ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А54-2064/2016

Резолютивная часть постановления объявлена   03.09.2018 

Постановление изготовлено в полном объеме    03.09.2018 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от истца – администрации города Рязани (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 27.12.2017), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Авиаль» (г. Рязань, ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) –  ФИО3 (решение от 25.05.2017), ФИО4 (доверенность от 18.08.2016) и ФИО5 (доверенность  от 04.07.2017), в отсутствие третьих  лиц – общества с ограниченной ответственностью «Оценка и Экспертиза», ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авиаль» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.06.2018 по делу № А54-2064/2016 (судья Медведева О.М.),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Рязани (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Авиаль» (далее – общество) о взыскании денежных средств по договору о развитии застроенной территории от 28.02.2013  № 20/1-12-05 в размере 9 852 150 рублей 69 копеек (т. 1, л. д. 4).

Определением суда от 08.08.2016, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечены  ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 и общество с ограниченной ответственностью «Оценка и Экспертиза».

Решением суда от 12.10.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2017, исковые требования удовлетворены. 

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24.04.2017 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

При новом рассмотрении общество, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального   кодекса Российской Федерации,   обратилось в суд со встречным исковым заявлением к администрации о возложении обязанности осуществить фактическое изъятие в муниципальную собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:786.

Определением первой инстанции  от 23.01.2018 встречное исковое заявление принято к производству для его совместного рассмотрения  с первоначальными требованиями.

Решением суда от  14.06.2018 (т. 12, л. д. 11) первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с общества в  доход бюджета муниципального образования – городской округ город Рязань взысканы денежные средства по договору в размере                                9 312 561 рубля 73 копеек. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения. 

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить в части удовлетворения первоначальных исковых требований и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении  первоначального иска. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что обязательство по оплате выкупной стоимости изымаемых квартир может быть исполнено только после полного расселения жителей ветхих домов, сноса и регистрации права муниципальной собственности на соответствующие земельный участок и аварийный жилой дом. В связи с этим указывает, что  требование об исполнении обществом  обязательства по оплате изымаемых в муниципальную собственность жилых помещений не может  быть  предъявлено ранее фактического  изъятия всех  жилых помещений в аварийном доме, сноса этого дома и регистрации права муниципальной собственности на  земельный участок под многоквартирным  домом. Считает, что поскольку дополнительным соглашением от 22.02.2017 срок действия договора продлен до 28.02.2020, обязательство общества по оплате выкупной стоимости может быть исполнено в любой момент до указанной даты, а потому первоначальный иск не обоснован и по данному основанию. Указывает на то, что после принятия постановления от 13.08.2015 администрация не совершила весь комплекс установленных законом мероприятий, направленных на приобретение прав на земельный участок, и не имеет возможности исполнить свои обязательства по предоставлению обществу этого  объекта. Обращает внимание на то,  что в письме от 14.02.2017 администрация отказала одному из собственников нежилых помещений, расположенных в доме № 74б по ул. Свободы,  -  ФИО3 – в изъятии у него в муниципальную собственность принадлежащего ему нежилого помещения, в связи с чем администрация не имеет возможности стать собственником всех помещений в спорном доме и исполнить свои обязательства перед обществом.  Считает, что требование администрации  об оплате выкупной стоимости  квартир в аварийном доме является попыткой  возложить на общество обязанности по финансированию расходных обязательств органа местного самоуправления. Выражает несогласие с размером  определенной судом выкупной стоимости, поскольку она определена  на  ретроспективные даты. Отмечает, что соглашениями между администрацией и  собственниками квартир определены иные размеры выкупной стоимости квартир.

В судебном заседании представители  ответчика поддержали позицию, изложенную в апелляционной жалобе. 

Представитель  истца возражал против доводов  заявителя, считая законным и обоснованным принятое решение.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. 

