Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-14121/2024

«11»

 февраля  

2025 года 

резолютивная часть решения оглашена « 29 »   января     2025 года

полный текст решения изготовлен          « 11 »  февраля   2025 года

     Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сухоплюевой А.Д.,

рассмотрев в судебном заседании  дело по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании незаконным действий по расторжению договора аренды № ФС/2005/02-38 от 18.02.2005,

и встречное исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды земельного участка  

третье лицо: АО «Банк Дом.РФ»

при участии:

от заявителя: ФИО1 по доверенности от 20.11.2024, паспорту, диплому, 

от Управления: не явилось, надлежаще извещено

от третьего лица: не явилось, надлежаще извещено

      Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб» (далее  - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, которым просило признать незаконным действия Территориального  управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее – Управление, заинтересованное лицо) по расторжению договора аренды от 18.02.2005 №ФС/2005/02-38, выраженные в направлении письма № 39-04/6705 от 26.09.2024, незаконными.

         Делу присвоен № А21-14121/2024.

          В свою очередь, Управление обратилась с иском к Обществу о расторжении договора аренды от 18.02.2005 №ФС/2005/02-38.

       Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Банк. Дом.РФ» (далее – Банк, третье лицо).

         Делу присвоен № А21-14448/2024.

          Определением от 27.11.2024 суд объединил для совместного рассмотрения дела № А21-14121/2024 и А21-14448/2024 в одно производство, делу присвоил № А21-14121/2024.

В судебном заседании представитель Общества поддержала доводы заявления, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Дело рассмотрено в отсутствие заинтересованного и третьего лица, извещенных надлежащим образом, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ).

Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд 

установил:

На основании договора аренды от 18.02.2005 № ФС/2005/02-38 (далее – Договор аренды) ООО «Светлогорскстрой» был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:17:010049:0006 из федеральной собственности для проектирования и строительства административного здания.

       На основании распоряжения  Управление от 06.07.2012 № 316-р было произведено объединение земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:010049:0006, 39:17:010049:0007, 39:17:010060:0003,           39:17:000000:0022,      39:17:000000:0018, 39:17:000000:0025, 39:17:000000:0020, 39:17:000000:0023 в единый земельный участок с KH 39:17:000000:164 площадью 9506,0 кв.м с разрешенным использованием - для размещения многоквартирных жилых домов.

       Соглашением от 10.08.2012  стороны внесли изменения в Договор аренды в отношении характеристик объекта аренды - ООО «Светлогорскстрой» предоставлен в аренду земельный участок с KH 39:17:000000:164 площадью 9506,0 кв.м с разрешенным использованием - для размещения многоквартирных жилых домов.

       На основании договора от 26.03.2018 права и обязанности арендатора по земельному участку с KH 39:17:000000:164 были переданы ООО «СЗ «Стройснаб».

       Соглашением от 13.07.2022 стороны внесли изменения в договор аренды в связи с переименованием арендатора.

        Таким образом, Общество  является арендатором спорного земельного участка с 2018 г.

       Письмом от 26.09.2024  Управление уведомило Общество о расторжении Договора аренды.

       Полагая, что указанные действия Управления по расторжению договора являются неправомерными, нарушают законные права Общества, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ. 

        В свою очередь, Управление, ссылаясь на длительное неиспользование земельного участка по назначению, обратилось в суд с иском о расторжении Договора аренды.

        Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется нормами главы 24 АПК РФ. 

Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием. Таким образом, обстоятельствами, подлежащими установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) государственных органов, являются проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

       Между сторонами заключен договор аренды, отношения по которому урегулированы  главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

       В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

        В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

       Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

       Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

       Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

         В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

       Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

        В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков  (пункт 3 указанной статьи).

        В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством; наряду с этим аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

       В пункте 2 статьи 45 ЗК РФ приведены следующие основания для принудительного прекращения права в отношении земельного участка: 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

        По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

       В рамках рассматриваемого спора судом установлено, что Общество ведет поочередную (фактически комплексную) застройку квартала между улицами Новая и Песочная в городе Светлогорске Калининградской области.

