ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-41346/2014

27 октября 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     19 октября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 октября 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Горбик В.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Ткаченко Я.А.

при участии:  

от истца (заявителя): Кирпичников Ф.А. (доверенность от 04.08.2016), Прянишников С.В. (доверенность от 20.01.2015)

от ответчика (должника): Чудакова Н.Н. (доверенность от 17.08.2017), Воронин Б.А. (доверенность от 29.12.2016)

от 3-го лица: не явился, извещен.

рассмотрев апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-17053/2017, 13АП-17056/2017, 13АП-17060/2017) ООО «АГДА», Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2017 по делу А56-41346/2014 (судья Кротов С.М.) , принятое 

по иску (заявлению) ООО "АГДА 

к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) Санкт- Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" 

3-е лицо: АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" 

о признании и обязании,

установил:

закрытое акционерное общество "АГДА" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (далее - Комитет) и Санкт- Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН) о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости от 25.03.2014 № 31-8- 0168(219)- 2014, выполненного ГУП ГУИОН, в отношении нежилого помещения по адресу: Санкт- Петербург, Загородный проспект, д. 5, литер А, пом. 2-Н (78:31:1054:7:13:11), а также об обязании Комитета для целей реализации Обществом преимущественного права на приобретение нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Загородный проспект, д. 5, литера А, пом. 2Н, заключить договор купли-продажи с учетом разногласий по пунктам 2.2., 7.3., 7.5.2., 8.1., а также исключить пункты договора 3.2.5., 3.2.6., 6.1., 7.4., 7.5., 7.5.1., 7.6.1., по цене, определенной на основании отчета независимого оценщика, привлеченного судом (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга". 

Определениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2014, 29.05.2015, 08.12.2015 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением экспертизы. 

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт- Петербурга и Ленинградской области от 25.01.2016 в связи с назначением судьи Преснецовой Т.Г. на должность судьи Арбитражного суда Северо-Западного округа, руководствуясь статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело № А56-41346/2014 для рассмотрения по существу передано в производство судьи Кротова С.М. 

Определением суда от 28.11.2016 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Северо-Западное проектно-экспертное бюро» Рудичу Владимиру Петровичу; производство по делу приостановлено. 

17.01.2017 в материалы дела поступило заключение эксперта от 13.01.2017. Производство по делу возобновлено. 

Решением от 26.05.2017 производство по делу в части требования о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости от 25.03.2014 № 31-8- 0168(219)-2014, выполненного ГУП ГУИОН прекращено. 

В рамках рассмотрения преддоговорного спора, обязать Комитет имущественных отношений Санкт- Петербурга в целях реализации Обществом с ограниченной ответственностью "АГДА" преимущественного права на приобретение нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Загородный проспект, д. 5, литера А, пом. 2Н, заключить договор купли-продажи с учетом разногласий по пунктам 2.2., 7.5.2., 8.1., исключив пункты договора 3.2.5., 3.2.6., 6.1., 7.4., по цене 33 200 000 руб., определенной экспертом. 

Изложить: 

- п. 2.2 в следующей редакции «Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 20 кварталов с даты заключения договора в соответствии с приложением к Договору равными долями»; 

- п. 7.5.2 в следующей редакции «Настоящий Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем порядке в случае когда покупатель не произведет очередной платеж в установлены срок, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объектов, о чем продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечение пяти рабочих дней с даты его направления заказной почтой по почтовому адресу Покупателя и на электронную почту Покупателя, указанные в договоре»; 

- п. 8.1 в следующей редакции «Последующее отчуждение Объекта полностью или по частям (долям в праве общей долевой собственности на Объект) влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, а в случае, если Объект является объектом (выявленным объектом) культурного наследия народов Российской Федерации, то к новым собственникам переходят права и обязанности, указанные в п. 3.2.3.2 и 3.2.3.3 Договора». 

В остальной части иска отказано. 

Не согласившись с решением, ООО «АГДА», Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургское государственного унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» обратились апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить, принять новый судебный акт. 