Заявленное обществом  ходатайство  об  отложении  судебного  заседания  в связи с подачей  жалобы  в Верховный Суд Российской Федерации на судебный акты по аналогичным делам № А54-1606/2016 и А54-2837/2016, оставлено без удовлетворения, в связи с тем, что  последующее обжалование вступивших в законную силу судебных актов по иным делам не является предусмотренным статьей 158 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации  основанием  для  отложения судебного заседания. 

Судебное  заседание проводилось  в   отсутствие  неявившихся третьих  лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. 

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть  решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – постановление Пленума от 28.05.2009 № 36) разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части. 

Поскольку  общество  оспаривает решение в части удовлетворения первоначальных исковых требований, а администрация не заявила возражений относительно его проверки в другой части, законность и обоснованность судебного акта  проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела, на основании протокола приема заявок на участие в аукционе  на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани (постановление администрации города Рязани от 11.12.2012 № 6455)  28.02.2013 между администрацией и обществом (застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории № 20/1-12-05 (т. 1, л. д. 12–16), предметом которого является развитие застроенной территории ориентировочной площадью 0,23 га, расположенной в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани, решение о развитии которой принято в соответствии с постановлением администрации города Рязани от 01.08.2012 № 4025 «О развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 746, в Советском районе города Рязани» (в редакции постановления администрации города Рязани от 19.10.2012 № 5361).

Согласно пункту 1.2 договора на территории, подлежащей развитию, находится многоквартирный жилой дом, подлежащий сносу или реконструкции и расположенный по адресу: ул. Свободы, д. 74б. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3.1.2–3.1.8.

Согласно пункту 3.1.4 договора застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.3 договора, не позднее окончания срока действия договора.

В соответствии с пунктом 3.3.4 договора администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2–3.1.4 договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

В связи с признанием многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, аварийным и подлежащим сносу, администрацией принято постановление от 13.08.2015 № 3737 (т. 1, л. д. 43) об изъятии земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:786 и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, для муниципальных нужд. Приложением № 1 к постановлению определен перечень изымаемых объектов недвижимого имущества, в том числе, квартиры № 1, № 2, № 5, № 6.

По заказу администрации ООО «Экспертиза и оценка» на основании задания заказчика подготовлены отчеты об определении рыночной и выкупной стоимости квартир № 1, № 2, № 5 и № 6, расположенных по адресу: 

<

...>, и доли в праве (пропорционально размеру общей площади квартиры) на земельный участок, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного дома, площадью 921 кв. метра, кадастровый номер: 62:29:0080043:786, адрес: 

<

...> (Советский район).

На основании указанных отчетов обществу  в  письме от 24.12.2015 № 02/4-13-6488-Исх (т. 1, л. д. 64) сообщено, что размер возмещения за изымаемое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> составляет: по квартире № 1 –                 2 040 282 рублей 07 копеек, по квартире № 2 – 3 126 231 рубля 96 копеек, по квартире № 5 – 3 228 303 рублей 78 копеек, по квартире № 6 – 2 521 827 рублей 87 копеек.

На основании постановления администрации № 3737 от 13.08.2015 между администрацией и собственниками  жилых помещений подписаны соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд:

- от 28.12.2015 № 03/1/1-14-165 между муниципальным образованием – городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО7 (сторона 2 – собственник квартиры № 1), согласно которому сторона 1 изымает 22/46 доли жилого помещения: 2-комнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 46,1 кв. метра, этаж 1, по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 62:29:0080043:352) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв. метра;  размер возмещения за изымаемые доли помещения и земельного участка определен на основании отчета № 10-15/07р от 20.10.2015 и составляет 975 787 рублей 08 копеек (т. 1, л. д. 17);

 - от 16.03.2016 № 03/1/1-18-02 между муниципальным образованием – городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО9 (сторона 2, собственник квартиры № 6), согласно которому сторона 1 изымает жилое помещение: 2-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 46,3 кв. метров, этаж 2, адрес объекта: 

