АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-1841/2020

16 сентября 2020 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 16 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи О.А. Матвеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312463216700019, ИНН 

<

***>) 

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 1 341 008 руб. 00 коп. неосновательного обогащения

В судебном заседании участвуют представители:

от истца – ФИО3 - по доверенности от 28.02.2018;

от ответчика – ФИО4 по доверенности.

Изучив материалы дела, заслушав мнение представителей истца и ответчика, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) (ОГРНИП 312463216700019, ИНН 

<

***>) обратилась в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее – комитет, ответчик) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 1 341 008 руб. 00 коп. неосновательного обогащения.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения иска.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

25.11.2013 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор № 4689 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска (далее – договор от 25.11.2013), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду по акту приема-передачи для использования под офис (оказание риэлтерских услуг) помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: ул. Серафима Саровского, д.5 общей площадью 120,30 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 25.11.2013 договор действует с 25.11.2013 по 24.11.2016.

Как следует из пунктов 3.3.11, 3.3.14 договора от 25.11.2013, арендатор обязан производить капитальный ремонт объекта, вызванный неотложной необходимостью, с согласия арендодателя за счет собственных средств. Произведенные отделимые улучшения арендуемого объекта являются собственностью арендатора. Все неотделимые без вреда для объекта улучшения, произведенные за счет собственных средств арендатора, являются собственностью арендодателя и возмещению не подлежит.

Размер арендной платы в год составляет 219 427 руб. 19 коп., в том числе НДС 33 471 руб. 95 коп., в месяц 18 285 руб. 60 коп, в том числе НДС 2 789 руб. 33 коп. (пункт 4.1. договора от 25.11.2013).

Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (письмо от 29.05.2014 № 3223/07.01-14) ИП ФИО2 разрешено проведение ремонтных работ в помещении муниципального нежилого фонда, расположенном по адресу: 

<

...>. в установленном законом порядке за счет собственных средств.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска принято решение от 12.09.2016 № 29 об условии приватизации арендуемого имущества, в соответствии с которым решено приватизировать находящееся в собственности муниципального образования «город Курск» недвижимое имущество, арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства, а именно нежилое помещение в подвале, площадью 120,3 кв.м,, расположенное по адресу: 

<

...>.

ИП ФИО2 обратилась в комитет с просьбой рассмотреть вопрос по уменьшению рыночной стоимости приобретаемого в собственность нежилого помещения в подвале, площадью 120,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, поскольку с согласия арендодателя ею был проведен ремонт помещений ввиду невозможности использования помещения по прямому назначению, а оценка данного помещения в целях определения выкупной стоимости помещения была проведена после данного ремонта (письмо от 14.10.2016 исх.№ 34).

Письмом от 20.10.2016 № 5875/07.01-14 комитет указал истцу на отсутствие заявления о зачете неотделимых улучшений и невозможность уменьшения рыночной стоимости имущества, расположенного по адресу: 

<

...>.

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества №26-2016/09/В от 21.10.2016 (далее – договор от 21.10.2016).

Пунктом 1 договора от 21.10.2016 установлено, что продавец продает на основании решения комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об условии приватизации арендуемого имущества от 12 сентября 2016 года № 29, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение в подвале, площадью 120,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (далее - имущество).

В силу пункта 3 договора от 21.10.2016 установлено, что имущество продается по цене 3 482 203 руб. 39 коп. без учета НДС - основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости. 

Согласно пояснениям ИП ФИО2, данный договор был подписан истцом на условиях, предложенных ответчиком, поскольку истекал срок для подписания договора, а пропуск срока лишил бы истца преимущественного права на приобретение имущества в собственность.

Право собственности на нежилое помещение, реализованное по вышеуказанному договору, было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 30.11.2016.

Ранее ИП ФИО2 обращалась в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска о признании договора купли-продажи муниципального имущества №26-201/08/В от 21.10.2016 недействительным в части цены (дело №А35-450/2017).

