﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4342/21 

Екатеринбург

24 августа 2021 г.

 

Дело № А47-8547/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей Беляевой Н.Г., Краснобаевой И.А.      

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колчановой М.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Житница» (далее – общество «Житница») на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.01.2021 по делу № А47-8547/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2021 по тому же делу.

Судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области в порядке, предусмотренном статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании по делу № А47-8547/2020 в здании Арбитражного суда Оренбургской области принял участие представитель индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Гамова Валерия Григорьевича – Горяинов А.А. (доверенность от 19.08.2020).

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Гамов Валерий Григорьевич (далее – глава КФХ Гамов В.Г.) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования Слоновский сельсовет Шарлыкского района Оренбургской области (далее – администрация), обществу «Житница» о признании недействительными: постановления администрации от 11.12.2019 № 37-п в части проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью4 367 316 кв. м с кадастровым номером 56:34:000000:2912, адрес (местоположение): Российская Федерация, Оренбургская область, р-н Шарлыкский, Слоновский сельсовет (далее – земельный участок, лот № 2); аукциона, проведенного 17.01.2020 администрацией в части лота № 2 на продажу права на заключение договора аренды земельного участка; договора от 06.02.2020 аренды земельного участка, заключенного между администрацией и обществом «Житница» по результатам аукциона от 17.01.2020; применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав общество «Житница» возвратить администрации земельный участок; исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записи о государственной регистрации права аренды общества «Житница» от 31.03.2020 № 56:34:0000000:2912-56/017/2020-3 в отношении земельного участка.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Хворостанцева Мария Евгеньевна (далее – Хворостанцева М. Е.).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.01.2021 требования заявителя удовлетворены. Суд признал незаконным постановление администрации от 11.12.2019 № 37-п в части проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка,  недействительным аукцион, проведенный 17.01.2020 администрацией, в части лота №2 на продажу права на заключение договора аренды земельного участка, недействительным договор аренды земельного участка от 06.02.2020, заключенный между администрацией и обществом «Житница» по результатам аукциона от 17.01.2020, применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав общество «Житница» возвратить администрации земельный участок, исключил из ЕГРН запись о государственной регистрации права аренды общества «Житница» от 31.03.2020 №56:34:0000000:2912-56/017/2020-3 в отношении земельного участка.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2021решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Житница» просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. Общество «Житница» считает, что нарушено его право, поскольку земельный участок приобретен добросовестно и на законных основаниях, обязательства перед арендодателем выполнены в полном объеме, земельный участок используется по целевому назначению. Кроме того, общество «Житница» полагает, что принятые судебные акты лишают его права собственности на посевы сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации. Заявитель жалобы указывает на то, что действия администрации соответствуют действующему законодательству Российской Федерации и отвечают всем нормам проведения торгов по реализации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Общество «Житница» считает, что обращаясь в суд с иском, при том, что ранее предприниматель участвовал в торгах, истец злоупотребляет своим правом.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Гамов В.Г. просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что в период с 2017 по 2019 годы глава КФХ Гамов В.Г. являлся арендатором земельного участка согласно договорам аренды земель сельскохозяйственного назначения от 06.03.2017 № 15, от 05.02.2018 № 4, заключенным между истцом и ответчиком.

Земельный участок с кадастровым номером 56:34:0000000:2912 является земельным участком, образованным путем выдела невостребованных долей.

На земельный участок с кадастровым номером 56:34:0000000:2912 17.04.2019 зарегистрировано право муниципальной собственности администрации, что подтверждается записью о государственной регистрации права собственности от 17.04.2019 56:34:0000000:2912-56/017/2019-1.

Глава КФХ Гамов В.Г. 19.04.2019 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), ссылаясь на наличие у него преимущественного права на приобретение указанного земельного участка в аренду без торгов.

Администрация (арендодатель) и предприниматель Гамов В.Г. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.05.2019 (далее - договор от 01.05.2019), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду относящийся к землям муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером 56:34:0000000:2912 площадью 289 га.

Пунктом 1.2 договора от 01.05.2019 определено, что земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ.

Из пункта 1.2.1 договора от 01.05.2019 следует, что земельный участок является муниципальной собственностью, выделенным в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1.2.3 договора от 01.05.2019 арендатор использовал данный земельный участок до регистрации права муниципальной собственности на него.

В пункте 1.2.4 договора от 01.05.2019 стороны согласовали, что арендатор обратился к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды земельного участка в течении шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок.

В пункте 3.1 договора от 01.05.2019 стороны согласовали срок аренды участка с 01.05.2019 по 01.11.2019.

Из пункта 5.3.2 договора аренды № б/н следует, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее дня до окончания срока действия договора.

Пунктом 1.4 договора от 01.05.2019 определено, что он является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Администрация издала постановление от 11.12.2019 № 37-п «О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования Слоновский сельсовет Шарлыкского района Оренбургской области» и 17.01.2020 провела аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, где предметом торгов является лот № 2 - право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:34:0000000:2912.

