АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-20461/2017

Дело № А55-23348/2016

г. Казань

31 мая 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая  2017 года

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В., 

судей Петрушкина В.А., Муравьева С.Ю., 

при участии представителя:

истца – Догадина С.В., служебное удостоверение № 208083/1030,

в отсутствие:  

ответчиков – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 13.12.2016 (судья Рысаева С.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.) 

по делу № А55-23348/2016

по исковому заявлению исполняющего обязанности прокурора Самарской области к администрации городского округа Самара, г. Самара, обществу с ограниченной ответственностью «Рось» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Самара, о признании пункта договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

исполняющий обязанности прокурора Самарской области (далее – прокуратура) обратился в Арбитражного суда Самарской области с иском к администрации городского округа Самара (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Рось» (далее – ООО «Рось», общество) о признании недействительным пункта 8.3 договора аренды земельного участка от 20.11.2015 № 21а в части слов: «Арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от настоящего договора, предупредив арендатора не менее чем за один месяц до дня отказа, в случаях: неиспользования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, предусмотренным пунктом 1.2 настоящего договора; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.12.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Представитель прокуратуры, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и ООО «Рось» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена от 20.11.2015 № 21а, по условиям которого обществу в аренду сроком на 6 лет предоставлен земельный участок площадью 41454,0 кв.м с кадастровым номером 63:01:0217002:8734, расположенный по адресу: 

<

...> в границах улицы Георгия Димитрова и улицы Ташкентской, для строительства торгово-офисного центра со встроено-пристроенными офисами, объектами торговли, объектами общественного питания и открытыми стоянками легкового автотранспорта (далее – договор аренды от 20.11.2015 № 21а).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 20.11.2015.

Договор аренды от 20.11.2015 № 21а зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 16.12.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Согласно пункту 8.3 договора аренды от 20.11.2015 № 21а арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от настоящего договора, предупредив арендатора не менее чем за один месяц до дня отказа, в случаях: неиспользования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, предусмотренным пунктом 1.2 настоящего договора; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату.

Прокуратура, полагая, что пункт 8.3 договора аренды от 20.11.2015 № 21а противоречит действующему законодательству и нарушает права неопределенного круга лиц, осуществляющих инвестирование в строительство объектов, а также публичные интересы, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договор аренды от 20.11.2015 № 21а заключен на срок более пяти лет, пришли к выводу о том, что условия пункта 8.3 договора аренды от 20.11.2015 № 21а о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды во внесудебном порядке противоречат императивным нормам права, предусмотренным пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод кассационной жалобы о том, что указанный вывод судов является неправильным, поскольку включение сторонами в договор аренды условия об одностороннем порядке отказа от договора аренды земельного участка не противоречит действующему законодательству, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу № А03-24858/2013, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, определении Верховного Суда Российской Федерации  от 23.06.2015 № 310-ЭС15-8452.

Ссылка администрации на правовые позиции, изложенные в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 5782/08, согласно которым в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора, не может принята судебной коллегией во внимание, поскольку предметом договора аренды по настоящему делу является земельный участок, находящийся в публичной собственности, в то время как вышеуказанные позиции были сформулированы в отношении договоров аренды предметом которых являлись нежилые помещения, находящиеся в частной собственности.

Поскольку оспариваемое условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что пункт 8.3 договора аренды от 20.11.2015 № 21а является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность данного пункта договора не влечет недействительность договора аренды от 20.11.2015 № 21а в целом.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что стороны согласовали условие о возможности одностороннего отказа арендодателя от договора аренды земельного участка во внесудебном порядке, судебной коллегией отклоняется, поскольку как указано выше в силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Ссылка администрации на пункт 16 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», согласно которому в случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора, несостоятельна, поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрацией не представлено доказательств резервирования для государственных или муниципальных нужд спорного земельного участка. 

Довод кассационной жалобы о том, что прокурор не вправе был обратиться с настоящим иском, несостоятелен.

В силу статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

Соответствующее право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки закреплено в абзаце втором части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор, обратившийся в суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (пункт 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Поскольку понятие публичный интерес законодательно не определено, вопросы о том, нарушаются ли сделкой публичные интересы и необходимо ли суду признать сделку недействительной, должны разрешаться судом исходя из характера и последствий допущенных при совершении сделки нарушений с учетом всех обстоятельств дела.

Заключение в нарушение земельного и гражданского законодательства договора аренды не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

В данном случае, предъявленный прокурором иск о признании пункта 8.3 договора аренды от 20.11.2015 № 21а недействительным, направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования прокуратуры обоснованы и подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не  подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 13.12.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 13.12.2016 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 по делу № А55-23348/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судьяР.В. Ананьев 

СудьиВ.А. Петрушкин 

С.Ю. Муравьев