резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-8575/2020, что данное решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве №б/н от 27.07.2015г., №б/н от 27.07.2015г., заключенных между ООО «Завод Промсталь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ООО «Лифтсервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в отношении однокомнатных квартир №105 (условный номер), №107 (условный номер), расположенных на 15 этаже секции «Е» «Жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Первая очередь строительства-секции Д, Е», расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 02:55:010910:362.

Заявление об уточнении исковых требований судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании истец уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, в удовлетворении просил отказать.

Третье лицо ООО «Завод Промсталь» полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворении.

Третье лицо Управление Росреестра по РБ поддержало доводы изложенные в отзыве на иск.

Рассмотрев заявленные требования, выслушав представителя истца, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между обществом с ограниченной ответственностью «ЛифтСервис» (участник) и обществом с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь» заключен договор участия в долевом строительстве от 27.07.2015, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику квартиру, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

В соответствии с п. 1.1 договора застройщик – юридическое лицо, имеющее в собственности земельный участок, общей площадью 8085 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской, кадастровый номер: 02:55:010910:362.

Согласно п. 2.2 договора квартира, подлежащая передаче Застройщиком Участнику, имеет следующие характеристики: однокомнатная квартира № 105, общей площадью квартиры (проектной) – 36,12 кв.м., общей площадью жилого помещения (проектной) -35,0 кв.м., жилой площадью (проектной) - 18,11 кв.м., расположенной на 15 этаже Дома.

В силу п.2.5 договора ориентировочный срок ввода в эксплуатацию дома – II квартал 2016 г.

В соответствии с п. 3.1 договора цена определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство дома и денежных средств на оплату услуг застройщика и составляет 1 976 506 руб., НДС не облагается.

В силу п. 3.2.1 договора сумма в размере 1 976 506 руб. подлежит оплате в течение 2 дней после государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.4.6. договора предусмотрена обязанность застройщика совместно с участником представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимые документы для государственной регистрации договора и оплатить государственную пошлину и иные платежи, связанные с государственной регистрацией договора.

Кроме того, между обществом с ограниченной ответственностью «ЛифтСервис» (участник) и обществом с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь» заключен договор участия в долевом строительстве от 27.07.2015, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику квартиру, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

В соответствии с п. 1.1 договора застройщик – юридическое лицо, имеющее в собственности земельный участок, общей площадью 8085 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, на территоррии квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской, кадастровый номер : 02:55:010910:362.

Согласно п. 2.2 договора квартира, подлежащая передаче Застройщиком Участнику, имеет следующие характеристики: однокомнатная квартира № 107, общей площадью квартиры (проектной) – 34, 64 кв.м., общей площадью жилого помещения (проектной) -31, 67 кв.м., жилой площадью (проектной) – 15, 8 кв.м., расположенной на 15 этаже Дома.

В силу п.2.5 договора ориентировочный срок ввода в эксплуатацию дома – II квартал 2016 г.

В соответствии с п. 3.1 договора цена определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство дома и денежных средств на оплату услуг застройщика и составляет 1 895 520 руб., НДС не облагается.

В силу п. 3.2.1 договора сумма в размере 1 895 520 руб. подлежит оплате в течение 2 дней после государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.4.6. договора предусмотрена обязанность застройщика совместно с участником представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимые документы для государственной регистрации договора и оплатить государственную пошлину и иные платежи, связанные с государственной регистрацией договора.

В период строительства произошла смена застройщика. Так, между обществом с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Оникс» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя земельные участки, указанные в п. 1.1.1- 1.1.3 договора, а покупатель обязался принять и оплатить указанные участки по стоимости  на условиях договора:

1.1.1.Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:362, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства объекта: "Жилой дом встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного лицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением ул. Бакалинской в Кировском районе ГО г.Уфа РБ", общая площадь 8 085 кв.м., адрес (местонахождение): Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировскии айон, на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением ул. Бакалинской;

1.1.2. Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:1763, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства объекта: "Жилой дом о встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного лицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением ул. Бакалинской в Кировском районе ГО г.Уфа  РБ", общая площадь 5 802 кв.м., адрес (местонахождение): Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением ул. Бакалинской;

1.1.3.Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:213, категория земель: земли (населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания жилого дома, общая площадь 517 кв.м., адрес (местонахождение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Брестская, д.23.

