/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А75-3162/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  28 ноября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 декабря 2017 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Демидовой Е.Ю. 

судей                                                    Тихомирова В.В.

                                                             Шуйской С.И., 

при протоколировании судебного заседания с использованием средств  аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу администрации г. Нижневартовска на решение от 26.06.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры (судья Голубева Е.А.) и постановление от 19.09.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Рожков Д.Г., Тетерина Н.В.) по делу № А75-3162/2017 по иску администрации города Нижневартовска (628011, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Нижневартовск, ул. Таежная, 24, ИНН 8603032896, ОГРН 1028600965942) к окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» (628012, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Ленина, 42, ИНН 8601012358, ОГРН 1028600509453) о расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить спорный земельный участок и взыскании штрафа.

В заседании участвовали представители: администрации г. Нижневартовска – Стрижова Л.В. по доверенности от 08.11.2016; окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» - Жуйков А.А. по доверенности от 15.02.2017. 

Суд установил:

администрация города Нижневартовска (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к окружному фонду развития строительства «Жилище» (далее – ответчик, Фонд) о расторжении договора аренды земельного участка от 22.08.2008 № 65-АЗ/Т, об обязании освободить спорный земельный участок, а также о взыскании штрафа в размере 15 000 000 руб.

Решением от 26.06.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 19.09.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда в удовлетворении искового заявления отказано. 

Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на неполное установление судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и направить дело на новое рассмотрение, либо принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы ссылается на ошибочность выводов судов о том, что нарушение условий договора носит несущественный характер. Полагает, что выводы судов о том, что Фондом принимались меры к исполнению обязательств, предусмотренных договором не основаны на положении подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и специфике такого землепользования как комплексное освоение земельного участка. Также полагает, что вывод судов о необходимости поименования объектов, передаваемых в муниципальную собственность не основан на положениях ранее действовавших статей 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Считает, что имеющиеся в деле доказательства не позволяют сделать вывод о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение конечной цели договора – комплексное освоение в целях жилищного строительства.

В отзыве на кассационную жалобу Фонд просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель администрации доводы жалобы поддержал, представитель Фонда высказался согласно доводам отзыва.

Кроме того, представитель администрации ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно: копии письма Фонда от 17.10.2017 исх. № 13047.

Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Поскольку письмо Фонда от 17.10.2017 исх. № 13047 является новым доказательством, не исследованным судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, учитывая, что представление в арбитражный суд кассационной инстанции доказательств не предусмотрено действующим арбитражным процессуальным законодательствам, суд кассационной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства о приобщении дополнительных доказательств. Поскольку указанные документы представлены в суд в электронном виде, они остаются в материалах дела, но в силу вышеизложенного оценке не подлежат

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренным статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией и ЗАО «Строительно-промышленный комбинат - С» был заключен договор аренды земельного участка от 22.08.2008 №65-АЗ/Т (срок действия с 22.08.2008 по 22.08.2018), по условиям которого истец передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 7,7459 га, кадастровый номер 86:11:0501001:303 расположенный по адресу: г. Нижневартовск, кварталы В-1.2-В-1.7 первой очереди строительства Старого Вартовска, в целях использования для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.09.2008.

По условиям договора (с учетом дополнительных соглашений) арендатор принял на себя обязательства выполнить определенные действия, направленные на комплексное освоение территории, пунктом 3.2.9 договора предусмотрена обязанность арендатора подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка в течение 6 лет с момента подписания договора; пунктом 3.2.10 договора предусмотрена обязанность арендатора осуществить строительство объектов инженерной инфраструктуры в течение 8 лет с момента подписания договора и по окончанию строительства безвозмездно передать их в муниципальную собственность; пунктом 3.2.13 договора предусмотрена обязанность арендатора завершить комплексное освоение в целях жилищного строительства не позднее 10 лет со дня подписания договора, получив согласование проектной документации на строительство и другие необходимые согласования и разрешение на строительство.

