АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А29-9746/2020

10 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06.08.2021.

Полный текст постановления изготовлен 10.08.2021. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Ловеч-центр» 

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 23.12.2020 и 

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.04.2021 

по делу № А29-9746/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ловеч-центр» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

об обязании заключить договор аренды имущества 

и по встречному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Ловеч-центр» 

об истребовании имущества

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Ловеч-центр» (далее – ООО «Ловеч-центр», Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к администрации муниципального образования городского округа «Воркута» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее – Комитет, уполномоченный орган) об обязании ответчика заключить договор аренды имущества (нежилого помещения), расположенного по адресу: 

<

...>, первый этаж, встроенное помещение торговое, инвентарный номер 3375: номера помещений на поэтажном плане 1 – 5, 10, 11, 13 – 16, общей площадью 91 квадратный метр, для использования в целях организации розничной торговли (далее – спорные помещения) сроком не менее чем на три года. 

Комитет обратился со встречным иском об истребовании из незаконного пользования Общества спорных помещений.

Арбитражный суд Республики Коми решением от 23.12.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.04.2021, отказал Обществу в удовлетворении иска, удовлетворил встречные исковые требования и обязал ООО «Ловеч-центр» передать Комитету нежилое встроенное помещение на первом этаже, номера на поэтажном плане 1 – 5, 10, 11, 13 – 16, расположенное по адресу: 

<

...>.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой. Кассатор в жалобе настаивает, что договор аренды является возобновленным на прежних условиях до заключения договора аренды на новый срок на основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), которая предусматривает право на заключение такого договора на новый срок без проведения конкурса, аукциона с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности. По мнению кассатора, суды, указав на нарушение заявителем пункта 2.2.9 договора аренды, предусматривающего обязательство арендатора участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле арендованной площади, не учли, что данные расходы не относятся к арендной плате, и их возложение на арендатора возможно только в случае прямого указания данного обязательства в договоре аренды муниципального имущества; необоснованно отклонили довод ответчика о том, что отказ в заключении договора аренды на новый срок при отсутствии у Общества задолженности по арендной плате противоречит статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), которая предусматривает, что арендодатель не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора.

Подробно доводы жалобы изложены в кассационной жалобе.

Теруправление в лице уполномоченного представителя в письменном отзыве и устно в судебном заседании просит оставить обжалованные судебные акты без изменения, кассационную жалобу истца – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа проверена в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, в муниципальной собственности находится общежитие № 6 общей площадью 4160,4 квадратного метра по адресу: 

<

...>. Спорные помещения являются встроенным торговым помещением по указанному адресу, инвентарный номер 3375. 

На основании распоряжения Отдела по управлению муниципальной собственностью от 24.01.2011 № 188 в соответствии с протоколом единой постоянно действующей комиссии от 18.01.2011 № 2 по результатам проведения конкурса на право аренды Администрация МО ГО «Воркута» в лице Отдела по управлению муниципальной собственностью (арендодатель) и ООО «Ловеч-центр» (арендатор) заключили договор от 24.01.2011 № 242, по условиям которого Общество принимает у Администрации спорные помещения для использования в целях организации розничной торговли на срок с 20.01.2011 по 15.01.2012. 

Отдел по управлению муниципальной собственностью издал распоряжение от 26.12.2011 № 2132 «О заключении договора аренды в новой редакции» о заключении договора аренды спорных помещений в новой редакции сроком с 16.01.2012 по 30.06.2015, при этом Обществу предписано заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями. В тот же день те же стороны заключили договор на указанных условиях под номером 242.

По истечении данного срока использование Обществом спорных помещений продолжено, стороны заключили договор от 16.03.2016 № 132 по результатам оценки рыночной стоимости объекта на основании постановления Администрации МО ГО «Воркута» от 14.03.2016 № 457, арендодателем по данному договору выступил Комитет, срок аренды определен с 01.07.2015 по 30.06.2020. 