Согласно протоколу о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования Слоновский сельсовет Шарлыкского района Оренбургской области от 17.01.2020 в аукционе по лоту № 2 (земельный участок с кадастровым номером 56:34:0000000:2912) приняли участие глава КФХ Гамов В.Г. и общество «Житница», победителем торгов признано общество «Житница».

Между администрацией (арендодатель) и обществом «Житница» (арендатор) по результатам торгов заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 06.02.2020, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 56:34:0000000:2912. Срок действия договора с 06.02.2020 по 05.02.2030.

Ссылаясь на то, что в рассматриваемом случае отсутствовали предусмотренные земельным законодательством основания для проведения процедуры торгов, оспариваемый аукцион от 17.01.2020 проведен с нарушением пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, предусматривающего преимущественное право истца на получение земельного участка в аренду без торгов, вследствие чего договор аренды земельного участка с обществом «Житница» является недействительным,  глава КФХ Гамов В.Г. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для проведения торгов, так как глава КФХ Гамов В.Г. имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения без проведения торгов на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Законом № 101-ФЗ.

В соответствии с пунктом 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

Таким образом, заявитель должен доказать факт использования испрашиваемого им земельного участка. При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, срок использования участка. При оценке условий использования земельного участка необходимо учитывать, в том числе и добросовестное фактическое использование такого участка при отсутствии нарушения прав третьих лиц.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) указано, что при применении положений пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ учитывается фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2017 по делу № 308-КГ17- 7961, условиями реализации права на приватизацию земельного участка или заключение договора аренды в предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены: договоры аренды или безвозмездного пользования, иные договоры, заключенные в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством; в случае если указанные субъекты использовали истребуемый участок без оформления правоотношений, то ими могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

Таким образом, в целях применения положений пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ и установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, находившегося в общей долевой собственности до государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

Разрешение спора о заключении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ связано с проверкой судом соблюдения сельскохозяйственной организацией всех условий для реализации права на льготное предоставление в аренду земельного участка, установленных указанной нормой. Установленный льготный порядок предоставления земли не должен позволить приобрести земельный участок недобросовестному лицу.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на земельный участок 17.04.2019 зарегистрировано право муниципальной собственности администрации, что подтверждается записью о государственной регистрации права собственности от 17.04.2019 № 56:34:0000000:2912- 56/017/2019-1.

Судами установлено, из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что глава КФХ Гамов В.Г. пользовался спорным земельным участком до приобретения его муниципальным образованием в собственность.

Глава КФХ Гамов В.Г. 19.04.2019 своевременно обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 5.1 ст. 10 Закона № 101-ФЗ.

Администрацией в газете «На новые рубежи» от 23.05.2019 № 20 (12236) размещена информация о возможности предоставления в собственность или в аренду земельных участков муниципальной собственности использующим земельные участки сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в порядке, установленном Законом № 101-ФЗ, в том числе земельных участков с кадастровым номером 56:34:0000000:2912.

Хворостанцева М.Е. обратилась 24.05.2019 в администрацию с заявлением о желании приобрести на аукционе земельный участок с кадастровым номером 56:34:0000000:2912. В аукционе 17.01.2020, Хворостанцева М.Е. участия не принимала. Она не является главой крестьянского (фермерского) хозяйства, ею не предоставлены сведения об использовании спорного земельного участка до возникновения права муниципальной собственности на них.

Надлежащих доказательств, опровергающих данные обстоятельства, при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций администрацией не представлено (статьи 8, 9, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что наличие заявления Хворостанцевой М. Е. не является основанием для проведения торгов в отношении спорного земельного участка.

Таким образом, суды правомерно удовлетворили требование истца о признании недействительным постановления администрации от 11.12.2019 № 37-п в части проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При указанных обстоятельствах, с учетом признания недействительным постановления администрации от 11.12.2019 № 37-п в части проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, нарушения сделкой прав главы КФХ Гамова В.Г. на заключение договора аренды без торгов, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно удовлетворили требования заявителя о признании недействительными аукциона, проведенного администрацией 17.01.2020 в части лота № 2,  и договора аренды спорного земельного участка, заключенного с обществом «Житница».

Довод общества «Житница» о нарушении его прав, так как земельный участок приобретен добросовестно и на законных основаниях, обязательства перед арендодателем выполнены в полном объеме, земельный участок используется по целевому назначению, принятые судебные акты лишают его права собственности на посевы сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, судом кассационной инстанции отклоняется. Указанные обстоятельства  не имеют правового значения, поскольку не влияют на правильность выводов судов о несоответствии требованиям закона оспариваемых постановления, аукциона и договора аренды. 

Ссылка заявителя жалобы на то, что действия администрации соответствуют действующему законодательству Российской Федерации и отвечают всем нормам проведения торгов по реализации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, судом кассационной инстанции также не принимается с учетом изложенного ранее об отсутствии оснований для проведения торгов.  

Утверждение заявителя о злоупотреблении истцом правом не является обоснованным, так как участие в торгах не лишает истца права на обращение в суд с настоящим иском, направленным на защиту установленного законом права на предоставление земельного участка без торгов. 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.01.2021 по делу № А47-8547/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Житница» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Т.В. Сулейменова 

 

Судьи                                                                          Н.Г. Беляева 

 

                                                                                     И.А. Краснобаева