ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-6188/2020

Дело № А41-95730/19

08 июля 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  07 июля 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  08 июля 2020 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Марченковой Н.В.,

судей Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха – извещено, представитель не явился,

от ООО "Главстрой-Саввино"- специализированный застройщик" – ФИО2 по доверенности от 09.01.2020, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Комитета по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 13.03.2020 по делу № А41-95730/19,  по заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха к ООО "Главстрой-Саввино"- специализированный застройщик" о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ГЛАВСТРОЙ-САВВИНО" - Специализированный застройщик" (далее - ООО "ГС-САВВИНО" - СПЕЦЗАСТРОЙЩИК", ответчик) с требованиями о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 г. № 4096 за 3 квартал 2019 г. в размере 442 928 руб. 06 коп. и пени за период с 16.06.2019 г. по 24.09.2019 г. в размере 2 104 руб. 02 коп.

До рассмотрения спора по существу истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности по арендной плате договору аренды земельного участка от 09.12.2010 г. № 4096 за 3 квартал 2019 г. в размере 4 442 928 руб. 06 коп. и пени за период с 16.06.2019 г. по 27.11.2019 г. в размере 16 227 руб. 89 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2020 года по делу N А41-95730/19 в удовлетворении исковых требований отказано.

 Не согласившись с данным судебным актом, Комитет по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО "Главстрой-Саввино" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Комитета по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

09.12.2010 года между комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный (арендодатель), правопреемником которого является истец, и ООО "Аврора" (арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 4096 (далее - Договор аренды), в соответствии с которым в аренду обществу предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:48, общей площадью 4963 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: 

<

...> для использования под комплексную многоэтажную застройку.

Согласно п. 2.1 Договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается с 01.12.2010 года по 26.04.2050 года.

Согласно п. 3.1 Договора аренды, размер арендной платы за земельный участок определяется в приложении № 1 (Расчет арендной платы).

Сумма арендной платы за период с 01.12.2010 по 31.12.2010 составляет 5 108 руб. 88 коп.

 Сумма ежеквартальной арендной платы на период рекультивации земельного участка с 01.01.2011 устанавливается в размере 3 139 руб. 10 коп. 

Перерасчет арендой платы будет произведен после утверждения акта приемки земельного участка после проведенной рекультивации.

При этом в соответствии с приложением № 1 к Договору аренды, размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» и рассчитывается по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S.

Срок в течение которого должна быть проведена рекультивация Договором аренды не установлен.

В соответствии с пунктом 3.2. Договора аренды земельного участка арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно пункту 5.2 Договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

В дальнейшем права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ответчику на основании соглашения от 25.04.2019 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4096 от 09.12.2010 г.

Соглашение об уступке зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись от 19.06.2019 г.

В связи с не надлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, Комитет 02.10.2019 года направила в адрес ответчика претензию (№ 9569/2 от 25.09.2019 года), в которой уведомила о наличии задолженности по арендной плате и необходимости её погашения в 30-ти дневный срок.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего. 

Отношения сторон по настоящему делу регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору аренды за 3 квартал 2019 года составляет 4 442 928 руб. 06 коп.

Истец также просил взыскать с ответчика пени в сумме 16 227 руб. 89 коп. за период с 16.09.2019 г. по 27.11.2019 г.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Между тем, в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской

Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

Как верно установлено судом первой инстанции, спорный договор аренды заключен в рамках Инвестиционного контракта на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> (центр-2) от 27.08.2007 г.

Статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что между частным лицом и публично-правовым образованием может быть заключен договор о развитии застроенной территории, по которому частное лицо обязуется подготовить проекты документации по планировке территории, уплатить выкупную цену за изымаемое аварийное жилье и земельные участки, передать в муниципальную собственность жилые помещения, необходимые для расселения граждан из аварийного жилья и после утверждения органами местного самоуправления документации по планировке территории осуществить строительство в соответствии с такой документацией, а публично-правовое образование обязуется утвердить документацию по планировке территории, принять решение об изъятии помещений в аварийных зданиях и земельные участки под ними, а затем предоставить эти участки контрагенту для нового строительства.

Поскольку по условиям Инвестиционного контракта от 27.08.2007 г. Инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд приходит к выводу, что Инвестиционный контракт от 27.08.2007 г. соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком кадастровым номером 50:50:0020601:48, не может быть выше размера земельного налога.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с п.10 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населенных пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.

Для целей настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.

Материалами дела подтверждается, что постановлением Главы городского округа Железнодорожный от 31.12.2008 № 3833 утвержден проект рекультивации загрязненных земель по адресу: 

<

...> согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:48 подлежит рекультивации за счет ООО «Аврора». Срок рекультивации на основании постановления Администрации городского округа Балашиха от 09.10.2017 № 1014-ПА продлен до 30.09.2022.

Следовательно, как верно установлено судом первой инстанции, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:48 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, исходя из базового размера арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель. 

Доказательств проведения рекультивации земельного участка заявителем апелляционной жалобы не представлено.

Между тем, согласно ч. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам. Вместе с тем на основании закона новый кредитор в силу его особого правового положения может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора, например правами, предусмотренными Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" возможность уступки требования не ставится в зависимость от того, является ли уступаемое требование бесспорным, обусловлена ли возможность его реализации встречным исполнением цедентом своих обязательств перед должником (пункт 1 статьи 384, статьи 386, 390 ГК РФ).