Общество не согласно с выводом суда о прекращении производства по делу в части признания отчета недостоверным. Также Общество не согласно с распределением судом расходов по делу.

Комитет в своей жалобе указал, что рыночная стоимость, указанная в спорном отчете, была обязательна для применения Комитетом при принятии решения об условиях приватизации объекта. Также, Комитет считает, что заключение эксперта является необоснованным и противоречивым, выполнено с нарушениями действующего процессуального законодательства, что оказало влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта. 

ГУП ГУИОН также считает выводы эксперта относительно рыночной цены не правомерными, не соответствующими характеристикам объекта, что привело к занижению цены объекта.

Комитет и ГУП ГУИОН ходатайствовали о назначении повторной экспертизы.

Истец заявил отказ от апелляционной жалобы в части урегулирования п. 7.3. договора.

Протокольным определением в соответствии со статьями 82, 86, 87, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд отклонил ходатайство ГУП ГУИОН и Комитета о назначении повторной экспертизы, поскольку у апелляционного суда не имеется сомнений в обоснованности заключения, объективных противоречий заключение судебной экспертизы не содержит.

Заявление эксперта Рудича В.П. о допущенной им ошибки, повлекшей увеличение результата на 0,6%, являлось предметом исследования судом превой инстанции, что отражено протоколе судебного заседания от 19.05.2015.

В судебном заседании 28.09.2017 апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для прекращения производства по делу в части требования о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости от 25.03.2014 №31-8-0168(219)-2014, в связи с чем перешел к рассмотрению данного требования по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодатель) и ЗАО «АГДА» (арендатор) 25.07.1995 заключен договор аренды № 10-А192394 помещения 2Н, площадью 161, 1 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д.5, литера А, кадастровый номер 78:31:1054:7:13:11. 

15.01.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе указанного помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). 

Распоряжением Комитета от 14.05.2014 №817-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д.5, литера А, помещение 2Н» принято решение о приватизации данного нежилого помещения по цене 45 000 000 руб., определенной на основании заключения ГУП «ГУИОН» от 25.03.2014 № 31-8-0168(219)-2014. 

Письмом от 28.05.2014 Фонд имущества уведомил Общество о принятии решения о реализации истцом преимущественного права на выкуп помещения и направил Обществу проект договора купли-продажи спорного помещения. 

Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, а также с иными положениями договора, Общество подписало договор с протоколом разногласий и направило указанные документы Фонду имущества. 

Поскольку договоры с учетом протокола разногласий не были подписаны, истец обратился в суд с требованием о признании недостоверным отчета о рыночной стоимости объекта, определенной ГУП «ГУИОН», и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, посредством внесения изменений в договор с учетом протокола разногласий и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком (п. 4.1. Закона № 159-ФЗ).

 По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона N 159 дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки. 

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. 

Указанная судом первой инстанции правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированная в абзаце четвертом пункта 1 информационного письма от 30.05.2005 № 92, в данном случае не подлежит применению, поскольку она была определена до вступления в силу Закона № 159-ФЗ и не могла учитывать положения пункта 2 части 8 статьи 4 названного Закона, которые прямо предусматривают право субъектов малого и среднего предпринимательства на обжалование в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, Загородный проспект, д. 5, литер А, пом. 2-Н (78:31:1054:7:13:11) а также достоверность указанной в отчете ГУП «ГУИОН» от 25.03.2014 № 31-8- 0168(219)-2014 стоимости государственного имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете,  составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Как разъяснено в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. 

В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Так, определением от 02.12.2014 судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Петрову Дмитрию Игоревичу, работающему в Торгово-промышленной палате города Кронштадта. 

25.02.2015 в суд от экспертного учреждения поступило экспертное заключение № 2п/14-ТПП-15. 

Определением от 29.05.2015 судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Козину Петру Александровичу, работающему в некоммерческом партнерстве Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки". 26.06.2015 в суд поступило заключение эксперта от 23.06.2015 №619. 