В рамках дела № №А35-450/2017 была проведена судебная экспертиза, по результатам которой был сделан вывод: Рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, площадью 120,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, без учета НДС, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения к дате проведения оценки рыночной стоимости имущества в ценах выкупа - 23.06.2016, составляет: 1 341 008 руб.

Решением Арбитражного суда Курской области от 01.11.2017 по делу №А35-450/2017 ИП ФИО2 отказано в признании договора купли-продажи муниципального имущества №26-201/08/В от 21.10.2016 недействительным в части цены.

Истец ссылается на то, что в ходе рассмотрения дела №А35-450/2017 судом установлен и подтвержден факт проведения ИП ФИО5. ремонта и создания неотделимых улучшений с разрешения комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в спорном нежилом помещении, установлена рыночная стоимость данных неотделимых улучшений, против которой комитет не возражал. 

Таким образом, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения в сумме 1 341 008 руб.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 17.01.2020, оставленная последним без удовлетворения.

Поскольку ответчик не возвратил указанную сумму, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 4 АПК РФ предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, вследствие неосновательного обогащения.

Согласно части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. 

Исходя из смысла положений вышеуказанной статьи, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а также отсутствие правовых оснований приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

Согласно положениям статей 606, 616 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Суд соглашается с заявленными в отзыве на иск доводами ответчика, согласно которым в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой права, которая применятся, если иное не установлено договором аренды, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие отличное от предусмотренного в ней.

Так, согласно пунктам 3.3.11, 3.3.14 договора № 4689 от 25.11.2013, арендатор обязан производить капитальный ремонт объекта, вызванный неотложной необходимостью, с согласия арендодателя за счет собственных средств. Произведенные отделимые улучшения арендуемого объекта являются собственностью арендатора. Все неотделимые без вреда для объекта улучшения, произведенные за счет собственных средств арендатора, являются собственностью арендодателя и возмещению не подлежит.

Таким образом, все неотделимые без вреда для объекта улучшения, произведенные ИП ФИО2, в том числе согласованные с комитетом, не подлежат возмещению в силу прямого указания на это в договоре № 4689 от 25.11.2013.

Вместе с тем доводы ответчика о пропуске срока исковой давности судом отклоняются, поскольку требования истца были основаны на договоре купли-продажи муниципального имущества № 26-2016/09/В от 21.10.2016, и в настоящем споре подлежат применению положения пункта 2 статьи 200 ГК РФ, устанавливающие, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что в нарушение части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ комитет не засчитал в счет оплаты приобретаемого имущества по договору от 21.10.2016 стоимость неотделимых улучшений.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Обязанность заключить соответствующий договор должна быть прямо установлена Гражданским кодексом Российской Федерации либо законом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. 

В силу ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. 

Из изложенных выше норм права следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен при определении цены и порядка оплаты имущества на стадии заключения договора.

В соответствии с пунктом 2.7.1. Административного регламента по представлению комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска муниципальной услуги «Отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «город Курск» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», утвержденного постановлением Администрации города Курска от 1 августа 2011 № 2092, в случае, если заявителем произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества с согласия арендодателя, заявитель предоставляет в комитет заявление о зачете неотделимых улучшений, согласие арендодателя на осуществление неотделимых улучшений, техническую документацию, подтверждающую объем выполненных работ, а также другие документы, необходимые для проведения строительно-технической экспертизы.

Таким образом, рассмотрения вопроса о зачете неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества носит для комитета обязательный характер лишь при соблюдении арендатором условий, предусмотренных указанным регламентом.

Однако доказательств соблюдения арендатором указанного порядка получения муниципальной услуги, истцом в материалы дела представлено не было.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. 

В связи с тем, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, то указанная в решении от 12.09.2016 № 29 стоимость выкупаемого имущества, определенная независимым оценщиком, носила для комитета обязательный характер.

При таких обстоятельствах на стороне комитета не  возникло неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения в сумме 1 341 008 руб.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд признает заявленные ИП ФИО2 требования о взыскании        1 341 008 руб. 00 коп. неосновательного обогащения, не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований  отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                           О.А. Матвеева