Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А33-26272/2021

11 ноября 2022 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2022 года. 

Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Качукова С.Б., Яцкевич Ю.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 31 марта 2022 года по делу № А33-26272/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02 августа 2022 года по тому же делу,

установил:

жилищно-строительный кооператив «ЖСК-1» (далее –  кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – департамент) о признании незаконным решения от 07.07.2021 № 1530-ги об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:110 площадью 8235 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...> возложении обязанности предоставить в аренду указанный земельный участок для завершения строительства.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 31 марта 2022 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 02 августа 2022 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и в удовлетворении заявленных требований отказать.

В кассационной жалобе приведены доводы о несоответствии выводов судов установленным по делу обстоятельствам и неправильном применении норм материального права. Ранее спорный земельный участок неоднократно предоставлялся кооперативу для завершения строительства на основании договоров аренды, в связи с чем ссылки судов на возможность предоставления названного земельного участка без торгов не соответствуют положениям статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Суды не учли, что кооперативом длительное время не предпринималось действий для завершения строительства. Исключение из разрешения на строительство жилого дома № 2 свидетельствует об отсутствии у кооператива намерений завершать строительство спорного объекта. 

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 02.04.2007 между департаментом и ООО «Стройтехника» заключен договор № 654, по условиям которого последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:0110, площадью 8 235 кв. м, находящийся по адресу: г. Красноярск, ул. Пролетарская - ул. Бабушкина - ул. Копылова - ул. Боткина, в целях строительства двух многоэтажных жилых домов.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 21.04.2014 по делу № А33-3111/2009-1662 кооперативу в счет пропорционального удовлетворения требований участников строительства ООО «Стройтехника» переданы права застройщика на земельные участки и незавершенные строительством объекты, в том числе расположенные на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0000000:0110.

08.07.2014 произведена государственная регистрация права собственности кооператива на объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером 24:50:0100289:94 степенью готовности 13 %.

Дополнительным соглашением от 20.06.2014 № 2962 к договору аренды земельного участка произведена замена арендатора ООО «Стройтехника» на кооператив.

24.04.2015 сторонами без проведения торгов заключен договор аренды № 566, согласно которому кооператив принял во временное владение и пользование сроком на 3 года (до 31.03.2018) земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:0110.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» 04.09.2018 кооперативу сроком до 26.07.2021 предоставлен указанный земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100289:94.

07.06.2021 кооператив обратился в департамент с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка сроком на 3 года в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100289:94.

Письмом от 07.07.2021 департамент отказал заявителю в предоставлении земельного участка в аренду без торгов, указав, что при заключении договора аренды от 04.09.2018 кооператив уже реализовал свое право на заключение договора аренды на основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на то, что отказ департамента в предоставлении в аренду земельного участка является незаконным, кооператив обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Разрешая возникший спор и удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из наличия правовых оснований для признания незаконным оспариваемого отказа департамента как нарушающего права и законные интересы кооператива.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационной жалобы, правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктами 3.2 и 3.3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе в случаях предоставления земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Законом № 127-ФЗ банкротом, для обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и права которых нарушены, в случае принятия арбитражным судом в отношении такого земельного участка мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в соответствии с пунктом 1 статьи 201.3 Закона № 127-ФЗ; предоставления земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Законом № 127-ФЗ банкротом, для передачи публично-правовой компании «Фонд развития территорий», принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершению строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами, спорный земельный участок ранее без торгов предоставлялся кооперативу для завершения строительства многоквартирных жилых домов. Между тем департамент в течении 6 месяцев после прекращения договора аренды не обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для предоставления земельного участка кооперативу без торгов для завершения строительства.

Кроме того, решением Арбитражного суда Красноярского края от 10 сентября 2021 года по делу № А33-15971/2021 кооператив признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. 

С учетом этого суд приходит к выводу о том, что отказ в заключении договора аренды повлечет нарушение баланса частных и публичных интересов, связанных со строительством жилого дома. 

В этой связи доводы кассационной жалобы о неправильном применении судами норм материального права подлежат отклонению.

Ссылки департамента на исключение из разрешения на строительство второго жилого дома и отсутствие намерения завершить возведение объекта, отвергаются как необоснованные, поскольку данное обстоятельство не препятствует предоставлению земельного участка кооперативу для заявленной им цели. 

С учетом вышеизложенных норм материального права применительно к конкретным установленным обстоятельствам настоящего дела суды пришли к правильным выводам о незаконности оспариваемого отказа департамента и нарушении им прав и законных интересов кооператива, в связи с чем на основании части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно удовлетворили заявленные кооперативом требования.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не могут быть приняты в качестве оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов, поскольку не опровергают сделанных судами выводов, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого решения и постановления, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями  274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 31 марта 2022 года по делу № А33-26272/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02 августа 2022 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 

Судьи

Н.П. Кушнарева 

С.Б. Качуков 

Ю.С. Яцкевич