Как следует из пунктов 11.1.1 - 11.1.5. проектной декларации №02-000254 по состоянию на 30.06.2018г. на объект «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Секции Д, Е Дополнения», опубликованной новым застройщиком на официальном сайте (https юлай-уфа.рф) указаны следующие реквизиты разрешения на строительство: номер разрешение - 02-RU03308000-910Ж-2017, дата выдачи разрешения - 23.10.2017г., срок действия разрешения на строительство- 23.02.2019г., наименование органа, выдавшего разрешение - Отдел градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Согласно скан-копии вышеуказанного разрешения, размещенной на официальном сайте нового застройщика (https:// юлай-уфа.рф) разрешение на строительство выдано ООО «Завод Промсталь». Таким образом, застройщик приступил к строительству Дома на основании ранее выданного прежнему застройщику - ООО «Завод Промсталь» разрешения на строительство 02-К1Ю3308000-910Ж-2017 от 23.10.2017, а соответственно, принял все права и обязанности в отношении строящегося Дома.

Как указывает истец, из арбитражного дела № А07-15331/2019 по иску ООО «Завод Промсталь» к ООО «СЗ «Оникс», по которому ООО «Лифтсервис» было привлечено в качестве третьего лица, ему стало известно об условиях договора  купли-продажи земельных участков б/н от 23.05.2018. В п.1.3.3 указанного договора отражено, что до подписания договора купли-продажи покупатель ООО «Оникс» осведомлен о наличии у продавца договоров с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта  «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» и согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца  по данным договорам за собой путем перемены лиц в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и заключаемым соглашением об инвестиционных условиях использования земельных участков.

Таким образом, новому застройщику - ООО «ОНИКС» было известно о правах участника долевого строительства - ООО «Лифтсервис» в отношении индивидуально-определенных квартир, о чем в материалы дела  представлен проект соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участках №б/н от 14.01.2019г., с приложением сопроводительного письма, направленного ООО «ОНИКС» в адрес прежнего застройщика - ООО «Завод Промсталь».

Согласно п. 4 указанного соглашения предусмотрено: «Покупатель принял но договору земельные участки с обязательством перевести на себя обязанности Продавца перед третьими лицами, закрытый перечень которых указан в Приложении №1 к настоящему соглашению путем заключения с ними новых договоров». В приложении №1 к проекту соглашения об инвестиционных условиях (список третьих лиц по объекту: «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением ул. Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» под порядковыми номерами №№7,8 указано ООО «Лифсервис» с номерами квартир №№105,107.

Также, права ООО «Лифтсервис» в отношении квартир №105,107 отражены в проекте соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков от 17.01.2019г., направленного прежним застройщиком -ООО «Завод Промсталь» в адрес ООО «ОНИКС». Так в приложении №1 к указанному соглашению (Реестр обязательств по договорам, заключенным в отношении жилых и нежилых помещений, запроектированных на объект капитального строительства «Жилой дом со встроенной поликлиникой...») под порядковыми номерами 7,8 указано ООО «Лифтсервис». В указанном реестре указано, что ООО «Лифтсервис» заключил два договора участия в долевом строительстве №б/н от 27.07.2015г. на квартиру № 107, площадью квартиры 34,64 кв.м, и оплатил за нее 1 895 520 рублей, а также на квартиру №105, общей площадью 36,12 кв.м, и оплатил за нее 1976 506 рублей.

Как указывает истец, получив информацию о смене застройщика дома, ООО «Лифтсервис» обратилось в ООО «СЗ «ОНИКС» письмом исх. №25 от 03.04.2019г., в котором сообщило о заключенных договорах долевого участия в отношении квартир №№105, 107 и просьбой оформить надлежащим образом договора долевого участия и создать условия для их регистрации в органах Росреестра в 10-ти дневный срок.