        Помимо спорного Договора аренды Обществом  заключены также сроком до 2054 года: договор № ФС/2005/02-58 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 21.02.2005, заключенный на земельный участок с кадастровым номером 39:17:010050:5 (

<

...>, 86); договор № ФС/2005/02-59 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 21.02.2005, заключенный на земельный участок с кадастровым номером 39:17:010050:6 (

<

...>); договор № ФС/2005/02-57 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 21.02.2005, заключенный на земельный участок с кадастровым номером 39:17:010050:11 (

<

...>); договор № ФС/2005/02-53 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации 18.02.2005, заключенный на земельный участок площадью 3 101 +/-351 кв.м. с кадастровым номером 39:17:010050:28 (

<

...>); договор № ФС/2005/02-51 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации 18.02.2005, заключенный на земельный участок площадью 6 753 +/-519 кв.м. с кадастровым номером 39:17:000000:165 (

<

...>, 30, 32).

       Из пояснений представителя заявителя следует, что длительный срок для освоения земельных участков с целью строительства установлен сторонами намеренно и осознано - все земельные участки расположены в квартале, в котором ранее строительство не осуществлялось, что требовало произвести большой объем предварительных работ: расчистку (включая несанкционированную городскую свалку), строительство сетей электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения, а также улично-дорожных сетей. Более того, земельные участки были расположены на территории заброшенных карьеров и использовалась жителями и юридическими лицами Светлогорского городского округа с целью свалки строительного мусора. Кроме того, на территорию свалки происходили постоянные разливы ливневых стоков, разрушая склоны карьера.

       В связи с тем, что одним из условий предоставления земельных участков была очистка территории и ее рекультивация, ООО «Стройснаб» за счет собственных средств выполнило ряд мероприятий, направленных на улучшение санитарного состояния территории, в том числе предотвращение дальнейшего её загрязнения, очистка территории и вывоз мусора на полигон ТБО в пос. Круглово (затраты ООО «Стройснаб» на вывоз твердых бытовых отходов составили около 17 миллионов рублей), выполнен целый комплекс технических и санитарных мероприятий, направленных на восстановление земель (рекультивация), площадью 3,5 га, и устранение негативных последствий, которые данная территория могла бы оказать на здоровье жителей города Светлогорска и окружающую природу.

       Также выполнен комплекс мероприятий, направленных на восстановление (рекультивацию) земель; собственными силами был восстановлен береговой склон  по технологии укрепления склонов с применением геотекстильной сетки с последующей засыпкой плодородным грунтом с высадкой кустарников и трав; разработан проект и выполнены работы по полной замене аварийного участка коллектора  длинной 500 метров с увеличением диаметра до 600 мм.