<

...> (кадастровый номер 62:29:0080043:357) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв. метра; размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета № 10-15/13р от 20.10.2015 и составляет 2 521 827 рублей 87 копеек.;

- от 22.03.2016 № 03/1/1-18-05 между муниципальным образованием – городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО8 (сторона 2, собственник квартиры № 2), согласно которому сторона 1 изымает жилое помещение: квартиру, назначение: жилое, общей площадью 45,3 кв. метров, адрес объекта: 

<

...> (кадастровый номер 62:29:0080043:353) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв. метра;  размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета № 10-15/08р от 20.10.2015 и составляет 3 126 231 рубля 96 копеек;

- от 04.04.2016 № 03/1/1-18-06 между муниципальным образованием – городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО10 (сторона 2, собственник квартиры № 5), согласно которому сторона 1 изымает жилое помещение: 3-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 59,5 кв. метров, этаж 2, адрес объекта: 

<

...>, кв. № 5 (кадастровый номер 62:29:0080043:356) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв. метра;  размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета от 20.10.2015  № 10-15/12р и составляет 3 228 303 рублей 78 копеек.

В соответствии с пунктами 6 соглашений  администрация обязуется возместить  собственникам  изъятие помещения и земельного участка в порядке  пункта 5 соглашения путем перечисления денежных средств, внесенных в качестве возмещения на лицевой счет для отражения операций со средствами, поступающими во временное распоряжение администрации, лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течение 5 банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет.

Постановлением администрации от 26.10.2015 № 4939 утвержден порядок уплаты возмещения за изымаемые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на застроенной территории, в отношении которых принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома (т. 1, л. д. 21).

В соответствии с пунктом 4 указанного постановления  лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, перечисляет денежные средства, вносимые в качестве возмещения, в течение 5 рабочих дней со дня получения уведомления о заключении соглашения или о вступлении в законную силу решения суда.

Заключенные с собственниками соглашения были направлены истцом в адрес  ответчика письмами от 08.04.2016 № 05/3-13-140/исх, от 12.04.2016 № 05/3-13-147/исх, от 13.04.2016 № 05/3-13-1503/исх, от 12.04.2016 № 05/3-13-1468/исх, в которых указывалось  на необходимость перечисления  на счет администрации денежных средств, в размерах  определенных в соглашениях (т. 1, л. д. 22–25).

Ссылаясь на то, что общество не уплатило выкупную стоимость изымаемых объектов недвижимости, администрация обратилась  в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, общество,  ссылаясь на неисполнение администрацией обязанности по изъятию в муниципальную собственность  земельного участка, на котором расположен признанный аварийным многоквартирный жилой дом, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

Деятельность по развитию застроенной территории регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также Жилищным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации в части вопросов, связанных с изъятием жилых помещений и земельных участков. 

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 – 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно части 3 данной нормы закона существенными условиями договора о развитии застроенной территории (в редакции, действующей на дату заключения договора от 28.02.2013) являются: 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 2) цена права на заключение договора; 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории; 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 – 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 10) срок договора; 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Договор о развитии застроенной территории от 28.02.2013 № 20/1-12-05, соответствует требованиям статье 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3.1.4 договора стороны установили обязанность застройщика (общества) уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, не позднее окончания срока действия договора.

При этом в силу пункта 3.3.4  договора обязанность по предоставлению администрацией  для строительства в границах  застроенной территории, подлежащей развитию, земельного участка возникает   после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2 – 3.1.4 договора не позднее двух месяцев с момента  документального подтверждения  выполнения обязательств.   

Таким образом,  является неверным  довод заявителя  о невозможности исполнения им обязательства по перечислению денежных средств в рамках спорного договора до момента  передачи  администрацией земельного участка в границах территории, подлежащей развитию.

Принимая на себя обязательства в рамках спорного договора свободным волеизъявлением (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), общество, действуя разумно и осмотрительно, не могло  не понимать, что его обязательства  по оплате предшествуют  обязательствам администрации по передаче  земельного участка.