Арендодатель в письме от 22.06.2020 № 5021 уведомил арендатора об истечении срока аренды и потребовал возвратить арендованное имущество на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2.2.8 договора аренды, предусматривающих обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды по акту приема-передачи в исправном состоянии, с учетом нормального износа. Обществу предложено в двухнедельный срок с момента получения уведомления письменно сообщить арендодателю о своем намерении заключить договор аренды на новый срок либо осуществить возврат имущества арендодателю. 

Комитет письмом от 29.07.2020 № 5919 в связи с истечением срока договора повторно потребовал от Общества возвратить имущество, входящее в состав казны. 

Общество, посчитав, что надлежащим образом исполнило договор аренды от 16.03.2016, обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании Комитета заключить договор аренды имущества (нежилого помещения), расположенного по адресу: 

<

...>, первый этаж, инвентарный номер 3375, номера помещений на поэтажном плане 1 – 5, 10, 11, 13 – 16, общей площадью 91 квадратный метр, для использования в целях розничной торговли (далее – спорные помещения), сроком не менее чем на три года. 

Комитет заявил иск об истребовании из незаконного пользования Общества указанных помещений.

Суды, руководствуясь статьями 8, 450, 606, 610, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, частями 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, разъяснениями, изложенными в пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», отказали Обществу в удовлетворении требования об обязании заключить договор аренды на новый срок и признали обоснованным требование ответчика о возврате объекта аренды, так как договор аренды прекратил действие с 30.06.2020, а в период действия договора арендатором допущено нарушение пункта 2.2.9 договора аренды.

Окружной суд признал выводы судов обоснованными и правомерными.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Особенности заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 названной статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно пункту 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Таким образом, преимущественное право на заключение договора аренды муниципального имущества на новый срок предоставлено арендаторам, добросовестно исполняющим обязанности, вытекающие из ранее заключенного договора аренды. 

Суды двух инстанций, приняв во внимание возражения ответчика, проверили исполнение арендатором договора аренды и пришли к выводу, что истец не может претендовать на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов по причине ненадлежащего исполнения договорных обязательств.

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу пункта 2.2.9 договора аренды Общество обязалось исполнять в пользу третьих лиц обязательства собственника по участию в расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле арендованной площади на это имущество для встроенных нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах. 

Арендатор  в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств исполнения пункта 2.2.9 договора путем уплаты соответствующих сумм управляющей компании или расчета с Комитетом как арендодателем для последующего перечисления средств управляющей компании.

На основании изложенного суды не усмотрели оснований для применения в отношении истца части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе спорный договор аренды, которым установлено его действие по 30.06.2020 и предусмотрена обязанность арендатора участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле арендованной площади (пункт 2.2.9), непредставление доказательств ее исполнения, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для заключения договора аренды на новый срок без проведения конкурентных процедур и обязали Общество освободить нежилые помещения в связи с отсутствием доказательств возврата спорного имущества.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно учел, что в материалах дела отсутствуют доказательства обращения ответчика к истцу с заявлением о заключении договора на новый срок до окончания срока действия договора, как это предусмотрено пунктом 5.1 договора и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Ссылка кассатора на то, что отказ в заключении договора аренды на новый срок противоречит статье 19 Закона № 98-ФЗ, обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку указанная норма также применяется к арендаторам, надлежащим образом исполнявшим обязанности по договору до введения ограничительных мер. Нарушение Обществом пункта 2.2.9 договора аренды является основанием как для отказа             ООО «Ловеч-центр» в заключении договора аренды муниципального имущества на новый срок, так и для применения норм законодательства, действующих в период ограничительных мер.

Исполнение Обществом надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы в рамках спорного договора не является однозначным свидетельством надлежащего исполнения арендатора договора в полном объеме, при наличии имеющихся нарушений иных существенных его условий.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, рассмотрены судом округа и признаны несостоятельными, поскольку они не опровергают выводы судов, основанные на исследованных доказательствах, установленных по делу обстоятельствах и нормах права, что по существу сводится к несогласию заявителя с приведенной судами оценкой.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Коми от 23.12.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.04.2021 по делу № А29-9746/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ловеч-центр» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов