ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-41596/17

17 апреля  2018   года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля  2018 года 

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля  2018 года

 

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего судьи: Буяновой Н.В.,

судей: Ананьиной Е.А., Кузнецова В.В.

при участии в заседании: 

от ООО «СТАРТ»:ФИО1 (доверенность от 13.11.2017); ФИО2 (по доверенности от 22.12.2017); ФИО3 (по доверенности от 12.02.2018);

от ООО «Складские инвестиции»: ФИО4 (по доверенности от 06.07.2017);

от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: не явился, извещен;

рассмотрев 10 апреля  2018  года в судебном заседании кассационную жалобу           ООО «СТАРТ»

на решение от 25.10.2017

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Кузьминой О.А.,

на постановление от 01.02.2018

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями  Боровиковой С.В., Немчиновой М.А., Коноваловым С.А.

по иску ООО «СТАРТ»

к ООО «Складские инвестиции»,

третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

о прекращении обременения в виде залога на земельные участки,

по встречному иску ООО «СТАРТ»

к ООО «Складские инвестиции»,

третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

о признании соглашения недействительным, взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СТАРТ» (далее - ООО «СТАРТ», до смены наименования - ООО «Управляющая Компания Логистический парк «Сынково») обратилось в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Складские инвестиции» (далее - ООО «Складские инвестиции») с требованиями: признать прекращенным (отсутствующим) залог (ипотеку) в отношении следующих объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности ООО «Управляющая компания Логистический парк «Сынково»: 

- земельный участок c кадастровым номером 50:27:0020806:1156, площадью 10 144 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Подольский р-н, с/п Лаговское, д. Новоселки;

- земельный участок кадастровым номером 50:27:0020806:953, площадью 24 206 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Подольский р-н, с/п Лаговское, д. Новоселки;

- земельный участок кадастровым номером 50:27:0020806:948, площадью 36 007 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Подольский р-н, с/п Лаговское, д. Новоселки; 

Определением Арбитражного суда Московской области от 24.07.2017  к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск ООО «Складские инвестиции» к ООО «СТАРТ» о признании соглашения от 11.04.2016 к Договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2013, заключенного между ООО «УК Логистический центр «Сынково» и ООО «Складские помещения» недействительным, о взыскании задолженности по оплате недвижимого имущества, приобретенного по Договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2013 в сумме 163 000 000  руб., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 665 418 руб. по состоянию на 17.10.2017.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.10.2017, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2018, в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен частично. Признано недействительным соглашение от 11.04.2016 к Договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2013, заключенное между ООО «СТАРТ» и ООО «Складские инвестиции». С ООО «СТАРТ» взыскана задолженность по оплате недвижимого имущества, приобретенного по Договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2013 в сумме 163 000 000  руб. В остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО «СТАРТ» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречного иска, отказать в удовлетворении встречного иска, первоначальный иск удовлетворить. 

Представитель ООО «СТАРТ» поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель ООО «Складские инвестиции» возразил против удовлетворения кассационной жалобы.

Представитель третьего лица не явился на заседание суда кассационной инстанции. О времени, месте рассмотрения кассационной жалобы извещен. Жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов.

По делу установлено, что 29.05.2013 между ООО «Складские инвестиции» (продавец) и ООО «Управляющая компания Логистический парк «Сынково» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельные участки, расположенные по адресу: Московская область. Подольский район, Лаговское с/п, вблизи д. Новоселки: с кадастровым номером 50:27:0020806:418, общей площадью 45 043 кв. м; с кадастровым номером 50:27:0020806:558, общей площадью 38 841 кв. м; с кадастровым номером 50:27:0020806:421, общей площадью 67 956 кв. м.

В договоре стороны пришли к соглашению, что покупатель имеет право выполнять на земельных участках работы, связанные с освоением данных участков, без согласования с продавцом.

Стоимость переданного имущества составила 12 152 000 долл. США. Расчет производится в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 32 руб. за доллар США (п. 3.1 договора).

При этом, в качестве обеспечения обязанности покупателя по оплате устанавливается залог недвижимого имущества (ипотека в силу закона согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Ипотека действует до полного исполнения покупателем своей обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 3.3 договора).

Договором купли-продажи установлено, что обязательства продавца считаются исполненными после государственной регистрации права собственности на покупателя и подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, а обязательства покупателя - после оплаты в полном объеме стоимости имущества, государственной регистрации перехода права собственности покупателя и подписании акта приема-передачи. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке. 

05.08.2015 стороны заключили соглашение об изменении стоимости, порядка оплаты и сложения предмета ипотеки к указанному договору купли-продажи. Указанным соглашением продавец принял на себя обязанность выдать письменное согласие на образование девяти земельных путем перераспределения земельных участков с кадастровым номером 50:27:0020806:418, 50:27:0020806:558, 50:27:0020806:421.