Из соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не усматривается, что ответчику передан участок в состоянии после рекультивации.

Доказательств, что обязательство по рекультивации сохранилось за ООО «Аврора» в материалах дела не имеется.

Напротив, как верно установлено судом первой инстанции, п. 1.2 дополнительного соглашения от 15.10.2019 № 8/331-ДА-9 к Инвестиционному контракту от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> (Центр-2), предусматривает, что ООО «Аврора» передает, а ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" принимает обязанность ООО «Аврора» по проведению рекультивации земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:48, в соответствии с ранее утвержденным проектом о рекультивации земельных участков, рекультивация по которым не завершена.

О данном обстоятельстве осведомлена Администрация городского округа Балашиха, поскольку является стороной дополнительного соглашения от 15.10.2019 № 8/331-ДА-9 к Инвестиционному контракту от 27.08.2007.

Таким образом, исходя установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что при исчислении размера арендной платы ставка арендной платы за пользование земельным участком кадастровым номером 50:50:0020601:48 определяется в соответствии со статьей 10 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" - 2,92 рубля за квадратный метр, а не 67,31 руб., как указывает истец.

Таким образом, ссылка заявителя апелляционной жалобе на то, что расчёт арендной платы по Аб в размере 2,92 руб. за квадратный метр должен производиться с 15 октября 2019 года в соответствии с 1.2. Дополнительного соглашения № 8/331-ДА-9 от 15.09.2019 к Инвестиционному контракту №б/н от 27.08.2007 неправомерна и обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку все права и обязанности по Договору аренды № 4096 от 09.12.2010 перешли к ответчику на основании Соглашения, в том числе и проведение рекультивации.

Довод заявителя апелляционной жалобе, что судом не правомерно сделана ссылка на то, что стоимость арендной платы не должна быть выше ставки земельного налога не состоятельна по следующим основаниям.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:540:020601:48 заключён в соответствии с п.5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (письмо Комитета по управлению имуществом от 23.12.2019 за №12180 и Постановление Администрации городского округа Железнодорожный Московской области № 3916 от 09.12.2010).

Земельный участок, с кадастровым номером 50:540:020601:48 предоставлен в аренду для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку. 27 августа 2007 года между ООО «Аврора» и Администрацией городского округа Железнодорожный (теперь Балашиха) Московской области был заключён Инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> микрорайон «Центр-2».

В соответствии с Инвестиционным контрактом от 27.08.2007 Инвестор застройщик обязан был обязан построить школы -4 шт, детские сады-6 шт, поликлинику для взрослых, поликлинику для детей, здание администрации, пожарное депо, подстанцию скорой помощи, осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории, осуществить финансирование проектирования, строительство и ввод в эксплуатацию здания ЗАГСа, осуществить финансирование проектирования, строительства и ввод в эксплуатацию автомобильной дороги (продолжение ул. Пионерская - Рождественская в микрорайоне «Центр-2» и мкр. «Центральный» в г. Балашиха, мкр. Железнодорожный Московской области) и связанных с ней инженерных сетей и сооружений (включая железнодорожный переезд, благоустройство и озеленение территории), в том числе оплата услуг технического заказчика, провести проектно- изыскательские работы по выносу железнодорожных путей не общего пользования в г. Железнодорожный, а также передать администрации квартиры для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования.

Проект планировки и межевания территории «Центр-2» производился Инвестором застройщиком ООО «Аврора», что подтверждается Заключением о результатах публичных слушаний по проекту планировки и межевания территории микрорайона «Центр-2» «МГ» №28 от 01 августа 2012 года.

Следовательно, указанный договор аренды заключён в рамках Инвестиционного контракта на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный (теперь Балашиха), ул. Автозаводская(Центр 2) от 27 августа 2007года и к данным отношениям аренды земельного участка могут быть применены нормы Градостроительного кодекса о развитии застроенной территории ( ст. 46.1,46.2 и 46.3).Поскольку инвестиционный контракт был заключён в 2007 году, договор аренды земельного участка в декабре 2010 года.

Поскольку по условиям договора аренды земельного участка №4096 на время проведения рекультивации установлена арендная плата из расчёта Аб в размере 2,92 руб. за квадратный метр для загрязнённых земель, то суд правомерно согласился с позицией Ответчика о применении для расчётов по арендной плате на время рекультивации стоимости арендой платы в квартал в размере 20 085,86 руб.

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции указана максимальная ставка арендной платы в год и минимальная на время проведения рекультивации с учётом того, что рекультивация производится за счёт средств Ответчика и никаких противоречий в применении законодательства нет.

В материалах дела имеется платежное поручение от 13.09.2019 № 596, подтверждающее оплату ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" арендной платы по договору аренды за 3 квартал 2019 года в размере 20 085 руб. 86 коп., то есть с соблюдением установленного договора срока внесения платы.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что арендная плата за 3-ий квартал 2019 года оплачена ответчиком в полном объеме в сроки установленные Договором аренды, в связи с чем исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Московской области.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.

Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13.03.2020 по делу № А41-95730/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий cудья

Н.В. Марченкова

Судьи

С.А. Коновалов

 Л.В. Пивоварова