Предлагаемый обществом подход, заключающийся в обязанности  администрации первоначально уплатить за счет бюджетных  средств выкупную стоимость квартир  собственникам, а впоследствии,  оформив на них и земельный участок под многоквартирным  домом права муниципальной собственности, получить  соответствующее возмещение понесенных  расходов с общества не основан на буквальном толковании вышеприведенных условий  договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) и, по существу является односторонним отказом от исполнения обязательства,  что не допускается статьями 309, 310 Гражданского  кодекса Российской Федерации.

Довод общества о том, что,  требуя от  него уплаты выкупной стоимости  квартир,  администрация возлагает на  него свои функции, подлежит отклонению. 

Порядок изъятия жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд определяется статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, земельным и гражданским законодательством.

 Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения договора) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. 

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Согласно части 7 данной нормы закона при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с частью 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственников помещений.

Частью 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно части 2 данной нормы закона в случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В соответствии со статьей  12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу пункта 6 соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд муниципальное образование – городской округ город Рязань Рязанской области обязуется возместить гражданам изъятие доли помещения и земельного участка в соответствии с пунктом 5 настоящего соглашения путем перечисления денежных средств, внесенных в качестве возмещения на лицевой счет для отражения операций со средствами, поступающими во временное распоряжение администрации города Рязани, лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории (которым в данном случае является общество на основании договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013), в течение пяти банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет.

Таким образом,  указанное условие  соглашений с собственниками, определяющее  источник финансирования  за изымаемое у них для муниципальных нужд имущество, не противоречит  действующему законодательству.   

В связи с изложенным   довод  заявителя об отсутствии у него обязанности  уплатить выкупную стоимость  квартир, определенную на основании результатов рыночной оценки  между администрацией и собственниками  жилых помещений, является необоснованным и подлежит  отклонению.

Поскольку в  ходе рассмотрения дела обществом заявлены возражения относительно  выкупной стоимости квартир, определенной  администрацией по соглашениям с собственниками жилых помещений, суд,  исполняя указания кассационной инстанции, правомерно  назначил по делу судебную оценочную экспертизу  (т. 7, л. д. 3–68) и по ее результатам  определена следующая стоимость квартир:

- жилого помещения – 22/46 доли квартиры № 1, общей площадью 46,1 кв. метра, расположенной на первом этаже дома по адресу: 

<

...>, по состоянию на 28.12.2015 - 1 080 941 рубля 39 копеек; 

- жилого помещения – 2-хкомнатной квартиры № 2, общей площадью 45,3 кв. метров, расположенной на первом этаже дома по адресу: 

<

...>, по состоянию на 22.03.2016 –  2 753 672 рублей 77 копеек; 

- жилого помещения – 2-хкомнатной квартиры № 5, общей площадью 59,5 кв. метров, расположенной на втором этаже дома по адресу: 

<

...>, по состоянию на 04.04.2016 –  3 061 274 рублей 01 копейки; 

- жилого помещения – 2-хкомнатной квартиры № 6, общей площадью 46,3 кв. метров, расположенной на втором этаже дома по адресу: 

<

...>, по состоянию на 16.03.2016 –  2 500 994 рублей 84 копеек.

При этом, поскольку выкупная стоимость квартиры № 1, которую просил  взыскать истец (975 787 рублей 08 копеек), меньше стоимости, определенной экспертизой вместо                   (1 080 941 рубля 39 копеек), суд  определил ее в размере указанном истцом;  учитывая существенную разницу в выкупной стоимости квартир № 2 и № 5, указанную истцом (3 126 321 рубль 96 копеек и 3 228 303 рубля 78 копеек соответственно) и  определенную экспертизой (2 753 672 рубля 77 копеек и 3 061 274 рубля 01 копейка соответственно), суд определил ее по результатам экспертизы; учитывая незначительную разницу выкупной стоимости по квартире № 6, указанную истцом (2 521 827 рублей 87 копеек) и определенную экспертизой (2 500 994 рубля 84 копейки), суд принял расчет истца.