Залог (ипотека) распространяется на все вновь образованные земельные участки.

11.04.2016 стороны заключили соглашение об изменении порядка и оплаты и сложения предмета ипотеки к договору купли-продажи.

В пункте 4 соглашения от 11.04.2016 указано, что стороны обращаются за снятием обременения в виде ипотеки с находящихся в залоге у продавца следующих земельных участков: с кадастровым номером 50:27:0020806:953, общей площадью 24 206 кв. м; с кадастровым номером 50:27:0020806:948, общей площадью 36 007 кв. м; части не более 10 582 кв. м земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:950, общей площадью 15 082 кв. м; полученной размежеванием в соответствии с п. п. 11,3 настоящего соглашения.

Раздел участка с кадастровым номером 50:27:0020806:950 произведен на основании согласия ООО «Складские инвестиции».

Образованный в результате размежевания земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 50:27:0020806:1156, площадь составила 10 144 кв. м.

При этом, согласно условиям соглашения от 11.04.2016, продавец обязуется осуществить все необходимые действия, включая предоставление необходимых документов и присутствие представителя продавца в регистрирующем органе, в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента обращения покупателя. В результате право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:27:0020806:953, 50:27:0020806:948, 50:27:0020806:1156 зарегистрировано за ООО «Управляющая Компания Логистический парк «Сынково», что подтверждается выписками из ЕГРН от 22.05.2017. 

Для снятия обременения в виде ипотеки на указанные земельные участки ООО «Управляющая Компания Логистический парк «Сынково» обращалось в адрес ООО «Складские инвестиции» с письмами № 39 от 02.03.2017, № 89 от 14.04.2017, № 90 от 14.04.2017, № 91 от 14.04.2017, телеграммой от 20.04.2017.

Однако, ООО «Складские инвестиции» явку представителя на государственную регистрацию прекращения ипотеки не обеспечило, о чем составлен акт от 21.04.2017. 

25.04.2017 Управлением Росреестра по Московской области вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации погашения записи об ипотеке.

27.04.2017 г. ООО «Складские инвестиции» повторно не обеспечило явку для подачи совместного заявления о погашения записи об ипотеке в отношении спорных участков, о чем составлен акт.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Обосновывая встречные требования, ответчик сослался на недействительность соглашения об изменении порядка и оплаты ипотеки к договору купли-продажи от 11.04.2016, указывая на то, что действующий на момент заключения сделки генеральный директор продавца действовал в ущерб интересам общества.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель). По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

Суды первой и апелляционной инстанции, применив указанные нормы права, пришли к выводу, что оспариваемая сделка совершена на заведомо и значительно невыгодных условиях для продавца, в связи с чем удовлетворили встречное требование о признании соглашения от 11.04.2016 недействительным.

Данный вывод сделан судами на основе оценки условий договора купли-продажи от 29.05.2013 с последующими изменениями и соглашения от 11.04.2016.

Судами установлено, что до момента заключения соглашения от 11.04.2016 договор купли-продажи от 29.05.2013 содержал, в частности, следующие условия: полная стоимость договора установлена в рублях и не зависит от курса ЦБ РФ;  утвержден график внесения платежей - до 25.06.2016; ипотека действует до полного исполнения покупателя своей обязанности по оплате земельных участков и может быть прекращена до момента полного исполнения покупателем своей обязанности по оплате недвижимого имущества письменным согласием продавца либо письменным соглашением сторон (в редакции соглашения от 28.09.2015).

С заключением соглашения от 11.04.2016 указанные выше условия в части графика внесения платежей и условия погашения ипотеки изменены: покупатель праве требовать снятия обременения в виде ипотеки с земельных участков, за исключением земельного участка площадью 1 301 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020806:945 и части не менее 4500 кв. м земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:950; данные земельные участки обеспечивают оплату суммы в размере 26 634 784,27 руб. - оставшаяся участь стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи должна быть оплачена целиком или полностью до 31.12.2029.

В соответствии с условиями оспариваемого соглашения от 11.04.2016, за 1 кв. м выделенных участков, ценой 1 760,1 руб. продавцу необходимо выплатить компенсацию в размере 5 696,3 руб. Вместе с тем, подписывая соглашение от 25.06.2013, стороны фактически договорились о том, что цена одного квадратного метра выделенных участков должна уменьшиться по сравнению с остальными отчуждаемыми участками: предусмотренная Договором цена для выделенных участков снижается на 93,71%.

В дальнейшем стороны изменили стоимость земли и определили ее в рублях, то есть изменили валюту договора (ст. 317 ГК РФ).

