АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-15774/2017 

Дата принятия решения –  30 октября 2017 года.

Дата объявления резолютивной части –  23 октября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе  председательствующего судьи Хуснутдиновой А.Ф.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Богдановой У.Н.,

рассмотрев 23 октября 2017 года в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Обществу с  ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт", г. Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора №4242-АЗ от 12.03.2014, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 205 671 руб., неустойки (пени) в размере 709 740,24 руб.,

при участии представителей:

от истца – ФИО1 по  доверенности от 25.10.2016,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 26.12.2016, 

от третьих лиц:

- OOО "ФАН" – не явились,

- ФИО3 – не явились,

- ООО "СитиФарм" – не явились, извещены,

- ФИО4 – не явились,

- ФИО5 – не явились,

- ФИО6 – не явились,

- ФИО7 – не явились,

- ФИО8 – не явились,

- OOО «МИЛФАРМ» – не явились,

- ФИО9 – не явились,

- ФИО10 – не явились,

- OOО "Кызыл-Яр XXI" – не явились,

- Централизованная религиозная организация Волго-Вятское Объединение Церкви ФИО11 Седьмого Дня – не явились, извещены,

- ФИО12 – не явились,

- ФИО13 – не явились,

- ФИО14 – не явились,

- ООО "Яблоко" – не явились,

установил:

Муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (истец) обратилось в Арбитражный суд РТ  с исковым заявлением к  Обществу с  ограниченной ответственностью «КАМАЗжилбыт», г.Набережные Челны (ответчик) о расторжении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора №4242-АЗ от 12.03.2014, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 205 671 руб., неустойки (пени) в размере 709 740,24 руб.

Определением суда от 28.08.2017 в порядке ст.51 АПК РФ в качестве третьих лиц были  привлечены собственники помещений, расположенных по адресу: 

<

...> (1/07).

Истец иск поддержал, ходатайствовал о приобщении в материалы дела доказательства отправления иска в адрес третьих лиц.

Документы приобщены в материалы дела.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве, считает, что с момента передачи первого помещения в МКЖД в собственность, земельный участок под домом переходит в собственность к собственникам жилого дома, в связи с чем договор аренды считает недействительным, вследствие чего у ответчика не возникло обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, ходатайств не заявили, в соответствии со ст.123 АПК  РФ считаются надлежащим образом извещенными о дате и времени слушания дела.

На основании ч.1 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее: на основании постановлений Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 16.04.2013 №2547, от 29.01.2014 №418, между истцом (арендодатель по договору) и ООО «КАМАЗжилбыт» (до смены наименования – ЗАО «КАМАЗжилбыт») (арендатор по договору) 12.03.2014 был заключен договор аренды земельного участка №4242-АЗ (том 1 л.д. 15-19), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок 16:52:07 01 01:5766, общей площадью 5517 кв.м., находящийся по адресу 

<

...> (1/07). 

В соответствии с п.1.3 договора аренды, земельный участок предоставляется для размещения объектов торговли,  общественного питания, бытового обслуживания (офис, магазин, кафе, ресторан, аптека, общежитие, банк, парикмахерская) - общежитие, офисы.

Договор заключен сроком до 25.10.2053 (п.3.1 договора).

В соответствии с п.3.4 договора величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в объекте –82%: из них 51,66% - под общежитие, 30,34% - под офисы, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих на праве собственности помещений в объекте к общей площади объекта, и составляет 189 659 руб. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы, утвержденном арендодателем, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно п.3.6 договора, размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и  подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Актом приема-передачи от 12.03.2014 подтверждается передача арендодателем арендованного земельного участка арендатору (том 1 л.д. 20).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан 04.09.2014, о чем внесена запись 16-16-79/005/2014-511 (т.1 л.д.21, 34-35).

Ответчиком обязательства по оплате арендных платежей за период пользования землей, по мнению истца, исполнены ненадлежащим образом, в связи с чем, по расчету истца образовалась задолженность за период с 01.01.2016 по 31.03.2017 в размере 3 205 671 руб.

В адрес ответчика была направлена претензия от 28.04.2017 исх.№06/258п с требованием оплаты задолженности по арендным платежам и расторжении договора аренды, в связи с нарушением обязательств по внесению арендных платежей (том 1 л.д. 23), однако требование оставлено без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № 4242-АЗ от 12.03.2014, взыскании 3 205 671  руб. долга и 709 740,24 коп. пени.

Претензия ответчиком получена,  однако оставлена без ответа и без исполнения. 

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, выслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Суд установил, что договор №4242-АЗ от 12.03.2014 по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьей 307 -309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно Положению о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная  собственность на которые не разграничена (утв. постановлением КМ РТ от 9 февраля 1995 г. N 74), размер годовой арендной платы определяется по следующей формуле:

А = Рс x Кф, где:

А - размер годовой арендной платы за земельный участок;

Рс - размер ставки земельного налога;

Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к настоящему Положению.

Размер относящейся на ответчика площади земельного участка (4 523,94 кв.м. – 82%), кадастровая стоимость и налоговая ставка ответчиком не оспаривается. Ответчик полагает неправомерным применение поправочного коэффициента 10, в расчетах, произведенных истцом за 2016, 2017 годы. Указывает, что он осуществлял оплату исходя из ранее применяемого коэффициента 1 под общежитие и 2 под офисы, что следует из расчета истца за 2014, 2015 годы (том 1 л.д. 22).

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан № 74 предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки, со значением 10; поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под административные здания, помещения и офисы, со значением – 2; под жильё, со значением – 1.

Суд установил, что Исполком в 2014, 2015 годах производил расчет арендной платы с применением поправочного коэффициента 1 (под общежитие) и 2 (под офисы), а начиная с 2016 года – с применением поправочного коэффициента 10 (торговля). При этом ответчик за весь спорный период оплачивал арендную плату, рассчитанную с применением поправочного коэффициента 1 и 2 в соответствии с определением доли занимаемой площади под общежитие – 51,66%, под офисы – 30,34%.

Из буквального толкования постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 следует, что поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую осуществляет собственник недвижимости. Согласно пункту 2.1.16 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

Пунктом 2.1. решения Казанской городской думы от 11.11.2013 № 5-26 «О земельном налоге» установлено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка.

В пункте 9 решения Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09.11.2015 № 3/4 «О земельном налоге» также установлено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка.

В данном случае разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 16:52:070101:0141 под жилую застройку многоэтажную площадью 5 580 кв.м., было изменено при образовании земельного участка с кадастровым номером 16:52:07 01 01:5766, общей площадью 5517 кв.м., находящегося по адресу 

<

...> (1/07) и постановки его на кадастровый  учет 05.07.2012, с указанием вида разрешенного использования - для размещения объектов торговли,  общественного питания, бытового обслуживания (офис, магазин, кафе, ресторан, аптека, общежитие) (т.1 л.д.26-27, 58-59). 

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения.

Следовательно, произведенный истцом расчет размера арендной платы за 2016, 2017 годы с учетом примененного поправочного коэффициента 10 является обоснованным.

Данные выводы судов согласуются с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015, от 18.05.2017 № 306-ЭС17-4516.

Ответчик указал, что жилые помещения, расположенные в здании по адресу: 

<

...> (1/07), относятся к частному жилищному фонду коммерческого использования. 

Ответчик ссылается на п.1, п.2 ст.16 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», полагает, что договор аренды №4242-АЗ от 12.03.2014 является недействительной сделкой, поскольку земельный участок под многоквартирным домом является собственностью ответчика в силу п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ.

Довод ответчика о недействительности договора аренды судом отклоняется как необоснованный в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В соответствии со статьёй 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, здание, располагающееся на земельном участке, предоставленном в аренду, многоквартирным домом не является.

Факт отнесения помещений ответчика в здании к жилым помещениям (помещениям типового общежития) не свидетельствует о распространении к отношениям между собственниками помещений в таком здании положений статьи 16 Вводного закона.

Кроме того сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Учитывая изложенное, иск в части взыскания с Общества арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.03.2017 в сумме 3 205 671 руб. подлежит удовлетворению.

За период с 01.12.2014 по 23.03.2017 ответчиком произведена оплата арендных платежей  в полном объеме (в соответствии с размером арендной платы, указанной в договоре аренды), но с нарушением сроков внесения, в связи с чем истцом начислена неустойка в размере 709 740,24 руб.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу пункта 1 статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно п.71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 5.2 договора, в случае невнесения арендной платы в срок, установленный договором, арендатору начисляются пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы за период с января 2015 года по 26.04.2017, ходатайств о снижении неустойки не заявил, требование истца о взыскании неустойки в размере 709 740,24 руб., согласно расчету (том 1 л.д. 7-9), является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Требование истца о расторжении договора аренды земельного участка №4242-АЗ от 12.03.2014 подлежит оставлению без рассмотрения исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как разъяснено в пункте 30 указанного информационного письма необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 ГК РФ является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств соблюдения досудебной процедуры расторжения договора.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец предоставил направленную в адрес ответчика претензию от 28.04.2017 № 06/258п, которая содержит требование об уплате задолженности по арендной плате в 10-дневный срок со дня получения претензии и предложение о расторжении договора также в 10-дневный срок со дня получения настоящей претензии.

Однако, предъявив требование о погашении задолженности по арендной плате с одновременным предложением о расторжении договора аренды к тому же сроку, истец не учел требования указанных норм, чем нарушил права ответчика, который лишен был возможности исполнить обязательство в разумный срок.

В связи с этим указанный документ нельзя принять в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения ответчиком обязательства, что противоречит части 3 статьи 619 и части 2 статьи 452 ГК РФ (аналогичные выводы содержаться в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28.07.2017г. по делу №А65-20046/2016).

Иных доказательств, свидетельствующих о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, материалы дела не содержат.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в доход федерального бюджета в порядке статьи 110 АПК РФ, исходя из размера удовлетворенных требований. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с  ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт", г.Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате в размере 3 205 671 (три миллиона двести пять тысяч шестьсот семьдесят один) руб., неустойку  в размере 709 740,24 (семьсот девять тысяч семьсот сорок) руб.  

Взыскать с Общества с  ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт", г. Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход бюджета государственную пошлину в сумме 42 577 (сорок две тысячи пятьсот семьдесят семь) руб.

Иск в части расторжения договора аренды земельного участка №4242-АЗ от 12.03.2014 оставить без рассмотрения.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Татарстан.

СудьяА.ФИО15