Таким образом,  подлежащая возмещению  за счет общества  стоимость квартир правомерно  определена  судом в общем размере 9 312 561 рубль 73 копейки (975 787 рублей 08 копеек по квартире № 1 +  2 753 672 рубля 77 копеек по квартире № 2 +  3 061 274 рубля 01 копейка по квартире № 5 + 2 521 827 рублей 87 копеек пор квартире № 6).

Истец решение суда в части  отказа в удовлетворении  первоначального иска не оспаривает, в связи с чем  у апелляционной  инстанции  отсутствуют процессуальные основания для пересмотра  решения в соответствующей части.

Довод истца о том, что определенная  судом выкупная стоимость отличается от стоимости,  указанной в соглашениях, заключенных между  администрацией и  собственниками квартир,  не принимается  судом.

 Общество  участником указанных соглашений не является, в связи с чем,  в силу пункта 3 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по этим сделкам  не создают для него  обязанностей как для лица, не участвующего в нем в качестве стороны.

Судом отклоняется несогласие  ответчика с результатами судебной экспертизы, поскольку оно направлено на оспаривание примененных экспертом методов оценки. Между тем  выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим, несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач. 

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность  в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Оснований для вывода о том, что  экспертное заключение не основано на требованиях законодательства, не имеется.

Исследовательская часть экспертного заключения является полной  и мотивированной. Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит, ответы на вопросы являются ясными и определенными.

Оценка  методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом,  не является предметом судебного рассмотрения, поскольку  определяется лицом, проводящим  исследование и обладающим специальными познаниями для этого. В   заключении эксперта указаны  источники  получения  информации,  в материалы  дела  экспертом  представлены  распечатки  использованных им справочных  изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Ссылка заявителя на то, что эксперт неверно избрал объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом. 

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (пункт 12 ФСО № 1, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Тем самым, объектом-аналогом в силу  ФСО № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по  показателям общей площади нежилого помещения, адресу, расположению  и т.п. 

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация, об объектах-аналогах, содержащаяся в общедоступных источниках. 

При таких обстоятельствах оснований для вывода  о недостоверности  экспертного исследования, на основании которого определена рыночная стоимость имущества, не имеется. 

Выводы, содержащиеся в экспертном заключении, являются полными и ясными, противоречий не содержат, сомнений в их обоснованности у суда не возникло. 

Вызванный в судебное заседание эксперт ФИО11 ответил на вопросы участвующих в деле лиц, письменные ответы приобщены к материалам дела (т. 9, л. д. 76-81). Поскольку оценка объекта производилась на ретроспективную дату, экспертом использовались имеющиеся в материалах дела, отчеты других оценщиков, а также иные документы по квартирам (данные об использованных листах дела приведены в разделе «Описание объектов экспертизы (оценки)»), фото объектов.

Довод  заявителя о неправомерности проведения оценки на ретроспективную дату не принимается судом, поскольку указанная дата определялась на основании соглашений с собственниками квартир.

Оценив заключение эксперта в порядке статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, суд  правомерно признал его достоверным доказательством по делу.

Руководствуясь статьями  309, 310 Гражданского кодекса  Российской Федерации, пунктов  3.1.4, 3.1.2 - 3.1.8, 3.3.4 договора о развитии застроенной территории, с учетом главной цели рассматриваемого договора, которая заключается в достижении положительного социально-значимого интереса, суд пришел к правомерному выводу о том, что право требования к ответчику об уплате выкупной цены у администрации возникает с момента осуществления с ее стороны ряда мероприятий, связанных с исполнением с ее стороны спорного договора, а именно: заключения соответствующих договоров с собственниками жилых помещений, направления уведомлений об этом вместе с соглашениями о выкупе в адрес застройщика (ответчика) с указанием сроков перечисления денежных средств в бюджет муниципального образования.