В ответ на указанное обращение ООО «СЗ «ОНИКС» направил письмо исх.№108 от 15.05.2019г., в котором указал на то, что договоры участия в долевом строительстве №б/н от 27.07.2015г. не прошли государственную регистрацию, в силу чего не являются заключенными. Также новый застройщик указал на то, что справка прежнего застройщика ООО «Завод Промсталь», подтверждающая полную оплату не является платежным документом. Также в письме отражено, что при представлении надлежащих документов ООО «СЗ «ОНИКС» готово повторно изучить просьбу ООО «ЛифтСервис».

С повторным письмо исх. №51 ООО «Лифтсервис» обратилось к ООО «СЗ «ОНИКС» 04.07.2019г., к которому были приложены документы, подтверждающие оплату по договорам участия в долевом строительстве №б/н от 27.07.2015.

Письмом исх. №189 от 19.07.2019г. ООО «СЗ «ОНИКС» отклонил документы, представленные истцом в подтверждение оплаты за квартиры.

Письмом исх. № 56 от 19.08.2019г. ООО «СЗ «ОНИКС» дополнительно были представлены документы, являющиеся основанием для расчетов с прежним застройщиком.

По дополнительно представленным документам, направленных ООО «Лифтсервис» письмом исх. № 56 от 19.08.2019г. от нового застройщика ответа не поступило.

Полагая, что ООО «СЗ «ОНИКС» неосновательно уклоняется от принятых на себя по договору купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 года обязательств, согласно которым, принимая земельные участки, принимает и обязательства ООО «Завод Промсталь» перед участниками строительства Объекта, общество с ограниченной ответственностью «Лифтсервис» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что договоры долевого участия не заключены, так как не зарегистрированы в установленном законом порядке, оплата в виде зачета взаимных требований ООО «ЛифтСервис» и ООО «ЗаводПромсталь» не могла быть принята застройщиком до государственной регистрации договора долевого участия, переход обязательств от ООО «ЗаводПромсталь» к ООО «СЗ Оникс» не состоялся, а представленные истцом документы, в подтверждение факта оплаты, не относятся к объекту долевого строительства. Также ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к  следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п.2 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

 В силу ч.2 ст.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве. 

В соответствии с ч.3 ст.4 Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ст.65 АПК РФ). 

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 21.06.2016 №5- КГ16-91 сформулировал правовую позицию, из которой следует, что помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации. 

Договоры долевого участия  строительства от 27.07.2015 заключены между истцом и застройщиком ООО "Завод Промсталь" в письменной форме, перечень квартир, подлежащих передаче дольщику застройщиком определены в п. 2.2 договоров. ООО «Лифтсервис» произвело полную оплату подлежащих передаче ему жилых помещений, о чем в материалы дела представлено соглашение о зачете от 11.01.2018, подписанное обществом «Лифтсервис» и обществом «Завод Промсталь».

Таким образом, форма сделки соблюдена сторонами, обязательство по оплате истцом исполнено.

Из писем истца от № 25 от 03.04.2019, № 51 от 04.07.2019, № 56 от 19.08.2019, следует, что ООО "СЗ "Оникс" от оформления надлежащим образом перехода прав и обязанностей застройщика по спорным договорам долевого участия в строительстве и их регистрации уклонилось.

Из пояснений третьего лица ООО «Завод Промсталь» следует, что являясь первоначальным застройщиком им были предприняты попытки зарегистрировать один из договоров участия в долевом строительстве  по спорному объекту, что подтверждается  распиской в получении Регистрирующим органом документов для государственной регистрации  от 24.06.2015 г.

Сообщением от 01.10.2015 № 04/301/046/2015-9103 Управление Росреестра по РБ отказано в государственной регистрации правоустанавливающих документов в связи с отзывом Администрацией городского округа город Уфа ранее выданного разрешения на строительство ранее № 02-RU0З308000-668Ж-2015 от 21.05.2015.