Следовательно, компенсация как обязательство производное по отношению к обязательству по оплате земли должна была также рассчитываться в рублях в том соотношении, которое было определено сторонами при заключении соглашения о компенсации от 25.06.2013, т.е. 93.71% от стоимости выделенных земельных участков. Рассчитанная таким образом компенсация не может превышать 31 754 056,28 руб.

Однако из соглашения от 11.04.2016 следует, что размер компенсации составляет 139 665 215,73 руб. С учетом того, что размер обеспечения по соглашению от 11.04.2016 составляет 26 634 784,27 руб.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что  предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. Кроме того, директор продавца ФИО5 должен был знать о наличии явного ущерба.

Удовлетворяя встречные исковые требования в части взыскания задолженности по оплате переданных в собственность земельных участков в размере 163 300 000 руб., суд исходил из следующего.

Условие о цене договора определено сторонами в соглашении от 05.08.2017 - в размере 267 254 250 руб. Срок оплаты установлен до 25.06.2016. На момент рассмотрения спора задолженность ООО «СТАРТ» по оплате по договору составила 163 300 000 руб., что подтверждается актом сверки от 01.08.2016.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку доказательств оплаты долга в материалы дела не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования о взыскании 163 300 000 руб. 

Отказывая в удовлетворении первоначального иска о прекращении залога (ипотеки) в отношении земельных участков c кадастровыми номерами №№ 50:27:0020806:1156, 50:27:0020806:953, 50:27:0020806:948, суды руководствовались положениями Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исходили из того, что соглашение от 11.04.2016, которым предусмотрено прекращение ипотеки, признано недействительным, в настоящее время обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.05.2013 по оплате не выполнены в полном объеме, в связи с чем оснований, предусмотренных законом, для прекращения ипотеки не имеется.

В кассационной жалобе ООО «Смарт» указывает на то, что соглашение от 11.04.2016 не может быть признано недействительным по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 174 ГК РФ, поскольку является частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых ООО «Складские инвестиции» получило выгоду. При этом ссылается на соглашение от 25.06.2013 об уплате компенсации за земельные участки, с учетом которого и было заключено оспариваемое соглашение от 11.04.2016.

Суд кассационной инстанции находит указанные доводы необоснованными. Суд первой инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, не установил взаимной связи, в результате которой истец получил выгоду от оспариваемого соглашения.

Довод ООО «Смарт» о пропуске ООО «Складские инвестиции» при обращении в суд со встречным иском срока исковой давности обоснованно отклонен судами.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. 

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. 

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ).

Как следует из приказа от 17.06.2016, генеральный директор ООО «Складские инвестиции» ФИО5, подписавший Соглашение от 11.04.2016, прекратил трудовой договор по собственной инициативе, дела никому не передавал.

После его ухода на основании Решения единственного участника от 29.06.2016 был назначен новый генеральный директор ФИО6

В соответствии с Приказом от 04.07.2016 была проведена инвентаризация документации по взаимоотношениям ООО «Складские инвестиции» и ООО «УК Логистический центр «Сынково», а также сверка расчетов по Договору купли-продажи от 29.05.2013.

Согласно Акту от 06.07.2016 ООО «Складские инвестиции» инвентаризационная комиссия обнаружила договор от 29.05.2013, акт приема-передачи от 29.05.2013, соглашения к нему от 05.08.2015 и от 28.09.2015, а также два акта сверки взаиморасчетов за 2013 г. и 2014 г.

Новое руководство ООО «Складские инвестиции» узнало о Соглашении от 11.04.2016, о Соглашении о компенсации затрат от 25.04.2013, Соглашении об изменении договора от 25.06.2013 и об Акте об окончательном размежевании от 12.01.2016 после получения от ООО «УК Логистический центр «Сынково» письма № 105 от 24.04.2017.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суды пришли к правомерному выводу о том, что встречный иск о признании недействительным соглашения от 11.04.2016 подан в пределах годичного срока исковой давности.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд не привлек к участию в деле в качестве третьего лица бывшего генерального директора ООО «Складские инвестиции»  ФИО5, подлежит отклонению.

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело или быть привлечены к участию в деле по ходатайству стороны либо по инициативе суда до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Из материалов дела, обжалуемых судебных актов не следует, что они приняты в отношении прав и обязанностей ФИО5 Какие права и обязанности не привлеченного к участию в деле лица затрагиваются обжалуемыми определением и постановлением, в кассационной жалобе не указано. Само это лицо о нарушении своих прав не заявляло.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Оспариваемые судебные акты приняты при правильном применении норм права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25.10.2017, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2018 по делу № А41-41596/17– оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                     Н.В. Буянова           

 

Судьи:                                                                                 Е.А. Ананьина

 

                                                                                                          В.В. Кузнецов