Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А46-8045/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена   16 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   02 мая 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Севастьяновой М.А.,

судей                                                                  Донцовой А.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ОмскЛифтСервис» на решение Арбитражного суда Омской области                      от 19.09.2023 (судья Ширяй И.Ю.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу                                № А46-8045/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «ОмскЛифтСервис» (644103, 

<

...>, ОГРН 

<

***>,                       ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Новая волна» (644024, 

<

...>, помещение 3П, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Геоторг» (644043, 

<

...>, помещение 1П, ОГРН 

<

***>,                   ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО2                  (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО3, Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области (644099, 

<

...>,                  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), кадастровый инженер ФИО4.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «ОмскЛифтСервис» (далее – ООО «ОмскЛифтСервис», общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Новая волна» (далее – ООО УК «Новая волна», управляющая компания) устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, путем проведения демонтажа противопожарного оборудования                                        с осуществлением переноса этого оборудования в места, которые попадают под категорию «общедомовое имущество».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Геоторг» (далее – ООО «Геоторг», застройщик) и Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области (далее – ГУ МЧС по Омской области).

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.09.2023, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023,                       в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, ООО «ОмскЛифтСервис» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что судом не был признан невозможным перенос ответчиком оборудования из жилого помещения истца, при этом сделан вывод о том, что это потребует возложения несения расходов по переносу оборудования на собственников, тогда как истцом не было заявлено о готовности самостоятельно или совместно нести расходы по разработке проектной документации и проведению этих работ. Однако, в данном случае защищаются интересы управляющей компании, которая произвольно заняла часть жилого помещения, принадлежащего истцу, а интересы же самого истца ущемляются.

Кроме того, общество отмечает, что, указав на то, что возложение бремени несения расходов в целях удовлетворения законных интересов собственника - истца на иных собственников многоквартирного дома (далее – МКД), представляется несоразмерным нарушенному праву истца, суд не учел, что истец также является собственником жилого помещения в МКД и заявил о намерении нести все вышеназванные расходы пропорционально своей доле в собственности МКД. Иные варианты несения расходов для истца не отвечают критериям справедливости.

Также кассатор полагает, что, сославшись на то, что истец, приобретая спорную квартиру, действовал своей волей и в своем интересе, а незнание общества о факте расположения в жилом помещении противопожарного оборудования не соответствует стандартам разумного поведения для организации - профессионального участника рынка строительства, суд не принял во внимание, что само по себе получение исполнения обязательств в виде недвижимости, которое соответствовало всем требованиям по его технической документации на тот момент, не говорит о неразумном поведении стороны сделки юридического лица.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверивв соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд округа не находит оснований для отмены решения и постановления.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «ОмскЛифтСервис»  является собственником жилого помещения общей площадью 77,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>. Право собственности зарегистрировано  19.10.2022.

Право собственности на спорное помещение перешло к истцу в результате цепочки сделок.

23.12.2021 между ФИО3 и ООО «Геоторг» заключен договор участия в долевом строительстве МКД, в котором расположено помещение               в настоящее время принадлежащее истцу. Стоимость объекта определена 6 360 000 руб.

В соответствии с условиями договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его и участнику долевого строительства, а последний обязался оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Заключенный договор был оплачен в полном объеме.

30.12.2021 объект введен в эксплуатацию, вместе с тем, договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, ФИО3 обратилась в суд с иском о признании права собственности на спорный объект.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 21.03.2022 за ФИО3 признано право собственности на жилое помещение – площадью 77,4 кв. м.

05.05.2022 между ФИО3 и ФИО2 (далее – ФИО2) заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 77.4 кв. м                  с кадастровым номером 55:36:090103:4447.

В своем отзыве на иск от 30.06.2023 ФИО2 указал, что спорная квартира представляет собой обособленное помещение, в состав которого входят две жилые комнаты, кухня, два туалета, ванная, тамбур и балкон. При этом помещение имеет самостоятельный выход на улицу без выхода в подъезд дома, на момент передачи жилого помещения ООО «ОмскЛифтСервис» в нем отсутствовало имущество, подпадающее под признаки общедомового. Переход права собственности к ФИО2 зарегистрирован 11.05.2022. ФИО2 каких-либо строительных работ в спорном помещении не производил, помещение передано в том же виде, в котором было получено на основании договора, заключенного с ФИО3

Согласно договору от 05.05.2023 между ФИО2 и ФИО3 квартира была продана за 4 644 000 руб.

В свою очередь, право собственности на квартиру № 10 общей площадью 77,4 кв. м перешло к истцу в качестве отступного по договору уступки прав от 11.10.2022, согласно которому ООО «ОмскЛифтСервис» передает (цедент), а ИП ФИО2 (цессионарий) принимает право требования к ООО «Геоторг» размере 5 072 679 руб., задолженность подтверждена решением Арбитражного суда Омской области от 18.04.2022 по делу                     № А46-651/2022.

