ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А31-8727/2020

г. Киров

04 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ившиной Г.Г.,

судейВолковой С.С., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2, 

при участии в судебном заседании:

во Втором арбитражном апелляционном суде представителя истца - ФИО3, действующего на основании доверенности от 22.01.2021;

с использованием системы веб-конференции: представителя ответчика -ФИО4, действующей на основании доверенности от 20.08.2020;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Тандер»

на решение Арбитражного суда Костромской области от 30.11.2020 

по делу № А31-8727/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «Торгово-выставочный центр «На Сенной» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) 

к акционерному обществу «Тандер» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торгово-выставочный центр «На Сенной» (далее - истец, арендодатель, Центр) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (т.2 л.д.13-14), к акционерному обществу «Тандер» (далее - ответчик, арендатор, заявитель жалобы, Общество) о взыскании 6 493 095 руб. 48 коп. задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2016 № ЯрФ/10145/16.

Предъявленный иск основан на нормах статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивирован доводами о неисполнении ответчиком предусмотренных договором обязательств по внесению постоянной части арендной платы за период с мая по октябрь 2020 года.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 30.11.2020 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции полностью и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в части взыскания арендной платы за период с 26.05.2020 по 20.07.2020.

Заявитель указывает, что судом первой инстанции неправомерно отклонены возражения ответчика о наличии оснований для освобождения арендатора от внесения арендной платы за период с 26.05.2020 по 20.07.2020 ввиду ограничения арендодателем права пользования и доступа в арендуемый Объект, а именно: 26.05.2020 был установлен снегоуборочный трактор в зоне загрузки-загрузки товара, препятствующий завозу-вывозу товара и оборудования арендатора. Указанные действия противоречат существу арендных правоотношений, а также условиям пунктов 4.11, 5.1.6, 5.1.7, 5.1.11 спорного договора аренды, по смыслу которых арендодатель не имеет права чинить препятствия доступу арендатора в объект аренды, ограничивать право на пользование Объектом. Считает, что целью указанных действий истца являлось намерение требовать уплаты арендной платы в полном объеме, воспрепятствовать завозу и вывозу ответчиком оборудования из гипермаркета, при этом ответчику не были направлены претензии или требование о расторжении договора в связи с нецелевым использованием Объекта. Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом по смыслу статьи 10 ГК РФ. Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу отклоняет доводы заявителя, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Оспаривает создание арендодателем препятствий в пользовании арендованным помещением по назначению, поскольку вышедший из строя трактор-погрузчик вынужденно оставлен истцом в пустующей зоне погрузки-разгрузки, при этом указанная зона погрузки-разгрузки не является частью арендуемого по договору Объекта, расположена на территории, прилегающей к зданию торгового центра, Объект имеет несколько самостоятельных входов и выходов; ключи и запорные устройства у ответчика не изымались, не блокировались; в отсутствие деятельности гипермаркета указанная зона не используется. Считает, что с 12.05.2020 арендатор уклоняется от исполнения договора, что выражается в использовании арендованного имущества не по назначению (гипермаркет закрыт с 12.05.2020, розничная торговая деятельность не осуществляется, чем нарушается условие договора о целевом использовании объекта), а также нарушении сроков внесения арендной платы  (пункты 1.2, 4.4 договора). Таким образом, ответчиком не доказаны основания для освобождения от внесения постоянной части арендной платы по договору по пункту 4.11 договора, а также совершение истцом действий с намерением причинить вред ответчику (статья 10 ГК РФ).

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 30.12.2020 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 31.12.2020 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Судебное заседание, назначенное на 02.02.2021, на основании статьи 158 АПК РФ протокольным определением отложено на 02.03.2021.

Определением апелляционного суда от 09.02.2021 истцу отказано в удовлетворении ходатайства об участии в судебном заседании путём использования системы видеоконференц-связи в связи с отсутствием технической возможности в апелляционном суде (рассмотрение дела в судебном заседании назначено с использованием веб-конференции).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали занятые по делу позиции. 

Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что 01.02.2016 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № ЯрФ/10145/16 (далее – договор, т.1 л.д.11-25), согласно пункту 1.1 которого Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем Объект: нежилые помещения первого этажа общей площадью 1531,8 кв.м, кадастровый номер: 44:27:040405:98/2, расположенные в нежилом здании торгового центра общей площадью 6 343,7 кв.м, лит. А, по адресу: 

<

...>, в соответствии с планом Объекта.  

В соответствии с пунктом 1.2 договора Объект используется для организации розничной торговли смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией.

Цена и порядок расчетов установлены разделом 4 договора.

Согласно пункту 4.1 договора Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы.

Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно авансом не позднее 10 числа расчетного месяца (пункт 4.4 договора).

Согласно пункту 4.6 договора не ранее, чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы увеличивается один раз в год (через каждые 12 месяцев аренды) на 5 %. Первое увеличение постоянной части арендной платы производится от суммы постоянной части арендной платы, установленной в пункте 4.3.2 договора.

Арендная плата с 01.02.2020 составила 1 153 029 руб. 23 коп. без НДС в месяц (уведомление от 24.12.2019 об увеличении постоянной части арендной платы на 5 % с 01.02.2020; направлено арендатору 25.12.2019, о чем в материалы дела представлена почтовая квитанция, т.1 л.д.55-56).

Срок аренды – 10 лет с даты подписания акта приема-передачи Объекта, при этом досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон или в судебном порядке (пункты 2.1, 8.1 договора).

Объект передан ответчику по акту приема-передачи от 01.02.2016; договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Костромской области 24.02.2016.

Уведомлением от 08.05.2020 арендатор предложил арендодателю расторгнуть договор аренды соглашением сторон, сообщил, что последний день работы арендатора для покупателей - 11.05.2020 (письмо от 08.05.2020), однако Центр не выразил согласие на расторжение договора, потребовал от Общества продолжения предпринимательской деятельности, предусмотренной условиями договора (письма от 08.05.2020 № 13, от 12.05.2020 № 14) (т.1 л.д.105-110).

В материалы дела представлены доказательства внесения ответчиком переменной части арендной платы за Объект за май-август 2020 года на сумму 430 078 руб. 16 коп.: 231 909 руб. 57 коп. (платежное поручение от 02.07.2020 № 99866), 75 451 руб. 08 коп. (платежное поручение от 29.07.2020 № 136546), 59 825 руб. 76 коп. (платежное поручение от 26.08.2020 № 184971), 62 891 руб. 75 коп. (платёжное поручение от 01.10.2020 № 224908).

По расчету истца обязательства по внесению постоянной части арендной платы за период с мая по октябрь 2020 года ответчиком исполнены частично: за май 2020 года внесено 336 521,59 руб. и 88 558,31 руб. (т.1 л.д.91), всего: 425 079,90 руб., остаток - 727 949,33 руб.; иных оплат не произведено. 

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в спорный период послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании 6 493 095 руб. 48 коп. задолженности (727 949,33 руб. + 1 153 029,23 руб.*5 мес.).

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установив факт владения и пользования арендованным имуществом в указанный период, в отсутствие доказательств погашения долга, пришёл к выводу об обоснованности требований арендодателя.

 Удовлетворение судом первой инстанции заявленных требований явилось основанием для принесения апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Факт передачи ответчику имущества по договору аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Следовательно, у арендатора возникла обязанность по уплате арендных платежей в соответствии с согласованными участниками сделки порядком, условиями и сроком внесения платежей.

Методика расчета постоянной части арендной платы по договору  установлена в пунктах 4.3.2 и 4.6 договора, что соответствует положениям статьи 421 ГК РФ о свободе договора.

Как установлено судом первой инстанции, размер арендной платы в месяц в спорный период: с мая по октябрь 2020 года - составлял 1 153 029 руб. 23 коп. без НДС, что не оспаривается заявителем жалобы.

По расчету истца из суммы начисленной постоянной части арендной платы - 6 918 175,38 руб. (1 153 029 руб. 23 коп. * 6 мес.) ответчиком оплачено 452 079,90 руб. (за май 2020 года).

Доказательства внесения постоянной части арендной платы за спорный период в полном объеме ответчиком суду не представлены.

Доводы заявителя жалобы об отсутствии оснований для начисления арендной платы в период воспрепятствования пользования арендованным имуществом: с 26.05.2020 по 20.07.2020 (по доводам жалобы арендодатель ограничил доступ арендатора в зону разгрузки-выгрузки товара), отклоняются апелляционным судом.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Указанное соответствует правовой позиции, приведенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

В силу пункта 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), который утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

По условиям пункта 4.11 договора арендная плата не начисляется и не уплачивается в течение срока, когда арендатор не имел возможности пользоваться объектом, в том числе по причине проведения арендодателем капитального ремонта, по причине запрета (временного запрета) деятельности, либо приостановления (прекращения) деятельности объекта по требованию контролирующего органа либо по решению суда, по причине невыполнения обязательств арендодателем до момента прекращения обстоятельств, препятствующих использованию объекта. Под невозможностью использования объекта понимается также невозможность использования части объекта, если при этом арендатор не имеет возможности использовать объект в целях, указанных в договоре. В случае невозможности использования части объекта без лишения арендатора возможности использовать объект в целях, указанных в договоре, арендная плата уменьшается пропорционально используемой арендатором площади объекта до момента прекращения обстоятельств, препятствующих использованию объекта в целом.

Согласно статье 65 АПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Ответчик представил в материалы дела акты от 27.05.2020, 01.06.2020, 21.07.2020 о фиксации наличия препятствий в использовании Обществом зоны разгрузки товара (с фотофиксацией), а также письмо от 03.06.2020 № 231 в адрес истца с просьбой освободить зону разгрузки товара (материалы электронного дела, т.1 л.д.100, т.2 л.д.10). 

Как указывает ответчик, данные акты свидетельствуют о нарушении арендодателем условий пунктов 5.1.6, 5.1.7, 5.1.11 договора, согласно которым арендодатель обязан обеспечить беспрепятственное пользование арендатором Объекта по назначению; арендодатель не вправе устанавливать оборудование, конструкции, торговые места в местах общего пользования, препятствующие, ограждающие входы и выходы из объекта; арендодатель обязан обеспечить беспрепятственное использование арендатором зоны разгрузки/погрузки и подъездных путей в любое время, однако, как верно указано судом первой инстанции, данные акты не доказывают факт неиспользования ответчиком арендованных помещений в спорный период исключительно по причине невозможности эксплуатации зоны разгрузки-выгрузки товара, а не в связи с обстоятельствами, указанными в уведомлении Общества от 08.05.2020.

Доказательств полного ограничения доступа ответчика в арендованное помещение с 26.05.2020 по 20.07.2020, а равно отсутствия технической возможности завоза товара/оборудования для пополнения ассортимента товаров гипермаркета «Магнит» через иные входы/выходы здания, что влечет невозможность использования Объекта по вине арендодателя, в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств того, что у арендатора отсутствовала возможность использовать по назначению переданное ему имущество и что указанные препятствия возникли в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, что указанные обстоятельства связаны с противоправными действиями арендодателя.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. 

Из анализа названных выше правовых норм следует, что способы защиты гражданских прав арендатора в части досрочного расторжения договора аренды определены законом.

Из материалов дела не следует, что арендатор обращался к арендодателю с требованием досрочного расторжения договора аренды в связи с созданием последним препятствий к использованию арендованного имущества в мае-июле 2020 года. В частности, в уведомлении о досрочном расторжении договора от 08.05.2020 арендатор сослался на неблагоприятную эпидемиологическую обстановку. Иных уведомлений в деле не имеется. С иском о досрочном расторжении заключенного между сторонами договора аренды ответчик в судебном порядке не обращался.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, поскольку доказательств прекращения арендатором торговой деятельности с 12.05.2020 по вине арендодателя или в силу объективных обстоятельств не имеется, то правовых оснований для применения пункта 4.11 договора апелляционным судом не установлено, начисление арендной платы за период с 26.05.2020 по 20.07.2020 правомерно.

В отсутствие доказательств оплаты спорной задолженности, исковые требования о взыскании 6 493 095 руб. 48 коп. удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для вывода о злоупотреблении правом на стороне истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.

Согласно пункту 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Взыскание с ответчика спорных денежных средств связано с ненадлежащим исполнением обязательств по своевременному внесению арендных платежей, что подтверждается материалами дела. Указанное повлекло возникновение у истца права на взыскание долга. 

Доводы апелляционной жалобы о воспрепятствовании истца в разгрузке товаров и оборудования ответчика в связи с нарушением Обществом встречных обязательств по внесению арендной платы, не могут быть приняты апелляционным судом применительно к вопросу о правомерности начисления арендной платы за соответствующий период, поскольку данного права условиями договора не предусмотрено (статья 421 ГК РФ).

Иная оценка стороной фактических обстоятельств не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебного акта.

При совокупности указанных выше обстоятельств суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объёме.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда являются обоснованными. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Костромской области от 30.11.2020 по делу №А31-8727/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества «Тандер» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

Г.Г. Ившина

ФИО5

ФИО1