Согласно пункту 2.6 договора арендатор обязан ежеквартально вносить арендную плату.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях когда арендатор не внес арендную плату более одного раза подряд по истечении установленного договором срока платежа; когда арендатор не использует земельный участок в указанных в договоре целях в течение 4 лет; когда арендатор не выполняет обязанности предусмотренные пунктами 3.2.9, 3.2.10, 3.2.13 договора.

В соответствии с пунктом 6.7 договора при невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2.10 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 15 % от цены права на заключение договора аренды земельного участка, указанной в пункте 1.4 договора (от 100 000 000 руб.).

07.12.2012 между ЗАО «Строительно-промышленный комбинат-С» и Фондом заключен договор уступки прав по договору на право аренды земельного участка. Согласно указанному договору Фонд принял на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 22.08.2008 №65-АЗ.

В рамках муниципального земельного контроля, в отсутствие представителя арендатора, 21.11.2016 было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 86:11:0501001:303, по результатам которого составлена справка об осмотре земельного участка от 21.11.2016 № 106. Согласно указанной справке земельный участок по периметру огорожен забором; в границах земельного участка здания отсутствуют; на территории земельного участка расположена трансформаторная подстанция ТП-22/6 (Ру-0,4 кВ), произрастает древесно-кустарниковая растительность; строительство не осуществляется. 

Посчитав, что Фонд не преступил к использованию земельного участка в указанный в договоре срок, а также нарушил сроки внесения арендных платежей, своевременно не исполнил обязательства, предусмотренные пунктами 3.2.9, 3.2.10 и 3.2.13 договора, Департаментом муниципальной собственности и земельных ресурсов Администрации 19.12.2016 ответчику был направлен проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 22.08.2008 №65-АЗ/Т, а также предложение расторгнуть в 10-дневный срок договор аренды в связи с неисполнением Фондом обязанностей по комплексному освоению территории в установленные сроки.

Поскольку обязательства, предусмотренные пунктом 3.2.10 договора, по строительству объектов инженерной инфраструктуры в течение 8 лет с момента подписания договора Фондом не исполнены, Администрация также усмотрела основания для начисления штрафных санкций в размере 15 000 000 руб.

Претензия с требованием об уплате штрафа, направленная 20.12.2016 в адрес ответчика, оставлена последним без удовлетворения.

Поскольку Фонд не исполнил обязательства по оплате штрафа и возврату земельного участка, а также не подписал соглашение о расторжении договора аренды, Администрация, ссылаясь на существенное нарушение арендатором условий договора аренды, которое выразилось несвоевременном внесении арендных платежей, неисполнением в согласованные договором сроки обязанностей по подготовке проекта планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка в течение 6 лет с момента подписания договора (пункт 3.2.9), по строительству объектов инженерной инфраструктуры в течение 8 лет с момента подписания договора и по окончанию строительства безвозмездно передать их в муниципальную собственность (пункт 3.2.10) и по завершению комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства (пункт 3.2.13) обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 329, 330, пунктом 2 статьи 450, пунктом 1 статьи 619 ГК РФ, подпунктами 1, 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), учитывая разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации данные в определениях от 06.07.2000 № 133-О, от 05.03.2013 № 436-О и от 06.10.2015 № 2317-О исходили из отсутствия оснований для досрочного  расторжения договора аренды от 22.08.2008, обязания освободить арендованный земельный участок и взыскания штрафа на основании пункта 6.7 договора аренды.