Согласно проектной документации от 2017 года при проектировании МКД, в котором расположено жилое помещение истца, изначально на первом этаже с отдельным входом со стороны улицы проектировалось диспетчерское помещение общей площадью 15,5 кв. м, в котором должно быть размещено противопожарное оборудование.

В ответе департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее – департамент), данном на запрос суда от 27.07.2023 содержится информация о том, что в проектной документации (шифр ОМ-1075-АР) «Архитектурные решения» проектная планировка спорной квартиры № 10 предусматривала общую площадь 58,3 кв. м, 2 комнаты, 1 санузел, отдельный вход с улицы не предусмотрен.              При этом при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома застройщиком ООО «Геоторг» был представлен технический план по состоянию на 30.12.2021, согласно которому площадь квартиры № 10 составляет уже 77,4 кв. м (включая площадь тамбура и диспетчерской, предусмотренных проектной документацией), предусмотрен отдельный вход с улицы (бывший тамбур диспетчерской), 1 санузел. Осмотр специалистами департамента на предмет соответствия проектной документации при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта не производился, поскольку застройщиком представлено заключение государственной экспертизы о соответствии жилого дома требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию).

В техническом паспорте здания по состоянию на 25.05.2021 указано, что квартира              № 10 общей площадью 77,4 кв. м состоит из: комнаты-кухни площадью 38 кв. м; санузла 1,9 кв. м; жилой комнаты 12,3 кв. м; ванной 3,7 кв. м; жилой комнаты 15,5 кв. м; санузла 1,5 кв. м; тамбура 4,5 кв. м; балкона 2,1 кв. м.

Представленными в дело фотоматериалами подтверждается наличие в спорном помещении истца элементов противопожарного оборудования, размещение которого предусматривалось первичной проектной документацией в диспетчерской, усматривается и наличие отдельного входа.

Согласно представленной по запросу апелляционного суда проектной документации, раздел 3 «Архитектурные решения», ОМ-1075-АР, том 3.1 с последними изменениями                от ноября 2021 года, на листе 4 указано, что на первом этаже расположено помещение диспетчерской (15,5 м2), на листе 26 в схеме обозначение «диспетчерская 15,5 м2» зачеркнуто, площадь квартиры изменена с 55,9 на 77,4 м2, изменения внесены в ноябре 2021 года. Изменения в части переноса противопожарного оборудования отсутствуют.

Ссылаясь на то, что после приобретения спорной квартиры общество обнаружило, что в жилом помещении размещено противопожарное оборудование, истец 20.03.2023 направил в адрес ООО УК «Новая волна» претензию с требованием о проведении демонтажа противопожарного оборудования с осуществлением переноса этого оборудования в места, которые подпадают под признаки общедомового имущества.

Отсутствие удовлетворения требования ООО «ОмскЛифтСервис» явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований общества, суды обеих инстанций исходили из установленных по делу фактических обстоятельств, а именно того, что на стадии проектирования строительства МКД на первом его этаже с отдельным входом со стороны улицы планировалось диспетчерское помещение общей площадью 15,50 кв. м,                 в котором должно быть размещено противопожарное оборудование МКД, а также фактически строительство было осуществлено по проектной документации, предусматривающей наличие диспетчерской и противопожарного оборудования в ней, при этом незадолго до ввода объекта в эксплуатацию, когда водопровод и очевидно связанные с ним противопожарные насосы были уже смонтированы и отдельный вход в помещение диспетчерской с отдельным тамбуром оборудован, застройщик внес изменения в проект, увеличив площадь квартиры № 10, которую мог продать, что он и сделал, заключив за одну неделю до ввода МКД в эксплуатацию договор долевого участия с ФИО3 по цене 82,17 тыс. руб./м2 при площади 77,4 м2. Судами также отмечено отсутствие доказательств действий ответчика, направленных на размещение спорного оборудования, которое повлекло ущемление прав собственника и создало препятствия к пользованию имуществом.

Апелляционный суд также учел, что при переходе права собственности на помещение истец, действуя разумно и добросовестно, должен был произвести визуальный осмотр передаваемого ему помещения и в случае, если технические характеристики не соответствуют его интересам, отказаться от совершения соответствующей сделки и принятия такого имущества.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов судом округа не установлено.

По правилу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -                    ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (пункт 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, основаниями для удовлетворения негаторного иска является совокупность доказанных обстоятельств: наличия права собственности или иного вещного права у истца, наличия препятствий в осуществлении прав собственности, обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, установив, что изначально при строительстве МКД проектировалось оборудование его помещением диспетчерской с размещенным в ней противопожарным оборудованием и отдельным самостоятельным входом, и данное помещение фактически построено, суды обеих инстанций пришли к выводу о недоказанности совокупности оснований, необходимых для удовлетворения негаторных требований истца, поскольку обстоятельств того, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании обществом принадлежащего ему имущества, не установлено.

Из положений части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпункта «е» пункта 11, пунктов 16 и 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, следует, что управляющая организация обеспечивает надлежащее содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД, которое включает в себя меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности.

Судом апелляционной инстанции верно отмечено, что, несмотря на содержание проектной документации (раздел 3 «Архитектурные решения», ОМ-1075-АР, том 3.1)                 с последними изменениями от ноября 2021 года, где на листе 4 указано, что на первом этаже расположено помещение диспетчерской (15,5 м2), на листе 26 в схеме обозначение «диспетчерская 15,5 м2» зачеркнуто, площадь квартиры изменена с 55,9 на 77,4 м2, вместе с тем изменения в части переноса противопожарного оборудования отсутствуют, и, несмотря на изменение проектной документации строительство  осуществлено по редакции данной документации, предусматривающей наличие диспетчерской и противопожарного оборудования в ней.

Фактические обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанции, исходя из которых судами сделан вывод о том, что управляющей компанией не создано никаких препятствий для пользования обществом своим имуществом, заявителем кассационной жалобы не опровергаются.

Доводов о нарушении судами норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего спора обществом не приведено.

Суд округа поддерживает вывод суда апелляционной инстанции о том, что при приобретении права собственности на недвижимое имущество, в данном случае жилое помещение, покупатель, действуя разумно и добросовестно, должен был произвести визуальный осмотр передаваемого ему помещения и в случае, если технические характеристики не соответствуют его интересам, отказаться от принятия такого имущества, от совершения сделки. В связи с этим истец не мог не установить при совершении сделки по приобретению спорного имущества наличия в нем противопожарного оборудования, явно не индивидуального предназначения, а имеющего характер инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания общих нужд всех собственников помещений в МКД. Вместе с тем указанное обстоятельство, как и обстоятельство наличия самостоятельного входа в жилое помещение с той стороны МКД, где общие входы в подъезды отсутствуют, а также отсутствуют оборудованные отдельные входы в жилые помещения, расположенные аналогично помещению истца, не могло                 не вызвать разумных и обоснованных сомнений относительно продаваемого помещения. При этом помещение приобретено истцом в существовавшем его виде и состоянии.

Указанное, как верно указал суд апелляционной инстанции, как минимум свидетельствует о неосмотрительном поведении истца, который вместо права денежного требования к застройщику, перспектива удовлетворения которого не ясна, получил квартиру по цене существенно ниже среднерыночной, не ознакомившись с ее особенностями.

Апелляционной коллегией также верно отмечено, что при заключении застройщиком договора участия в долевом строительстве в отношении спорного помещения изначально с ФИО3 по цене 6 360 000 руб., после признания 21.03.2022 за ФИО3 в судебном порядке права собственности на это помещение, 05.05.2022 ФИО3 произвела его продажу ФИО2 всего за 4 644 000 руб.,                  а ФИО2 11.10.2022 уступил права на данное помещение истцу за 5 072 679 руб. При этом такие изменения продажной цены квартиры (в пределах 25%) не соответствует динамике цен на новостройки, когда в декабре 2021 года стоимость составляла 77,2 тыс. руб./м2, в мае 2022 года - 86,6 тыс. руб./м2, в октябре 2022 года – 85,6 тыс. руб./м2 (https://omsk.mlsn.ru/office/statistic/#).

Приведенное обстоятельство не может характеризоваться неизвестностью истцу о характеристиках приобретаемого имущества и возможным риском несения определенных затрат, связанных с состоянием помещения.

Судом апелляционной инстанции обоснованно отклонен довод истца, ссылавшегося на то, что согласно отзыву Главного управления МЧС России по Омской области вынос приемно-контрольных приборов пожарных за пределы помещения диспетчерской в места общего пользования будет противоречить проектной документации и являться нарушением обязательных требований пожарной безопасности в этой части, однако такой вынос возможен при условии внесения изменений в проектную документацию и соблюдении требований к их размещению, предусмотренных СП 484.1311500.2020, поскольку, исходя из установленных по делу обстоятельств расходы на осуществление названного переоборудования не могут быть отнесены на собственников помещений в МКД, поскольку направлены исключительно на удовлетворение интересов общества как отдельного собственника жилого помещения.

Устранение негативных последствий в связи с наличием недостатков                                    у приобретенного жилого помещения для истца, не убедившегося в наличии таких недостатков при приобретении квартиры, не подлежат возложению на собственников помещений в МКД.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судом не противопоставлен интерес собственников помещений в МКД, к которым относится и истец, в обеспечении содержания общего имущества дома, интересам истца. Спор судами рассмотрен при правильном применении к спорным правоотношениям норм материального права.

С учетом изложенного отсутствуют правовые и фактические основания для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 19.09.2023 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 по делу № А46-8045/2023 оставитьбез изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                                    А.Ю. Донцова

 

ФИО1