АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А03-7569/2023

21 ноября 2023 года

г. Барнаул

Резолютивная часть решения суда объявлена 15 ноября 2023 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 21 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Захаровой Я.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, посредством онлайн-заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению финансового управляющего ФИО2,                                       с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края, ФИО3, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края, ФИО4, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края к ФИО2, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края и ФИО3, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края,  при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО5, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края, ФИО6, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края, публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 117312, 

<

...>), Комитета администрации Змеиногорского района Алтайского края по образованию и делам молодежи, об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2, ФИО3, ФИО5 к ФИО6 по договору купли-продажи от 12.05.2022 года № 2 на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 69 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:934, земельный участок, общей площадью 1693 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:119, расположенные по адресу: 

<

...>, о прекращении права собственности актуальных собственников ФИО2, ФИО3, ФИО5 в отношении жилого помещения с кадастровым номером 22:14:060101:934 и земельного участка с кадастровым номером 22:14:060101:119, расположенных по адресу: 

<

...>, о признании права собственности ФИО6 на жилое помещение с кадастровым номером 22:14:060101:934 и земельный участок с кадастровым номером 22:14:060101:119, расположенных по адресу: 

<

...>,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истцов – ФИО7, паспорт, доверенность от 17.03.2020 года, диплом регистрационный номер 762 от 28.06.2007 года, выдан ГОУВПО «Алтайский государственный университет» г.Барнаул,

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Финансовый управляющий ФИО2, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края, ФИО3, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края ФИО4, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к ФИО2, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края, ФИО3, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул Алтайского края, об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2, ФИО3, ФИО5 к ФИО6 по договору купли-продажи от 12.05.2022 года № 2 на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 69 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:934, земельный участок, общей площадью 1693 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:119, расположенные по адресу: 

<

...>.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования и просил об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2, ФИО3, ФИО5 к ФИО6 по договору купли-продажи от 12.05.2022 года № 2 с дополнительным соглашением от 13.02.2023 года к данному договору на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 69 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:934, земельный участок, общей площадью 1693 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:119, расположенные по адресу: 

<

...>.

Исковые требования основаны со ссылкой на пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, на пункт 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года и мотивированы тем, что конкурсным управляющим реализовано имущество должников, в ходе торгов победителем был признан ИП ФИО8 в пользу ФИО6, доля в указанных выше объектах недвижимости принадлежит несовершеннолетнему ребенку должников ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения - ФИО5. При указании в договоре купли-продажи сведений о ФИО5 как продавце 1/3 доли в недвижимом имуществе, потребовалась подпись в договоре обоих родителей несовершеннолетнего ребенка - ФИО2 и ФИО3. Однако согласие обоих родителей на подписание настоящего договора получить не представляется возможным. Однако ни согласия, ни официального отказа в подписании договора купли-продажи от родителей ФИО5 в адрес финансового управляющего не поступило. Следовательно, финансовый управляющий не может провести регистрацию перехода права собственности на имущество должников, указанное послужило основанием для обращения с настоящими требованиями в арбитражный суд. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечены: ФИО5, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края, ФИО6, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края, публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 117312, 

<

...>), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул Алтайского края, Комитет администрации Змеиногорского района Алтайского края по образованию и делам молодежи (658480, 

<

...>).

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел к рассмотрению дела в судебном заседании в отсутствие  вышеуказанных сторон.

Истец ходатайствовал об отложении судебного заседания для уточнения исковых требований.

Для уточнения своей позиции, суд  посчитал возможным объявить в судебном заседании перерыв. После перерыва слушание дела продолжилось прежним составом суда. В судебное заседание явился тот же представить истца.

По ходатайству представителя истца ФИО4 проводилось онлайн-заседание.

Ко дню судебного заседания от истца поступило уточненное исковое заявление о прекращении права собственности актуальных собственников ФИО2, ФИО3, ФИО5 в отношении жилого помещения с кадастровым номером 22:14:060101:934 и земельного участка с кадастровым номером 22:14:060101:119, расположенных по адресу: РФ, 

<

...>; о признании права собственности ФИО6 на жилое помещение с кадастровым номером 22:14:060101:934 и земельный участок с кадастровым номером 22:14:060101:119, расположенных по адресу: РФ, 

<

...> 3. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2, ФИО3, ФИО5 к ФИО6 по договору купли-продажи от 12.05.2022г. № 2 с дополнительным соглашением от 13.02.2023г. к данному Договору на недвижимое имущество: Квартиру, общей площадью 69 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:934, земельный участок, общей площадью 1693 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:119, расположенные по адресу: РФ, 

<

...>.

Суд, на основании п. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял к производству уточненное исковое заявление.

Истец на удовлетворении уточненных исковых требований настаивал в полном объеме.

Ранее ФИО6 в материалы дела был представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому указано, что требования истца поддерживает в полном объеме, поскольку отсутствие регистрации перехода права собственности ставит покупателя, как собственника в невыгодное положение: участок и дом переданы, а распоряжаться ими покупатель не может и имущество может быть утрачено и/или разрушено. Передаточный акт подписан 21 июня 2022 года, имущество передано покупателю ФИО6. В настоящий момент имуществом распоряжаются неизвестные третьи лица, которые не несут ответственность за риск утраты, разрушения или повреждения. ФИО6 (покупатель) являясь добросовестным приобретателем имущества, добросовестно исполнил свои обязательства по договору купли-продажи имущества: своевременно уплатил денежные средства и своевременно принял имущество. Отказ в государственной регистрации перехода права собственности имущества в виде запрета регистрационных действий, отсутствие записи о переходе права собственности в выписке из ЕГРН, которая является подтверждением права собственности на недвижимое имущество, лишили ФИО6 возможности владения объектом недвижимости длительное время, а также проведения ряда мероприятий, направленных на защиту имущества от утраты, в том числе риска случайной гибели и повреждения, путем страхования имущества, инвентаризации выполняемых противопожарных мер с привлечением специализированной организации. На основании изложенного, ФИО6 просил произвести государственную регистрацию перехода собственности объекта недвижимости, приобретенного по договору купли-продажи № 2 от 12.05.2022 года, учитывая факт заключения договора и полную оплату по договору, отсутствие возможности владения объектом недвижимости длительное время в полном объеме, а также тот факт, что денежные средства, внесенные им по договору также длительно заморожены. ФИО6 также просил обязать Управление Росреестра по Алтайскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2, ФИО3, ФИО5 к ФИО6 по договору купли- продажи от 12.05.2022г. № 2 на недвижимое имущество: Квартиру, общей площадью 69 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:934, земельный участок, общей площадью 1693 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:119, расположенные по адресу: РФ, 

<

...> (л.д. 55-56). 

Третье лицо - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в отзыве на уточненное исковое заявление указывало, что учитывая тот факт, что дополнительное соглашение от 13.02.2023 к договору купли-продажи № 2 от 12.05.2022 не подписано со стороны ФИО5, в том числе, сам договор купли-продажи от 12.05.2022 и дополнительное соглашение к нему не удостоверены нотариально, а также учитывая вышеизложенные нормы, с целью исполнимости судебного акта, целесообразно уточнить заявленные требования в части: прекращения права собственности актуальных собственников ФИО5, ФИО2 и ФИО3 в отношении жилого помещения с кадастровым номером 22:14:060101:934 и земельного участка с кадастровым номером 22:14:060101:119, расположенных по адресу: 

<

...>. А также признания права собственности ФИО6 на указанные объекты недвижимости (л.д. 130). 

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы по делу и оценив доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 18 марта 2021 года по делу           №А03-2197/2021 в отношении ФИО2, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края, ДД.ММ.ГГГГ года рождения введена процедура реструктуризации долгов гражданина.

 Финансовым управляющим имуществом должника утвержден ФИО4 (ИНН 

<

***>) утвержден член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>). 

Определением признано обоснованным и включено требование публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Москва в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО2, с. Карамышево, Змеиногорский район, Алтайского края и ФИО3, с. Карамышево, Змеиногорский район, Алтайского края в размере: - 1 103 206 руб. 72 коп. - основного долга; - 40 246 руб. 57 коп. - штрафных санкций, подлежащих отдельному учету для удовлетворения после погашения всех требований кредиторов третьей очереди по основной задолженности обеспеченное залогом имущества: - квартиры с кадастровым номером: 22:14:060101:934, площадью 64 кв.м., расположенной по адресу: Россия, 

<

...>; - земельного участка с кадастровым номером: 22:14:060101:119, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>. 

Основанием для включения настоящего требования в реестр требований кредиторов должников послужил кредитный договор № 

<

***> от 20.02.2014 года, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и супругами ФИО2, ФИО3, задолженность по которому подтверждена Решением Змеиногорского районного суда Алтайского края от 19.02.2019 года. 

Кредит был обеспечен ипотекой, предметом которой являлась квартира (кадастровый номер: 22:14:060101:934) и земельный участок (кадастровый номер: 22:14:060101:119), расположенные по адресу: РФ, 

<

...>. 

В рамках указанного выше Решения Змеиногорского районного суда Алтайского края от 19.02.2019 обращено взыскание на предмет ипотеки. 

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 26 июля 2021 года по делу № А03-2197/2021 ФИО2, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, с. Карамышево Змеиногорского района Алтайского края, ДД.ММ.ГГГГ года рождения признаны несостоятельными (банкротами), в отношении них введена процедура реализации имущества сроком до 07 октября 2021 года Финансовым управляющим имуществом должника утвержден ФИО4 (ИНН 

<

***>) утвержден член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>). 

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 16 марта 2023 года по делу                                № А03-197/2021 срок процедуры реализации имущества гражданина продлен до 18 мая 2023 года Финансовым управляющим по результатам торгов по продаже имущества ФИО2 и ФИО3, посредством публичного предложения, находящегося в залоге ПАО Сбербанк, проводимых на электронной площадке ООО «Фабрикант.ру» (www.fabrikant.ru), реализовано имущество должников: квартира, общей площадью 69 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:934, земельный участок, общей площадью 1693 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:119, расположенные по адресу: РФ, 

<

...>. 

В ходе вышеуказанных торгов победителем признан ИП ФИО8 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу ФИО6 (согласно агентского договора от 26.04.2022 года), цена покупки 289 980 руб.

В целях регистрации перехода прав на объекты недвижимости: квартиру, общей площадью 69 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:934 и земельный участок, общей площадью 1693 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:119, расположенные по адресу: РФ, 

<

...> финансовый управляющий должников 24 августа 2022 года обратился в Филиал краевого автономного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Алтайского края» по Центральному району г. Барнаула с заявлением с приложением документов, в том числе договора купли-продажи от 12.05.2022 года № 2 и акта приема-передачи имущества к договору купли-продажи от 12.05.2022 года № 2 от 21.06.2022 года.

Однако на основании уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-37103992/1, КУВД-001/2022-37103992/2, КУВД-001/2022-37103992/3, КУВД-001/2022- 37103992/4, КУВД-001/2022-37103993/1, КУВД-001/2022-37103993/2, КУВД-001/2022-37103993/3, КУВД-001/2022-37103993/4 от 07 сентября 2022 года осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 06 марта 2023 года в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов.

Фактически основанием для приостановления государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости послужила необходимость предоставления финансовым управляющим должников в Управление Росреестра по Алтайскому краю нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 12.05.2022 года № 2, а также необходимостью предоставления согласия органа опеки и попечительства на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему имущества. 

Основанием для принятия указанного решения заинтересованным лицом послужило то обстоятельство, что доля в объектах недвижимости принадлежит несовершеннолетнему ребенку должников ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Данная доля была выделена несовершеннолетнему за счет оплаты части стоимости квартиры материнским капиталом. 

В адрес ФИО2 и ФИО3 финансовым управляющим было направлено заявление, в котором он просил выразить согласие на подписание от имени несовершеннолетнего ребенка - ФИО5 договора купли-продажи от 12.05.2022 года № 2 недвижимого имущества: Квартиры, общей площадью 69 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:934, земельного участка, общей площадью 1693 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:119, расположенных по адресу: РФ, 

<

...>, а также дополнительного соглашения к договору. 

Однако ни согласия, ни официального отказа в подписании договора купли-продажи от родителей ФИО5 в адрес финансового управляющего не поступило. Также не представляется возможным осуществить нотариальную регистрацию договора купли-продажи ввиду отсутствия разрешения Комитета Администрации Змеиногорского района Алтайского края по образованию и делам молодежи на совершение сделки купли-продажи. 

В целях исполнения требования заинтересованного лица, финансовый управляющий обратился в Комитет Администрации Змеиногорского района Алтайского края по образованию и делам молодежи с просьбой прошу выдать разрешение на совершение сделки купли-продажи квартиры общей площадью 69 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:934, расположенной по адресу: РФ, 

<

...> и содержащей долю несовершеннолетнего ребенка должников ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. 

Согласно ответу Комитета Администрации Змеиногорского района Алтайского края по образованию и делам молодежи, для получения соответствующего разрешения родителям ребенка необходимо обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением, в котором помимо прочего законные представители ребенка дают обязательство о зачислении на счет ребенка денежной суммы, равной размеру доли жилого дома с земельным участком от общей суммы продажи жилья. 

14 сентября 2022 года финансовый управляющий должников обратился Филиал краевого автономного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Алтайского края» по Центральному району г. Барнаула с заявлением о возобновлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации. 

Однако в адрес финансового управляющего ФИО2 и ФИО3 Ващенко Е.М. поступило уведомление об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-37103993/18 от 22.12.2022 года, согласно которому отказано в государственной регистрации перехода права и государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости: квартиры общей площадью 69 кв. м., кадастровый номер 22:14:060101:934, земельного участка общей площадью 1693 кв. м., кадастровый номер 22:14:060101:119, расположенных по адресу: РФ, Алтайский край, Змеиногорский район, с. Карамышево, ул. Советская, дом 6, квартира 2. 

В качестве доводов для отказа в регистрации послужило: необходимость предоставления финансовым управляющим должников в Управление Росреестра по Алтайскому краю нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 12.05.2022 года. № 2, необходимостью уточнить, является ли ФИО5 продавцом 1/3 доли, если является, необходимо указать сведения в договоре купли-продажи.

Следовательно, финансовый управляющий не может провести регистрацию перехода права собственности на имущество должников: Квартиру, общей площадью 69 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:934, земельный участок, общей площадью 1693 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:119, расположенные по адресу: РФ, 

<

...>.

По мнению истца, в настоящем случае сторона договора - законные представители ФИО5 как долевого собственника недвижимого имущества, одного из продавцов по договору купли-продажи недвижимого имущества отказываются подписывать, следовательно, отказываются от регистрации договора купли-продажи от 12.05.2022 года № 2.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения финансового управляющего с настоящими требованиями в суд. 

Суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (подпункт 2 пункта 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ). 

Согласно пункту 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. 

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (пункт 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ). 

Согласно пункту 3 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. 

Подпунктом 1 пункта 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ установлено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. 

Пункт 2 статьи 163 ГК РФ в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом. 

Пункт 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. 

Закон о банкротстве регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости. 

Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению. 

Часть 1.1 статьи 42 Закона о регистрации (прямо устанавливает, что нотариальное удостоверение сделок не требуется при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, даны разъяснения применительно к ситуации заключения сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве. 

В рассматриваемом случае по договору купли-продажи № 2 от 12.05.2022 года произведено отчуждение объектов недвижимости в целом, а не долей в праве на них, в связи с чем, нотариальное удостоверение спорного договора не требуется.

На основании части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. 

Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности, с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны сделки. 

Согласно статье 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 11.02.1993 № 4462-1, при удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. 

В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. 

Вместе с тем в рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи № 2 от 12.05.2022 года не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на спорные объекты недвижимости, что требовало бы от нотариуса проверки наличия волеизъявления заявителей сделки. 

Пунктом 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве предусмотрено, что в конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу). Если при этом у супругов имеются общие обязательства (в том числе при наличии солидарных обязательств либо предоставлении одним супругом за другого поручительства или залога), причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счет денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам. 

Указанное означает, что Банк как кредитор по общим обязательствам вправе претендовать на удовлетворение своих требований из совместной собственности в полном объеме за счет средств, вырученных от реализации предмета залога. 

Более того, ипотека в любом случае предоставляет Банку, как залоговому кредитору, преимущественное удовлетворение из стоимости квартиры перед выплатой доли супругу залогодателя (статья 334 ГК РФ, пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункт 5 статьи 213.27 Закона о банкротстве). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). 

В силу статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов. 

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

Согласно пункту 1 статьи 50 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда – копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Положениями статей 110, 111 Закона о банкротстве установлено, что продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном Законом о банкротстве, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса. 

В силу пункта 1 статьи 213.25 названного закона все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве. 

Согласно части 5 статьи 213.25 Закона № 127-ФЗ с даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично. 

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 № 45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан» разъяснено, что финансовый управляющий распоряжается всем имуществом должника, признанного банкротом (за исключением имущества, не входящего в конкурсную массу), и от имени должника ведет в судах дела, касающиеся его имущественных прав (пункты 5, 6 и 7 статьи 213.25 Закона о банкротстве). 

В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, указанной в определении от 28.04.2022 № 1043-О, не противоречит Конституции Российской Федерации ограничение правомочий собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. 

Спорный договор купли-продажи заключен в порядке реализации пункта 4 статьи 213.26, пунктов 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пункта 3 статьи 111, статьи 138 Закона о банкротстве, а также Положения о порядке продажи имущества должника. 

Законность торгов, договора купли-продажи, а также право покупателя – заявителя на объекты недвижимости не оспаривались. 

Соответственно, учитывая законность Положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должников ФИО2 и ФИО3, а также торгов по продаже спорного имущества: квартиру, общей площадью 69 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:934, земельный участок, общей площадью 1693 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:119, расположенные по адресу: 

<

...>, а также учитывая исключения, предусмотренные в части 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ, отсутствуют основания для получения органов опеки и попечительства, действующих в защиту интересах несовершеннолетних собственников, нотариальном удостоверении договоров.

Изложенную правовую позицию поддержал Верховный Суд Российской Федерации в определении от 27.06.2022 № 309-ЭС22-9098, определении от 30.06.2023 № 301-ЭС23-7548.

Поскольку права и законные интересы кредитора, участников сделки и победителя торгов были нарушены, истец правомерно заявил требование о прекращении право собственности ФИО2, ФИО3, ФИО5 в отношении жилого помещения с кадастровым номером 22:14:060101:934 и земельного участка с кадастровым номером 22:14:060101:119, расположенных по адресу: 

<

...> и о признании право собственности ФИО6 на жилое помещение с кадастровым номером 22:14:060101:934 и земельный участок с кадастровым номером 22:14:060101:119, расположенные по адресу: 

<

...>.

Основания прекращения права собственности установлены в статье 235 ГК РФ, согласно пункту 1 которой право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Судом установлено, что в ходе проведенных торгов было реализовано имущество должников, в результате чего 12.05.2022 года был заключен договор купли-продажи № 2 между ФИО2, ФИО3, в лице финансового управляющего ФИО4, и покупателем ФИО6, предметом которого является: жилое помещение с кадастровым номером 22:14:060101:934 и земельный участок с кадастровым номером 22:14:060101:119, расположенные по адресу: 

<

...>.

14.06.2022 года покупателем – ФИО6 исполнены обязательства по оплате имущества в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 917986 от 14.06.2022 года (л.д. 62). 

21.06.2022 года имущество передано организатором покупателю по акту приема-передачи имущества к договору купли-продажи № 2 от 12.05.2022 года.

В этой связи, поскольку покупатель исполнил обязательства по договору купли-продажи имущества в полном объеме и является добросовестным приобретателем.

Учитывая изложенное, материалами дела подтверждается факт приобретения ФИО6 жилого помещения с кадастровым номером 22:14:060101:934 и земельного участка с кадастровым номером 22:14:060101:119, расположенные по адресу: 

<

...>.

Таким образом, спорное имущество в установленном законом порядке было приобретено ФИО6 от ФИО2 и ФИО3, и принято по акту приема-передачи имущества к договору купли-продажи от 21.06.2022 года (л.д.59).

Поскольку судом установлен переход права от ФИО2 и ФИО3, в пользу ФИО6 в отношении спорного имущества, считает подлежащим удовлетворению требование истца о прекращении право собственности ФИО2, ФИО3, ФИО5 в отношении жилого помещения с кадастровым номером 22:14:060101:934 и земельного участка с кадастровым номером 22:14:060101:119, расположенных по адресу: 

<

...>, а также о признании право собственности ФИО6 на жилое помещение с кадастровым номером 22:14:060101:934 и земельный участок с кадастровым номером 22:14:060101:119, расположенные по адресу: 

<

...>.

В соответствии со статьей пунктом 7 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» допускается возможность государственной регистрации прав собственности на основании вступившего в законную силу судебного акта. 

При изложенных обстоятельствах, суд также считает необходимым обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2, ФИО3, ФИО5 к ФИО6 по договору купли-продажи от 12.05.2022 года № 2 с дополнительным соглашением от 13.02.2023 года к данному договору на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 69 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:934, земельный участок, общей площадью 1693 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:119, расположенные по адресу: 

<

...>.

В связи с вышеуказанным, суд признает правомерным и подлежащим удовлетворению требования истца в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Прекратить право собственности ФИО2, ФИО3, ФИО5 в отношении жилого помещения с кадастровым номером 22:14:060101:934 и земельного участка с кадастровым номером 22:14:060101:119, расположенных по адресу: 

<

...>.

Признать право собственности ФИО6 на жилое помещение с кадастровым номером 22:14:060101:934 и земельный участок с кадастровым номером 22:14:060101:119, расположенные по адресу: 

<

...>.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2, ФИО3, ФИО5 к ФИО6 по договору купли-продажи от 12.05.2022 года № 2 с дополнительным соглашением от 13.02.2023 года к данному договору на недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 69 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:934, земельный участок, общей площадью 1693 кв.м., кадастровый номер 22:14:060101:119, расположенные по адресу: 

<

...>.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                              Я.В. Захарова