Все эти действия были совершены со стороны администрации, о чем свидетельствуют материалы настоящего дела и не оспаривается ответчиком. 

Судом верно отмечено, что формулировка, содержащаяся в пункте  3.1.4 договора, об обязанности ответчика об уплате выкупной цены не позднее окончания сроков действия договора, должна пониматься сторонами с учетом положений, установленных статьи  431 Гражданского  кодекса Российской Федерации,   согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

С учетом вышеуказанной социально-значимой цели спорного договора позиция ответчика о ненаступлении для него срока исполнения обязательства по уплате выкупной цены и наступления такого срока не ранее 28.02.2020 является злоупотреблением правом с его стороны.

Данная позиция полностью исключает возможность выполнения в указанный срок других обязанностей как администрации, так и застройщика, а в целом ведет к нарушению конечного срока действия рассматриваемого договора (28.02.2020).

Таким образом, поскольку, обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, об уплате администрации города Рязани выкупной цены за изымаемые жилые помещения и земельный участок, на котором они расположены, ответчиком не исполнены, суд обоснованно удовлетворил их (аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2018 по делу № А54-2837/2016).

Довод заявителя о том, что оспариваемое решение суда обязывает его исполнить соглашения с собственниками квартир  и необоснованном возложении администрацией своих обязанностей по уплате конкретным собственникам изымаемых у них помещений и части земельного участка выкупной цены, определенной в соглашениях с каждым собственником, правомерно отклонен судом, поскольку предметом заявленных исковых требований, являлось неисполнение ответчиком, обязанности уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения  и земельные участки, основанную на пункте 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, а не соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенных с собственниками выкупаемых жилых помещений.

Пункт 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013 соответствует подпункту 5 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и не противоречит нормам статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя о том, что к спорным правоотношениям подлежит применению статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению. 

Согласно части 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (части 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из смысла приведенной статьи и положений договора о развитии застроенной территории (пункты 3.1.4, 3.3.4) не следует, что обязанность по своевременному внесению выкупной стоимости за изымаемые помещения и обязанности органа местного самоуправления по предоставлению земельных участков для выполнения обязательств застройщиками, предусмотренные договором, являются встречными обязательствами. 

Напротив, в соответствии с пунктом 3.3.4 договора администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территорий, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность, на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2–3.1.4 договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

Довод заявителя о том, что  администрация не сможет выполнить свои обязательства перед обществом  по причине того, что  письмом от 14.02.2017 № 05/3-13-551 одному из собственников  жилых помещений, расположенных в доме № 74 «б» по ул. Свободы в г. Рязани (ФИО3), отказано в изъятии  у него в муниципальную собственность принадлежащего ему жилого помещения, это означает невозможность администрации стать собственником всех помещений в жилом доме, отклоняется.

Указанный довод является предположительным, не входит в предмет спора, которым является  стоимость квартир № 1, № 2, № 5, № 6, принадлежащих гражданам ФИО7, ФИО8, ФИО10 и ФИО9 соответственно.

 Вступившим в законную силу  решением  Советского районного суда г. Рязани от 27.06.2017 (т .8, л. д. 39) обществу отказано в признании  недействительным соглашения  об изъятии имущества для  муниципальных нужд от 22.03.2016, заключенного  между администрацией и ФИО8

Иные доводы апелляционной жалобы  выражают несогласие  общества с  оценкой судом  фактических обстоятельств спора и не опровергают сделанных им выводов. Рассмотрев дело  повторно, апелляционная инстанция с учетом правовых позиций, изложенных в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 28.05.2018 по делу № А54-1606/2016, от 21.05.2018 по делу № А54-2837/2016, оснований для переоценки обстоятельств спора и отмены решения не нашла. 

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110,  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы  по  апелляционной жалобе  относится на  заявителя.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума от 28.05.2009 № 36                               по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной  части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.06.2018 по делу № А54-2064/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         М.М. Дайнеко      

                         Е.В. Рыжова