Выводы судов являются верными, основанными на материалах дела и соответствуют действующему законодательству.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В пункте 23 Постановления № 11 разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание погашение ответчиком задолженности по арендным платежам, указывая, что сам по себе осмотр, произведенный истцом в одностороннем порядке в ноябре 2016 года, не может служить доказательством того, что арендатор не приступил к комплексному освоению земельного участка, не принимал мер по исполнению обязательств, предусмотренных договором аренды от 22.08.2008, установив что арендатор в целях комплексного освоения земельного участка совершал действия, направленные на исполнение условий заключенного договора аренды: так постановлением № 2646 от 16.12.2014 Администрацией утвержден подготовленный арендатором проект планировки территории и проект межевания территории квартала В1 (кварталы В1.2-В1.7) Старого Вартовска, что свидетельствует об исполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.9 договора; Фондом получено положительное заключение негосударственной экспертизы от 21.11.2014 проектной документации на объект капитального строительства «Кварталы В 1.2-В 1.7, первой очереди строительства Старого Вартовска; по заказу Фонда ООО «Геопроект» проведена экспертиза оценки соответствия проектной документации техническим регламентам (в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности), результатам инженерных изысканий, градостроительным регламентам, градостроительному плану земельного участка, национальным стандартам и заданию на проектирование, по результатам проведенной экспертизы получено положительное заключение негосударственной экспертизы объекта капитального строительства «Кварталы В1.2-В1.7, первой очереди строительства Старого Вартовска, г. Нижневартовск (1, 2, 3 этапы строительства) №2-1-1-0256-14 от 30.01.2015; заключение арендатором договоров и выполнение по ним проектных работ на объекте строительства, по выполнению работ погружения и статическому испытанию свай на объекте, выполнение работ по выторфовке и устройству насыпи (обратная отсыпка) на объекте, заключение договора №7711004.15 об осуществлении технологического присоединения к (к одному из объектов инженерной инфраструктуры) - электрическим сетям для электроснабжения «Кварталы В1.2-В1.7. первой очереди строительства Старого Вартовска, г.Нижневартовск. Жилой дом ГП-7», учитывая, что Фонд дважды обращался за выдачей разрешения на строительство №2017/14865 в департамент архитектуры и градостроительства администрации г.Нижневартовска, на что получал отказ в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок под строительство конкретного дома, под линейные объекты (для строительства внеплощадочных сетей инженерного обеспечения), а также на необходимость разбивки на этапы строительства; Фондом земельный участок 86:11:0501001:303 на основании проекта межевания был разделен на несколько обособленных земельных участков, которые были поставлены им на кадастровый учет, однако Администрация отказалась вносить изменения в  спорный договор аренды в связи с отсутствием намерений продолжать арендные отношения, суды пришли к верному выводу о том, что Фонд предпринял зависящие от него меры для соблюдения условий договора, приступил к осуществлению комплексного освоения земельного участка, с момента перехода прав арендатора к Фонду ответчик принимал необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств, использовал земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

При этом, судами верно отмечено, что именно Администрация является лицом, которое вправе выдать Фонду разрешение на строительство в целях продолжения комплексного освоения арендованного земельного участка. В рассматриваемом случае именно действия истца по уклонению от внесения изменений в действующий договор аренды в отношении вновь образованных земельных участков препятствуют получению Фондом разрешения на строительство жилых домов.

Отклоняя доводы Администрации о нарушении ответчиком требований пункта 3.2.10 договора, суды, оценив условия договора аренды,  правомерно исходили из несогласованности сторонами того, какие именно объекты инженерной инфраструктуры должны быть построены арендатором в установленный срок.

При этом, отмечая, что в пункте 3.2.10 договора предусмотрена обязанность арендатора осуществить строительство объектов инженерной инфраструктуры в течение 8 лет с момента подписания договора и по окончанию строительства безвозмездно передать их в муниципальную собственность, а поскольку срок окончания строительства на момент рассмотрения спора судом не наступил, суды пришли к верному выводу об отсутствии  у арендодателя правовых оснований для взыскания штрафа, предусмотренного пунктом 6.7 договора.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также принимая во внимание, что срок для комплексного освоения, согласованный сторонами в пункте 3.2.13 договора, еще не наступил, а потому ответчик не лишен возможности осуществить действия по исполнению договорных обязательств в установленные сроки, суды пришли к верному выводу, что истцом не доказано существенного нарушения Фондом условий договора аренды, целью которого является комплексное освоение земель для жилищного строительства, и, как следствие об отсутствии оснований для расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка как исключительной меры при установленных ими обстоятельствах, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать представленные в материалы дела доказательства и устанавливать иные обстоятельства дела, чем те, что установлены судами первой и апелляционной инстанций, поскольку указанные действия выходят за пределы его полномочий в силу норм действующего процессуального законодательства (ст. 286, 287 АПК РФ). 

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, направленына переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено. С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 26.06.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и постановление от 19.09.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-3162/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                  В.В. Тихомиров

 

                                                                            С.И. Шуйская