Договором купли – продажи земельных участков от 23.05.2018, зарегистрированным в установленном законом порядке, произведена замена собственника земельного участка с кадастровыми номерами 02:55:010910:362, 02:55:010910:1763, 02:55:010910:213 с ООО "Завод Промсталь" на ООО "СЗ "ОНИКС", т.е. осуществлен переход всех прав и обязанностей застройщика. 

Следовательно, с указанного момента  ООО «Завод Промсталь» не является застройщиком, не обладает правами на земельный участок, в связи с чем не имеет возможности исполнить обязанность по регистрации договора участия в долевом строительстве.

В силу п. 21.5 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. 

23.10.2017 ООО "СЗ "ОНИКС" выдано разрешение на строительство жилого комплекса (№02-RU03308000-910Ж-2017) взамен ранее выданного разрешения ООО "Завод Промсталь".

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 ГК РФ). 

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

Учитывая, что форма договоров долевого участия строительства от 27.05.2015 соответствуют закону, при этом новый застройщик уклонился от регистрации договоров участия в долевом строительстве от 27.05.2015, что лишило истца его законного интереса в реализации прав дольщика, суд, не усматривая иных препятствий для проведения государственной регистрации сделки, полагает, что исковое требование заявлено правомерно.

В силу п.1 ст.391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника. 

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (п.2 указанной статьи). 

Договором купли – продажи земельных участков от 23.05.2018 произведена замена собственника земельных участков на ООО "СЗ "ОНИКС", то есть фактически осуществлена смена застройщика (п. 21.5 ст. 51 ГрК РФ), в связи с чем к ООО "СЗ "ОНИКС" перешли права застройщика в отношении спорных объектов строительства.  

Соглашение о переводе долга между истцом, прежним и новым застройщиком не заключалось, однако суд исходит из того, что отсутствие такого соглашения в данном случае является следствием недобросовестного поведения ответчика. Истец же свою волю на перевод долга фактически выразил, настаивая на удовлетворении иска к новому застройщику.

Суд также принимает во внимание правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда РФ от 24.01.2017 №89-КГ16-10, по смыслу которой поручение строительства объекта новому застройщику не должно ущемлять прав дольщика, добросовестно исполнившего свои обязательства по договору долевого участия в строительстве. При этом не имеет правового значения то обстоятельство, что новый застройщик формально не является стороной договора, заключенного с истцом.

На основании чего довод ответчика о том, что переход обязательства по спорным договорам от ООО «Завод Промсталь» к ООО «СЗ ОНИКС» не состоялся, признан судом не состоятельным.

На момент заключения договора купли-продажи от 23.05.2018г. новому застройщику ООО «СЗ ОНИКС» были известны обстоятельства, связанные с наличием прав требований участников строительства в отношении строящегося дома, что подтверждается подписанным договором купли-продажи земельных участков от 23.05.2018г., в частности п. 1.3.3. из которого следует, что ответчик согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца (ООО «Завод Промсталь») по договорам, заключенным с участниками строительства за собой путем перемены лиц в обязательствах.

Из представленного в материалы дела, проекта соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков от 14.01.2019г., направленного ООО «СЗ ОНИКС» в адрес ООО «Завод Промсталь» подтверждается осведомленность ответчика о правах ООО «Лифтсервис в отношении индивидуально определенных квартир №№105,107 в строящемся жилом доме Литер 6. 

Согласно п.4 указанного проекта соглашения предусмотрено, что покупатель принял по договору земельные участки с обязательством перевести на себя обязанности продавца перед третьими лицами, закрытый перечень которых указан в Приложении №1 к настоящему соглашению путем заключения с ними новых договоров. В пункте 7,8 приложения к указанному проекту соглашения в качестве лица, имеющего права в отношении квартир №№105, 107 указано ООО «Лифтсервис».

Соглашение о зачете взаимных требований от 11.01.2018г. было заключено между ООО «Завод Промсталь» и ООО «Лифтсервис» в условиях взаимной задолженности сторон, каких-либо препятствий к заключению указанного соглашения о зачете со стороны ООО «Лифтсервис» не имелось.