Определением суда от 08.12.2015 удовлетворено ходатайство Общества о проведении повторной экспертизы, назначена строительно-оценочная экспертиза; проведение экспертизы поручено эксперту Ильинской Екатерине Владимировне, работающей в ООО "РМС-ОЦЕНКА".

29.01.2016 в арбитражный суд поступило заключение эксперта от 26.01.2016.

В результате представления дополнительных доказательств по делу и с учетом позиций сторон определением суда от 28.11.2016 по делу назначена экспертиза в уточненной редакции вопроса о том, какова рыночная стоимость спорного помещения, определенная с учетом характеристики оцениваемого объекта: этаж расположения помещения – 1 этаж, проведение которой поручено эксперту ООО «Северо-Западное проектно-экспертное бюро» Рудичу Владимиру Петровичу. 

17.01.2017 в материалы дела поступило заключение эксперта от 13.01.2017. 

Как следует из заключения эксперта ООО «Северо-Западное проектно-экспертное бюро» от 13.01.2017 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 15.01.2014 составляет 33 200 000 руб. Погрешност в размере 0,6 % является допустимой.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о предоставлении ему спорного помещения, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 33 200 000 руб.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ГУП «ГУИОН» и Комитетом не представлено. 

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы. 

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствует. 

Несогласие Ответчиков с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта. 

Таким образом, заключение ООО «Северо-Западное проектно-экспертное бюро» от 13.01.2017 позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда.

В силу положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда о правомерности исключения пунктов 3.2.5, 3.2.6, 6.1, 7.4 из договора купли-продажи, поскольку спорное помещение находится в жилом доме, а данные пункты относятся к домам нежилого фонда. В свою очередь, включение в договор не относящегося к нему обязательства приводит к невозможности исполнения данного пункта договора. 

Кроме того, в пункте 8.1 договора подлежат исключению слова «в том числе предусмотренных пунктом 3.2.5 договора купли- продажи. 

Поскольку односторонний отказ продавца от договора купли-продажи с рассрочкой платежа предусмотрен законом - пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, но данная норма носит диапозитивный характер, то с учетом возражений покупателя в части данного условия (пункт 7.5.2 договора купли-продажи) суд определяет данное условие на основании положений пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 

Таким образом, пункт 7.5.2 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Настоящий договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем порядке в случае, когда покупатель не произведет очередной платеж в установленный срок, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным покупателем по истечении пяти рабочих дней с даты его направления заказной почтой по адресу покупателя или на электронную почту покупателя, указанные в договоре». 

При этом суд оставляет редакцию продавца в части порядка начисления неустойки (п. 7.3), а также не находит оснований для исключения п.п. 7.5, 7.5.1, 7.6.1, 7.7, поскольку условия указанных пунктов не противоречат действующему законодательству и не нарушают права и законные интересы заявителя.

Руководствуясь ст. 110 АПК РФ, разъяснениями данными в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" апелляционный суд признал обоснованными требования Общества о распределении судебных расходов.

В апелляционных жалобах Комитета и ГУП ГУИОН не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и  всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.  Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2017 по делу № А56-41346/2014 в части прекращения производства по делу по требованию о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости от 25.03.2014 №31-8-0168(219)-2014, выполненного Санкт- Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», отменить. 

Признать недостоверным отчет об оценке рыночной стоимости от 25.03.2014 №31-8-0168(219)-2014, выполненный Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». 

Принять отказ от апелляционной жалобы в части урегулирования п. 7.3. договора. В указанной части производство по апелляционной жалобе прекратить. 

Взыскать с Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» в пользу общества с ограниченной ответственностью «АГДА» 182 850 рублей судебных расходов по иску, 3000 рублей 00 копеек расходов по апелляционной жалобе. 

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества ограниченной ответственностью «АГДА» 4000 рублей 00 копеек расходов по государственной пошлине по иску. 

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

                              В.М. Горбик

 Т.А. Кашина