      С целью освоения квартала было также осуществлено: проектирование и строительство сетей электроснабжения квартала многоквартирных жилых домов от точки врезки до многоквартирных жилых домов, проектирование сети водопровода от точки врезки в городскую сеть до квартала многоквартирных жилых домов (7 земельных участков) протяженностью 2655,90 метров диаметром 160-200 мм, строительство сети водопровода от точки врезки в городскую сеть до квартала многоквартирных жилых домов (7 земельных участков) протяженностью 2655,90 метров диаметром 160-200 мм, проектирование сети самотечной бытовой канализации от точки врезки до квартала многоквартирных жилых домов протяженностью 978 метров диаметром 160-315 мм, строительство сети самотечной бытовой канализации от точки врезки до квартала многоквартирных жилых домов протяженностью 978 метров диаметром 160-315 мм, проектирование временной канализационной напорной станции и напорной бытовой канализации от квартала многоквартирных жилых домов до точки врезки протяженностью 712 метров диаметром 110-200 мм, строительство временной канализационной напорной станции и напорной бытовой канализации от квартала многоквартирных жилых домов до точки врезки протяженностью 712 метров диаметром 110-200 мм, проектирование сети ливневой канализации от точки врезки до квартала многоквартирных жилых домов протяженностью 557 метров диаметром 200-315 мм, строительство сети ливневой канализации от точки врезки до квартала многоквартирных жилых домов протяженностью 557 метров диаметром 200-315 мм, проектирование и строительство сети газоснабжения от точки врезки до границ земельных участков, проектирование дороги от ул. Песочная до квартала многоквартирных жилых домов, а также внутриквартальные дороги и пешеходная дорожка, включающая также наружное освещение, проектирование подъездной дороги от ул. Новой, а также внутриквартальные дороги, включающие также наружное освещение, строительство дороги от ул. Песочная до квартала многоквартирных жилых домов, подъездной дороги от ул. Новой, а также внутриквартальные дороги и пешеходная дорожка, включающая также наружное освещение, строительство подъездной дороги от ул. Новой, а также внутриквартальные дороги, включающие также наружное освещение, устройство укрепленного газона для проезда пожарной машины и обслуживания квартала многоквартирных жилых домов.

       На все указанные мероприятия Общество самостоятельно несло затраты в значительном  объеме. 

        Исходя из представленных в  материалы дела Обществом доказательств (технические условия, положительное заключение негосударственной экспертизы,  заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы, сводный план инженерных сетей квартала многоквартирных домов, по адресу: 

<

...> схема очередей строительства Квартала многоквартирных домов по адресу:  

<

...> справки ГИПа по освоению и строительству жилого комплекса «Лесная сказка») арендатором проведена подготовка к получению разрешения на строительство на спорном земельном участке; проведены все предварительные работы, инженерно-геологические изыскания, разработана проектная документация, получены технические условия, положительное заключение негосударственной экспертизы.

        Исходя из изложенного, суд делает вывод, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений по использованию земельного участка с кадастровым номером 39:17:000000:164 для цели строительства и предпринимает меры, направленные на освоение данного земельного участка.

         Вместе с тем, доказательств того, что Общество использует земельный участок с нарушениями действующего законодательства или нарушением условий договора, в материалы дела Управлением не представлено.

Кроме того, согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 27.01.2022 № 90-О, неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с арендатором.

        Из пояснений представителя Общества следует, что с целью получения разрешения на строительство 27.08.2024 арендатор обратился в Управление с заявлениями о принятии решения об установлении соответствия между существующим разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 39:17:000000:164 и видом разрешенного использования, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (ред. от 23.06.2022): 2.5. - среднеэтажная жилая застройка.

       Письмом от 24.09.2024 Управление отказало Общество в удовлетворении заявления. .

        Решением Арбитражного суда Калининградской области от 22.01.2025 по делу А21-13483/2024 действия Управления  по отказу Обществу  в установлении соответствия между существующим разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 39:17:000000:164 и видом разрешенного использования земельного участка, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, признаны незаконными.

       Таким образом, досрочное расторжение долгосрочного Договора аренды не будет являться обоснованной, соразмерной и справедливой мерой, не нарушающей баланс интересов сторон. 

       Основания для квалификации действий Общества как существенных нарушений условий Договора аренды и основания для его расторжения у суда отсутствуют.

        Учитывая, что обстоятельства, указанные в письме от 26.09.2024 № 39-04/6705 Управлением не доказаны, требование арендодателя о расторжении договора является необоснованным, а действия, направленные на расторжение договора незаконны. 

        В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным требованиям.

       Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

       По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

        Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области по расторжению договора аренды от 18.02.2005 № ФС/2005/02-38,  выраженные в письме №39-04/6705 от 26.09.2024.

       В удовлетворении иска Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области о расторжении договора аренды земельного участка с КН 39:17:000000:164 от 18.02.2005 № ФС/2005/02-38 – отказать. 

       Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб» судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 50 000 руб.

      Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                       А.В. Брызгалова