В соответствии со ст. 407 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

После проведения зачета по настоящему соглашению обязательства ООО "ЛифтСервис" по оплате договоров от 27.07.2017 считаются исполненными на сумму 1 976 506 и 1 895 520 руб. соответственно. 

Доказательств оспаривания в судебном порядке соглашения о зачете взаимных требований от 11.01.2018г и признания его судом недействительной сделкой ответчиком в материалы дела не представлено, в связи с чем суд  считает, что состоявшийся зачет является надлежащим способом прекращения обязательства участника долевого строительства (истца) перед застройщиком по договорам участия в долевом строительстве.

Таким образом, спорные договоры участия в долевом строительстве, являются оплаченными, в связи с чем доводы ответчика о том, что истцом не исполнено обязательство по оплате договоров, суд считает несостоятельными.

Довод ответчика о том, что при отсутствии государственной регистрации договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не могли знать о его заключении, также подлежит судом отклонению, поскольку являясь стороной договора купли - продажи земельных участков ответчик  в п. 1.3.3. договора ООО «СЗ ОНИКС» подтвердил свою осведомленность о правах лиц, заключивших договор с ООО «Завод Промсталь», что с очевидностью также следует из направленного ответчиком в адрес прежнего застройщика проекта соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков от 14.01.2019г.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности также проверены судом и подлежат отклонению по следующим основаниям.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как полагает ответчик течение срока исковой давности начинается с момента подписания истцом договоров участия в долевом строительстве от 27.05.2015.

Статья 17 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

При этом Закон об участии в долевом строительстве обязывает именно застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - участника.

Как следует из материалов дела, основанием обращения с настоящими исковыми требованиями явился отказ ответчика в переоформлении договоров участия в долевом строительстве и регистрации их в государственном органе.

В рассматриваемом случае, вопреки доводам ответчика, момент начала течения срока исковой давности следует определять с момента, когда истец узнал о нарушении своего права, т.е. с момента получения письма от ООО «СЗ «Оникс»  № 189 т 19.07.2019 об отклонении заявления истца о надлежащем оформлении спорных договоров в связи со сменой застройщика и регистрации их в государственном органе.

Таким образом, учитывая обстоятельства рассматриваемого спора, суд приходит к выводу, что истец, обратился в арбитражный суд  за защитой своих прав в пределах срока исковой давности.

Иные доводы ответчика по существу заявленных требований рассмотрены судом и отклонены, как необоснованные и не нашедшие своего подтверждения в материалах дела.

Мнение регистрирующего органа со ссылкой часть 7.1. статьи 18 Закона N 214-ФЗ о невозможности государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве ввиду того, что спорный многоквартирный жилой введен в эксплуатацию в 2020 и поставлен на государственный кадастровый учет 11.06.2020, суд считает не состоятельной.

В силу части 7.1. статьи 18 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 478-ФЗ от 25.12.2018) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве.

При этом, положения Федерального закона N 214-ФЗ и Федерального закона 218-ФЗ не содержат запрета на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного в регистрирующий орган после завершения строительства. Согласно правовой позиции, указанной в Определении ВАС РФ от 22.04.2009 N 4918/09, ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии препятствий к осуществлению государственной регистрации договоров участия долевого строительства от 27.05.2015. 

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ЛИФТСЕРВИС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости  договора участия в долевом строительстве №б/н от 27.07.2015 между ООО "Завод Промсталь" и ООО "Лифтсервис" в отношении однокомнатной квартиры № 105 с кадастровым номером 02:55:010910:6960, расположенной по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:362.

Произвести государственную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости  договора участия в долевом строительстве №б/н от 27.07.2015 между ООО "Завод Промсталь" и ООО "Лифтсервис" в отношении однокомнатной квартиры № 107 с кадастровым номером 02:55:010910:6962, расположенной по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:362.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью "ЛИФТСЕРВИС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу  общества с ограниченной ответственностью "ЛИФТСЕРВИС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)   расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья З.Р. Хазиахметова